賃貸退去費用で高額請求？相談1.4万件超｜払う前に確認したい原状回復・敷金のルール
「退去したら、予想以上の修繕費を請求された」
「6年以上住んでいたのに、壁紙の張替え費用を全額負担する必要がある？」
「敷金が返ってこないどころか、追加で10万円以上請求された」
賃貸住宅の退去時、こうした費用トラブルは決して珍しい問題ではありません。
国民生活センターによると、賃貸住宅の原状回復に関する相談件数は、2025年度に14,711件に達しました。
2024年度の13,312件から約10.5％増加しています。
また、2026年2月17日には、国民生活センターが改めて原状回復トラブルについて注意喚起を行いました。
問題は、退去費用を請求されること自体ではありません。
本来どちらが負担する費用なのか分からないまま、請求された金額を支払ってしまうことです。
今回は、関東7都県で賃貸住宅にお住まいの方、これから引っ越しを予定している方に向けて、国のガイドラインと公的相談事例をもとに、退去費用の基本ルールとトラブルへの対処法を解説します。
■賃貸退去時の相談は年間1万4,000件超
国民生活センターが公表している相談件数は次のとおりです。
| 年度 | 相談件数 |
|---|---|
| 2023年度 | 13,273件 |
| 2024年度 | 13,312件 |
| 2025年度 | 14,711件 |
※国民生活センター公表値。2025年度以降の件数は2026年5月31日時点で公表されたデータに基づきます。
相談内容には、次のようなものがあります。
退去時に壁紙の全面張替えを請求された
敷金が返還されなかった
入居時からあった傷の修繕費を求められた
クリーニング費用の負担に納得できない
退去立会いで指摘されなかった傷を後日請求された
国民生活センターの公表事例には、退去後に約90万円を請求され、見直しを要求したところ約70万円になったという相談もあります。
この事例だけで一般的な請求額を判断することはできませんが、請求内容の確認が重要であることを示しています。
参考：
■そもそも原状回復とは？新品に戻すことではない
賃貸住宅を退去する際、借主には原状回復義務があります。
しかし、これは入居したときとまったく同じ新品の状態に戻す義務ではありません。
民法第621条では、通常の使用によって生じた損耗や経年変化などについて、借主の原状回復義務の対象から除いています。
つまり、普通に暮らしているだけで発生する変化まで、当然に借主が負担するわけではありません。
貸主負担が基本となる例
日光による壁紙の変色
通常の家具設置による床のへこみ
設備の自然な経年劣化
次の入居者募集を目的とした通常の畳の表替え
通常使用による損耗の修繕
借主負担になり得る例
不注意による壁や床の大きな傷
飲み物をこぼした後の不適切な管理によるシミ
清掃や換気を怠ったことによる著しい汚れ
引っ越し作業で発生させた損傷
故意に壊した設備
ただし、実際の負担は、損傷の原因、程度、契約内容、有効な特約などによって判断されます。
参考：
■「壁紙は6年住めば無料」は本当？
退去費用について調べると、「壁紙は6年で価値がなくなる」という説明を見かけます。
これは一部正しいものの、誤解されやすい考え方です。
国土交通省のガイドラインでは、一般的な壁紙について、経過年数6年で残存価値が1円となるような負担割合の考え方が示されています。
例えば、壁紙の張替えが借主負担となる損傷だった場合でも、経過年数によって材料の価値が減少することを考慮します。
ただし、重要なのは次の3点です。
6年以上住めば、どんな傷も無料になるわけではない
壁紙の価値が下がっても、借主に責任がある損傷について費用負担が残る場合がある
工事費用や下地の修繕費などは、壁紙の材料価値とは別に検討が必要な場合がある
また、壁紙の使用開始時期と入居期間が一致するとは限りません。
入居前から壁紙が使われていた場合、その経過年数も確認する必要があります。
「6年だから払わなくてよい」と決めつけず、何の費用を、どの範囲で請求されているのか確認することが大切です。
■退去時に高額請求されたら、まず確認したい5項目
退去費用の請求書が届いた場合、金額だけを見て判断しないようにしましょう。
① 請求内容の内訳があるか
「原状回復費用一式 150,000円」
とだけ記載されていても、内容は分かりません。
確認したいのは、工事項目、数量、単価、施工範囲、借主負担割合などです。
② 通常損耗・経年変化ではないか
普通に生活することで生じた変化なのか、借主の故意・過失などによる損傷なのかを整理します。
③ 入居前からあった傷ではないか
入居時の写真、動画、室内確認書、管理会社との連絡履歴が役立ちます。
④ 契約書に特約があるか
クリーニング費用や特定の修繕費について、契約書に特約が記載されている場合があります。
ただし、特約が記載されているからといって、必ずすべてが有効になるとは限りません。
内容が明確か、借主が十分に認識していたか、消費者契約法などとの関係も含めて判断が必要です。
⑤ 修繕範囲が適切か
傷が一部分だけの場合でも、部屋全体の張替えを請求されることがあります。
施工上の必要性、色合わせ、損傷範囲などを確認しましょう。
■退去立会いでその場でサインしても大丈夫？
退去立会いでは、管理会社や貸主側の担当者と室内の状態を確認することがあります。
ここで注意したいのが、署名する書類の内容です。
単に室内の状態を確認したことを示す書類なのか、修繕費の負担について合意する書類なのかで意味が異なります。
例えば、
「記載された損傷について借主負担を承諾する」
という内容であれば、後日の交渉にも影響する可能性があります。
内容が分からない場合は、説明を求め、必要に応じて書類を持ち帰って確認できるか相談しましょう。
退去時の手続きについては、次の記事も参考になります。
埼玉の賃貸を退去するときは？解約連絡の期限・立会い・費用を解説
■退去費用に納得できないときはどうする？
請求内容に疑問がある場合は、感情的に支払いを拒否するのではなく、根拠を整理して確認することが重要です。
ステップ1：請求書と契約書を照合する
費用の項目ごとに、契約書のどの規定に基づいているのかを確認します。
ステップ2：写真・資料を整理する
入居時と退去時の写真、管理会社とのメール、設備不良の報告記録などを集めます。
ステップ3：書面で説明を求める
電話だけで済ませず、メールなど記録が残る方法で問い合わせると、後から内容を確認しやすくなります。
問い合わせの例：
「退去費用の精算書を確認しました。壁紙張替え費用について、損傷箇所、施工範囲、経過年数の考慮、借主負担割合の算定根拠をご教示ください。」
ステップ4：合意できない場合は公的窓口へ相談する
請求の根拠が分からない、説明を受けても納得できない場合は、消費生活センターなどへの相談を検討しましょう。
消費者ホットラインは**188（いやや）**です。
なお、請求について争いがある場合でも、放置せず、支払期限や相手方からの連絡を確認しながら対応することが大切です。
■実は「契約前」と「入居初日」が最も重要
原状回復トラブルを防ぐためには、退去時だけでなく、契約前からの準備が重要です。
特に確認したいのは次の項目です。
退去時のクリーニング費用の負担
エアコンクリーニングの特約
敷金の精算方法
短期解約違約金
修繕費用に関する特約
入居時の傷・汚れの記録
設備の故障や不具合の報告方法
入居直後には、室内全体と傷のある場所を写真・動画で撮影し、必要に応じて管理会社へ報告しておきましょう。
入居時の記録は、数年後の退去精算で役立つ可能性があります。
生活保護を受給している方の退去費用については、次の記事でも解説しています。
生活保護で賃貸を退去するときの費用はどうなる？原状回復・クリーニング・違約金を解説
また、賃貸住宅の退去時における敷金返還や費用負担は、契約の状況によって異なります。
お部屋探しの段階から賃貸契約や審査に不安がある方は、次の案内もご覧ください。
■よくある質問（FAQ）
Q1. 退去時のクリーニング代は必ず支払う必要がありますか？
通常の清掃に関する費用は貸主負担が基本となる場合がありますが、有効なクリーニング特約などにより借主負担となることもあります。契約書の内容を確認しましょう。
Q2. 敷金ゼロ物件でも退去費用を請求されますか？
はい。敷金がないことと、退去時に費用負担が発生しないことは別です。原状回復費用などが必要になる場合があります。
Q3. 6年以上住めば壁紙の張替え費用は無料ですか？
必ず無料になるわけではありません。壁紙の経過年数による価値の減少と、損傷の原因、工事費用の負担などを分けて判断する必要があります。
Q4. 退去立会いがなかった場合でも請求されますか？
請求される場合があります。ただし、借主の負担となる根拠について説明を求めることは可能です。入居時と退去時の記録を確認しましょう。
Q5. 退去費用が高すぎると感じたらどこへ相談できますか？
まず管理会社や貸主側に明細と算定根拠を確認しましょう。解決が難しい場合は、消費生活センター（188）や法律の専門家などへの相談を検討してください。
■まとめ｜退去費用は「請求されたから払う」ではなく、根拠を確認する
賃貸住宅の退去費用は、引っ越しをする多くの人に関係する問題です。
特に知っておきたいのは、次のポイントです。
通常損耗や経年変化は、原則として借主の原状回復義務の対象外
壁紙は経過年数による価値の減少を考慮する
クリーニング特約の内容は契約前に確認する
高額請求には明細と算定根拠の説明を求める
入居時の写真・記録がトラブル防止に役立つ
納得できない場合は公的な相談窓口も利用する
貸主と借主のどちらかが一方的に不利益を受けるのではなく、契約内容と実際の使用状況に基づいて適切に費用を分担することが大切です。
スマイファミリーでは、賃貸契約の条件や退去時の負担についても、契約前に確認することを大切にしています。
これからお部屋を探す方も、現在のお住まいから引っ越しを予定している方も、不安な点は契約前に確認し、納得したうえで住まいを選びましょう。
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