店舗や事務所を探していると、

「飲食店を開業できる物件を探したい」
「美容室を出したいけれど、どんな設備が必要？」
「居抜きとスケルトンはどちらがいい？」
「事務所として借りるだけなら何を確認すればいい？」
「倉庫や作業場として使える物件はある？」
「テナントの審査では何を見られる？」
「保証金や敷金はいくら必要？」
「内装工事をしてから営業できないと分かったらどうしよう」
「契約前に消防署や保健所へ相談した方がいい？」
「退去するときはスケルトンに戻すの？」

など、住宅とは違う疑問が多くあります。

結論からいうと、

テナント・事業用物件は、家賃・広さ・駅距離だけで選ばないことが重要です。

同じ30坪の物件でも、

事務所
美容室
飲食店
クリニック
物販店
倉庫

では必要な条件が大きく異なります。

特にテナントでは、

「物件が空いている」ことと「予定している事業をそこで営業できる」ことは別です。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬で、

店舗
事務所・オフィス
飲食店
美容室・サロン
クリニック
物販店
倉庫
作業場
居抜き店舗
スケルトン物件

など、テナント・事業用物件のお探しについてご相談を承っています。

■テナント探しで最初に決めること

物件を見る前に、まず整理したいのが、

「その場所で何をするのか」

です。

例えば、

「店舗を探しています」

だけでは条件を絞りきれません。

同じ店舗でも、

カフェ
ラーメン店
焼肉店
美容室
ネイルサロン
物販店
クリニック

では必要な設備が違います。

最初に、

・業種
・具体的な営業内容
・希望エリア
・必要面積
・予算
・開業時期
・営業時間
・スタッフ人数
・使用する設備
・必要な駐車場
・法人契約か個人契約か

などを整理しましょう。

■「飲食店可」だけでは判断できない

募集図面に、

飲食店可

と書いてあっても、すべての飲食業態が営業できるとは限りません。

例えば、

軽飲食のみ
重飲食不可
焼肉不可
ラーメン不可
深夜営業不可
炭火不可

などの条件が設定されている場合があります。

カフェと焼肉店では、

煙
臭い
油
排気
ガス使用量
給排水

などが大きく違います。

そのため、

「飲食店をやります」

だけではなく、

実際に何を調理し、どのような設備を使うのか

まで伝えることが重要です。

■事務所・オフィスを探す場合

一般的な事務所では、

飲食店や美容室ほど大規模な設備工事を必要としないケースがあります。

それでも、

・法人登記が可能か
・営業時間
・来客の有無
・看板設置
・インターネット環境
・空調
・電気容量
・セキュリティ
・駐車場
・24時間利用

などは確認したいポイントです。

特に、

事務所利用可
SOHO可
住居専用

は意味が異なります。

法人登記や不特定多数の来客を予定している場合は、契約前に使用方法を伝えましょう。

■倉庫・作業場を探す場合

倉庫や作業場では、

広さだけではなく、

・搬入口
・道路幅
・トラックの進入
・天井高
・床荷重
・シャッター
・電気容量
・騒音
・振動
・臭気
・営業時間
・荷物の種類

などを確認します。

例えば、

「倉庫として使える」

という物件でも、

大型車両が入れない
重量物を置けない
作業は禁止

という場合があります。

倉庫として使うのか、倉庫内で作業もするのか

まで具体的に伝えることが重要です。

■居抜き物件とは？

居抜き物件は、前の借主が使用していた、

内装
厨房設備
空調
カウンター
什器
給排水設備

などが残った状態で募集される物件です。

設備を利用できれば、初期工事費や開業までの期間を抑えられる可能性があります。

ただし、

残っている設備がすべて貸主の設備とは限りません。

造作譲渡
残置物
リース品
貸主設備

などが混在していることもあります。

故障した場合の修理負担や退去時の原状回復まで確認しましょう。

埼玉で居抜き店舗を借りる前に確認したいことは？造作譲渡・設備故障・原状回復を解説

■スケルトン物件とは？

スケルトン物件は、内装や設備がほとんどない状態から店舗を作る物件です。

自由度が高い一方、

内装
床
壁
天井
空調
電気
ガス
給排水
厨房
トイレ
看板

などに多くの費用が必要になる可能性があります。

そのため、

家賃が安いからスケルトン物件の方が安い

とは限りません。

契約前に、内装業者などへ工事費の概算を確認することも重要です。

■電気容量を確認する

飲食店、美容室、クリニック、作業場などでは、住宅より多くの電気を使用することがあります。

例えば、

業務用エアコン
冷蔵庫
冷凍庫
製氷機
食洗機
美容機器
ドライヤー
コンプレッサー
工作機械

などです。

物件に、

「200Vあり」

と書かれていても、

単相200V
三相200V

では用途が異なります。

また、ブレーカーを交換するだけでは容量を増やせない場合もあります。

使用予定の機器を決めてから、必要な電気容量を確認する

ことが重要です。

テナントの電気容量は足りる？動力・三相200V・ブレーカーを契約前に確認

■給排水は「水が出る」だけでは足りない

飲食店、美容室、クリニックなどでは、給排水設備も重要です。

例えば美容室なら、

シャンプー台
洗濯機
給湯設備

などを使用します。

飲食店なら、

厨房シンク
食洗機
製氷機
手洗い
グリストラップ

などが必要になる可能性があります。

室内に水道があっても、

予定している営業に必要な給水量や排水能力がある

とは限りません。

また、排水位置によっては希望するレイアウトにできない場合もあります。

テナントの給排水は足りる？飲食店・美容室・クリニックで契約前に確認したいこと

■ガス・換気・ダクトも確認する

特に飲食店では、

電気
給排水

だけでは足りません。

確認したいのが、

ガス容量
排気ダクト
換気設備
ダクトの排出位置

です。

例えば重飲食では、煙や臭いが多く出るため、

建物の構造
近隣店舗
上階住戸
ダクト経路

などによって営業できない場合があります。

「前も飲食店だった」

という理由だけで判断しないようにしましょう。

■消防設備を契約前に確認する

テナントでは、

消火器
誘導灯
火災感知器
自動火災報知設備
スプリンクラー

など、建物や用途に応じた消防設備の確認が必要になります。

例えば、

事務所だった区画を飲食店へ変更する
店舗を個室中心のレイアウトへ変更する

といった場合、消防設備の追加や移設が必要になる可能性があります。

重要なのは、

内装工事が終わってから消防について考えないこと

です。

予定する業種やレイアウトが決まった段階で確認しましょう。

テナント契約前に消防設備を確認！消火器・誘導灯・防火管理者・使用開始届を解説

■美容室・サロンのテナント探し

美容室・サロンでは、

給排水
給湯
電気容量
換気
看板
個室
スタッフ動線

などを確認します。

美容室の場合、

シャンプー台を何台設置するか

によって必要な設備が大きく変わります。

「前も美容系店舗だったから大丈夫」

ではなく、現在予定している設備で営業できるか確認しましょう。

■クリニック・診療所のテナント探し

クリニックでは診療科目によって必要な条件が異なります。

例えば、

患者様の動線
バリアフリー
給排水
電気容量
医療機器
エレベーター
搬入経路

などです。

物件を借りられることと、

その場所で予定する診療所を開設できることは別

なので、行政手続きや設備条件も含めて確認します。

埼玉でクリニック向けテナントを借りるには？設備・開設手続・契約前の確認点

■看板は自由に設置できる？

テナントを契約しても、

外壁
窓
袖看板
共用部分
入口

へ自由に看板を設置できるとは限りません。

建物ごとのルールや貸主承諾が必要になる場合があります。

特に、

2階以上の店舗
美容室
飲食店
クリニック

などでは、看板の見え方が集客にも影響します。

物件を決める前に、

どこへ、どのくらいの大きさの看板を設置できるか

確認しましょう。

■テナントの初期費用は家賃だけではない

テナント契約では、

家賃
共益費

以外にも、

保証金
敷金
礼金
仲介手数料
保証会社費用
火災保険
鍵交換
前家賃
看板費用
内装工事費
設備工事費

などが発生する可能性があります。

さらに開業する業種によっては、

厨房設備
美容設備
什器
家具
通信設備

なども必要です。

そのため、

「契約時にいくら必要か」ではなく「営業開始までにいくら必要か」

で資金計画を考えることが重要です。

■保証金・敷金・償却を確認する

テナントでは住宅より多額の保証金を求められる場合があります。

例えば、

保証金6か月
償却2か月

という契約なら、

保証金として預けた金額のすべてが退去時に戻るとは限りません。

さらに、

原状回復費用

が別途必要になることもあります。

保証金については、

・金額
・償却
・返還条件
・返還時期
・原状回復との関係

まで確認しましょう。

テナントの保証金・敷金・償却とは？退去時にいくら戻るか契約前に確認

■普通借家と定期借家を確認する

事業用物件では、

普通借家契約
定期借家契約

があります。

特に定期借家では、

契約期間が終われば契約が終了する

ことを前提に考える必要があります。

「再契約相談可」

と書かれていても、

必ず再契約できることを意味するとは限りません。

高額な内装費をかける店舗では、

契約期間と投資額が合っているか

を確認しましょう。

テナントの定期借家契約とは？普通借家との違い・再契約・中途解約を契約前に確認

■途中解約できるか確認する

事業用物件では、

3か月前
6か月前

など、住宅より長い解約予告期間が設定される場合があります。

また、

契約期間途中の解約不可
短期解約違約金

などが設定されることもあります。

開業時には退去を考えたくないものですが、

撤退するときの条件まで確認してから契約する

ことが事業リスクを抑えるうえで重要です。

■原状回復・スケルトン返しとは？

テナントでは、退去時に、

借りたときの状態へ戻す
借主が設置した設備を撤去する
内装をすべて撤去する
スケルトン状態へ戻す

などの条件が設定されることがあります。

特に居抜きで入居した場合、

「居抜きで借りたから、居抜きのまま返せる」

とは限りません。

契約書や特約で、

退去時にどこまで戻す必要があるか

を必ず確認しましょう。

■テナントの審査では何を見る？

事業用物件でも入居審査があります。

確認される内容は物件によって異なりますが、

法人情報
代表者情報
事業内容
業歴
売上
決算内容
開業資金
事業計画
保証人
保証会社

などを確認する場合があります。

新規開業の場合、

まだ会社の売上実績がない

こともあります。

その場合は、

事業計画
自己資金
代表者の経歴
予定している事業内容

などを説明する場合があります。

■法人設立前でもテナントを探せる？

会社設立前から物件を探すケースもあります。

ただし、

まだ存在していない法人名義

で通常の契約を完成させることはできません。

例えば、

代表者個人で申込み
法人設立後に法人契約

などの方法を相談する場合があります。

会社設立の時期と物件契約の順番を整理しましょう。

■契約前に行政へ確認した方がいい？

業種によっては確認した方がよい場合があります。

例えば、

飲食店 → 保健所
消防関係 → 消防署
深夜営業等 → 警察関係
建物用途 → 建築関係部署

などです。

物件所有者から、

「飲食店として使っていい」

と言われたからといって、

必要な行政手続きがすべて完了するわけではありません。

賃貸借契約上の使用承諾と、営業に必要な許認可は別

として考えましょう。

■テナント内見で確認したいポイント

住宅の内見では、

日当たり
収納
水回り

などを確認します。

テナントではそれに加えて、

・間口
・視認性
・看板
・入口
・搬入口
・天井高
・電気容量
・動力
・ガス
・給排水
・ダクト
・換気
・空調
・消防設備
・トイレ
・共用部
・営業時間
・駐車場
・駐輪場
・ごみ置場
・前テナント
・原状回復

などを確認しましょう。

■設備業者や内装業者と再内見できる？

物件によっては可能です。

特に、

飲食店
美容室
クリニック
設備を多く使う店舗

では、

契約前に内装業者・設備業者と現地確認

をした方がよい場合があります。

図面だけでは分からない、

配管
電気
ダクト
天井内設備

などもあります。

ただし、貸主や管理会社の許可なく設備を分解したり、天井や床を開けたりすることはできません。

調査方法を事前に確認しましょう。

■家賃が安い物件が一番得とは限らない

例えば、

A物件
家賃25万円
必要設備がほぼ整っている

B物件
家賃20万円
大規模な設備工事が必要

なら、

毎月の家賃だけを見るとB物件の方が安く感じます。

しかし、

内装工事
電気増設
給排水工事
ダクト工事
原状回復

まで考えると、A物件の方が総額を抑えられる場合もあります。

テナントでは、

月額賃料＋初期投資＋退去費用

まで含めて比較することが重要です。

■開業時期から逆算して探す

店舗は、

物件が決まる
↓
すぐ営業開始

とは限りません。

契約後に、

設計
内装工事
設備工事
消防確認
行政手続き
備品搬入

などが必要になる場合があります。

「来月オープンしたい」

という場合でも、物件や業種によっては間に合わないことがあります。

希望する開業日から逆算して、早めに物件探しを始めましょう。

■スマイファミリーへ最初に伝えていただきたいこと

テナントを探す場合は、

・業種
・具体的な営業内容
・希望エリア
・希望賃料
・必要面積
・希望階数
・1階必須か
・営業時間
・スタッフ人数
・開業予定日
・居抜き希望か
・スケルトンでも可能か
・必要な設備
・駐車場の有無
・法人か個人か
・新規開業か移転か

などを、分かる範囲で教えてください。

すべて決まっていなくても問題ありません。

ただし、

業種だけはできるだけ具体的に伝える

ことが重要です。

■テナント探しは「借りられるか」だけで判断しない

テナント・事業用物件では、

契約できること

だけがゴールではありません。

本当に確認すべきなのは、

その場所で予定している事業を無理なく続けられるか

です。

家賃
立地
広さ
設備
工事費
契約期間
保証金
許認可
原状回復

まで含めて判断する必要があります。

特に、

飲食店
美容室
クリニック
居抜き店舗

などでは、契約後に設備条件が合わないと大きな負担につながる可能性があります。

■東京・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬でテナントをお探しの方へ

スマイファミリーでは、

店舗を開業したい
飲食店向け物件を探したい
居抜き店舗を探したい
美容室・サロンを出店したい
事務所を移転したい
倉庫を探したい
クリニックを開業したい
設備条件まで確認して物件を選びたい
新規開業で何から確認すればよいか分からない

といった段階からご相談いただけます。

物件だけを見て決めるのではなく、

事業内容 → 必要設備 → 契約条件 → 工事 → 開業

までを考えながら物件を選ぶことが重要です。

東京・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬で、店舗・事務所・倉庫・飲食店・美容室・クリニックなどのテナント・事業用物件を探したい方は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。