賃貸物件を探していると、

「家賃70,000円＋管理費5,000円」
「賃料65,000円＋共益費8,000円」

などの表示をよく見かけます。

その際、

「管理費と共益費って何が違う？」
「家賃とは別に必ず払う？」
「管理費は何に使われている？」
「共用廊下の掃除代？」
「管理費が高い物件は管理が良い？」
「家賃7万円なら毎月7万円用意すればいい？」
「敷金・礼金は管理費も含めて計算する？」
「途中で共益費が値上げされることはある？」

と疑問に感じる方も多いと思います。

結論からいうと、

賃貸物件では、家賃だけではなく管理費・共益費などを含めた「毎月の総支払額」で比較することが重要です。

例えば、

A物件

家賃70,000円
共益費3,000円

→毎月73,000円

B物件

家賃68,000円
管理費7,000円

→毎月75,000円

なら、

募集上の家賃だけを見るとB物件の方が安く見えますが、実際の毎月負担はA物件の方が少なくなります。

また国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」では、共益費について、階段・廊下などの共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費などに充てる費用として整理されています。 国土交通省

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で賃貸物件を探している方へ、管理費・共益費について詳しく解説します。

■管理費・共益費とは？

賃貸マンションやアパートでは、自分が住む部屋以外にも、

・共用廊下
・階段
・エントランス
・エレベーター
・共用照明
・ゴミ置場
・駐輪場

など、入居者が共通で利用する部分があります。

こうした建物の維持管理には費用がかかります。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、共益費を、

共用部分の維持管理に必要な光熱費・上下水道使用料・清掃費などに充てる費用

として示しています。 国土交通省

■管理費と共益費は何が違う？

物件情報では、

「管理費」
「共益費」

のどちらかが表示されることがあります。

実際には、物件によって名称や費用の考え方が異なります。

そのため、

「管理費だからこの用途」
「共益費だから必ずこの用途」

と名称だけで判断するのではなく、募集条件・重要事項説明・賃貸借契約書を確認することが大切です。

■管理費・共益費では何を管理している？

物件によって異なりますが、例えば、

・共用廊下の照明
・エントランスの照明
・共用部分の水道
・共用部分の清掃
・ゴミ置場の維持
・設備管理

などに関係する場合があります。

ただし、

自分が毎月5,000円払っているから、その5,000円が特定の清掃作業だけに使われる

という単純なものとは限りません。

■家賃に管理費が含まれている物件もある？

あります。

例えば、

物件A

家賃75,000円
管理費なし

物件B

家賃70,000円
管理費5,000円

なら、毎月の支払額はどちらも75,000円です。

募集条件だけを見て、

「管理費なしだからA物件の方がお得」

とは限りません。

■「管理費なし」の物件は管理されていない？

そうとは限りません。

管理費・共益費を別項目として設定せず、

家賃の中に建物維持に必要な費用を含めている

物件も考えられます。

そのため、

管理費0円
＝
共用部を管理していない

とは判断できません。

■家賃＋管理費が毎月の基本負担

物件を比較するときは、

家賃＋管理費・共益費

をまず合計しましょう。

例えば、

家賃62,000円
管理費6,000円

なら、

月額68,000円です。

さらに物件によって、

・月額保証料
・24時間サポート
・町会費
・定額水道料
・インターネット利用料
・駐車場代
・駐輪場代

などが加わる場合があります。

■「月額総額」で比較する

例えば、

A物件

家賃65,000円
管理費3,000円
月額保証料1,000円

合計69,000円

B物件

家賃63,000円
共益費5,000円
24時間サポート1,500円
月額保証料1,000円

合計70,500円

なら、

家賃だけではB物件が安く見えますが、毎月の固定費ではA物件の方が低くなります。

お部屋探しでは、

「家賃はいくら？」ではなく「毎月全部でいくら？」

を確認するのがおすすめです。

■管理費も毎月必ず払う？

賃貸借契約で毎月支払う条件になっていれば、家賃と一緒に支払います。

国土交通省の標準契約書でも、賃料とは別に共益費の金額・支払期限を記載する形になっています。 国土交通省

「共用部をあまり使わないから払わない」

と借主側だけで判断できるものではありません。

■1階ならエレベーターを使わないから管理費を払わなくていい？

原則として、そのようには考えません。

例えば1階の入居者が、

「エレベーターを使わない」

としても、契約上定められた管理費・共益費が免除されるとは限りません。

共用部分全体の維持管理費として設定されているためです。

■オートロック物件は管理費が高い？

必ずではありません。

ただし、

・オートロック
・エレベーター
・防犯カメラ
・宅配ボックス
・機械式駐車場
・管理人
・共用ラウンジ

など共用設備が多い物件では、設備の維持管理に費用がかかる場合があります。

しかし、

設備が多い＝必ず管理費が高い

という全国共通の計算式があるわけではありません。

実際の募集条件を比較しましょう。

■管理費が高ければ管理状態も良い？

金額だけでは判断できません。

例えば、

管理費8,000円

の物件でも、

共用部がきれいとは限りません。

反対に、

管理費3,000円

でも、共用部がきれいに維持されている物件もあります。

内見時には、

・エントランス
・廊下
・階段
・ゴミ置場
・駐輪場
・集合ポスト

なども確認しましょう。

■部屋だけでなく共用部分を見る

内見では室内設備に目が行きがちですが、

共用部分を見ることで建物の管理状況を確認できる場合があります。

例えば、

ゴミが放置されていないか
郵便受け周辺が荒れていないか
共用廊下の電球が切れたままではないか
駐輪場が整理されているか

などです。

管理費の金額だけでは分からない部分も確認できます。

■敷金・礼金は管理費も含めて計算する？

これは募集条件によります。

例えば、

家賃70,000円
管理費5,000円
敷金1か月

と記載されている場合、

「1か月」の基準がどの金額なのかを確認しましょう。

一般的な募集では賃料を基準として記載されることがありますが、契約金は物件ごとに確認する必要があります。

自己判断で計算せず、

初期費用見積書の総額

を確認しましょう。

■管理費は初期費用にも関係する？

関係する場合があります。

例えば月途中から入居する場合、

家賃だけでなく、

管理費・共益費も日割り

になる契約があります。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書でも、1か月未満の共益費を日割り計算するモデルが示されています。 国土交通省

実際の契約条件を確認しましょう。

スマイファミリーHPでは、敷金・礼金・前家賃・保証会社など、賃貸契約時の初期費用について詳しく解説しています。

→
「賃貸の初期費用はいくら必要？主な内訳と費用を抑えるポイント」

■フリーレントなら管理費も無料？

必ずではありません。

例えば、

「賃料1か月分フリーレント」

という条件でも、

管理費
共益費
駐車場代
その他月額費用

は通常どおり必要になる場合があります。

フリーレントを見るときは、

何が無料になるのか

まで確認しましょう。

■入居審査では管理費も見られる？

物件・保証会社などによって異なりますが、賃料だけでなく、

管理費や共益費等を含めた月額負担

を確認される場合があります。

例えば、

家賃80,000円
管理費10,000円

なら、

実際には毎月90,000円の支払いがあります。

「家賃だけ収入条件に収まっていれば大丈夫」

とは一律に言えません。

■管理費・共益費も保証会社の対象になる？

保証契約によって異なります。

保証会社が保証する対象に、

賃料
管理費
共益費
駐車場料金
その他固定費

などが含まれる場合があります。

保証委託契約の内容を確認しましょう。

■家賃をクレジットカードで払う場合、管理費も一緒？

支払い方法によります。

家賃と管理費をまとめて収納する仕組みなら、同じ引き落としに含まれる場合があります。

一方、一部費用だけ別の方法で支払うケースもあります。

毎月の引き落とし額と明細を確認しましょう。

■管理費・共益費は途中で値上げされることがある？

可能性はあります。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、維持管理費が増減し、共益費が不相当となった場合には、

貸主と借主が協議のうえ共益費を改定できる

というモデル条項が置かれています。 国土交通省

ただし、実際の契約はそれぞれ異なります。

値上げの案内が届いた場合は、

・いつから
・いくらになるか
・契約上どのような扱いか
・家賃も変わるのか
・毎月の総額はいくらになるのか

を確認しましょう。

■更新時に管理費が変わることもある？

あります。

例えば更新案内に、

現在
家賃70,000円
管理費5,000円

更新後
家賃70,000円
管理費7,000円

と記載されている場合です。

家賃自体が変わっていなくても、

毎月の負担は2,000円増えます。

年間では24,000円の差になります。

■更新書類は「家賃」だけ見ない

契約更新の案内が届いたら、

・家賃
・管理費
・共益費
・駐車場代
・保証会社費用
・その他月額費

を現在の契約と比較しましょう。

スマイファミリーHPでは、更新料・更新事務手数料・保証会社・火災保険など、更新時に確認したい費用について詳しく解説しています。

→
「賃貸の更新時はいくらかかる？更新料・保証会社・火災保険の費用を解説」

■管理費が値上げされたらすぐ支払わないといけない？

通知内容だけで一律には判断できません。

現在の賃貸借契約書や値上げの案内内容を確認し、不明な場合は管理会社へ問い合わせましょう。

内容を理解しないまま、

「通知が来たから仕方ない」
「納得できないから絶対払わない」

と自己判断するのは避けた方がよいでしょう。

■家賃が安く管理費が高い物件は避けた方がいい？

一概には言えません。

重要なのは、

月額合計と物件の条件が自分に合っているか

です。

例えば、

家賃60,000円
管理費10,000円

でも、

駅徒歩3分
オートロック
エレベーター
宅配ボックス

など希望条件を満たしているなら、候補になる方もいます。

逆に、

家賃69,000円
管理費1,000円

でも、自分に必要な設備がない場合があります。

■ポータルサイトでは家賃だけで並べない

物件検索サイトを見ると、

「家賃6万円台」

という表示に目が行きます。

しかし、

家賃69,000円＋管理費9,000円

なら毎月78,000円です。

物件を比較するときは、

家賃＋管理費・共益費

を頭の中で必ず足してみましょう。

■予算7万円の場合はどう探す？

例えば、

「毎月7万円まで」

が予算なら、

家賃70,000円まで

で検索すると、管理費を加えて予算オーバーになる可能性があります。

例えば、

家賃65,000円
管理費4,000円

なら月額69,000円。

一方、

家賃68,000円
管理費7,000円

なら月額75,000円です。

検索条件を決めるときは、

総額予算を不動産会社へ伝える

と分かりやすくなります。

■「家賃7万円まで」より「全部で7万円まで」と伝える

お部屋探しでは、

「家賃7万円以下」

だけではなく、

「管理費込みで月7万円まで」

と伝える方法があります。

さらに、

駐車場込み
月額保証料込み

など条件がある場合も最初に伝えると、実際の支払い額に近い条件で探しやすくなります。

■月額保証料にも注意する

最近の賃貸契約では、保証会社の費用として、

初回保証料

だけでなく、

毎月一定額または賃料等の一定割合

を支払う契約もあります。

例えば、

家賃65,000円
管理費5,000円
月額保証料1,400円

なら、

毎月の固定負担は71,400円です。

家賃表示だけでは分かりません。

■24時間サポートも月額の場合がある

24時間サポートについても、

契約時に一括払い

の物件だけでなく、

月額払い

の場合があります。

例えば、

24時間サポート1,100円／月

なら、

2年間で26,400円です。

管理費・共益費と同じく、

毎月発生する固定費

として考えましょう。

■定額水道料が設定されている物件

物件によっては、

水道代3,000円／月

など、定額水道料が設定されていることがあります。

特に単身向け物件などでは、

管理会社へ定額料金を支払う方式

になっている場合があります。

水道局と自分で契約する物件とは支払い方法が異なるため、確認しましょう。

■駐車場・バイク置場も毎月の固定費

車やバイクを所有している方は、

家賃
＋管理費
＋駐車場

まで合計します。

例えば、

家賃65,000円
管理費5,000円
駐車場12,000円

なら、

毎月82,000円です。

さらに保証会社の費用などが加わる場合があります。

■毎月の総額チェックリスト

物件を比較するときは、次を確認しましょう。

・家賃
・管理費
・共益費
・月額保証料
・口座振替手数料
・24時間サポート
・町会費
・定額水道料
・インターネット費用
・駐車場代
・バイク置場代
・駐輪場代
・その他毎月発生する費用

すべての物件で発生するわけではありません。

自分が検討している物件の総額

を確認することが重要です。

■初期費用だけ安い物件にも注意

例えば、

敷金0
礼金0

でも、

毎月の管理費や各種サービス費が高い場合があります。

逆に初期費用が少し高くても、

月々の固定費が低い物件

もあります。

1か月目だけではなく、

1年間・2年間住んだ場合の総費用

で考えてみましょう。

■2年間で考えると差が大きくなる

例えば、

A物件

月額総額70,000円

B物件

月額総額73,000円

差は毎月3,000円ですが、

2年間なら、

3,000円×24か月
＝72,000円

の差になります。

もちろん更新料や初期費用も違うため、月額だけで最終判断するわけではありません。

ただ、

毎月数千円の差でも長期間では大きくなる

ことを覚えておきましょう。

■よくある質問

Q. 管理費と共益費は何が違いますか？

物件によって名称や扱いが異なります。名称だけで判断せず、募集条件や賃貸借契約書で金額と内容を確認しましょう。

Q. 共益費は何に使われますか？

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、階段・廊下など共用部分の維持管理に必要な光熱費・上下水道使用料・清掃費等に充てる費用として整理されています。 国土交通省

Q. 管理費なしの物件は管理されていないのですか？

必ずしもそうではありません。管理費を別項目として設定していない物件もあります。

Q. 家賃7万円なら毎月7万円用意すればいいですか？

管理費・共益費、保証会社費用、24時間サポートなどが別に必要な場合があります。毎月の総支払額を確認しましょう。

Q. 共益費が途中で値上げされることはありますか？

可能性があります。国土交通省の標準契約書でも、維持管理費の増減により共益費が不相当になった場合、協議のうえ改定するモデル条項があります。実際には現在の契約内容を確認してください。 国土交通省

Q. 管理費が高い物件ほど管理状態は良いですか？

金額だけでは判断できません。内見時にエントランス、廊下、ゴミ置場、駐輪場など共用部分も確認しましょう。

Q. 敷金・礼金は管理費込みで計算しますか？

契約条件によります。自己判断せず、初期費用見積書で実際の金額を確認しましょう。

■関東で毎月の総額まで確認してお部屋を探したい方へ

スマイファミリー大宮店では、埼玉を中心に、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬でお部屋探しのご相談を承っています。

「家賃だけでなく毎月の総額を知りたい」
「管理費込みで予算7万円以内にしたい」
「駐車場まで含めて探したい」
「初期費用と月額費用の両方を抑えたい」
「月額保証料がない物件を探したい」
「更新費用まで考えて選びたい」

このような場合も、

家賃
＋ 管理費・共益費
＋ 保証会社
＋ 月額サービス
＋ 駐車場
＋ 初期費用
＋ 更新費用

まで整理しながら物件を比較します。

お部屋探しで重要なのは、

「家賃が安く見える物件」を探すことではなく、実際に毎月いくら支払うのかを確認すること

です。

募集情報で、

家賃65,000円

と表示されていても、

管理費
保証料
サポート費
駐車場

などを合計すると、実際の負担は大きく変わることがあります。

気になる物件が見つかったら、

「この物件は毎月全部でいくらですか？」

と確認してみましょう。

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、月々の予算や初期費用まで含めて無理のないお部屋を探したい方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。