東京・埼玉など関東で不動産売却をお考えの方へ｜査定・費用・税金・相続・住み替えを解説

不動産を売却しようと考えたとき、

「まず査定を頼めばいい？」

「査定価格が一番高い会社へ任せればいい？」

「住宅ローンが残っていても売れる？」

「マンションを売るのにどんな費用がかかる？」

「相続した実家を売るか残すか迷っている」

「今住んでいる家を売って、新しい家を購入したい」

「空き家のままにするか売却するか判断できない」

といった疑問を持つ方も多いと思います。

結論からいうと、

不動産売却では、「いくらで売れそうか」だけで判断するのはおすすめできません。

売却には、

現在の相場
住宅ローン残高
所有者
物件の状態
売却に必要な費用
税金
売却時期
売却後の住まい
相続
賃貸に出す選択肢

など、さまざまな条件が関係します。

特に大切なのは、

査定価格と実際に売れる価格は同じではない

ということです。

査定価格が高いからという理由だけで不動産会社を選ぶのではなく、

「なぜその査定価格になるのか」

「実際にどのような販売方法を考えているのか」

まで確認する必要があります。

スマイファミリーでは、大宮・埼玉だけに限定せず、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、マンション・戸建て・土地などの不動産売却についてご相談を承っています。

■不動産売却は何から始める？

最初に行いたいのは、

「なぜ売却したいのか」を整理すること

です。

例えば、

住み替えたい
転勤する
離婚する
相続した
空き家になった
住宅ローンの負担を減らしたい
所有している賃貸物件を売却したい
老後の資産を整理したい

など、理由によって進め方が変わります。

特に、

「できるだけ高く売りたい」

のか、

「多少価格を下げても早く売りたい」

のかでは、売却方法も異なります。

まず、

価格・期間・売却後の生活のどれを優先するか

を整理しましょう。

■最初に所有者を確認する

売却したい物件だからといって、自分一人だけで売却を決められるとは限りません。

例えば、

夫婦共有
親子共有
兄弟姉妹で相続
土地と建物の所有者が別

というケースがあります。

売却前には、

登記上の所有者
共有持分
住所変更
相続登記

などを確認します。

「親から相続した実家だから自分のものだと思っていた」

という場合でも、登記上の名義が以前のままになっていることがあります。

相続不動産については、今後独立した子記事で詳しく解説していきます。

■住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている住宅でも、売却を検討することはできます。

ただし一般的には、売却時に住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。

例えば、

住宅ローン残高　2,000万円
売却価格　　　　3,000万円

なら、売却代金からローンを返済できる可能性があります。

一方、

住宅ローン残高　3,500万円
売却価格　　　　3,000万円

の場合、

売却価格だけでは住宅ローンを完済できない

可能性があります。

まず、

現在の住宅ローン残高
査定価格
売却費用

を確認しましょう。

■不動産査定とは？

不動産査定では、

立地
土地面積
建物面積
築年数
間取り
駅距離
周辺の成約事例
道路条件
物件状態
マンションの管理状況

などを確認しながら、売却価格の目安を考えます。

大きく分けると、

机上査定

と、

訪問査定

があります。

■机上査定とは？

机上査定では、

所在地
面積
築年数
過去の取引事例
周辺相場

などをもとに査定します。

現地確認を行わないため、比較的短時間で価格の目安を確認できます。

「まだ売ると決めていない」

「まず自宅がいくらくらいなのか知りたい」

という段階では使いやすい方法です。

■訪問査定とは？

訪問査定では、実際に物件を確認します。

戸建てなら、

建物状態
日当たり
前面道路
境界
敷地形状
リフォーム状況

など。

マンションなら、

室内状態
眺望
階数
向き
共用部
管理状態

なども確認します。

実際に売却を進める場合は、机上査定だけでは分からない部分があるため、訪問査定を行うことがあります。

■査定価格が高い会社が一番いい？

必ずしもそうではありません。

例えば3社へ査定を依頼して、

A社　3,500万円
B社　3,600万円
C社　4,300万円

だったとします。

この場合、

「C社が一番高いからC社」

とすぐ決めるのではなく、

なぜ4,300万円なのか

を確認しましょう。

売却では、

査定価格
↓
販売価格
↓
購入希望者との交渉
↓
成約価格

と進みます。

査定価格そのものは、買主がその価格で購入してくれることを保証するものではありません。

■相場はどうやって確認する？

近隣の売出物件だけではなく、実際の取引価格も参考になります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格・成約価格、地価公示、防災情報、都市計画情報などを確認できます。取引価格情報は四半期ごとに公表されています。不動産情報ライブラリ

ただし、

同じマンション
同じ地域

であっても、

階数
向き
面積
室内状態
道路条件
土地形状

などによって価格は変わります。

インターネットで見た平均価格だけで、自分の物件価格を決めない

ことが大切です。

■販売価格はどう決める？

売却活動を始めるときには、販売価格を決めます。

例えば査定価格が3,500万円だからといって、

必ず3,500万円で売り出さなければならない

というわけではありません。

売主の事情によって、

少し高めから販売する
相場に近い価格から始める
早期売却を優先する

など戦略が変わります。

重要なのは、

「いつまでに売りたいか」

です。

半年以上かかっても価格を優先するのか。

転勤や買い替えで3か月程度を目安にしたいのか。

期限によって価格戦略も変わります。

■不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは？

不動産会社へ売却を依頼するときは、媒介契約を結びます。

主な契約形態には、

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

があります。

契約形態によって、複数の不動産会社へ依頼できるか、自分で買主を見つけた場合の取り扱い、指定流通機構への登録などが異なります。国土交通省では標準媒介契約約款を定めています。国土交通省

「専任が絶対いい」

「一般媒介が絶対いい」

というものではありません。

物件や売却方針によって考えます。

■売却活動では何をする？

売却活動が始まると、

不動産ポータルサイト
不動産会社ホームページ
既存顧客への紹介
不動産会社間の情報共有

などを通じて購入希望者を探します。

購入希望者が現れたら、内見を行います。

居住中の場合でも売却できますが、

室内整理
照明
換気
水回り清掃

など、第一印象を整えることは重要です。

ただし、

売るためだけに高額なリフォームを必ず行う必要があるわけではありません。

リフォーム費用を価格へ上乗せできるとは限らないからです。

■中古住宅ならインスペクションという方法もある

中古住宅では、

「建物に問題がないか心配」

と感じる買主もいます。

こうした場合、建物状況調査（インスペクション）を検討することがあります。

国土交通省では、中古住宅の売買時に建物状態を把握する方法として建物状況調査の活用を案内しています。国土交通省

すべての売却物件で必須というわけではありませんが、

築年数が経っている
戸建てを売却する
買主の不安を減らしたい

といった場合には、検討する方法があります。

■売却前に修理した方がいい？

これも一律ではありません。

例えば、

壁紙が少し古い

程度なら、そのまま売却する選択肢があります。

一方、

給湯器が故障している
雨漏りがある
設備が動かない

場合は、売却価格や購入判断へ影響する可能性があります。

大切なのは、

修理費用をかけることで、売却価格や売りやすさがどの程度変わるのか

を考えることです。

査定前に大規模リフォームを決める必要はありません。

■土地を売る場合は境界も確認する

土地や戸建てを売却する場合、

隣地との境界

が重要になることがあります。

境界標がない。

昔の測量図しかない。

隣地との認識が違う。

というケースがあります。

必要に応じて測量や境界確認を行うことがあります。

土地売却については今後、独立した子記事で詳しく扱います。

■マンション売却では何を見る？

マンション売却では室内だけではなく、

管理費
修繕積立金
管理組合
長期修繕計画
駐車場
大規模修繕
ペット規約

なども購入希望者の判断材料になります。

管理費や修繕積立金の滞納がある場合などは、早めに整理しておきましょう。

同じマンションでも、

階数
向き
眺望
専有面積
リフォーム履歴

によって価格差が出ます。

■売却するときにかかる費用

不動産売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

例えば、

仲介手数料
登記関係費用
住宅ローン返済関係費用
測量費
建物解体費
引っ越し費用
税金

などが発生する場合があります。

仲介手数料については、宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬額の上限を国土交通省が定めています。国土交通省

そのため、

「3,000万円で売れたから3,000万円使える」

と考えず、売却後にいくら残るのか確認しましょう。

■不動産を売ると税金がかかる？

売却によって利益が出る場合、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。

譲渡所得は単純に、

売却価格－購入価格

だけではありません。

取得費や譲渡費用などを考慮して計算します。

また、マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。適用には確定申告が必要です。国税庁

ただし、

「マイホームを売れば必ず3,000万円控除」

というわけではありません。

適用要件がありますので、税務については税務署・税理士等へ確認しましょう。

■住まなくなった家でも3,000万円控除を使える？

一定の要件を満たせば、以前住んでいた住宅についても対象となる場合があります。

国税庁では、以前住んでいた家屋について、原則として住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件を示しています。国税庁

そのため、

「いつか売ればいい」

と長期間放置すると、税制上の取り扱いが変わる可能性があります。

売却予定がなくても、

住まなくなった日

は把握しておきましょう。

■相続した不動産をどうする？

相続によって、

実家
土地
マンション
アパート

などを取得する場合があります。

しかし、

自分では住まない
遠方にある
管理できない
兄弟で共有している

といったケースもあります。

選択肢として、

売却する
賃貸する
自分で利用する
そのまま保有する

などがあります。

重要なのは、

「とりあえず空き家のまま」

を長期間続けないことです。

固定資産税、建物管理、庭木、近隣対応、老朽化などの負担が続きます。

相続不動産については、今後かなり重要な子記事群として強化します。

■売るか、貸すか迷ったら？

自宅を使わなくなった場合、

売却する

以外に、

賃貸物件として貸す

という方法があります。

例えば、

将来自分で戻る可能性がある
立地が良く賃貸需要が期待できる

場合には、賃貸も選択肢になります。

一方、

管理が負担
修繕費がかかる
空室が不安
住宅ローン条件の確認が必要

といった点もあります。

「売却価格はいくらか」

だけではなく、

貸した場合にどのくらいの収支になるのか

も比較して判断すると分かりやすくなります。

【内部リンク挿入位置：この段落の直後】

リンク先記事タイトル：
埼玉で賃貸管理・空室対策にお悩みのオーナー様へ｜入居者募集・管理会社変更まで相談

URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-865258/

■住み替えなら「売却」と「購入」を一緒に考える

現在の住宅を売って、新しい住宅を購入する場合があります。

この場合、

現在の住宅ローン
売却価格
新居購入価格
自己資金
仮住まい
引っ越し時期

を一緒に考えます。

大きく、

売却先行

と、

購入先行

があります。

売却先行なら資金計画を立てやすい一方、新居が決まるまで仮住まいが必要になる可能性があります。

購入先行なら引っ越しを進めやすい一方、現在の住宅が予定価格で売れるかという問題があります。

購入と売却を別々に考えないことが重要です。

【内部リンク挿入位置：この段落の直後】

リンク先記事タイトル：
東京・埼玉など関東で不動産を購入する方へ｜マンション・戸建て・住宅ローン・資金計画を解説

URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-868135/

■空き家は売るべき？

空き家だから必ず売却すべきとは限りません。

しかし、

誰も使っていない
遠方で管理できない
今後使う予定がない

という場合には、

保有し続ける理由

を一度考えてみましょう。

空き家でも、

固定資産税
火災保険
庭木管理
建物管理
修繕

などが必要になる場合があります。

一方、土地として将来活用する予定があるなら、保有する選択肢もあります。

「何となく残している」状態にしない

ことが重要です。

■不動産会社から「今すぐ売りましょう」と言われたら？

急いで決める必要はありません。

まず、

査定価格の根拠
周辺成約事例
販売方法
売却期間の想定
費用
媒介契約

などを確認しましょう。

特に、

「今日契約すれば高く売れます」

といった説明だけで判断しないことが大切です。

不動産は金額の大きな取引です。

疑問があれば、その場で契約せず確認しましょう。

■高く売ることと早く売ることは両立する？

理想は、

高く
早く

売ることです。

しかし、実際には市場とのバランスがあります。

相場より高すぎる価格で売り出せば、

問い合わせが少ない
内見が入らない
長期間売れ残る

可能性があります。

長期間売れないと、

「何か問題がある物件なのでは？」

と思われる場合もあります。

販売開始後は、

問い合わせ数
内見数
購入希望者の反応

を見ながら、価格や販売方法を見直すことがあります。

■売却前に準備しておきたい書類

物件によって異なりますが、

登記関係書類
購入時の売買契約書
重要事項説明書
固定資産税関係書類
住宅ローン関係書類
マンション管理規約
建築確認関係書類
測量図
リフォーム資料

などがあると確認しやすくなります。

すべて揃っていなくても、まず相談はできます。

「書類がないから売れない」

と自己判断しないようにしましょう。

■不動産売却の一般的な流れ

売却は概ね、

1．売却理由・希望時期を整理する

2．不動産会社へ相談・査定

3．査定内容を確認する

4．販売価格を決める

5．媒介契約を結ぶ

6．販売活動を開始する

7．内見対応

8．購入申込み・条件交渉

9．売買契約

10．住宅ローン完済等の準備

11．残代金決済・引渡し

という流れになります。

物件によっては、

測量
解体
修繕
相続手続き

などが途中に入ります。

■売却相談の段階で必ず売らなくてもいい

これはスマイファミリーとして明確にしておきたい部分です。

査定をしたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

例えば、

査定した結果、今は売らない。

売却ではなく賃貸にする。

数年後に売却する。

という判断もあります。

まず現在の不動産価値や選択肢を知ったうえで考えることができます。

■よくある質問

Q. 査定だけお願いしてもいいですか？

相談できます。現在の価格を確認したうえで、売却するかどうかを検討する方法もあります。

Q. 査定価格が一番高い会社へ任せるべきですか？

必ずではありません。査定価格の根拠、販売方法、周辺の成約事例なども確認しましょう。

Q. 住宅ローンが残っています。

住宅ローン残高と売却価格の見込みを確認します。売却時には抵当権抹消等の手続きが必要になることがあります。

Q. 住みながら売却できますか？

可能です。購入希望者の内見対応などを行いながら販売する方法があります。

Q. リフォームしてから売った方が高く売れますか？

必ずではありません。工事費を販売価格へ反映できるとは限らないため、工事前に相談することをおすすめします。

Q. 相続した家でも売却できますか？

売却を検討できます。ただし所有者、相続登記、共有関係などを確認する必要があります。

Q. 売却と賃貸で迷っています。

両方の価格・収支を比較して検討する方法があります。

Q. 買い替えも同時に相談できますか？

できます。現在の住宅売却と新居購入を合わせて資金計画を考えることが重要です。

■東京・埼玉など関東で不動産売却をご検討の方へ

不動産売却では、

「一番高い査定価格を出した会社へ任せればいい」

という単純なものではありません。

なぜ売るのか。

いつまでに売りたいのか。

住宅ローンはいくら残っているのか。

売却後はどこに住むのか。

相続なのか。

賃貸という選択肢はあるのか。

税金や費用はいくらになるのか。

こうした条件まで整理したうえで進めることが重要です。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、マンション・戸建て・土地・相続不動産・空き家などの売却についてご相談を承っています。

また、

賃貸仲介・テナント・賃貸管理・不動産購入・不動産売却を一つの会社で扱っているからこそ、

「売る」

だけに限定せず、

貸す・住み替える・購入する

といった選択肢も含めて考えます。

「売るかまだ決めていない」

「まず自宅の価格を知りたい」

「相続した実家をどうするか迷っている」

「売るか貸すか比較したい」

「現在の家を売って新しい家を購入したい」

という段階でも、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。