アパート、マンション、戸建てなどを所有しているオーナー様のなかには、

「空室がなかなか決まらない」
「管理会社からほとんど報告がない」
「家賃を下げるしかないと言われた」
「入居者からの連絡対応が負担になっている」
「家賃滞納が発生した」
「設備故障のたびに対応が必要になる」
「騒音やペットなどのトラブルが増えている」
「退去後の原状回復費用が高い」
「現在の管理会社を変更したい」
「相続した物件をどう管理すればいいか分からない」

など、さまざまなお悩みがあると思います。

結論からいうと、

賃貸管理は「家賃を集める仕事」だけではありません。

入居者募集
申込み
入居審査
契約
家賃管理
設備故障
入居者対応
更新
退去
原状回復
再募集

までがつながっています。

一つの対応が遅れることで、

空室期間が長くなる
申込者が離れる
入居者の不満が増える
修繕費が大きくなる

こともあります。

そのため重要なのは、

問題が起きるたびに個別対応するだけではなく、募集から退去・再募集までの流れ全体を整えることです。

スマイファミリーでは、埼玉を中心に、賃貸物件を所有するオーナー様から、入居者募集・賃貸管理・空室対策・管理会社変更などについてご相談を承っています。

■賃貸管理では何をする？

賃貸管理には、大きく分けて、

入居前の管理
入居中の管理
退去時の管理

があります。

入居前には、

・募集賃料の設定
・募集条件の整理
・物件情報の掲載
・問い合わせ対応
・内見
・申込み
・入居審査
・契約

などがあります。

入居中には、

・家賃管理
・契約更新
・設備故障
・騒音などの相談
・共用部分の管理
・入居者からの問い合わせ

などがあります。

退去時には、

・解約受付
・退去確認
・原状回復
・敷金精算
・室内清掃
・設備確認
・次の募集準備

などがあります。

つまり、

賃貸経営は「入居者が決まったら終わり」ではありません。

■自主管理と管理会社へ委託する違い

オーナー様自身で管理する方法を、

自主管理

といいます。

一方、管理会社へ一定の業務を任せる方法が、

管理委託

です。

自主管理では管理料を抑えられる可能性がありますが、

家賃確認
入居者対応
修繕業者の手配
契約更新
退去対応

などを自分で行う必要があります。

物件数が増えたり、本業があったり、物件が自宅から遠かったりすると負担が大きくなる場合があります。

管理委託では費用が発生しますが、日々の対応を管理会社へ任せることができます。

■管理会社によって対応範囲は違う

「管理会社へ任せているから全部対応してもらえる」

とは限りません。

管理会社によって、

家賃管理だけ
入居者対応まで
巡回も含む
退去立会いまで
原状回復工事まで

など、対応範囲が異なります。

また、

毎月の管理料とは別に、

更新
退去
修繕
清掃

などで費用が発生する場合もあります。

管理会社を選ぶ場合は、

管理料の安さだけで比較しないこと

が重要です。

埼玉で賃貸管理会社を探すオーナー様へ｜管理業務の内容と選び方を解説

■空室対策は「家賃を下げる」だけではない

空室が続くと、

「家賃を下げた方がいい」

という話になりがちです。

しかし、その前に確認したいことがあります。

例えば、

問い合わせ自体が少ないのか
問い合わせはあるが内見されないのか
内見はあるが申込みにならないのか
申込みは入るがキャンセルされるのか

によって、原因は違います。

問い合わせが少ないなら、

募集写真
募集条件
家賃
掲載状況

などを確認します。

内見はあるのに決まらないなら、

室内状態
共用部分
設備
初期費用
周辺物件との比較

などを確認します。

空室対策は「どこで入居希望者が離れているか」を確認することから始めます。

■募集賃料は周辺相場だけで決めない

募集賃料を決める場合は、

周辺の家賃相場

を見ることが大切です。

ただし、

同じ駅
同じ間取り

だからといって同じ賃料になるとは限りません。

築年数
駅距離
設備
階数
日当たり
オートロック
宅配ボックス
インターネット
ペット条件
駐車場

などによって競争力は変わります。

大切なのは、

現在募集中の競合物件と比較すること

です。

■初期費用も空室に影響する

月額家賃が周辺相場と同じでも、

敷金
礼金
保証会社費用
鍵交換
火災保険
その他の初期費用

によって、入居希望者の負担が大きくなる場合があります。

近隣の競合物件と、

月額家賃だけ

ではなく、

入居時に必要な総額

まで比較してみましょう。

■室内写真は重要

現在のお部屋探しでは、入居希望者がインターネット上で多数の物件を比較します。

そのため、

暗い写真
古い写真
室内が片付いていない写真
設備が分からない写真

では、内見候補に選ばれにくくなる可能性があります。

退去後に室内がきれいになったら、

写真を撮り直す

ことも空室対策の一つです。

■募集開始が遅れると空室期間も長くなる

退去が決まっているのに、

実際に退去するまで募集を開始しない

場合があります。

しかし、物件や募集条件によっては、

退去予定の段階から募集

できる場合があります。

退去連絡を受けたら、

退去予定日
内見可能日
原状回復予定
入居可能予定日

を整理し、募集開始のタイミングを確認しましょう。

■申込みが入ってもまだ成約ではない

入居申込みが入ると、

「空室が埋まった」

と思うかもしれません。

しかし、

申込み
審査
契約条件確認
契約

の途中でキャンセルになることがあります。

例えば、

初期費用が想定より高かった
入居日が合わなかった
別の物件が見つかった
契約条件を後から知った
審査やオーナー回答に時間がかかった

などです。

申込みから契約までのスピードも重要です。

賃貸の入居申込後にキャンセルされる原因は？埼玉のオーナー向け対策

■入居審査は「属性」だけで判断しない

入居審査では、

勤務先
収入
家賃
保証会社
入居人数
緊急連絡先
申込内容

などを確認します。

また、

外国籍
生活保護
夜職
高齢者
フリーランス

など、一般的な会社員とは条件が違う申込みが入ることもあります。

最初から一律で断るのではなく、

保証会社
家賃支払い方法
見守り
緊急連絡先
必要書類

などを確認したうえで、受け入れ可能か検討することも空室対策につながります。

■保証会社をどのように使うか

現在の賃貸住宅では、家賃保証会社を利用する物件があります。

保証会社を利用することで、

家賃滞納への備え

になる場合があります。

ただし、

保証範囲
免責条件
更新
原状回復費用
明渡し関係

などは保証会社やプランによって異なります。

「保証会社に入っているから何でも保証される」

とは限りません。

保証内容を確認しておきましょう。

埼玉の賃貸契約で連帯保証人は必要？家賃保証会社との違いや費用を解説

■家賃滞納は早期対応が重要

家賃が入金されていない場合は、

「来月まとめて払うだろう」

と長期間放置しないことが大切です。

確認したいのは、

未入金額
滞納月数
保証会社加入の有無
保証会社への報告期限
入居者への連絡状況

などです。

保証会社を利用している場合でも、

管理会社側で必要な報告や手続きがある場合があります。

滞納発生時の対応方法は、あらかじめ管理会社と決めておきましょう。

■設備故障への対応

賃貸住宅では、

給湯器
エアコン
トイレ
水栓
排水
インターホン
換気扇

などの設備が故障することがあります。

故障の内容によっては、入居者の生活へ大きな影響が出ます。

例えば、

真冬に給湯器が壊れる
真夏にエアコンが故障する
トイレが使えない
水漏れが発生する

などです。

重要なのは、

誰が悪いかを最初に決めることではなく、まず故障状況を確認すること

です。

原因を確認したうえで、

貸主設備なのか
残置物なのか
入居者側の使用によるものか

を整理します。

■修繕は「安い業者」だけで決めない

修繕費はオーナー様にとって大きな負担です。

もちろん費用は重要ですが、

連絡が遅い
施工が雑
再修理が必要
入居者との日程調整ができない

となれば、結果的に負担が大きくなる場合があります。

金額だけでなく、

対応速度
説明
工事内容
保証
入居者対応

も確認しましょう。

■騒音クレームが発生した場合

集合住宅では、

足音
話し声
音楽
テレビ
子どもの声
ペット
洗濯機

などについて相談が入ることがあります。

騒音は感じ方に個人差があります。

また、

音が聞こえてくる方向

と、

実際の発生場所

が一致しない場合もあります。

そのため、

苦情が入ったからといって、特定の入居者をすぐ原因と決めつけるのは避けましょう。

発生日時
音の種類
頻度
継続時間

などを確認し、必要に応じて注意喚起や状況確認を行います。

埼玉の賃貸物件で騒音クレームが発生したら？オーナー様の対応と注意点

■共用部分も物件価値に影響する

入居希望者は、

室内だけ

を見ているわけではありません。

エントランス
廊下
階段
駐輪場
集合ポスト
ゴミ置場

なども確認しています。

例えば、

放置自転車が多い
郵便物があふれている
ゴミが散乱している
共用廊下に大量の私物がある

と、

「管理されていない物件」

という印象を持たれる可能性があります。

入居中の満足度だけではなく、次の入居者募集にも影響します。

■共用廊下の私物は勝手に捨てない

共用廊下に、

自転車
傘
ベビーカー
段ボール
家具

などが置かれる場合があります。

避難経路や通行の妨げになる可能性があるため対応は必要ですが、

所有者を確認せず、オーナー様や管理会社が勝手に処分するとトラブルになる可能性があります。

まず、

現地確認
写真記録
所有者確認
注意文

などの順番で進めます。

埼玉の賃貸物件で共用廊下に私物が置かれていたら？オーナー様の対応と注意点

■無断ペットが分かった場合

ペット不可物件で、

犬や猫を飼育している可能性がある

という相談が入ることもあります。

この場合も、

鳴き声が聞こえた
動物を見た

という情報だけで、すぐ契約解除と決めるのではなく、

契約内容
飼育条件
事実関係

を確認します。

臭い
騒音
室内損傷
共用部分

など、実際にどのような問題が発生しているかも整理します。

■高齢者の入居をどう考える？

高齢者からの申込みが増えることも考えられます。

オーナー様としては、

孤独死
緊急時対応
家賃
残置物
連絡先

などが不安になるかもしれません。

一方、

保証会社
緊急連絡先
見守りサービス

などを組み合わせることで相談できる場合があります。

年齢だけで判断するのではなく、どのような体制を作れるかを確認する

ことも重要です。

■外国籍・生活保護などの受け入れ条件を整理する

空室が長く続いている物件では、

入居条件そのもの

を見直すことも選択肢です。

例えば、

外国籍相談可
生活保護相談可
高齢者相談可
ペット相談可

などです。

ただし、

条件を広げれば何でもよい

というわけではありません。

保証会社
緊急連絡先
入居人数
契約条件
物件特性

などを整理したうえで判断します。

外国籍の方のお部屋探しについては、こちらで詳しくまとめています。

埼玉・東京など関東で外国籍の方のお部屋探し｜賃貸審査・保証会社・在留カードを解説

生活保護のお部屋探しについてはこちらです。

埼玉・東京など関東で生活保護のお部屋探し｜住宅扶助・賃貸審査・引越しを解説

■契約更新も管理業務の一つ

入居者が住み続ける場合は、

契約更新

が必要になる物件があります。

更新時には、

更新料
保証会社
火災保険
入居者情報
連帯保証人

などを確認する場合があります。

更新期限直前に慌てないよう、管理会社がいつから手続きを開始するのか確認しましょう。

■退去連絡を受けたらすぐ次の募集準備へ

退去連絡が入ったら、

「退去してから考える」

のではなく、

次の募集を始める準備

も同時に進めます。

確認したいのは、

退去日
鍵返却日
室内確認日
原状回復予定
清掃予定
募集賃料
募集条件
入居可能予定日

などです。

空室期間を短くするには、

退去から募集開始までの時間を短くする

ことも重要です。

■原状回復費用はすべて入居者負担ではない

退去時には、

壁紙
床
建具
設備

などに汚れや傷がある場合があります。

しかし、

室内をきれいにするために必要な費用をすべて入居者へ請求できる

とは限りません。

経年変化
通常使用による損耗
入居者の故意・過失

などを整理する必要があります。

入居時の室内写真やチェックシートを残しておくことも大切です。

■退去後に設備を全部交換する必要はない

退去後、

古い設備だから全部交換しよう

と考えることもあります。

しかし、費用をかければ必ず早く入居者が決まるとは限りません。

例えば、

給湯器
エアコン
キッチン
洗面台
インターホン

などについて、

故障している
競合物件と大きな差がある
募集上の弱点になっている

場合に優先して検討します。

投資額と募集への効果を考えることが重要です。

■管理会社から何を報告してもらう？

管理を委託している場合、

オーナー様が物件の状況を把握できるようにすることが重要です。

例えば、

家賃入金
滞納
空室
問い合わせ件数
内見件数
申込み
修繕
クレーム
退去予定

などです。

空室が続いているのに、

「引き続き募集します」

という報告だけでは、原因が分かりません。

問い合わせ数や内見数なども確認しましょう。

■管理会社変更を考えるタイミング

現在の管理会社について、

連絡が遅い
報告がない
空室対策の提案がない
修繕費用の説明がない
入居者対応に不満がある

と感じることもあります。

ただし、

すぐに管理会社を変更する

のではなく、まず現在の管理委託契約を確認します。

解約予告期間
違約金
敷金
契約書
鍵
保証会社
入居者情報
修繕履歴

などの引継ぎが必要になるためです。

■相続した賃貸物件の場合

相続によって突然、

アパート
マンション
戸建て

を所有することになった方もいます。

まず確認したいのは、

現在の入居者
家賃
敷金
契約書
保証会社
管理会社
修繕履歴
滞納

などです。

賃貸経営の経験がない場合は、

何が分からないのか分からない

という状態でも問題ありません。

現在の管理状況を一つずつ確認していきます。

■賃貸管理で大切なのは「問題が起きてから」だけではない

賃貸管理では、

設備が壊れたら修理する
クレームが来たら対応する
退去したら募集する

という対応だけではありません。

本当に重要なのは、

問題が起きにくい状態を作ること

です。

募集条件を整理する
契約内容を分かりやすくする
入居者へルールを案内する
定期的に建物を確認する
設備を適切に維持する
問い合わせへ早く対応する

ことで、トラブルを減らせる可能性があります。

■よくある質問

Q. 管理会社を変更できますか？
可能です。ただし現在の管理委託契約の解約条件や引継ぎ内容を確認する必要があります。

Q. 空室が続いています。家賃を下げるべきですか？
すぐ値下げするのではなく、問い合わせ・内見・申込みの状況や競合物件を確認してから判断します。

Q. 管理会社へ任せればすべて対応してもらえますか？
管理会社・管理契約によって業務範囲は異なります。

Q. 家賃滞納が発生したらどうすればいいですか？
入金状況、保証会社、滞納期間などを確認し、早めに対応します。

Q. 騒音クレームはオーナーが直接注意した方がいいですか？
まず管理会社へ相談し、状況確認や注意方法を整理する方が安全です。

Q. 空室対策として高額なリフォームは必要ですか？
必ずしも必要ではありません。競合物件や入居者ニーズを確認して優先順位を決めます。

Q. 外国籍や生活保護の方を受け入れた方がいいですか？
一律に判断するのではなく、保証会社・緊急連絡先・支払い方法などを確認して検討します。

Q. 高齢者の入居が不安です。
保証会社、緊急連絡先、見守りなどを含めて条件を整理する方法があります。

Q. 相続した物件でも管理を相談できますか？
現在の契約・入居状況などを整理するところから相談できます。

■埼玉で賃貸管理にお悩みのオーナー様へ

スマイファミリーでは、

「空室が長く続いている」
「募集条件を見直したい」
「管理会社から報告がない」
「入居者対応を任せたい」
「家賃滞納について相談したい」
「修繕費用が適正か分からない」
「騒音やペットなどのトラブルがある」
「退去後の募集を早く始めたい」
「現在の管理会社を変更したい」
「相続した賃貸物件の管理方法が分からない」

といった段階からでもご相談いただけます。

賃貸経営では、

募集 → 入居 → 管理 → 退去 → 再募集

が繰り返されます。

一つの場面だけを見るのではなく、

空室期間
家賃
管理費用
修繕費
入居者対応
物件の将来

まで含めて考えることが大切です。

埼玉を中心に、アパート・マンション・戸建てなどの賃貸管理、入居者募集、空室対策、管理会社変更についてお悩みのオーナー様は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。