東京・埼玉など関東で不動産を購入する方へ｜マンション・戸建て・住宅ローン・資金計画を解説

東京・埼玉をはじめ関東で、

「そろそろ賃貸から購入へ切り替えたい」

「マンションと戸建て、どちらが自分たちに合う？」

「中古住宅を買ってリフォームしたい」

「住宅ローンはいくらまで借りられる？」

「物件価格以外にいくら必要？」

「金利が上がっている今、家を買って大丈夫？」

と考えている方もいらっしゃると思います。

不動産購入では、気に入った物件を見つけることも大切ですが、

「買える物件を探すこと」と「無理なく暮らし続けられる物件を選ぶこと」は同じではありません。

住宅ローン。

管理費・修繕積立金。

固定資産税。

将来の修繕費。

家族構成。

通勤・通学。

購入後の生活。

こうした条件まで含めて考える必要があります。

特に2026年は、住宅ローンを取り巻く環境も変化しています。

日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合で政策金利を引き上げ、無担保コールレートを1.25％程度とする方針を決定しました。住宅金融支援機構のフラット35も、2026年10月時点で返済期間21～35年の最頻金利が年3.83％となっています。日本銀行ホームページ

つまり現在の住宅購入では、

「いくら借りられるか」より、「金利や維持費が変わっても払い続けられるか」

を考えることが、以前より重要になっています。

スマイファミリーでは、大宮・埼玉だけに限定せず、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、不動産の購入についてご相談を承っています。

■不動産購入は何から始める？

最初に物件検索サイトを見る方は多いと思います。

しかし、本格的に購入を考えるのであれば、物件を見る前に、

「いくらまで使えるか」

を整理することが大切です。

例えば、

4,000万円の物件を購入できる

ことと、

4,000万円の物件を購入したあとも無理なく生活できる

ことは同じではありません。

購入予算を考えるときは、

物件価格
自己資金
住宅ローン
購入諸費用
毎月の返済額
管理費・修繕積立金
固定資産税
駐車場代
将来の修繕費

まで含めます。

住宅購入後にも、

食費
教育費
車
保険
旅行
老後資金

など生活費は続きます。

住宅だけにお金を使い切らない資金計画

が重要です。

■「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

住宅ローンでは、金融機関による審査があります。

年収、勤務状況、勤続年数、他の借入、物件などによって借入可能額が決まります。

しかし、

銀行が貸してくれる金額＝自分にとって適正な購入予算

ではありません。

例えば共働き世帯でも、

今後出産する予定がある
子どもの教育費が増える
どちらかが時短勤務になる
車を購入する
親の介護が始まる

など、将来支出が変わる可能性があります。

住宅ローンは長期間続くため、現在の収入だけで判断しないことが大切です。

■2026年は住宅ローン金利にも注意

これまで日本では、非常に低い住宅ローン金利が長く続きました。

しかし2026年は状況が変わっています。

2026年10月には変動型・固定型とも金利上昇が見られ、フラット35の返済期間21～35年の最頻金利は年3.83％となっています。フラット35は借入時に返済終了までの金利が確定する全期間固定型です。ダイヤモンド不動産研究所

だからといって、

「金利が上がったから買わない方がいい」

と一律に判断する必要はありません。

反対に、

「もっと上がる前に急いで買わなければ」

と焦る必要もありません。

重要なのは、

物件価格、金利、借入額、返済期間、自己資金を合わせて判断すること

です。

今後、住宅ローン金利については独立した子記事でも詳しく解説していきます。

■変動金利と固定金利はどちらがいい？

住宅ローンには、大きく分けて、

変動金利
固定期間選択型
全期間固定型

などがあります。

変動金利は、一般的に固定金利より当初金利が低く設定されることがあります。

一方、将来金利が上昇すれば、返済額へ影響する可能性があります。

全期間固定型は、借入時に金利と返済額が決まるため、長期間の家計計画を立てやすい特徴があります。

どちらが絶対に正解というものではありません。

例えば、

返済額が増えても家計に余裕がある
繰上返済を積極的に行う予定

という方と、

毎月の返済額を一定にしたい
将来の金利変動が心配

という方では、考え方が異なります。

住宅金融支援機構のフラット35では、住宅性能や家族構成等の条件によって一定期間金利を引き下げる制度もあります。フラット35

金利の数字だけでなく、

自分たちの家計にどの金利タイプが合うか

を考えましょう。

■マンションと戸建て、どちらを選ぶ？

これは非常によくある質問です。

どちらが上というものではありません。

マンション

マンションでは、

駅から近い
セキュリティ設備
共用部分の管理
建物管理を管理組合で行う

などの特徴があります。

一方、

管理費
修繕積立金
駐車場代

など、住宅ローン以外の毎月の支払いがあります。

購入前には、室内だけでなく、

長期修繕計画
修繕積立金
管理費
管理組合
大規模修繕

なども確認します。

埼玉で中古マンションを購入する前に確認したい管理状況と修繕積立金

戸建て

戸建てでは、

上下階・隣室への生活音を気にしにくい
庭や駐車場を確保しやすい
土地を所有する

などの特徴があります。

一方、建物の修繕は基本的に自分で考える必要があります。

例えば、

屋根
外壁
給湯器
防水
給排水設備

などです。

マンションのように毎月修繕積立金を支払わなくても、

将来自分で修繕費を準備する必要があります。

■新築と中古、どちらを選ぶ？

新築住宅には、

新しい設備
新しい建物
保証制度

などの魅力があります。

一方、中古住宅には、

希望地域で物件を見つけやすい
実際の周辺環境を確認しやすい
新築より価格を抑えられる可能性

などがあります。

中古住宅の場合は、

購入価格＋必要な修繕費

で考えることが重要です。

安く購入できても、

屋根
外壁
水回り
給湯器
配管

などに大きな工事が必要なら、総額が高くなる場合があります。

■中古住宅＋リフォームという選択肢

希望する地域で新築住宅が予算に合わない場合、

中古住宅を購入してリフォームする方法もあります。

例えば、

中古戸建てを購入
↓
キッチン・浴室交換
↓
クロス・床張替え
↓
自分たちの暮らしに合わせる

という方法です。

ただし、

購入後に「希望するリフォームができなかった」

ということがないよう、購入前に確認する必要があります。

特に、

構造上撤去できない壁
マンション管理規約
給排水位置
工事可能時間

などがあります。

埼玉で中古住宅を購入してリフォームするには？費用・流れ・注意点を解説

■内見では何を見る？

購入物件の内見では、賃貸以上に確認する項目があります。

室内がきれいだから、

すぐ購入

とは考えないようにしましょう。

中古戸建てなら、

外壁
屋根
基礎
床
天井
窓
水回り
給湯器
雨漏り跡

など。

中古マンションなら、

室内
共用廊下
エントランス
エレベーター
ゴミ置場
駐車場
管理状態

などを確認します。

さらに、

スーパー
病院
学校
駅
道路
騒音
夜間の環境

など、実際の生活も想像します。

■周辺環境は昼と夜で変わる

購入する住宅は、長期間住む可能性があります。

可能であれば、

平日
休日
昼
夜

など時間帯を変えて周辺を見ることもおすすめです。

例えば昼間は静かでも、

夜になると交通量が増える
飲食店の音が聞こえる
街灯が少ない

という場合があります。

逆に、内見時には気付かなかったスーパーや公園が近くにあることもあります。

■購入諸費用を忘れない

住宅を購入するときは、物件価格だけではありません。

例えば、

仲介手数料
登記費用
住宅ローン関係費用
火災保険
不動産取得税
固定資産税等の精算金

などが必要になる場合があります。

中古住宅の場合は、

リフォーム
設備交換
引っ越し
家具・家電

などもあります。

購入予算を限界まで物件価格へ使わず、

購入後に現金を残しておく

ことも重要です。

■住宅ローンの事前審査は早めに行う

購入したい物件が決まってから、

「住宅ローンが通るか分からない」

となると、手続きを進めにくくなります。

そのため、ある程度購入を考え始めた段階で、

住宅ローンの事前審査

を行う方法があります。

事前審査を行えば、

どの程度の借入を相談できるか

を確認しやすくなります。

ただし、

事前審査通過＝本審査も必ず通る

という意味ではありません。

申込内容や物件などについて改めて確認されます。

■住宅ローンだけで物件を選ばない

例えば、

「月々10万円なら現在の家賃と同じ」

という考え方があります。

しかし購入後には、

固定資産税
管理費
修繕積立金
建物修繕
火災保険

などがあります。

マンションの場合、

住宅ローン10万円
＋
管理費・修繕積立金

という支払いになります。

戸建ての場合も、

毎月積立金を払わない代わりに、将来の外壁・屋根などの費用を準備する必要があります。

現在の家賃と住宅ローン返済額だけを単純比較しない

ことが大切です。

■子どもがいる家庭は将来の間取りも考える

現在、

夫婦2人

でも、将来子どもが増える可能性があります。

逆に、

現在4人家族

でも、将来子どもが独立することがあります。

購入住宅では、

今の生活だけではなく、

5年後、10年後、20年後

も考えてみましょう。

部屋数。

学校。

駅。

親との距離。

仕事。

家族構成。

すべて将来変化する可能性があります。

■買い替えの場合

すでに住宅を所有していて、

現在の家を売却して新しい家を購入する

というケースもあります。

この場合は、

現在の住宅ローン残高
売却価格
新居購入時期
仮住まい
売却先行か購入先行か

などを整理します。

購入と売却を別々に考えると、資金計画が合わなくなることがあります。

スマイファミリーでは今後、不動産売却についても親記事と子記事を増やしていきます。

■「今買うべき？待つべき？」という質問について

2026年のように住宅ローン金利が動いている時期には、

「今買った方がいいですか？」

という質問が増えます。

しかし、

すべての人に共通する答えはありません。

例えば、

家族が増えて現在の家が狭い
子どもの入学前に引っ越したい
希望地域で良い物件が見つかった

という方と、

まだ購入地域が決まっていない
転勤の可能性が高い
自己資金がほとんどない

という方では、購入するタイミングが違います。

金利だけで決めるのではなく、

購入する理由が明確かどうか

も非常に重要です。

■購入前に確認したいこと

購入を決める前に、

・なぜ家を買いたいのか
・どの地域に何年住みたいか
・月々いくらなら無理なく払えるか
・自己資金はいくら残すか
・住宅ローン金利が上がっても対応できるか
・マンションと戸建てのどちらが合うか
・新築か中古か
・将来売却する可能性はあるか
・修繕費まで考えているか
・家族の将来計画と合っているか

を一度整理してみましょう。

「良い物件があったから買う」だけではなく、「自分たちの暮らしに合うから買う」

という順番が大切です。

■よくある質問

Q. 住宅ローン金利が上がっている今は買わない方がいいですか？

一律には言えません。金利だけでなく、物件価格、自己資金、家族の状況、購入理由などを含めて判断する必要があります。

Q. 変動金利と固定金利はどちらがおすすめですか？

家計の余裕、返済期間、将来の金利上昇への考え方などによって異なります。金利の低さだけで判断しないことが大切です。

Q. 中古住宅は安いですか？

新築より購入価格を抑えられる場合がありますが、リフォームや修繕費が必要になるケースがあります。総額で比較してください。

Q. マンションは修繕積立金が安い方がお得ですか？

必ずしもそうではありません。将来の大規模修繕に必要な金額が確保できる計画になっているか確認することが重要です。

Q. 住宅ローン事前審査は物件を決める前でもできますか？

相談できます。購入予算を整理するため、早めに確認する方法があります。

Q. 賃貸か購入か迷っています。

どちらにもメリット・デメリットがあります。現在の家賃だけでなく、家族構成、転居可能性、資産形成、将来の維持費などを比較しましょう。

Q. 売却と購入を同時に相談できますか？

できます。現在の住宅を売却して住み替える場合は、売却価格や住宅ローン残高も含めて資金計画を考えます。

■東京・埼玉など関東で不動産購入をご検討の方へ

不動産購入では、

「どの物件を買うか」だけではなく、「その物件を買ったあと、どんな暮らしになるか」

まで考えることが重要です。

新築か中古か。

マンションか戸建てか。

変動金利か固定金利か。

駅近を優先するのか。

広さを優先するのか。

リフォームするのか。

すべての人に共通する正解はありません。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、マンション・戸建て・中古住宅などの購入についてご相談を承っています。

賃貸仲介だけではなく、

不動産の購入・売却・賃貸管理・テナントまで扱っているからこそ、一つの選択肢だけに限定せず住まいについて考えます。

「購入するかまだ決めていない」

「賃貸と購入で迷っている」

「住宅ローンがいくらになるか知りたい」

「中古住宅＋リフォームを検討したい」

という段階でも、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。