賃貸アパートの水道管・給湯器凍結を防ぐには？大家の修理負担・空室・長期不在の冬対策

「冬になると、賃貸アパートの水道管が凍結しないか心配」

「給湯器が凍結して故障したら、修理費は大家さんが負担する？」

「空室の電気を止めているけれど、凍結防止機能は働く？」

「入居者が長期不在の間に水道管が破裂したら、誰の責任になる？」

「管理会社に冬の設備点検を任せているけれど、何を確認してもらえばいい？」

アパートやマンションを所有するオーナー様にとって、冬の水道管・給湯器の凍結は、事前に対策しておきたい設備トラブルの一つです。

特に注意したいのは、凍結が単に「水やお湯が出なくなる問題」ではないことです。

水道管内部の水が凍結すると、配管が破損し、解凍後に漏水が発生する場合があります。

漏水が広がれば、床材や壁、階下の住戸などにも被害が及ぶ可能性があります。

また、給湯器の凍結によってお湯が使えなくなった場合は、入居者の生活に影響し、修理対応や賃料減額についての相談が必要になることもあります。

ここで、ぜひ知っていただきたい数字があります。

給湯器メーカーのリンナイによると、例年11月から2月は給湯器の凍結に関する問い合わせが増加する時期です。

寒波の発生時には、凍結に関する問い合わせが通常の約3倍に増える年もあると案内されています。

そして、東京都水道局や神奈川県、千葉県などの水道事業者は、気温マイナス4℃以下を凍結に注意する目安として案内しています。

ただし、マイナス4℃に達しなければ安全という意味ではありません。

風が強い場所、日陰、屋外に露出した配管などでは、それより高い気温でも凍結する可能性があります。

今回は、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬で賃貸住宅を所有するオーナー様に向けて、水道管・給湯器の凍結原因、冬季の空室管理、入居者への注意喚起、修理費の負担、漏水時の対応、保険、賃料減額の問題まで詳しく解説します。

■結論｜冬の賃貸管理では「凍結させない管理体制」が重要

水道管・給湯器の凍結対策では、入居者任せにするのでも、管理会社へすべて任せきりにするのでもなく、建物と設備の状況に応じた役割分担が重要です。

まずは次の5点を確認しましょう。

1. 屋外配管・水道メーター・給湯器の凍結リスクを把握する

2. 空室と入居中の住戸で対策を分ける

3. 給湯器の凍結防止機能と電源の関係を確認する

4. 入居者へ長期不在時の注意事項を事前に案内する

5. 凍結・漏水時の連絡先、修理手配、費用負担を整理する

設備の凍結対策は、冬になってから急いで考えるより、11月のうちに確認しておくと計画的に進めやすくなります。

特に、過去に凍結が起きた建物、屋外配管が多い建物、空室がある建物、寒さの厳しい地域の物件では、優先順位を上げて確認したいところです。

■水道管は何度で凍る？マイナス4℃は絶対的な基準ではない

東京都水道局は、水道管が凍結しやすくなる気温の目安として、マイナス4℃以下を挙げています。

千葉県や横浜市なども同様の注意喚起をしています。

しかし、凍結の危険性は気温だけで決まりません。

凍結しやすい場所

• 建物の北側にある水道管

• 日が当たらない場所の配管

• 風当たりが強い屋外の配管

• 保温材が劣化している配管

• 建物の外壁に露出した給水管

• 水道メーターボックス

• 給湯器周辺の給水・給湯配管

• 長期間使用されていない配管

特に集合住宅では、玄関脇のパイプスペースに設置された水道管やメーターなどにも注意が必要です。

凍結リスクの考え方

水道管が凍結した場合、解凍して水が再び流れるようになることがあります。

しかし、凍結によって配管内部に亀裂が入っていると、解凍後に水漏れが発生する可能性があります。

水が出るようになったからといって、配管が損傷していないとは限らないことを理解しておきましょう。

参考：

東京都水道局｜水道管の凍結について

■給湯器には凍結防止機能があるのに、なぜ凍結する？

現在の多くのガス給湯器には、凍結を防止するための機能が備わっています。

例えば、給湯器内部の凍結予防ヒーターや、追いだき配管の凍結を防ぐための自動ポンプ運転などです。

ただし、すべての給湯器が同じ機能を備えているわけではありません。

機種や設置環境によって、対策が異なります。

特に注意したい3つの原因

① 電源が供給されていない

給湯器の凍結防止機能には、電気を使用するものがあります。

そのため、コンセントを抜いたり、ブレーカーを落としたりすると、機能が働かなくなる場合があります。

② 給湯器本体は保護されても、周辺配管が凍結する

給湯器内部の凍結防止機能が作動していても、屋外の給水管・給湯管まで完全に保護されるとは限りません。

配管側の保温対策が必要になる場合があります。

③ 長期不在で適切な水抜きがされていない

冬に長期間使用しない場合、機器の種類や設置環境によって水抜きが必要になることがあります。

水抜きの方法は製品ごとに異なるため、取扱説明書を確認しなければなりません。

参考：

リンナイ｜凍結による給湯器の破損・故障にご注意ください

ノーリツ｜凍結に備えての対策

■空室のブレーカーを切ると給湯器が壊れる？

賃貸管理で特に見落としやすいのが、空室の電気契約と給湯器の凍結防止機能です。

空室が続いている場合、電気代を抑えるために電気の契約を停止したり、ブレーカーを切ったりすることがあります。

しかし、給湯器の凍結防止機能が電気を必要とする場合、電源が供給されなければ正常に作動しません。

空室で起こり得る状況

例えば、次のようなケースです。

• 12月から空室になっている

• 電気契約を停止している

• 給湯器に水が残っている

• 給湯器周辺の配管が屋外に露出している

• 強い寒波が発生する

こうした状況では、機器や配管に凍結被害が発生する可能性があります。

では、空室でも電気を契約したままにするべき？

すべての空室で電気契約を継続する必要がある、と一律にはいえません。

設備の仕様、保温状態、長期不在時の水抜き方法などによって適切な管理方法が異なるためです。

例えば、メーカーが指定する方法で給湯器や必要な配管の水抜きを適切に行えば、電源を停止して管理できる場合もあります。

一方、水抜きが不十分であれば、電気を止めたことによって凍結防止が働かず、破損する可能性があります。

電気を止めるかどうかを決める前に、給湯器と配管の冬季管理方法を確認することが重要です。

また、給湯器の水抜きと、住戸全体の給水設備の水抜きは同じではありません。

必要な作業範囲を管理会社や設備業者へ確認しましょう。

■空室の水抜きは誰がする？管理会社の業務に含まれる？

賃貸管理会社へ管理を委託していても、冬季の水抜き作業が必ず管理料に含まれているとは限りません。

例えば、次のような契約上の取扱いが考えられます。

例えば、月額管理料に空室巡回が含まれていても、給湯器の水抜き作業は別途費用となる場合があります。

また、管理会社が直接作業するのではなく、専門業者へ依頼する場合もあります。

オーナー様が確認すべきこと

「空室の給湯器は冬季にどのように管理していますか？」

「電気契約を停止している部屋はありますか？」

「水抜きは誰が、いつ、どの方法で実施していますか？」

「作業履歴は報告書で確認できますか？」

「凍結による漏水が起きた場合、緊急修理の対応はどうなっていますか？」

こうした項目を、管理会社との打ち合わせで確認しておくと、冬季の管理状況を把握しやすくなります。

■入居者が長期不在の場合、凍結対策はどうする？

年末年始の帰省、出張、入院、海外渡航などによって、入居者が長期間住宅を空ける場合があります。

冬季の長期不在では、入居者にも注意事項を共有しておくことが大切です。

例えば、気温が下がる時期に長期間水を使用しないと、配管の設置環境によっては凍結する可能性があります。

東京都水道局や横浜市水道局は、凍結が懸念される時期に長期間家を空ける場合、メーターボックス内のバルブを閉める対策を案内しています。

ただし、止水栓を閉めることだけで、給湯器や配管内部の凍結をすべて防げるわけではありません。

給湯器の機種によっては、電源の維持や水抜きなど、別の操作が必要です。

長期不在前の確認項目

• 給湯器のメーカー・型番

• 凍結防止機能の有無

• 電源を維持する必要性

• 給水・給湯配管の状態

• 長期不在時の水抜き方法

• 追いだき機能の有無

• 止水栓の位置

• 管理会社の緊急連絡先

例えば、追いだき機能付きの給湯器では、浴槽に一定の水量を残すことで、追いだき配管の凍結防止機能を正常に働かせる機種があります。

ただし、必要な水量や具体的な操作方法は製品によって異なります。

一律に「浴槽の水を抜かないでください」と案内するのではなく、設置されている機器の取扱説明書に従う必要があります。

■凍結で水が出ないとき、入居者へ何を案内する？

入居者から、

「朝起きたら水が出ない」

「お湯だけ出なくなった」

「給湯器にエラーが表示されている」

という連絡が入った場合、最初に確認したいのは原因です。

水が出ない理由は、凍結だけとは限りません。

状況別の確認

凍結した部分に熱湯をかけてはいけない

東京都水道局や各自治体は、凍結した水道管に急に熱湯をかけないよう注意を呼びかけています。

急激な温度変化によって水道管や蛇口が破損する可能性があるためです。

基本的には、自然に解凍されるのを待つ方法があります。

水道管については、タオルをかぶせてぬるま湯をゆっくりかける方法を案内している自治体もあります。

ただし、給湯器本体に対して同じ方法を行ってよいとは限りません。

機器メーカーの指示に従うことが重要です。

凍結後に確認したいこと

水が出るようになった後も、次の事項を確認しましょう。

• 水道管や接続部分から漏水していないか

• 給湯器本体から水が漏れていないか

• 蛇口を閉めても水が流れ続けていないか

• 壁や床に水濡れが発生していないか

• 下階への漏水が疑われないか

凍結が解消しても、配管に損傷があれば修理が必要になる場合があります。

■水道管が破裂したら？管理会社・大家さんの緊急対応

水道管が破裂すると、水が漏れ続ける場合があります。

入居者から漏水の連絡があった場合、まず安全を確保し、被害を拡大させないことが重要です。

STEP1｜漏水場所と被害状況を確認する

入居者に、安全な範囲で状況を確認してもらいます。

例えば、

• どこから水が漏れているか

• 水が止まらない状態か

• 電気設備やコンセント付近に水がかかっていないか

• 階下への漏水が疑われるか

• 立入りに危険がないか

などです。

水が電気設備に達しているなど危険がある場合、無理に近づいたり機器に触れたりしないよう案内する必要があります。

STEP2｜可能であれば止水する

東京都水道局などは、漏水時にはメーターボックス内のバルブを閉めて水を止める方法を案内しています。

ただし、設備の位置や操作方法が分からない場合、無理に操作させないことが重要です。

STEP3｜設備業者を手配する

配管や給湯器の状態を確認し、修理が必要か判断してもらいます。

給水設備の修理では、作業内容に応じて水道事業者が指定する給水装置工事事業者への依頼が必要になる場合があります。

STEP4｜他住戸への影響を確認する

集合住宅では、上階から下階への漏水など、被害が複数住戸に広がる可能性があります。

必要に応じて関係する住戸への連絡や、建物全体の設備確認を行います。

STEP5｜被害の記録を残す

修理前後の状況や設備業者の調査内容を記録します。

• 発見日時

• 発生場所

• 入居者からの申告

• 修理業者の調査結果

• 原因についての説明

• 修理内容

• 請求書・見積書

• 写真

• 保険会社への連絡内容

これらは、修理費の精算や保険請求、今後の再発防止にも役立ちます。

■水道管・給湯器が凍結したら修理費は大家さんと入居者のどちらが負担する？

冬の設備トラブルで特に問題になりやすいのが、修理費の負担です。

結論として、凍結したという事実だけで、貸主負担・借主負担が一律に決まるわけではありません。

民法第606条では、賃貸人は原則として賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うと定められています。

一方、その修繕が借主の責任によって必要になった場合は、取扱いが異なります。

ケース① 通常の使用中に設備が故障した

例えば、通常どおり生活していたところ、給湯器の設備や配管に不具合が発生した場合です。

貸主が設置した設備であり、借主に責任がない場合には、貸主側の修繕負担が問題になります。

ケース② 入居者が故意・過失によって設備を破損させた

借主の責任によって凍結や設備破損が生じたと認められる場合、借主の負担が問題になる可能性があります。

ただし、単にブレーカーを切っていたという事実だけで、必ず借主の過失が認められるとは限りません。

設備の取扱説明、建物の状態、事前の注意喚起、具体的な損傷原因などを確認する必要があります。

ケース③ 空室で配管が破裂した

入居者のいない空室で設備が破損した場合は、オーナー側の設備管理や、管理会社への委託内容を確認する必要があります。

ただし、管理会社に委託しているからといって、発生した損害を当然に管理会社へ請求できるわけではありません。

管理委託契約の内容や実際の管理状況などによって判断が異なります。

ケース④ 保温材の劣化を放置していた

例えば、屋外配管の保温材が破損していることを把握していたにもかかわらず、長期間必要な対応を行っていなかった場合です。

管理状況や損傷原因によっては、貸主側の責任が問題になる可能性があります。

費用負担の整理

大切なのは、設備業者の調査結果や契約内容を確認せず、修理費を一方的に請求しないことです。

参考：

e-Gov法令検索｜民法

国土交通省｜民間賃貸住宅に関する制度・ガイドライン

■給湯器が使えない場合、家賃減額は必要になる？

給湯器が凍結してお湯を使えなくなった場合、入居者から賃料の減額について相談されることがあります。

民法第611条では、借主の責任によらず賃借物の一部が使用収益できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額される旨が定められています。

ただし、給湯器が一時的に使用できなくなったからといって、必ず一律の金額が減額されるという意味ではありません。

例えば、次のような事情が関係します。

• お湯が使用できなかった期間

• 使用できなくなった設備の範囲

• 住宅で生活するうえでの影響

• 借主に責任があるか

• 修理までの対応状況

• 契約上の条件

家賃8万円の部屋で3日間お湯が出なかったら？

例えば、月額家賃80,000円の賃貸住宅を考えます。

30日で単純に日割りすると、

80,000円 ÷ 30日 ＝ 約2,667円

となります。

しかし、これは家賃全体の1日当たりの金額を計算しただけです。

給湯器が使えなかったことによる賃料減額が、1日2,667円になるという意味ではありません。

設備が使えないことによる減額割合や対象期間は、個別の事情に応じて確認する必要があります。

また、設備が使えない期間中の代替手段についても、状況に応じて検討することが重要です。

貸主・管理会社は、問題の報告を受けた時点から修理までの経過を記録し、入居者へ対応予定を説明できるようにしておきましょう。

■凍結による修理費は火災保険で補償される？

凍結により配管が破損した場合、建物に加入している損害保険の補償対象となる可能性があります。

ただし、保険に加入していれば、すべての凍結・破損事故が補償されるわけではありません。

例えば、次の費用は別々に確認する必要があります。

• 破損した配管自体の修理費

• 配管から漏れた水による室内の損害

• 階下の住戸への損害

• 借主が所有する家財への損害

• 壁・床の復旧費

• 漏水調査費用

• 修理期間中の家賃収入への影響

保険契約によって、補償対象となる事故、対象設備、特約、免責金額、支払限度額などが異なります。

オーナー様が確認したい保険の内容

1. 建物の火災保険にどのような補償が付いているか

2. 水濡れ損害は補償対象か

3. 凍結による配管破損は対象か

4. 給湯器などの設備本体は対象か

5. 他住戸への損害についてどう扱われるか

6. 修理前に保険会社へ連絡する必要があるか

7. 原因調査費用が対象となるか

保険金の支払可否は、事故の原因と契約内容などに基づいて判断されます。

修理を行う前後に、写真や業者の報告書を保存しておくと、事故の状況を説明する資料になります。

なお、安全上緊急の修理が必要な場合は、保険確認のために危険な漏水を放置してはいけません。

まず被害拡大を防ぎ、可能な範囲で証拠を記録しましょう。

■凍結被害が発生すると、アパート経営にいくら影響する？

凍結による設備被害は、修理費だけではなく、入居者対応や建物の復旧にも影響します。

例えば、8戸の賃貸アパートを想定します。

このうち1室で水道管が凍結・破損し、漏水によって室内の一部が被害を受けたケースです。

修理費・損失の仮定

※実際の相場を示すものではなく、費用構造を理解するための仮定です。作業内容によって費用は大きく異なります。

このほか、入居者との調整や保険請求などの対応が発生する場合もあります。

反対に、事前に保温材の劣化を確認して必要な補修を行えば、一部の凍結リスクを軽減できる可能性があります。

ただし、事前対策を実施すれば、すべての設備事故を防げるわけではありません。

予防費用と事故費用を比較する

例えば、屋外配管の保温補修や必要な点検に一定の費用がかかる場合でも、漏水事故が発生した際の損害は大きくなる可能性があります。

検討する際は、

• 過去の凍結事故の有無

• 露出配管の長さ

• 保温材の劣化状況

• 建物の築年数

• 空室の数

• 給湯器の設置状況

• 設備補修に必要な見積金額

などを整理します。

修理が必要になってから費用を考えるのではなく、予防保全として必要な支出を計画することが重要です。

■関東7都県の水道事業者はどう案内している？地域別の確認ポイント

東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬では、水道事業者や自治体が凍結防止の情報を公表しています。

基本的な凍結の仕組みは共通していますが、建物の立地、配管の設置方法、設備の仕様などによって必要な対策が異なります。

今回は、実際に公開されている公的情報を参考に、地域別の確認事項を整理します。

東京都｜屋外パイプスペース・長期不在時の止水に注意

東京都水道局は、マイナス4℃以下で凍結しやすくなることに加え、屋外のパイプスペースなどに露出した配管にも注意を呼びかけています。

また、冬季に数日間家を空ける場合は、メーターボックス内のバルブを閉める対策も案内しています。

都内のアパートやマンションでは、玄関脇のパイプスペース、屋外配管、給湯器周辺などを確認しましょう。

東京都水道局｜水道管の凍結について

埼玉県｜メーターボックス・長期不使用の配管を確認

埼玉県狭山市では、2026年5月11日更新の公式案内で、水道管や水道メーターの凍結防止について説明しています。

気温マイナス4℃以下で凍結・破裂の可能性が高くなることや、長期間使用しない配管にも注意が必要であることが示されています。

埼玉県内で空室を所有するオーナー様は、屋外配管だけでなく、メーターボックスや長期間使用しない給水設備についても確認したいところです。

狭山市｜水道管の凍結にご注意ください

神奈川県｜日陰・風当たりの強い配管に注意

神奈川県は、建物の北側や風当たりの強い場所にある水道管について、凍結への注意を呼びかけています。

横浜市も、屋外に露出した配管や水道メーターの防寒対策を案内しています。

神奈川県内の賃貸住宅でも、建物の北側、屋外に設置された給湯器、メーターボックスなどの保温状況を確認しましょう。

神奈川県｜冬は水道管の凍結にご注意をお願いします

千葉県｜マイナス4℃以下と露出配管の保護

千葉県企業局は、2026年1月30日更新の公式案内で、水道管の凍結防止について説明しています。

マイナス4℃以下になると水道管の凍結・破裂が起こり得ることや、屋外の露出配管、北側の日陰、風当たりの強い場所などへの注意が示されています。

千葉県内では、建物の方角や屋外配管の状態に応じて保温対策を検討しましょう。

千葉県｜水道管の凍結にご注意ください

栃木県｜不凍水栓柱と水道メーターの管理も重要

栃木県宇都宮市は、2026年6月26日更新の公式案内で、水道管の凍結防止や不凍水栓柱の水抜き方法について説明しています。

露出した水道管や蛇口の保温だけでなく、水抜き機能付きの設備について、正しい操作をすることが重要です。

栃木県内の賃貸住宅では、設置されている水栓やメーター周辺の仕様を確認し、必要な凍結防止対策を行いましょう。

宇都宮市｜水道管の凍結に注意しましょう

茨城県｜水が出ない原因は凍結だけとは限らない

茨城県水戸市は、冬場に水が出なくなる原因の一つとして、給水管の凍結や破裂を案内しています。

また、集合住宅では、受水槽やポンプなどの故障によって水が出なくなる場合もあると説明しています。

茨城県内のアパートやマンションでも、水が出ない場合は凍結と決めつけず、給水設備全体の状況を確認することが重要です。

水戸市上下水道局｜水が出ないのですが？

群馬県｜屋外露出配管とメーターボックスを確認

群馬県は、屋外の露出配管や日陰、風当たりの強い場所の水道管について、保温材などでの凍結防止を案内しています。

また、群馬県みどり市も、水道管やメーター周辺の保温について注意を呼びかけています。

群馬県内で冬季の気温が下がりやすい地域に賃貸住宅を所有する場合は、屋外配管の保温状態や水抜き設備の有無を早めに確認しましょう。

群馬県｜水道に関するQ&A

地域ごとに違うのは気温だけではない

今回の7都県では、いずれも水道管の凍結や設備トラブルに注意が必要です。

ただし、都県名だけで凍結リスクを判断できるわけではありません。

同じ都県内でも、

• 平地か山間部か

• 北側か南側か

• 屋外に配管が露出しているか

• 風当たりが強いか

• 建物の保温状態

• 配管の施工方法

などによって状況が異なります。

地域の気候と建物の設備条件を組み合わせて判断することが大切です。

■管理会社から入居者へ案内する文章例

冬季の設備トラブルを減らすため、管理会社から入居者へ事前に注意事項を案内する方法があります。

例えば、次のような内容です。

冬季の水道管・給湯器凍結に関するお知らせ

いつも建物の管理にご協力いただき、ありがとうございます。

冬季の気温低下により、水道管や給湯器の配管が凍結し、水やお湯が使用できなくなる場合があります。

特に、強い冷え込みが予想される日や、長期間お部屋を使用しない場合はご注意ください。

給湯器には電気による凍結防止機能が備わっている機種があります。電源プラグを抜いたり、ブレーカーを切ったりすると、凍結防止機能が働かなくなる場合があります。

ただし、機器の種類や設置状況によって対応が異なるため、取扱説明書に従ってください。

また、長期間お部屋を空ける場合は、事前に管理会社へご相談ください。

水道管が凍結した場合は、熱湯をかけるなどの無理な解凍を避け、設備に異常がある場合は管理会社へご連絡ください。

凍結による漏水が発生した場合は、まず身の安全を確保し、速やかに管理会社へお知らせください。

※実際に配布する際は、物件の設備仕様や管理会社の連絡先に合わせて内容を調整してください。

注意喚起だけで管理責任がなくなるわけではない

入居者へ注意事項を案内することは重要ですが、それだけですべての修理費を借主負担にできるわけではありません。

建物の保温状態や設備管理、契約内容、事故の原因などを確認する必要があります。

また、入居者から設備の異常が報告された場合に、適切な修理対応を行うことも重要です。

■冬の管理点検は、いつから何を確認する？

賃貸アパートの冬季管理は、寒波が発生してからではなく、気温が大きく下がる前に準備しておくことが重要です。

11月｜設備の状態を把握する

• 屋外配管の保温材を確認する

• 水道メーターボックスを確認する

• 給湯器の型番と設置状況を整理する

• 空室の電気・水道の状態を確認する

• 過去の凍結履歴を確認する

• 管理会社と緊急連絡体制を確認する

12月｜入居者・空室への対策を実施する

• 必要な配管保温工事を行う

• 入居者へ冬季の注意事項を案内する

• 長期不在時の連絡方法を周知する

• 空室の水抜き状況を確認する

• 給湯器の凍結防止方法を確認する

1月〜2月｜寒波前後の状況を確認する

• 天気予報や低温に関する情報を確認する

• 過去に凍結した場所を重点的に確認する

• 空室の管理状況を確認する

• 入居者からの不具合報告に対応する

• 修理内容と原因を記録する

3月｜冬季のトラブルを振り返る

• 凍結事故の発生件数

• 修理した設備

• 発生した費用

• 連絡・修理までの時間

• 翌冬に必要な改善

冬の終わりに管理状況を整理しておくと、翌年の点検や修繕計画に活用できます。

ただし、実際の点検時期は地域の気温や建物の状況に応じて調整してください。

■賃貸管理会社へ委託しているオーナー様が確認したい3つのこと

管理会社へ委託している場合、オーナー様がすべての設備を直接確認する必要はありません。

一方で、どの業務が契約に含まれているかを把握することは重要です。

① 冬季の点検内容

定期巡回の際に、屋外配管や給湯器の凍結リスクを確認しているか、冬季の点検が別途必要か確認します。

② 修理の承認ルール

凍結によって漏水が発生した場合、管理会社がどこまで緊急修理を手配できるか確認しましょう。

特に、修理費用の承認範囲を明確にしておくことが大切です。

管理会社の修繕対応については、次の記事でも詳しく解説しています。

賃貸管理会社が無断で修繕したら費用は誰が払う？オーナー承認・緊急工事・見積書の確認方法

③ 修理・点検履歴の報告

冬季に点検や修理を行った場合、その内容を管理報告書などで確認できるか相談しましょう。

単に修理費を確認するだけでなく、どの住戸で何が発生したのか、再発防止のために何が必要かまで整理することが大切です。

月次報告書の確認方法については、こちらの記事も参考になります。

賃貸管理会社の月次報告書はどこを見る？家賃送金・滞納・修繕費・空室状況の確認方法

また、給水設備全体の維持管理については、受水槽などの管理も重要になります。

賃貸アパートの受水槽清掃は義務？10㎥の基準・年1回の検査・費用負担・断水対応を解説

賃貸管理・空室対策・管理会社の見直しについては、次の総合案内もご覧ください。

賃貸管理・空室対策・管理会社の見直しをご検討のオーナー様へ

また、住まいに関するさまざまな相談は、こちらからご確認いただけます。

お部屋探し・不動産のお悩みから探す

■冬の賃貸アパート管理チェックリスト

寒波が来る前に、次の項目を確認しましょう。

【建物・設備】

• 屋外の水道管の状態を確認した

• 保温材の破損や劣化を確認した

• 北側・日陰の配管を確認した

• メーターボックスの保温状態を確認した

• 給湯器の型番と凍結防止機能を確認した

• 給湯器周辺の配管を確認した

• 止水栓の場所を確認した

• 過去の凍結事故の発生箇所を確認した

【空室管理】

• 空室の電気契約の状態を確認した

• ブレーカーの状態を確認した

• 給湯器の水抜きの必要性を確認した

• 必要な水抜きが完了しているか確認した

• 作業履歴を残した

• 寒波前の確認方法を決めた

【入居者対応】

• 冬季の注意事項を案内した

• 長期不在時の相談先を周知した

• 凍結時に熱湯を使用しないよう案内した

• 漏水時の連絡先を共有した

• 必要な設備操作について説明した

【管理会社・オーナー】

• 冬季点検が管理契約に含まれるか確認した

• 緊急修理の承認範囲を確認した

• 修理業者の連絡体制を確認した

• 保険の補償内容を確認した

• 冬季の修繕費を見込んだ

• 設備トラブルの記録方法を決めた

■よくある質問（FAQ）

Q1．賃貸アパートの水道管は何度で凍結しますか？

一般的にマイナス4℃以下は凍結に注意する目安とされています。ただし、屋外の露出配管、日陰、風当たりの強い場所などでは、それより高い気温でも凍結する可能性があります。

Q2．給湯器の凍結防止機能があれば何もしなくてよいですか？

いいえ。凍結防止機能は機種によって異なり、給湯器の周辺配管まで完全に保護できるとは限りません。また、電源が供給されていない場合は機能が働かないことがあります。

Q3．空室のブレーカーを落としても大丈夫ですか？

給湯器の機種や冬季の管理方法によります。電源を必要とする凍結防止機能がある場合、ブレーカーを落とすと機能が停止する可能性があります。水抜きなどの必要な対策を確認してください。

Q4．入居者が給湯器を凍結させたら修理費は借主負担ですか？

凍結したという事実だけで一律に決まりません。設備の状態、入居者の故意・過失の有無、注意喚起の内容、契約条件などによって判断が異なります。

Q5．冬にお湯が出なくなったら家賃を減額する必要がありますか？

借主の責任によらず住宅の一部が使用できなくなった場合、民法第611条が関係する可能性があります。ただし、具体的な取扱いは使用できなかった設備や期間などによって異なります。

Q6．凍結した水道管に熱湯をかけてもよいですか？

避けてください。急激な温度変化によって水道管や蛇口が破損する可能性があります。給湯器についてはメーカーの案内に従い、無理な解凍を行わないようにしましょう。

Q7．給湯器の凍結による破損はメーカー保証で修理できますか？

必ず無償修理になるわけではありません。給湯器メーカーは、凍結による破損について、保証期間内でも有償修理となる場合があると案内しています。

Q8．賃貸管理会社が冬季の水抜きをしてくれるものですか？

管理委託契約の内容によります。空室巡回に含まれる場合もあれば、水抜きなどの作業は別途手配が必要な場合もあります。実施内容を管理会社へ確認してください。

■まとめ｜冬の賃貸管理は、凍結してから修理するより事前の確認が重要

賃貸アパートやマンションの水道管・給湯器の凍結は、入居者の生活だけでなく、オーナー様の賃貸経営にも影響する可能性があります。

水が出ない、お湯が使えないという設備トラブルだけでなく、配管の破損、漏水、室内の修繕、他住戸への影響、保険、賃料減額などの問題につながる場合があります。

そのため、冬の賃貸管理では、次の8点が重要です。

1. マイナス4℃以下は凍結に注意する目安だが、それ以上でも凍結することがある

2. 屋外配管・北側の配管・メーターボックスなどを事前に確認する

3. 給湯器の凍結防止機能と電源の関係を理解する

4. 空室では適切な水抜きなどの冬季管理を確認する

5. 入居者へ長期不在時の注意事項を事前に案内する

6. 凍結時は無理に解凍せず、漏水の有無を確認する

7. 修理費の負担は設備の状態・原因・契約内容によって判断する

8. 管理会社との役割分担と緊急対応の流れを明確にする

今回紹介した東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県・栃木県・茨城県・群馬県では、各水道事業者や自治体が凍結防止に関する注意情報を公開しています。

ただし、建物の設備条件や地域の気候によって必要な対策は異なります。

同じ都県内でも、配管が屋外に露出しているアパートと、建物内部に適切に保護されているマンションでは、リスクの程度が変わります。

大切なのは、建物の特徴を把握し、必要な対策を事前に行うことです。

また、賃貸管理会社へ業務を委託している場合でも、冬季の巡回や水抜き作業、修理手配がどこまで含まれているかを確認しておきましょう。

適切な設備管理は、入居者が安心して生活を続けるための基本であり、修繕費の予期しない増加を抑えることにもつながります。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬で、賃貸管理や空室対策、管理会社の見直しについてご相談を承っています。

「冬の設備点検が適切に行われているか分からない」

「空室の管理状況を見直したい」

「修繕費が増えている原因を確認したい」

「現在の管理会社から設備管理の報告が少ない」

「賃貸経営全体の管理体制を見直したい」

このような場合も、建物の状況や管理委託契約の内容、過去の設備トラブルなどを整理しながら、今後の管理方法を検討することが大切です。

なお、給湯器の具体的な凍結防止操作や水抜き方法については、メーカーの取扱説明書と設備専門業者の案内を優先してください。

冬の設備トラブルに備えることは、単なる修理費対策ではありません。入居者の安心と建物の価値を守り、長く安定した賃貸経営を続けるための大切な管理業務です。

SMY × FAMILY｜スマイファミリー

家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県を対象に、お部屋探しから不動産購入・売却、賃貸管理、店舗・事務所探しまで幅広くご相談を承っています。

賃貸審査や保証会社に不安がある方、生活保護を受給されている方、夜職・水商売の方、外国籍の方、高齢者・シニアの方など、お客様それぞれの状況に合わせたお部屋探しをお手伝いします。

■お悩み・目的から探す

【賃貸住宅・お部屋探し】

• 賃貸審査・保証会社の審査が不安な方へ

• 生活保護を受給されている方のお部屋探し

• 夜職・水商売の方のお部屋探し

• 外国籍の方のお部屋探し

• 高齢者・シニアの方のお部屋探し

【店舗・テナント・賃貸管理】

• 店舗・事務所・テナントなど事業用物件をお探しの方へ

• 賃貸管理・空室対策・管理会社の見直しをご検討のオーナー様へ

【不動産購入・売却】

• 中古戸建て・マンション・土地の購入をご検討の方へ

• 土地・戸建て・マンション・相続不動産の売却をご検討の方へ

【採用情報】

スマイファミリーの採用情報・求人募集を見る →

SMY × FAMILY｜スマイファミリー

家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。