賃貸管理会社が無断で修繕したら費用は誰が払う？オーナー承認・緊急工事・見積書の確認方法

「管理会社から、修理が終わった後に5万円を請求された」

「オーナーへ確認せず、管理会社が勝手に設備を交換してもよい？」

「修繕費がいくら以上なら事前承認が必要？」

「水漏れなどの緊急工事もオーナーの許可を取ってから行うの？」

「見積書を出さずに工事を発注する管理会社は問題？」

アパートやマンションを所有していると、給湯器・エアコン・水栓・排水設備・共用部分など、さまざまな設備の修繕が必要になります。

管理会社へ賃貸管理を委託している場合、入居者からの設備故障の連絡は、管理会社が最初に受けることも多いでしょう。

しかし、修繕工事が完了してからオーナー様へ請求書が届き、予想していなかった費用に戸惑う場合があります。

例えば、管理会社から「入居者のエアコンが故障したため、交換しておきました。費用は85,000円です」と報告されたケースです。

このとき、オーナー様は必ず全額を支払わなければならないのでしょうか。

結論からいうと、管理会社がオーナーの事前承認なしに修繕工事を発注できる範囲は、管理受託契約の内容や授与された権限、緊急性などによって異なります。

事前承認がなかったという理由だけで、すべての修繕費を拒否できるわけではありません。

反対に、管理会社へ委託しているからといって、あらゆる工事を無制限に発注できるというわけでもありません。

重要なのは、契約で定めた権限と、実際の修繕内容・必要性・費用を分けて確認することです。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で賃貸物件を所有するオーナー様へ、修繕工事の承認ルール、緊急対応、見積書の確認、管理会社との費用トラブルを防ぐ方法を解説します。

■賃貸管理会社はオーナーの許可なしで修繕できる？

管理会社が修繕工事を発注できる範囲は、管理受託契約によって定められている場合があります。

例えば、次のような取り決めです。

• 一定金額以下の軽微な修繕は管理会社の判断で発注できる

• 一定金額を超える工事はオーナーの事前承認が必要

• 緊急修繕は例外的に管理会社が先行対応できる

• 設備交換は原則としてオーナーの承認を得る

• 工事後には写真と請求明細を報告する

ただし、これは契約条件の一例です。

すべての管理会社に同じ発注権限があるわけではありません。

最初に確認したいのは管理受託契約書

国土交通省は、管理受託契約の締結に際して、具体的な管理業務の内容や実施方法、報酬などを明確にする必要があると案内しています。

国土交通省｜賃貸住宅管理業者の業務

契約内容を確認せずに、すべての修繕について管理会社が自由に判断できると考えることは避けましょう。

■修繕費が3万円以下なら管理会社が勝手に発注できる？

「修繕費3万円以下なら管理会社が自由に工事できる」という全国共通の法律上の金額基準はありません。

管理会社の権限は、管理受託契約などによって異なります。

例えば、オーナー様と管理会社との間で、次のように取り決めることが考えられます。

修繕費の承認基準例

※これは管理ルールを設計するための例であり、法定基準やスマイファミリーの実際の管理条件ではありません。

金額だけで判断しない方がよい理由

例えば、15,000円の水栓修理でも、原因が入居者の故意・過失であれば、費用負担を別途確認する必要があります。

一方、夜間に給水管が破裂し、階下への漏水が続いている場合には、30,000円を超える緊急対応が必要になるかもしれません。

そのため、発注権限は金額だけでなく、修繕の緊急性や内容も考慮して決めることが重要です。

■水漏れなどの緊急修繕は事前承認なしでも対応できる？

水漏れや漏電などでは、対応が遅れることで被害が拡大する場合があります。

例えば、上階の給水管から水が漏れ、下階の天井へ水が広がっているケースです。

このような場合、オーナー様とすぐに連絡が取れなければ、被害を抑えるために応急措置が必要になることがあります。

ただし、緊急時だからといって、管理会社があらゆる工事を無制限に発注できるとは限りません。

緊急性による判断例

緊急対応を認める場合も、まず被害拡大を防ぐ応急処置と、本格的な修繕・設備交換を区別すると整理しやすくなります。

例えば、配管の止水処置までは緊急対応として実施し、その後の設備更新や大規模工事は見積書を提出して承認を得る方法です。

もっとも、事故の状況や契約上の権限、必要な措置によって対応は異なります。

緊急修繕の後に確認したいこと

1. いつ故障が発生したのか

2. どのような被害があったのか

3. 誰が最初に連絡を受けたのか

4. なぜ直ちに対応が必要だったのか

5. オーナーへ連絡した日時

6. どの業者へ発注したのか

7. どこまでの工事を実施したのか

8. 費用の内訳はいくらか

9. 写真・作業報告書があるか

10. 追加工事が必要か

重要なのは、緊急工事を一律に禁止することではなく、緊急性があるときの対応と、事後の説明・記録を明確にしておくことです。

■オーナーが承認していない修繕費は支払いを拒否できる？

事前承認のない工事について請求を受けた場合でも、直ちに「支払う必要はない」と断定することはできません。

まず確認する必要があるのは、次の3点です。

① 管理会社に発注権限があったか

管理受託契約書や個別の合意で、どこまでの修繕を任せていたか確認します。

② 修繕は必要だったか

設備の故障状況、緊急性、建物や入居者への影響を確認します。

③ 工事費用は適切だったか

作業内容、交換部品、工賃、出張費などの明細を確認します。

例えば8万円の修繕費を請求された場合

※説明用の仮定です。

この場合は、管理会社の発注権限を超えている可能性があります。

ただし、オーナー様への事前連絡が取れなかった事情や、緊急工事の必要性なども確認しなければなりません。

管理会社の権限の有無、本人による追認、緊急時の法律関係などは個別事情によって判断されます。

契約違反の可能性を確認することと、修繕費の支払いを全面的に拒否できるかは別の問題です。

管理会社との間で見解が一致しない場合は、契約書・連絡記録・工事資料を整理し、必要に応じて弁護士へ確認しましょう。

■修繕工事の見積書では何を確認する？

修繕費についてトラブルを防ぐためには、工事金額だけでなく、見積書の内訳を確認することが重要です。

例えば、エアコン交換費用が100,000円と記載されていても、その中にどのような作業が含まれているか分からない場合があります。

見積書で確認したい項目

管理会社を通した工事では、施工会社の工事費用とは別に、契約に基づく手配費や管理業務の対価が発生する場合もあります。

そのため、請求額にどのような費用が含まれているかを確認しましょう。

相見積りは必ず取るべき？

高額な設備交換や緊急性の低い工事では、複数業者の見積りを比較することが有効な場合があります。

ただし、数千円の軽微な修理について毎回相見積りを求めると、修理完了まで時間がかかる可能性があります。

また、漏水などの緊急対応では、見積り比較よりも被害拡大防止が優先される場合があります。

工事金額と緊急性に応じて、相見積りの条件を決めるとよいでしょう。

■修理と交換はどちらが得？オーナーが確認したい判断基準

管理会社から「設備を交換した方がよい」と提案されても、すべての場合に交換が最適とは限りません。

例えば、10年以上使用したエアコンが故障した場合です。

修理費用が35,000円、新品交換費用が100,000円という条件なら、単純な初期費用では修理の方が安くなります。

しかし、修理後に再び故障する可能性や、部品供給の終了なども考える必要があります。

修理・交換の比較例

※金額は説明用の仮定です。実際の修理費用・製品寿命を示すものではありません。

仮に35,000円をかけて修理した後、短期間で再故障し100,000円の交換が必要になれば、合計135,000円になります。

ただし、再故障するとは限らないため、単純に新品交換が常に有利というわけでもありません。

設備の状態やメーカーの点検結果を確認して判断しましょう。

また、修理費を誰が負担するかについては別の問題です。

経年劣化による故障か、入居者の故意・過失による損傷かなどについては、既存記事で解説しています。

賃貸設備の故障・修繕費の負担について詳しく見る →

■管理会社が勝手に高額な設備へ交換した場合は？

例えば、従来の設備と同等の機能で十分だったにもかかわらず、管理会社が高額な上位モデルへ交換した場合です。

このようなケースでは、次の点を確認する必要があります。

• なぜその機種を選んだのか

• 従来設備と同等品はなかったのか

• 在庫や納期の問題があったのか

• 緊急性があったのか

• オーナーの承認範囲内だったのか

• 見積書や発注書があるか

• 工事完了前に価格を変更していないか

高性能な設備へ交換すると、物件の魅力が高まる可能性はあります。

しかし、入居者が通常どおり設備を使える状態に戻すことと、設備をグレードアップすることは同じではありません。

オーナー様が設備投資を判断するためにも、同等品への交換とグレードアップを区別した提案が望ましいでしょう。

■工事完了後に請求書だけが届いたら何を確認する？

修繕が完了した後に請求書だけが届いた場合は、施工内容を確認できる資料の提出を相談しましょう。

工事完了後の確認資料

すべての軽微修繕で同じ資料が必要になるわけではありません。

しかし、高額な工事や設備交換の場合は、何を修繕したのか後から確認できることが重要です。

例えば、エアコン交換を行った場合、交換日・メーカー・型番を管理記録に残しておくと、次回の故障時にも役立ちます。

■修繕費を家賃送金から勝手に差し引かれた場合は？

管理会社によっては、オーナー様へ送金する家賃から管理手数料や修繕費等を差し引いて精算する場合があります。

ただし、どのような費用を控除できるかは、管理受託契約等の取り決めを確認する必要があります。

例えば、次のケースです。

家賃送金の精算例

※説明用の仮定です。税額等の詳細は省略しています。

オーナー様から見ると、普段より85,000円少ない入金になっています。

このとき確認するべきなのは、85,000円の修繕費が発生した理由だけではありません。

管理会社に発注権限があったか、どのような費用を家賃から控除できる取り決めだったかも確認しましょう。

月次報告書と照合する

毎月の送金明細では、次の金額を区別することが重要です。

• 家賃の発生額

• 実際の入金額

• 管理手数料

• 修繕費

• その他の控除

• オーナーへの送金額

詳しくは、賃貸管理会社の月次報告書の見方・家賃送金・修繕費の確認方法をご覧ください。

■賃貸管理の修繕トラブルを防ぐ「承認ルール」の作り方

オーナー様と管理会社の間で修繕費の認識違いを防ぐためには、事前にルールを決めておくことが有効です。

例えば、次のような内容です。

事前に決めておきたい6つのルール

① 修繕費の承認金額

いくらまで管理会社の判断で発注できるか。

② 緊急工事の対象

漏水・漏電・建物損傷など、どのような状況で先行対応を認めるか。

③ 見積書の提出条件

一定金額以上の工事について、事前見積りを必要とするか。

④ 工事業者の選定

指定業者を利用するか、相見積りが必要か。

⑤ 工事完了後の報告

写真・作業報告書・請求明細等をどのように提出するか。

⑥ 家賃からの費用控除

修繕費を送金家賃から差し引く場合の条件と通知方法。

これらを口頭だけで決めるのではなく、管理受託契約や必要な合意書面で明確にしておくことが望ましいでしょう。

国土交通省の賃貸住宅管理業法に関するFAQでは、管理受託契約の一定の内容を変更する場合、変更事項について契約締結時書面の交付が必要となることが案内されています。

賃貸住宅管理業法ポータルサイト - 国土交通省

国土交通省｜賃貸住宅管理業法のよくある質問

ただし、必要な書面や手続きは、管理会社の登録・契約状況・変更内容等によって異なります。

■修繕費の管理ルールを見直した方がよいケース

次のような状況が続く場合は、管理会社と管理体制について話し合う価値があります。

• 修繕工事が完了してから初めて費用を知らされる

• 見積書を確認できない

• 故障原因の説明がない

• 工事内容と請求明細が一致しない

• 同じ設備で何度も修理費が発生している

• 承認した金額より請求額が大幅に増えている

• 高額な設備交換について選択肢の提示がない

• 修繕完了後の報告がない

ただし、修繕費が高額だったという理由だけで、管理会社に問題があると決めつけることは適切ではありません。

例えば、給湯器が故障し、部品供給が終了している場合には、本体交換が必要になることもあります。

重要なのは、工事の必要性・金額・発注権限・報告内容を確認できることです。

また、管理会社そのものを見直したい場合は、契約の解約予告期間や新しい管理会社への引継ぎも確認しましょう。

賃貸管理会社の選び方・管理業務・変更時の注意点について詳しく見る →

■賃貸オーナーの修繕工事チェックリスト

■よくある質問（FAQ）

Q1．賃貸管理会社はオーナーの承認なしで修繕工事を発注できますか？

管理受託契約などによって、一定の修繕について発注権限が与えられている場合があります。緊急性や個別の事情も関係するため、まず契約内容を確認しましょう。

Q2．管理会社が無断で修繕した場合、費用を拒否できますか？

事前承認がなかったことだけで、すべての支払いを拒否できるとは限りません。発注権限、工事の必要性、緊急性、法的な費用負担関係などを確認する必要があります。

Q3．修繕費が3万円以下なら管理会社が自由に発注できるのですか？

全国共通の法定金額基準ではありません。発注可能な金額は、管理受託契約等で取り決められている場合があります。

Q4．緊急の水漏れでも事前承認が必要ですか？

契約上の緊急対応ルールや具体的な状況によって異なります。被害拡大防止のために応急措置が必要になる場合もありますが、その範囲や費用について記録・報告を行うことが重要です。

Q5．管理会社の修繕費が高いと感じたら変更した方がいいですか？

金額だけで判断する必要はありません。見積りの内訳、設備の状態、必要な工事、管理受託契約、説明内容などを確認し、継続的に問題がある場合は管理体制の見直しを検討しましょう。

■まとめ｜修繕費のトラブルを防ぐには発注権限を明確にする

賃貸住宅を所有していると、設備の故障や建物の修繕は避けられないことがあります。

しかし、管理会社へ管理を委託しているからといって、オーナー様が修繕費を無制限に負担する取り決めになっているとは限りません。

今回の重要なポイントは次の5つです。

1. 管理会社の修繕発注権限は管理受託契約等で確認する

2. 事前承認が必要な金額を明確にしておく

3. 緊急工事と通常修繕を区別する

4. 見積書・工事報告書・請求明細を確認する

5. 家賃送金から修繕費を控除する条件も整理する

特に、修繕費の承認ルールが曖昧な場合、必要な工事であってもオーナー様と管理会社の間で認識違いが生じる可能性があります。

賃貸経営において大切なのは、修繕費を無理に削減することではなく、必要な修繕を適切な金額と手続きで実施できる管理体制を整えることです。

入居者対応、設備故障、修繕、空室対策、管理会社の見直しについては、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

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■関東で賃貸管理・修繕費の見直しをお考えのオーナー様へ

「管理会社から予想外の修繕費を請求された」

「修繕工事の見積書が提出されない」

「管理会社がどこまで判断できるのか分からない」

「設備交換費用が適切なのか確認したい」

「毎月の家賃送金から何が差し引かれているか分からない」

「現在の管理会社を見直したい」

このような場合は、現在の管理受託契約、修繕履歴、請求書、毎月の送金明細などを整理することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東の賃貸物件について、入居者募集・空室対策・賃貸管理・管理会社の見直しに関するご相談を承っています。

現在の管理会社の対応や修繕費について不安がある場合も、管理業務の範囲や物件の状況を確認しながら、見直しに必要な事項を整理するお手伝いをします。

ただし、管理会社の契約違反の有無や、修繕費の法的な支払義務について争いがある場合は、弁護士など専門家への確認が必要です。

賃貸管理・修繕費・管理会社の見直しでお悩みのオーナー様は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。

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