中古戸建てのフルリノベに建築確認は必要？2025年法改正と購入前の注意点

「中古戸建てを購入して、間取りも設備もすべて新しくしたい」

「築40年の家を安く買って、フルリノベーションすれば新築よりお得？」

「2025年の建築基準法改正で、木造2階建てのリフォームに建築確認が必要になったと聞いた」

「柱や壁を取り除いて広いリビングを造りたいけれど、自由に工事できる？」

「購入した後に、希望していたリノベーションができないと分かったらどうする？」

新築住宅の価格や住宅取得費用を考え、中古戸建てを購入してリノベーションする方法を検討する方もいるでしょう。

中古住宅には、立地や価格、既存の建物を活用できることなど、さまざまな魅力があります。

一方で、これから中古戸建てを購入する方に、必ず知っておいていただきたい法改正があります。

2025年4月1日から、木造2階建て住宅などで行う大規模な修繕・模様替えについて、建築確認が必要となる範囲が拡大されました。

これまで一般的な木造2階建て住宅などに適用されていた、いわゆる「4号特例」が見直されたためです。

ただし、すべてのリフォームに建築確認が必要になったわけではありません。

壁紙の張り替えやキッチン交換など、通常の内装・設備工事であれば、建築確認が不要な場合もあります。

問題になるのは、建物の主要構造部に大きく手を加える工事です。

例えば、木造2階建て住宅の屋根や壁の主要な部分を大規模に改修する場合などです。

さらに、購入する建物が現在の法令に適合していない場合や、過去の増築履歴が不明な場合は、予定している工事を実施するために追加の調査や対応が必要になる可能性があります。

中古住宅の購入で重要なのは、「現在の建物に住めるか」だけではなく、「購入後に希望する工事が実現できるか」を契約前に確認することです。

今回は、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬で中古戸建ての購入を検討している方に向けて、2025年改正建築基準法、建築確認が必要なリフォーム、既存不適格住宅、購入前の調査、工事費用、住宅ローン、契約時の注意点まで詳しく解説します。

■結論｜中古戸建てのフルリノベは、購入前に建築確認の要否を調べる

最初に重要な結論を整理します。

木造2階建て住宅などで、主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替えを行う場合、原則として建築確認が必要です。

一方、内装の仕上げ材の交換や設備機器の更新など、主要構造部の大規模な改修に該当しない工事では、建築確認が不要な場合があります。

工事内容による違い

※木造2階建てなどの新2号建築物を主に想定した整理です。実際の判断は構造、建物規模、施工範囲、所在地などによって異なります。

ここで注意したいのが、リフォーム会社の広告などで使われる「フルリノベーション」という言葉です。

フルリノベーションは、建築基準法で一律に定義された工事区分ではありません。

例えば、室内の壁紙、床材、キッチン、浴室をすべて新しくする工事をフルリノベーションと呼ぶ場合もあります。

一方、柱や梁などの骨組みにまで手を加える工事を指す場合もあります。

そのため、フルリノベーションという名称だけで、建築確認が必要かどうかを判断することはできません。

まずは建築士などの専門家へ、具体的な工事範囲を確認してもらう必要があります。

参考：

国土交通省｜建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し

■2025年4月の建築基準法改正で何が変わった？

今回の改正を理解するためには、以前の制度と比較すると分かりやすくなります。

改正前｜一般的な木造2階建て住宅などは4号建築物

改正前は、一定の小規模な木造住宅などが「4号建築物」に分類されていました。

4号建築物については、建築士が設計する場合、建築確認で一部の審査が省略される制度が設けられていました。

これが、いわゆる4号特例です。

また、従来の4号建築物に該当する木造住宅では、大規模な修繕・模様替えについて建築確認が不要とされる場合がありました。

改正後｜新2号建築物と新3号建築物に区分

2025年4月の改正によって、木造住宅の分類が見直されました。

※用途・規模等により、別の区分となる場合があります。

新2号建築物では、大規模な修繕・模様替えが建築確認の対象となります。

一方、新3号建築物では、同様の大規模修繕・模様替えについて建築確認が不要となる場合があります。

ただし、新3号建築物でも、増築や新築などの工事では別途建築確認が必要になる場合があります。

築年数ではなく、これから行う工事が重要

例えば、1985年に建てられた木造2階建て住宅を、2026年に購入する場合です。

建物が古いからといって、2025年改正後の規定が一切関係しないわけではありません。

2026年に大規模な修繕・模様替えを行うのであれば、現在の制度に基づいて建築確認の要否を判断する必要があります。

「古い家だから以前のルールでリフォームできる」という考え方は避けましょう。

■壁を取り払って広いLDKにする工事は建築確認が必要？

中古戸建てのリノベーションで人気があるのが、細かく区切られた間取りを変更して、広いリビング・ダイニング・キッチンにする工事です。

例えば、

• 6畳の和室

• 8畳のリビング

• 独立したキッチン

を一体化し、開放感のあるLDKを造る計画です。

ここで重要なのは、取り除こうとしている壁がどのような役割を持っているかです。

間仕切壁と耐力壁の違い

住宅の壁には、主に室内空間を区切る役割の壁と、建物の構造に関係する壁があります。

特に木造住宅では、地震や風などの力に抵抗する耐力壁が重要な役割を持ちます。

そのため、壁を撤去する際は、見た目だけで判断してはいけません。

耐力壁を撤去しても建築確認が不要な場合がある？

建築確認の要否は、大規模修繕・模様替えの法的な定義に照らして判断されます。

したがって、耐力壁に手を加える工事のすべてが、直ちに建築確認の対象になるとは限りません。

ただし、建築確認が不要だからといって、構造安全性を確認しなくてよいという意味ではありません。

例えば、一部の耐力壁を撤去するだけでも、建物の耐震性能や構造バランスに影響する場合があります。

そのため、間取り変更では次の資料などを確認することが重要です。

• 既存の設計図書

• 柱・梁の配置

• 耐力壁の位置

• 筋かいの位置

• 基礎の状態

• 過去の増改築履歴

• 建物の耐震性能

図面が残っていない場合や、現在の状態と図面が一致していない場合には、追加調査が必要になることがあります。

■屋根の全面リフォームは建築確認が必要？

屋根のリフォームでも、工事内容によって取扱いが異なります。

例えば、古い屋根材を撤去し、新しい屋根材へ交換する場合です。

国土交通省の案内では、屋根ふき材のみの改修は、一般に大規模な修繕・模様替えには該当しないとされています。

また、既存の屋根の上から新しい屋根材を重ねるカバー工法についても、通常は建築確認を要しない工事として整理されています。

一方、屋根の下地や主要な構造部分まで大きく改修する場合は、判断が変わります。

屋根工事の比較

※建築確認が不要でも、構造安全性や防火性能など、関係法令を守る必要があります。

重要なのは、施工業者から「屋根を全部交換します」と説明されたときに、その意味を具体的に確認することです。

屋根材だけを交換するのか、主要構造部まで改修するのかによって、必要な手続きが異なる場合があります。

参考：

国土交通省｜改正建築基準法・建築物省エネ法等に関する解説資料とQ&A

■中古住宅のフルリノベでは「確認済証・検査済証」がなぜ重要？

中古戸建てを購入する際は、建築関係の書類を確認することが大切です。

特に重要なのが、確認済証と検査済証です。

確認済証

建築工事に先立って、建築計画が建築基準関係規定に適合していることについて、所定の確認を受けた際に交付される書類です。

検査済証

建築工事が完了した後、完了検査を受け、所定の基準への適合が確認された際に交付される書類です。

ただし、これらの書類があれば、現在の建物に問題がないことがすべて保証されるわけではありません。

例えば、建築当時は適法でも、その後に建築確認を受けない増築が行われている可能性があります。

また、建物が完成した後に耐力壁が撤去されている場合なども考えられます。

確認したい建築関係書類

これらはそれぞれ目的が異なります。

例えば、登記上の床面積が実際の建物と一致していても、建築基準法上の問題がないと確定するわけではありません。

反対に、建物の図面が一部不足している場合でも、追加調査によって状況を整理できる可能性があります。

購入後に大規模なリフォームを予定している場合は、建築士へ事前に資料を確認してもらうことが重要です。

■検査済証がない中古住宅はフルリノベできない？

検査済証がないからといって、すべてのリフォームが禁止されるわけではありません。

ただし、大規模な工事を予定している場合は、建物の法令適合状況を調べる必要が生じることがあります。

国土交通省は、既存建築物の改修を進めるため、2024年12月に「既存建築物の現況調査ガイドライン」などを公表しました。

さらに、2025年4月1日には、従来の検査済証のない建築物に関する調査ガイドラインが、新しい現況調査ガイドラインに統合されています。

このガイドラインでは、建築士が既存建築物の法令適合状況を調査するための手順や考え方が示されています。

購入時に確認したいこと

• 検査済証を紛失しただけなのか

• そもそも交付されていないのか

• 建築確認の記録が残っているか

• 現在の建物と建築時の図面が一致しているか

• 増築や大規模改修の履歴があるか

• 建物の現況調査が必要か

• 将来の改修工事に建築確認が必要か

これらを確認しないまま購入すると、リフォームの段階で追加の調査費用や設計費用が必要になる可能性があります。

詳しくは、次の記事で解説しています。

中古住宅に検査済証がないと購入できない？違法建築との違い・住宅ローン・増改築の注意点を解説

一次情報：

国土交通省｜既存建築物の活用の促進について

■既存不適格住宅と違反建築物は何が違う？

中古戸建てを購入する際、理解しておきたいのが「既存不適格」と「違反建築」の違いです。

この2つは同じものではありません。

既存不適格住宅とは？

建築当時は適法だった建物が、その後の法令改正などによって、現在の基準に適合しなくなった状態です。

例えば、建築当時は適法だった建物について、後の法改正によって構造や防火などの基準が変わった場合です。

一定の条件では、既存の建物について引き続き従前の状態が認められる仕組みがあります。

ただし、増築や大規模改修を行う場合には、別途法令上の確認が必要になることがあります。

違反建築物とは？

建築時やその後の工事において、適用される建築基準関係規定に違反している建物を指します。

例えば、必要な建築確認を受けずに増築した結果、法令上の問題が生じている場合などです。

比較表

特に注意したいのは、違反建築物の所有者になった場合です。

東京都は公式ページで、違反建築物を取得した場合、新たな所有者が違反を是正しなければならないことを案内しています。

つまり、建築時の違反が前の所有者によるものだからといって、新しい所有者が何も対応しなくてよいとは限りません。

また、既存不適格住宅についても、必要な手続きを行わずに自由に改修できるわけではありません。

中古住宅の購入では、違反建築なのか、既存不適格なのか、単に資料が不足しているのかを区別することが重要です。

参考：

東京都都市整備局｜違反建築物等の取締り

■2025年の省エネ基準適合義務化は中古住宅のリフォームにも適用される？

ここも誤解しやすいポイントです。

2025年4月から、原則として新築住宅などに省エネ基準への適合が義務付けられました。

しかし、既存住宅の大規模な修繕・模様替えについて、同じように省エネ基準への適合が一律に義務付けられたわけではありません。

国土交通省の公式Q&Aでは、大規模な修繕・模様替えは省エネ基準適合義務の対象外であることが示されています。

一方、増築や改築を行う場合には、原則として増改築部分について省エネ基準適合義務の対象となります。

工事別の整理

※適用除外や規模要件等があります。個別の工事内容について確認が必要です。

つまり、大規模なリフォームでは、

「建築確認が必要か」

と

「省エネ基準への適合義務があるか」

を分けて考える必要があります。

ただし、法的な適合義務がない場合でも、断熱性能の向上や省エネ改修を行うこと自体には、住まいの快適性や光熱費の面で意義があります。

寒さ・暑さに対する性能改善を希望する場合は、建築士や施工業者へ相談しましょう。

参考：

国土交通省｜改正建築物省エネ法オンライン講座・Q&A

■中古戸建てを安く買っても、リノベーション費用が増える可能性がある

中古住宅の購入では、売出価格の安さに魅力を感じることがあります。

しかし、購入価格とリフォーム工事費だけで、最終的な必要資金を判断するのは避けたいところです。

特に大規模な改修を予定している場合には、次のような費用が必要になる可能性があります。

• 建物の現況調査費

• 建築士への設計費

• 構造に関する調査・検討費

• 建築確認の申請関連費用

• 耐震補強費

• 既存設備の撤去費

• 想定外の下地補修費

• 追加の断熱工事費

• 工期延長に伴う費用

• 仮住まい費用

これらは、すべての物件で必ず発生する費用ではありません。

重要なのは、購入前の段階で、工事計画に応じた費用を見積もることです。

価格が違う2つの中古住宅を比較

例えば、次の2物件を考えてみましょう。

※架空の計算例です。市場相場や実際の追加費用を示すものではありません。購入諸費用・税金・仮住まい費用などは含んでいません。

物件価格だけで見るとA物件の方が300万円安くなります。

しかし、追加調査や改修費用まで考えると、総額の差は30万円になります。

実際には、建物の状態によってさらに差が出る可能性もあります。

もちろん、古い中古住宅のすべてで追加工事が発生するわけではありません。

十分な調査によって希望する工事が実現できると確認できれば、価格の安い住宅も選択肢になります。

大切なのは、価格の安さではなく、購入後に希望する住まいを実現するための総額で比較することです。

■住宅購入前にリフォーム会社から見積書を取るだけでは不十分？

中古戸建てを購入する際、リフォーム会社へ見積もりを依頼することは有効です。

ただし、工事金額の見積もりと、法律上その工事ができるかどうかの確認は別です。

例えば、

「壁を抜いて広いリビングにする工事は500万円です」

という見積もりが提示された場合です。

その金額に、構造の安全性確認や、必要な建築確認手続きが含まれているとは限りません。

そのため、次の点を確認しましょう。

見積書で確認したい7項目

1. 工事範囲は具体的にどこまでか

2. 主要構造部に手を加えるか

3. 建築確認が必要な工事か

4. 建築士による設計・工事監理が必要か

5. 建物の現況調査が必要か

6. 追加工事が発生する条件は何か

7. 申請・調査・設計費用が含まれているか

「建築確認が必要かどうかは購入後に考えましょう」

という状態のまま契約を進めると、希望する間取りや予算が実現できないリスクがあります。

特に、間取りを大きく変更する予定がある場合は、購入前の段階で建築士の確認を受けることをおすすめします。

■住宅ローンとリノベーション費用は一緒に借りられる？

中古住宅の購入とリノベーションを同時に進める場合、住宅購入費用とリフォーム費用をまとめて融資対象にできる商品があります。

ただし、どのような工事でも必ず住宅ローンに組み込めるわけではありません。

金融機関やローン商品によって、必要な資料や融資条件が異なります。

例えば、次のような資料が必要になる場合があります。

• 売買契約書

• 重要事項説明書

• リフォーム見積書

• 工事請負契約書

• 建築関係資料

• 建物の調査資料

• 工事内容を示す図面

• 必要に応じた建築確認関係書類

購入後に工事費が増えたらどうなる？

例えば、当初のリフォーム見積もりが800万円だったとします。

ところが、建物の調査後に追加の構造補強工事が必要となり、見積額が1,050万円になった場合です。

差額は250万円です。

この追加費用を住宅ローンに含められるかどうかは、金融機関の審査や融資実行の段階、契約条件などによって異なります。

希望する金額を追加で借りられるとは限りません。

そのため、購入とリフォームを一体で計画する場合は、建物の調査、工事内容の確認、金融機関への相談を早めに進めることが重要です。

工期の遅れにも注意

建築確認の手続きや追加調査によって、当初より工期が長くなる場合があります。

その結果、次のような費用が増える可能性があります。

• 仮住まいの家賃

• 現在の住居の維持費

• 引っ越し日程の変更費用

• 住宅ローンの利息

• 必要な追加工事費

工事費だけでなく、入居できるまでの期間も資金計画に入れることが大切です。

■中古住宅の契約前に確認したい3つのリスク

中古戸建てを購入してリノベーションする場合、物件の申込みから売買契約までの間に、できる限り確認しておきたい問題があります。

リスク① 購入後に希望する工事ができない

建物の構造や法令上の制限などによって、希望していた改修工事が実現できない場合です。

例えば、耐力壁を撤去できず、希望する広さのLDKを造れない可能性があります。

リスク② 追加工事で予算を超える

壁や床を解体した後に、下地や構造部分の劣化が見つかる場合です。

購入前の調査で確認できない箇所もあるため、想定外の費用に備えることが重要です。

リスク③ 建築確認や必要な調査が終わらない

工事内容が建築確認の対象になる場合、必要な図面や調査資料が不足すると、手続きに時間がかかる可能性があります。

その結果、予定していた工事開始日や入居日が遅れることがあります。

売買契約時の確認事項

これらのリスクがある場合、売買契約前に次の事項を整理しましょう。

• 購入目的と希望する工事内容

• 建築確認・調査の必要性

• 購入前にどこまで調査できるか

• 工事ができなかった場合の対応

• 売買契約に設ける条件や特約

• 住宅ローンの承認条件

• 調査費・追加工事費の負担

建築確認が通らなかった場合に、売買契約を解除できるかどうかが自動的に決まるわけではありません。

そのため、購入目的にとって重要な事項については、事前に不動産会社や必要に応じて法律の専門家へ相談し、契約条件を確認することが重要です。

■2025年の法改正は東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬でどう違う？

2025年4月の建築基準法改正は全国共通の制度です。

そのため、東京都では建築確認が必要でも、同じ条件の工事なら埼玉県では不要、というような都県ごとの一律の違いがあるわけではありません。

一方、実際の建築確認の手続きでは、物件所在地を管轄する行政機関、地域の条例、建築条件などの確認が必要です。

ここでは、7都県の公的な案内をもとに、地域別の確認事項を整理します。

東京都｜防火地域・準防火地域と既存建物の条件

東京都都市整備局は、2025年4月の建築基準法改正や建築物省エネ法の改正について案内しています。

東京都内で中古戸建てを購入する場合は、建物の構造や規模のほか、所在地の用途地域、防火地域・準防火地域、接道条件などを確認する必要があります。

特に屋根や外壁、開口部などの改修では、防火関係の規定も関係する場合があります。

また、区市町村によって建築行政を担当する窓口が異なるため、物件所在地の担当先を確認しましょう。

東京都都市整備局｜建築基準法

埼玉県｜新2号建築物と建築行政窓口を確認

埼玉県は、2025年4月の改正によって、木造2階建て以上または延べ面積200㎡を超える建物などが新2号建築物に区分されることを案内しています。

また、建築計画概要書の閲覧などについては、物件所在地に応じた行政窓口への問い合わせを案内しています。

さいたま市、川口市などを含め、県内の物件でも管轄が異なる場合があります。

中古住宅の購入後に大規模な改修を予定する場合は、建物の区分と担当窓口を確認しましょう。

埼玉県｜建築基準法・建築物省エネ法の改正について

神奈川県｜リフォームの設計・申請体制を確認

神奈川県では、2025年4月の法改正に関連して、建築士による確認申請図書の作成などを支援する建築士サポートセンターが設けられています。

中古戸建ての大規模なリフォームでは、建築確認の要否だけでなく、必要な図面や構造に関する資料の準備が重要です。

また、住宅の所在地によっては、がけ地、擁壁、敷地の高低差などの問題が生じる場合もあります。

こうした条件は県内すべての住宅に共通するものではありませんが、該当する場合は購入前の確認が必要です。

神奈川県｜建築士サポートセンター

千葉県｜都市計画区域外の木造住宅にも注意

千葉県は、2025年4月の改正によって、都市計画区域外でも木造2階建て住宅などの建築確認が必要となることを案内しています。

これは、都市部以外の中古住宅を購入する方にとっても重要なポイントです。

例えば、郊外の古い木造戸建てを購入して大規模な改修を行う場合でも、建築確認の要否を確認する必要があります。

「郊外だから建築確認は不要」と判断することは避けましょう。

千葉県｜2025年4月の建築基準法・建築物省エネ法改正

栃木県｜建築確認の相談先と行政管轄を確認

栃木県では、2025年4月から建築指導に関する行政体制が変更され、県が担当する市町について建築指導課が審査・相談などを行っています。

一方、宇都宮市など、建築基準法に基づく建築確認等の業務を行う市もあります。

そのため、中古住宅のリノベーションを検討する場合は、建物の所在地に応じた担当窓口を確認する必要があります。

また、建物の構造や敷地条件によって、必要な調査内容は異なります。

栃木県｜特定行政庁（市）

茨城県｜申請手数料と所管行政庁を確認

茨城県では、2025年4月の法改正に伴って、建築確認や検査、建築物省エネ法に関する申請手数料が変更されています。

また、県が担当する区域と、市が担当する区域では、問い合わせ先や手数料の取扱いが異なる場合があります。

中古戸建ての購入後に大規模なリフォームを予定している場合は、工事内容だけでなく、申請先や関連費用も確認しましょう。

茨城県｜都市局建築指導課

群馬県｜都市計画区域外でも木造2階建ては確認対象

群馬県も、2025年4月の建築基準法改正について公式情報を公開しています。

県の案内では、都市計画区域外にある一般的な木造2階建て住宅についても、建築確認が必要となることが説明されています。

中古住宅の購入では、建物の所在地が都市計画区域内かどうかだけで判断せず、建物の規模や予定する工事内容を確認する必要があります。

群馬県｜2025年4月の建築基準法・建築物省エネ法改正

関東7都県で共通する重要事項

地域によって、担当窓口や条例、建築条件などは異なります。

しかし、中古戸建ての購入で確認すべき基本的な考え方は共通しています。

建物所在地と予定する工事内容を明確にし、必要な調査・設計・申請を購入前に整理することです。

■中古戸建て購入とリノベーションを同時に進める手順

ここまでの内容を踏まえ、実際に中古住宅を購入してリノベーションする場合の進め方を整理します。

STEP1｜希望する間取りと工事範囲を決める

まず、どのような住まいにしたいのか具体的に考えましょう。

例えば、

• 3LDKから2LDKへ変更

• 和室をリビングへ変更

• キッチンの移設

• 浴室の拡張

• 耐震補強

• 断熱改修

• 屋根の改修

• 増築

などです。

STEP2｜建物の基本情報を確認する

構造、階数、延べ面積、築年数、過去の増改築履歴などを確認します。

STEP3｜建築関係書類を確認する

確認済証、検査済証、建築図面などの有無を確認します。

STEP4｜建築士へリフォーム計画を相談する

希望する工事が実現できるか、建築確認が必要か、追加調査が必要か確認します。

STEP5｜必要に応じて建物状況調査を行う

建物の劣化や不具合について調べます。

ただし、建物状況調査だけですべての構造上・法令上の問題が分かるわけではありません。

STEP6｜工事見積書を取得する

設計・申請・調査などを含む費用を整理します。

STEP7｜住宅ローンと資金計画を確認する

購入価格、工事費、諸費用、追加費用に備える資金などを確認します。

STEP8｜売買契約の条件を整理する

希望する工事が実現できない場合の対応など、購入目的に関係する条件を確認します。

STEP9｜購入・引渡し後に必要な手続きを進める

工事内容によっては、建築確認を受けるなど、法令上必要な手続きを完了してから着工します。

STEP10｜工事・検査・入居

工事内容に応じて必要な検査や確認を行い、引渡しを受けます。

中古戸建ての購入とリノベーションを同時に進める場合は、購入・設計・融資の確認を切り離さず、一体で進めることが重要です。

■購入前のインスペクションと建築確認は別のもの

中古住宅の購入では、インスペクションを利用する方法があります。

インスペクションは、建物の劣化や不具合などを把握するために役立つ調査です。

ただし、インスペクションを実施したからといって、予定するリフォームについて建築確認が不要になるわけではありません。

また、一般的な建物状況調査と、構造安全性の評価、法令適合状況の調査は目的が異なります。

例えば、建物状況調査で大きな劣化が確認されなかった場合でも、耐力壁を撤去する工事が安全に実施できるとは限りません。

必要な調査は、住宅の状態と希望する工事によって判断する必要があります。

詳しくは次の記事も参考にしてください。

中古住宅のインスペクションは必要？購入前に分かる欠陥・費用・建物状況調査の注意点を解説

■増築未登記の中古住宅を購入する場合はさらに注意

中古戸建てでは、過去に増築されているにもかかわらず、登記上の床面積が変更されていない場合があります。

例えば、登記上は80㎡なのに、現況では増築部分を含めて100㎡程度あるケースです。

ただし、床面積の算定方法なども関係するため、数値の違いだけで未登記増築と断定することはできません。

また、増築未登記と、建築基準法違反は同じ問題ではありません。

登記の変更が必要かどうかと、建築確認や法令適合の問題を分けて確認する必要があります。

購入後に大規模な改修を行う場合、過去の増築内容によって追加調査が必要になる可能性があります。

増築未登記については、次の記事で詳しく解説しています。

増築未登記の中古戸建ては購入できる？登記簿と面積が違う場合の住宅ローン・登記費用・注意点

また、中古戸建ての購入全般については、次の総合案内も参考にしてください。

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■中古戸建てのフルリノベーション購入前チェックリスト

購入後に想定外の問題が発生するリスクを減らすため、次の項目を確認しましょう。

【建物・法律】

• 建物の構造・階数・延べ面積を確認した

• 築年数を確認した

• 建築確認の履歴を確認した

• 検査済証の有無を確認した

• 建築図面の有無を確認した

• 増築・改修履歴を確認した

• 登記と現況の違いを確認した

• 既存不適格・違反建築の可能性を確認した

• 接道条件や用途地域などを確認した

【リフォーム計画】

• 希望する間取りを整理した

• 撤去する壁の構造を確認した

• 屋根・外壁の工事範囲を確認した

• 主要構造部の改修内容を確認した

• 建築確認の要否を確認した

• 建築士へ必要な調査を相談した

• 追加補強工事の可能性を確認した

• 希望する工事が実現可能か確認した

【費用・融資】

• 住宅購入価格を確認した

• リフォーム見積書を取得した

• 調査・設計・申請費用を確認した

• 追加工事に備える予算を検討した

• 住宅ローンの条件を確認した

• 工期と入居時期を確認した

• 仮住まい等の必要性を確認した

【売買契約】

• 重要事項説明書の内容を確認した

• 契約不適合責任の取扱いを確認した

• 建物関係資料の不足を把握した

• 工事ができない場合の対応を確認した

• 住宅ローンに関する契約条件を確認した

• 必要に応じて専門家へ相談した

■よくある質問（FAQ）

Q1．2025年4月から中古戸建てのリフォームはすべて建築確認が必要ですか？

いいえ。すべてのリフォームが対象になるわけではありません。木造2階建て住宅などで、主要構造部の一種以上について過半の修繕・模様替えを行う場合などに、建築確認が必要になります。

Q2．壁紙・床材・キッチンを全部新しくする場合も建築確認が必要ですか？

通常の仕上げ材交換や設備機器の交換で、主要構造部の大規模な改修に該当しない場合は、建築確認が不要となることが一般的です。ただし、実際の施工内容を確認する必要があります。

Q3．木造平屋なら大規模なリフォームでも建築確認は不要ですか？

平屋で延べ面積200㎡以下の新3号建築物では、大規模な修繕・模様替えについて建築確認が不要となる場合があります。ただし、増築など別の工事では建築確認が必要になる場合があるため注意してください。

Q4．築40年以上の住宅でもフルリノベーションできますか？

可能な場合があります。ただし、建物の構造、法令適合状況、劣化状態、希望する工事内容などによって判断が異なります。購入前に建築士などへ相談しましょう。

Q5．検査済証がない住宅は購入してはいけませんか？

検査済証がないことだけで、購入できない住宅と決まるわけではありません。ただし、交付履歴や現在の法令適合状況などを確認する必要があります。特に大規模リフォームを予定する場合は慎重な調査が重要です。

Q6．大規模なリフォームにも省エネ基準への適合義務がありますか？

2025年改正による省エネ基準適合義務は、原則として新築・増改築が対象です。修繕・模様替えは大規模なものであっても対象外です。ただし、増築などを伴う場合は別途確認が必要です。

Q7．建築確認が不要なら耐力壁を撤去しても問題ありませんか？

いいえ。建築確認の要否と、工事の構造安全性は別の問題です。耐力壁の撤去や柱・梁の変更などは建物の安全性に影響する可能性があるため、専門家による確認が必要です。

Q8．購入後にリフォームできないと分かった場合、売買契約を解除できますか？

自動的に解除できるとは限りません。契約内容、売買条件、事前の説明、問題の原因などによって異なります。購入目的にとって重要な工事については、契約前に実現可能性と契約条件を確認しましょう。

Q9．2025年4月以前に建てられた家にも新しい制度は関係しますか？

関係する場合があります。建築時期が古くても、2025年4月以降に対象となる大規模修繕・模様替えを行う場合には、改正後の建築確認制度に基づく判断が必要です。

Q10．中古住宅購入とリフォーム費用をまとめて住宅ローンで借りられますか？

購入費とリフォーム費用を一体で融資対象にできる金融商品があります。ただし、融資の条件や必要書類は金融機関によって異なります。建築確認や追加工事の有無も含めて早めに相談しましょう。

■まとめ｜中古住宅は「安く買えるか」より「希望する住まいにできるか」で選ぶ

中古戸建てを購入してリノベーションする方法には、多くの魅力があります。

新築住宅とは異なる立地や間取りの選択肢があり、既存の住宅を活用しながら、自分たちの暮らしに合った住まいを造れる可能性があります。

しかし、住宅の購入価格が安いからといって、必ずしも総費用を抑えられるわけではありません。

特に2025年4月の建築基準法改正によって、木造2階建て住宅などの大規模な修繕・模様替えでは、建築確認が必要となる範囲が拡大されました。

そのため、住宅購入後に大規模な工事を予定している場合は、建物の法令適合状況や工事内容の確認が重要です。

今回のポイントを整理します。

1. 木造2階建て住宅などの大規模な修繕・模様替えには、原則として建築確認が必要

2. 壁紙・床材・設備交換など、通常のリフォームは建築確認が不要な場合がある

3. フルリノベーションという名称だけでは建築確認の要否を判断できない

4. 耐力壁や柱・梁などの改修では構造安全性の確認が重要

5. 検査済証や建築図面などの資料を購入前に確認する

6. 既存不適格と違反建築は区別して判断する

7. 建築確認の要否と省エネ基準適合義務は別の問題

8. 購入価格と工事費だけでなく、調査・設計・追加工事費まで考える

9. 住宅ローンや工事日程についても事前に整理する

10. 希望するリノベーションが実現可能か、売買契約前に確認する

また、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬では、建築基準法の基本的なルールは共通しています。

ただし、建物の所在地によって、建築行政の担当窓口や関係する条例、敷地条件などが異なる場合があります。

そのため、特定の都県だから問題ないと判断するのではなく、実際の物件ごとに確認する必要があります。

中古住宅の購入では、室内のきれいさや設備の新しさだけでは分からない問題もあります。

例えば、建築時の書類が不足している、過去の増築履歴が不明、現在の建物と図面が一致していない、希望する間取り変更が構造上難しい、といったケースです。

こうした問題は、購入後に初めて気付くと、予算や入居時期に大きな影響を与える可能性があります。

だからこそ、中古戸建てを購入してリノベーションする場合は、「買ってから考える」のではなく、「何ができる建物なのか」を確認してから購入を判断することが重要です。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬で、中古戸建て・中古マンション・土地などの不動産購入についてご相談を承っています。

「中古戸建てを購入してリノベーションしたい」

「築年数が古い住宅を購入しても大丈夫か不安」

「住宅購入費とリフォーム費用をまとめて考えたい」

「購入前に確認すべき建物の条件を知りたい」

「希望する間取りに変更できる物件を探したい」

このような場合も、希望条件や購入予算、物件の状況などを整理しながら、不動産探しを進めることが大切です。

なお、建築確認の要否や構造安全性、法令適合状況などの専門的な判断については、建築士や担当行政機関などへ確認してください。

家を買うことがゴールではありません。購入後に理想の暮らしを実現できることまで考えた住宅選びが、後悔しない不動産購入につながります。

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