住みながら家を売却できる？内見準備・片付け・写真撮影・売れないときの改善方法を解説
「今住んでいる家を売りたいけれど、引っ越してからでないと売れない？」
「家具や荷物がある状態でも、購入希望者に内見してもらえる？」
「売却中の内見では、どこまで掃除すればいい？」
「購入希望者に生活している部屋を見せるのが少し不安」
中古戸建てやマンションの売却を考えている方の中には、現在もその住宅で生活している方が多くいらっしゃいます。
特に、住み替えや転勤、住宅ローンの返済などをきっかけに売却を検討している場合、新しい住まいが決まるまで現在の住宅に住み続けたいというケースもあるでしょう。
結論からいうと、現在住んでいる家やマンションでも、引っ越す前に売却活動を始めることは可能です。
ただし、居住中の売却では、購入希望者の内見対応や室内写真の撮影、日程調整などが必要になります。
今回は、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で不動産売却を検討している方へ、住みながら売却するメリット・デメリット、内見前の準備、写真撮影、売却活動を進める際の注意点を解説します。
■住みながら家やマンションを売却することはできる？
現在住んでいる中古戸建てやマンションでも、売却活動を行うことはできます。
例えば、次のようなケースです。
新しい家へ住み替える予定がある
転勤に合わせて売却したい
住宅ローンが残っている
子どもの独立で家が広くなった
老後に向けて住みやすい住宅へ移りたい
現在の住宅の売却代金を新居購入に充てたい
このような場合、現在の家に住み続けながら不動産会社へ査定を依頼し、購入希望者を探す方法があります。
ただし、売買契約を締結した後も、いつまでも住み続けられるわけではありません。
通常は、売買契約で定めた引渡し日までに、引っ越しや荷物の撤去などを済ませる必要があります。
売却活動を始める時期と、実際に住宅を明け渡す時期は分けて考えましょう。
■住みながら売却するメリットとは？
① 新しい住まいを決めるまで生活を続けられる
住みながら売却する場合、現在の住宅で生活しながら購入希望者を探すことができます。
そのため、売却前に必ず賃貸住宅などへ引っ越さなければならないわけではありません。
ただし、売却が決まってから新居を探す場合は、引渡しまでの日程調整が必要になることがあります。
② 家具があるため部屋の使い方を想像しやすい
購入希望者にとって、家具の配置が参考になる場合があります。
例えば、
ダイニングテーブルを置いたときの広さ
ソファとテレビの距離
ベッドを置けるスペース
収納の使い方
生活動線
などです。
ただし、家具や荷物が多すぎると、部屋が狭く見えたり、設備の状態が確認しにくくなったりする可能性もあります。
③ 売却前に仮住まいを用意せずに済む場合がある
先に引っ越す場合は、仮住まいの家賃や引っ越し費用などが発生することがあります。
住みながら売却することで、仮住まいを利用せずに済むケースも考えられます。
ただし、新居購入のタイミングによっては、住宅ローンや維持費が一時的に重なることもあります。
■住みながら売却するデメリットは？
居住中の売却には、注意したい点もあります。
| 項目 | 注意点 |
|---|---|
| 内見の日程 | 売主と購入希望者の予定調整が必要 |
| 室内の片付け | 生活しながら整理・清掃する必要がある |
| 写真撮影 | 私物や個人情報の映り込みに注意 |
| プライバシー | 生活空間を購入希望者に見せる |
| 設備確認 | 家具によって確認できない箇所がある |
| 引っ越し | 売買契約後の退去日程を調整する |
例えば、購入希望者が土曜日の午後に内見を希望していても、売主の予定によっては対応できない場合があります。
また、小さなお子様がいる家庭や、在宅勤務をしている家庭では、内見時間の調整が必要になることもあるでしょう。
無理にすべての希望へ合わせるのではなく、不動産会社と相談して内見可能な曜日や時間帯を決めておくことが大切です。
■内見前の片付けはどこまで必要？
住みながら住宅を売却する場合、すべての家具や荷物を撤去する必要はありません。
ただし、購入希望者が室内の広さや設備の状態を確認できるようにしておくことは重要です。
① 玄関
玄関は、購入希望者が最初に目にする場所の一つです。
靴や傘などを整理し、通りやすい状態にしましょう。
② リビング
テーブルや床に置かれた荷物を整理し、生活動線を確保します。
家具をすべて撤去する必要はありませんが、部屋の広さが分かる状態が望ましいでしょう。
③ キッチン
シンクや調理台の清掃、生活用品の整理を行います。
購入希望者が収納や設備を確認する可能性があるため、必要に応じて見せられる状態にしておきましょう。
④ 浴室・洗面所
水回りは、清掃状態が気になりやすい場所です。
水垢や汚れを可能な範囲で清掃し、換気を行いましょう。
⑤ トイレ
便器や床などを清掃し、日用品を整理します。
⑥ ベランダ・バルコニー
洗濯物や私物を整理し、床や排水口の状態を確認できるようにします。
ただし、物件の不具合を隠すために家具を移動したり、損傷部分を覆ったりすることは避けましょう。
■高額なハウスクリーニングを依頼した方がいい？
内見前にハウスクリーニングを依頼する方法もあります。
しかし、住みながら売却する住宅について、必ず専門業者による清掃を実施しなければならないわけではありません。
例えば、日常的な清掃で十分に整えられる場合もあります。
一方、長期間使用しているキッチンや浴室などで、自分では落としにくい汚れがある場合は、専門清掃を検討することもできます。
重要なのは、費用をかければ必ず高く売れるという考え方をしないことです。
清掃前に考えたいこと
現在の室内の状態
自分で清掃できる範囲
専門業者へ依頼する費用
購入希望者の内見予定
売却価格への影響
建物や設備の不具合の有無
清掃と修繕は別の問題です。
例えば、給湯器が故障している場合、室内をきれいにしても設備の問題は解消しません。
売却前の不具合の説明や付帯設備表については、雨漏り・シロアリなどの告知と売却時の設備確認について解説した記事も参考にしてください。
■内見時は売主が立ち会った方がいい？
居住中の不動産売却では、売主が内見に立ち会う場合があります。
ただし、必ず売主がすべての内見に同席しなければならないわけではありません。
具体的な案内方法は、不動産会社との取り決めや物件の状況によって異なります。
売主が対応する場合のポイント
例えば、購入希望者から次のような質問を受けることがあります。
日当たりはどうか
周辺は静かか
近くの買い物施設は便利か
収納は使いやすいか
設備の使い勝手はどうか
過去に修繕した場所はあるか
実際に住んでいる方だからこそ分かる情報もあります。
ただし、売主の印象だけで、客観的に確認できない内容を断定しないよう注意しましょう。
例えば、「絶対に騒音がない」「この建物は一切問題ない」といった説明は避けるべきです。
不明なことは不明と伝え、設備や法令などの専門的な内容については、不動産会社と確認しながら回答しましょう。
■購入希望者に収納の中まで見せる必要はある？
内見では、購入希望者が収納の大きさや使い勝手を確認したい場合があります。
例えば、クローゼットや押入れ、キッチン収納などです。
ただし、生活している住宅には、衣類や個人的な荷物が入っています。
そのため、どこまで確認してもらうかは、不動産会社と事前に相談しておくことが大切です。
収納の確認で注意したいこと
開けてもよい場所を整理する
貴重品を安全な場所へ保管する
個人情報を含む書類を片付ける
生活用品を可能な範囲で整理する
見せられない場所がある場合は事前に伝える
ただし、建物や設備の重要な状態を確認するために必要な場所については、内見時や契約前にどのように確認してもらうか、別途調整が必要になる場合があります。
プライバシーを守りながら、購入希望者が住宅の状態を確認できる方法を考えることが重要です。
■売却写真に家族写真や私物が写っても大丈夫？
不動産売却では、物件紹介サイトや不動産会社のホームページなどに室内写真を掲載することがあります。
その際、個人情報やプライバシーに関係するものが写らないよう注意が必要です。
例えば、
家族写真
郵便物
氏名や住所が記載された書類
パソコンの画面
個人情報を含む掲示物
貴重品
子どもの学校関係の資料
などです。
これらは撮影前に片付けるか、掲載写真に写らないようにしましょう。
また、室内写真を不動産広告へ掲載する場合は、撮影する範囲や公開方法を不動産会社へ確認しておくことが大切です。
購入希望者が内見中に写真や動画を撮影したい場合も、売主の生活空間であることを踏まえて事前にルールを整理しましょう。
■内見時は照明やカーテンも確認する
室内の明るさは、購入希望者が住宅の状態を確認するうえで重要な要素の一つです。
例えば、日中の内見では、可能な範囲でカーテンを開け、自然光を取り入れる方法があります。
また、照明器具の状態を確認し、必要に応じて点灯できるようにしましょう。
ただし、照明によって実際の室内状態を誤認させるような説明は適切ではありません。
換気も確認する
長時間窓を閉め切っている場合、室内に生活臭や湿気がこもることがあります。
内見前に換気を行う方法もありますが、強い芳香剤などで不自然ににおいを隠すことはおすすめしません。
特に、カビや漏水などが原因のにおいがある場合は、根本的な状態の確認が必要です。
■ペットや小さな子どもがいる場合の内見対応
ペットと暮らしている住宅や、小さなお子様のいる住宅でも、居住中の売却は可能です。
ただし、内見時には安全面に注意しましょう。
例えば、
ペットが玄関から飛び出さないようにする
購入希望者の動線を確保する
おもちゃなどを片付ける
家族の生活時間と内見日程を調整する
ペットに関する質問への回答を整理する
などです。
なお、ペットを飼育していた住宅では、床や壁などの損傷やにおいが確認事項となる場合があります。
売主が把握している不具合については、必要に応じて不動産会社へ説明しましょう。
■内見が多いのに家が売れない場合は？
売却活動を始めた後、複数の内見があっても購入申込みにつながらない場合があります。
その原因は一つとは限りません。
例えば、次のような理由が考えられます。
| 状況 | 確認したいこと |
|---|---|
| 内見はあるが申込みがない | 価格・室内状態・条件 |
| 内見がほとんどない | 広告写真・価格・掲載情報 |
| 同じ指摘が繰り返される | 設備・間取り・周辺環境 |
| 日程が合わない | 内見可能な時間帯 |
| 価格交渉が多い | 周辺成約事例・売出価格 |
| 購入後の修繕を心配される | 建物状態・修繕履歴 |
例えば、複数の購入希望者から「キッチン設備が古い」と言われた場合でも、すぐに高額な設備交換を行う必要があるとは限りません。
修繕費用と売却価格への影響を考慮する必要があります。
また、内見件数が少ない場合は、室内の問題ではなく、売出価格や広告の見せ方が原因になっている可能性もあります。
内見後の反応を不動産会社へ確認し、共通する課題があるか分析することが重要です。
■内見が入らないとき、すぐ値下げするべき？
内見が少ないという理由だけで、すぐに売出価格を下げなければならないわけではありません。
まずは、次の内容を整理しましょう。
売却開始からの期間
広告の掲載状況
問い合わせ件数
内見件数
周辺物件の売出価格
周辺の成約事例
広告写真や物件情報
内見可能な日程
例えば、広告の写真が少なかったり、室内の明るさが分かりにくかったりする場合は、価格を変更する前に改善を検討できることがあります。
ただし、周辺相場とかけ離れた価格で売り出している場合は、価格の見直しが必要になる可能性もあります。
不動産会社に値下げを提案された場合は、その根拠も確認しましょう。
■住宅ローンが残っていても住みながら売却できる？
住宅ローンが残っている家でも、住みながら売却活動を進めることはできます。
ただし、一般的には決済・引渡しの際に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるよう準備する必要があります。
例えば、
現在の住宅ローン残高
売却見込み価格
仲介手数料
抵当権抹消の費用
引っ越し費用
新居購入費用
などを確認します。
売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足資金の準備や金融機関との相談が必要です。
住宅ローンが残っている場合の具体的な進め方は、住宅ローン残債・抵当権抹消・オーバーローンについて解説した記事も参考にしてください。
なお、住宅ローンを完済しても、抵当権抹消登記が自動的に完了するわけではありません。
■売買契約後、引っ越しはいつまでにすればいい？
居住中の住宅を売却する場合、購入希望者が見つかった後も引っ越しの準備が必要です。
原則として、売買契約で定めた引渡し日までに、買主へ引き渡せる状態にする必要があります。
例えば、次のような予定です。
※説明用の仮定例です。
| 手続き | 日程 |
|---|---|
| 売買契約 | 12月1日 |
| 新居の契約 | 12月中旬 |
| 引っ越し | 1月上旬 |
| 旧居の確認・片付け | 1月中旬 |
| 残代金決済・引渡し | 1月20日 |
ただし、新居の契約や購入が予定どおり進まない場合、引渡し時期への影響が生じる可能性があります。
そのため、売買契約を締結する前に、引渡し可能な時期を慎重に検討しましょう。
また、残す設備や撤去する家具についても、契約内容と照らし合わせて確認する必要があります。
■空き家にしてから売却した方がいい？
住みながら売る方法と、空き家にしてから売る方法には、それぞれ特徴があります。
| 比較項目 | 住みながら売却 | 空き家で売却 |
|---|---|---|
| 内見日程 | 売主との調整が必要 | 比較的調整しやすい場合がある |
| 家具 | 生活家具が残っている | 空室の広さを確認しやすい |
| 室内清掃 | 日常生活と並行する | 集中的に実施しやすい |
| 維持管理 | 居住しながら管理 | 定期的な空き家管理が必要 |
| 住み替え | 引渡し時期との調整が重要 | 先行して引っ越しが必要 |
どちらの方法が適しているかは、売却希望時期、家族の生活、資金計画、住宅の状態などによって異なります。
例えば、すでに相続した空き家を所有している場合は、荷物の整理や建物の維持管理を考える必要があります。
相続した空き家を売却するときの残置物・解体・登記の確認事項も参考にしてください。
■関東7都県で住みながら不動産を売却する場合
スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で不動産売却のご相談を承っています。
現在住んでいる住宅を売却する場合、地域だけでなく、物件の種類や売却希望時期に合わせた販売計画を考えることが重要です。
例えば、
中古戸建ての売却
分譲マンションの売却
住み替えに伴う売却
転勤に伴う売却
住宅ローンが残っている住宅の売却
高齢になって住み替えるための売却
などです。
居住中でも、売却査定や販売活動を始めることはできます。
ただし、内見の対応方法や引渡し時期は個別に調整する必要があります。
特定の市区町村に限定せず、売却したい物件の所在地や条件に合わせて相談することが大切です。
■住みながら家を売却するためのチェックリスト
【売却開始前】
現在の住宅ローン残高を確認した
売却希望価格と時期を整理した
不動産会社へ査定を相談した
売却中の内見対応方法を確認した
引渡し可能な時期を検討した
【内見前】
玄関を整理した
リビングの生活動線を確保した
キッチン・浴室・トイレを清掃した
換気と照明を確認した
個人情報を含む書類を片付けた
貴重品を安全な場所へ保管した
撮影・見学可能な範囲を確認した
【内見後】
購入希望者の反応を確認した
指摘された点を整理した
広告写真を見直す必要がないか確認した
売出価格と周辺相場を比較した
内見日程に改善の余地がないか確認した
■よくある質問（FAQ）
Q1．住みながら家を売却できますか？
はい。現在住んでいる中古戸建てやマンションでも、売却活動を行うことはできます。
ただし、購入希望者の内見対応や売買契約後の引っ越し時期などを調整する必要があります。
Q2．内見前に家具をすべて片付ける必要がありますか？
すべての家具を撤去する必要はありません。
ただし、室内の広さや設備の状態を確認できるよう、可能な範囲で整理することが大切です。
Q3．内見時は必ず売主が同席する必要がありますか？
必ずしも同席が必要とは限りません。
不動産会社との取り決めや住宅の状況に応じて調整しましょう。
Q4．内見が多いのに売れない場合は値下げすべきですか？
必ずしも値下げが最初の選択肢とは限りません。
購入希望者の反応、広告写真、設備の状態、周辺相場などを確認して判断しましょう。
Q5．住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却を検討できます。
ただし、通常は決済・引渡しまでにローンの完済と抵当権の抹消を行えるよう、資金計画を確認する必要があります。
■まとめ｜住みながらの不動産売却は内見準備と日程調整が重要
中古戸建てやマンションは、現在生活している状態でも売却することができます。
ただし、居住中の売却では、内見の準備や購入希望者との日程調整、プライバシーへの配慮などが必要になります。
今回のポイントは次の5つです。
住みながらでも売却活動を始められる
内見前は室内の整理・清掃・換気を行う
貴重品や個人情報の取扱いに注意する
内見後の反応を確認し、販売方法を改善する
売買契約前に引っ越しと引渡し時期を整理する
スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、中古戸建て・マンション・土地・相続不動産の売却についてご相談を承っています。
「今の家に住みながら売却したい」
「売却前にどこまで片付ければいいか分からない」
「内見が入るのに購入申込みがない」
「新居への住み替えと現在の家の売却を同時に進めたい」
といった場合も、現在の住まいや資金計画、希望する売却時期などを整理しながら販売方法を検討しましょう。
土地・戸建て・マンション・相続不動産の売却について詳しく見る→
SMY × FAMILY｜スマイファミリー
家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。
スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県を対象に、お部屋探しから不動産購入・売却、賃貸管理、店舗・事務所探しまで幅広くご相談を承っています。
賃貸審査や保証会社に不安がある方、生活保護を受給されている方、夜職・水商売の方、外国籍の方、高齢者・シニアの方など、お客様それぞれの状況に合わせたお部屋探しをお手伝いします。
■お悩み・目的から探す
【賃貸住宅・お部屋探し】
【店舗・テナント・賃貸管理】
【不動産購入・売却】
【採用情報】
SMY × FAMILY｜スマイファミリー
家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。
