土地の境界が確定していなくても売却できる？越境物・確定測量・隣人が立会いを拒否した場合の対処法

「土地を売却したいけれど、隣地との境界が分からない」

「古い戸建てなので境界杭が見つからない」

「隣の家のブロック塀が、自分の土地にはみ出している」

「隣人に境界の立会いをお願いしたけれど、断られた」

「境界が確定していないと、不動産会社に売却を断られる？」

土地や中古戸建てを売却する際、建物の状態や売却価格と同じくらい重要なのが、隣地との境界です。

特に、築年数が古い住宅や、相続によって取得した土地では、購入当時の測量図が残っていなかったり、境界標がなくなっていたりすることがあります。

また、売主は境界が明確だと思っていても、隣地所有者と認識が異なるケースもあります。

このような状況で売却を考えると、

「境界を確定するまで絶対に売れないのでは？」

と不安に感じる方もいるでしょう。

結論からいうと、土地の境界が確定していなくても、売主・買主が状況を理解し、契約条件を明確にすることで売却できる場合があります。

ただし、境界未確定の状態は、買主の購入判断や住宅ローン、将来の建築・利用計画などに影響する可能性があります。

さらに、隣地の塀や屋根、樹木などが越境している場合は、売買契約前に対応方法を整理することが重要です。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で不動産売却を検討している方へ、境界確定・確定測量・越境物・隣地所有者との立会い・筆界特定制度・売却時の注意点を解説します。

■土地の境界が確定していなくても売却できる？

土地の境界が確定していないという理由だけで、不動産売買契約そのものが一律に禁止されるわけではありません。

ただし、売買契約では、どの土地を売るのか、どこまでが取引対象となるのか、売主・買主がどのような条件に合意したのかを明確にする必要があります。

例えば、次のような土地です。

• 所在地：さいたま市内

• 登記簿面積：120㎡

• 建物：築35年の木造戸建て

• 境界標：一部不明

• 確定測量図：なし

• 隣地所有者：確認できている

• 売却希望：土地・建物を現状で売却したい

この場合、土地が存在し、所有権が確認できるからといって、境界に関する問題がすべて解決しているわけではありません。

一方、確定測量図がないという理由だけで、必ず売却不可能になるわけでもありません。

境界未確定で売却するときの主な確認事項

埼玉県の不動産取引に関するFAQでも、境界未確定のまま売買する場合は、調査結果を正確に説明し、買主が将来の不利益を十分理解したうえで契約を進める必要があると案内されています。

埼玉県公式サイト

大切なのは、境界未確定を隠して売却するのではなく、何が確定していて、何が不明なのかを区別することです。

■そもそも土地の「境界」と「筆界」は何が違う？

土地の境界について考えるとき、知っておきたいのが「筆界」と「所有権界」の違いです。

普段の生活では、どちらも境界と呼ばれることがありますが、法律上は区別されます。

筆界とは？

土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線です。

筆界は、土地所有者同士の合意だけで自由に変更できるものではありません。

所有権界とは？

土地所有者の所有権が及ぶ範囲を区切る線です。

筆界と所有権界は一致している場合が多いものの、必ず同じとは限りません。

筆界と所有権界の比較

法務省も、筆界と所有権界を区別し、筆界特定制度は土地の所有権の範囲そのものを確定する制度ではないと説明しています。

法務省

参考：法務省｜筆界特定制度

例えば、隣家との間にあるブロック塀を長年境界の目印として使っていても、その位置が登記上の筆界と一致するとは限りません。

■境界杭がない土地はどうやって調べる？

境界杭が見つからない場合、現地を見ただけで境界の位置を判断することは難しいことがあります。

そのため、土地家屋調査士などの専門家へ相談し、登記資料や現地の状況を調べる方法があります。

主に確認する資料

ただし、地積測量図が存在することと、すべての隣地所有者との境界確認が完了していることは同じではありません。

埼玉県の取引FAQでも、単に測量図が存在するだけでは境界確定を意味しないことが説明されています。

埼玉県公式サイト

境界杭を自分で設置してもいい？

既存の塀や庭の位置を見て、自己判断で境界標を設置することは避けましょう。

隣地所有者の認識や、登記上の筆界と異なる位置に設置してしまう可能性があります。

まずは資料を確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ調査を依頼しましょう。

■確定測量と現況測量は何が違う？

土地の売却では、測量という言葉が使われます。

ただし、測量には目的や確認範囲による違いがあります。

主な違い

※「確定測量」は実務上使われる呼称です。必要な立会いの範囲や作成書類は案件によって異なります。

例えば、土地の周囲を測量して面積を算出しても、隣地との境界が合意できていなければ、境界確定が完了したとは限りません。

売却前に確定測量は必須？

すべての不動産売却で法律上必須というわけではありません。

ただし、買主から確定測量を求められる場合や、売買契約上、引渡しまでの測量を条件とする場合があります。

また、土地を分筆して売却する場合などには、登記手続きに必要な測量・境界確認が問題になります。

売却前に必ず測量費用をかけるのではなく、売却方法と買主が求める条件を確認することが重要です。

■隣人が境界の立会いを拒否したら売却できない？

土地の確定測量を進める際には、隣地所有者へ立会いをお願いすることがあります。

しかし、必ず協力してもらえるとは限りません。

例えば、次のような事情です。

• 隣地所有者が境界の位置に納得していない

• 過去に境界トラブルがあった

• 隣地所有者が遠方に住んでいる

• 相続登記が終わっていない

• 隣地が共有名義になっている

• 連絡しても返答がない

• 立会いそのものを拒否されている

この場合、立会いができない理由を整理することが重要です。

立会いできない場合の対応

隣人が拒否したら強制的に境界を決められる？

隣地所有者が立会いを拒否しているからといって、売主が一方的に境界を決めてよいわけではありません。

境界の位置が争われている場合は、法務局の筆界特定制度などを利用できる可能性があります。

ただし、筆界特定制度は、越境物の撤去や所有権に関する争いまですべて解決する制度ではありません。

■筆界特定制度とは？隣人の同意がなくても利用できる？

筆界特定制度とは、法務局の筆界特定登記官が、土地の筆界の位置などを明らかにする制度です。

法務省によると、土地所有者等からの申請に基づき、筆界調査委員の意見や資料、現地調査などを踏まえて判断します。

法務局

筆界特定制度でできること・できないこと

例えば、隣地所有者と境界の位置について意見が一致しない場合でも、制度を利用して筆界についての公的な判断を得られることがあります。

一方、特定された筆界に基づいて塀を撤去したい場合、別途関係者との協議や法的手続きが必要になる場合があります。

千葉地方法務局も、筆界特定だけで越境物の撤去ができるわけではないと案内しています。

法務局

参考：法務省｜筆界特定制度

費用や期間は？

筆界特定制度の利用には、申請手数料のほか、必要に応じて測量費用などが発生します。

また、調査の内容や土地の状況などによって期間は異なります。

そのため、売却期限が決まっている場合は、制度を利用することで引渡しに間に合うかどうかを事前に検討する必要があります。

■隣の家の塀や屋根が越境している場合は？

土地を売却するときには、隣地からの越境物や、自分の土地から隣地への越境物が見つかる場合があります。

例えば、次のようなケースです。

• 隣家の屋根や雨どいが敷地上空にはみ出している

• ブロック塀が境界線を越えている

• 樹木の枝が敷地内に伸びている

• 地中の給排水管が隣地へ越境している

• 自宅の設備が隣地側に越境している

このような場合、何が、どこに、どの程度越境しているかを確認する必要があります。

越境物と売却への影響

ただし、塀などが越境しているように見えても、実際の境界が未確定なら、まず境界の調査が必要です。

また、越境物を発見したからといって、すぐに撤去できるとは限りません。

売却前に必ず撤去しなければならない？

必ずしもすべての越境物を撤去してから売却しなければならないわけではありません。

しかし、越境が残っている状態で売買する場合は、買主がその状態を理解し、将来どのように取り扱うのかを確認する必要があります。

例えば、現在の建物を取り壊して建て替える際に、屋根の越境を解消する約束をすることなどが考えられます。

ただし、そのような取り決めは自動的に成立するものではなく、関係者による合意が必要です。

■越境に関する覚書とは？

越境物がある不動産の売却では、隣地所有者との間で覚書等を作成する場合があります。

覚書とは、越境の存在や取り扱いについて、関係者の合意内容を文書にするものです。

例えば、次のような事項を整理します。

覚書があれば将来も安心？

覚書を作成すれば、すべての越境トラブルが解決するというわけではありません。

例えば、現在の土地所有者同士で合意していても、土地の売却後、新しい所有者との間で取り決めの効力が問題になる場合があります。

特に、所有者が変わったときの扱い、承継の方法、覚書の内容が法的にどのような効力を持つかは確認が必要です。

また、単純な覚書ではなく、権利設定や登記について検討すべき事案もあります。

覚書の作成は、土地家屋調査士・不動産会社・必要に応じて弁護士等へ相談し、実際の権利関係に応じて進めましょう。

■公簿売買と実測売買は何が違う？

土地の売却では、「公簿売買」と「実測売買」という言葉が使われます。

これは、土地の面積や売買代金の決め方に関係する考え方です。

公簿売買

登記簿に記載された面積を基準として売買する方法です。

実測売買

実際に測量した面積を基準に、契約で定めた方法によって売買代金を計算・精算する方法です。

公簿売買なら境界を調べなくてもいい？

いいえ。

公簿売買だからといって、境界の状況について何も確認しなくてよいという意味ではありません。

例えば、登記簿面積が120㎡であっても、どの範囲を実際に利用できるかについて隣人と争いがある場合です。

買主にとって、その争いは購入判断に影響する重要な問題です。

また、公簿売買であっても、境界の明示や測量について別途契約上の義務を定める場合があります。

■境界未確定の土地は売却価格が下がる？

境界が確定していないという理由だけで、一律に売却価格が下がるわけではありません。

しかし、買主にとって調査費用や将来のトラブルに関する不確実性がある場合は、価格や契約条件の交渉に影響する可能性があります。

例えば、次の2つの土地を比較します。

※説明用の仮定です。物件Aの方が必ず高額で売れるという意味ではありません。

物件Bでは、買主が確定測量や越境物調査の費用を考慮することが考えられます。

また、境界問題によって購入希望者が限定される可能性もあります。

測量してから売った方が高く売れる？

必ずしもそうとは限りません。

測量に費用をかけても、その費用を売却価格へ全額上乗せできるとは限らないためです。

一方、境界が確定していないことで購入を見送られる可能性がある土地では、事前調査が販売条件の改善につながる場合があります。

売却前に測量を依頼するかどうかは、売却価格、測量費、隣地の状況、買主が求める条件などを比較して決めましょう。

■境界の確定には誰が費用を負担する？

土地の確定測量費用を必ず売主が負担しなければならないという、すべての売買に共通する取り決めがあるわけではありません。

実際には、売主と買主の契約条件によって異なります。

例えば、

• 売主が測量してから引き渡す

• 買主が現況を承知して購入する

• 一定の調査費用を売買条件へ反映する

• 売買契約締結後、引渡し前に測量する

といった方法が考えられます。

測量費用の見積りで確認すること

測量費用は土地の条件によって変わります。

例えば、土地の面積が小さくても、隣地の所有者が多数いる場合や境界について争いがある場合は、手続きが複雑になることがあります。

費用は一律に判断せず、土地家屋調査士等から具体的な見積りを取得しましょう。

■相続した土地で境界が分からない場合は？

相続した土地では、以前の所有者が境界を把握していても、相続人へ情報が引き継がれていない場合があります。

例えば、親が長年住んでいた実家を相続し、売却するケースです。

親の代では隣人と境界について話し合っていても、その内容が書面に残っていない場合があります。

また、隣地所有者も代替わりしている可能性があります。

相続土地で確認したい資料

• 過去の売買契約書

• 土地の権利証・登記識別情報

• 登記事項証明書

• 公図

• 地積測量図

• 過去の境界確認書

• 越境に関する覚書

• 測量会社・土地家屋調査士の資料

相続登記が未了の場合は、土地の売却や境界に関する手続きと併せて確認する必要があります。

空き家の売却全般については、既存記事でも詳しく解説しています。

埼玉の空き家を売却するには？相続登記・残置物・解体前の注意点を見る →

■境界未確定の土地を売却する前の7ステップ

① 登記関係資料を確認する

登記事項証明書、公図、地積測量図等を確認し、現在把握できる情報を整理します。

② 現地の境界標を確認する

杭や金属プレートなどがあるかを確認します。ただし、発見した標識が正しい境界を示すかは別途確認が必要です。

③ 越境物を調査する

塀、屋根、樹木、配管などについて、越境の可能性を整理します。

④ 隣地所有者との確認状況を把握する

過去の立会いの有無、確認書の存在、現在の所有者などを確認します。

⑤ 土地家屋調査士へ相談する

必要な調査・測量・境界確認手続きを検討します。

⑥ 売却条件を決める

売主が確定測量を行うか、現況で売却するか、費用をどう負担するかなどを整理します。

⑦ 買主へ正確に説明する

境界について確認できていること、不明なこと、越境物や隣人との協議状況を伝えます。

特に、買主への説明では、調査していないことを「問題なし」として扱わないよう注意しましょう。

■売却前の境界・越境チェックリスト

■よくある質問（FAQ）

Q1．境界が確定していない土地でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、境界の調査状況や買主との契約条件を明確にし、未確定のリスクを説明することが重要です。

Q2．土地の売却では確定測量が必須ですか？

すべての売買で法律上必須というわけではありません。ただし、買主が求める場合や契約で定める場合は必要になります。

Q3．隣人が境界の立会いを拒否したらどうすればいいですか？

資料の確認や再協議を検討し、解決が難しい場合は土地家屋調査士や法務局へ相談できます。筆界特定制度を利用できる場合もあります。

Q4．隣の家の塀が越境していても売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、越境の範囲や所有者、将来の撤去方法、買主への説明などを確認する必要があります。

Q5．公簿売買なら境界確認は不要ですか？

不要とは限りません。公簿売買でも、境界の状況や越境の有無、契約上の境界明示義務などを確認する必要があります。

■まとめ｜境界未確定でも売却できる場合はあるが、調査と説明が重要

土地や中古戸建てを売却する際、隣地との境界が確定していないことがあります。

しかし、その理由だけで売却が一律に禁止されるわけではありません。

今回の重要なポイントは次の5つです。

1. 境界未確定でも、条件を整理して売却できる場合がある

2. 公簿売買だからといって境界確認が不要になるわけではない

3. 確定測量と現況測量は目的が異なる

4. 越境物がある場合は、所有者・範囲・将来の取り扱いを確認する

5. 隣地との合意が難しい場合は、筆界特定制度等も検討できる

特に、境界が分からない土地の売却では、問題を後回しにしたまま契約を進めると、引渡し時や売却後にトラブルが発生する可能性があります。

不動産売却では、土地の境界が確定していることだけでなく、確定していない場合にその状況を正しく把握し、買主へ説明できることが重要です。

不動産査定、相続、住宅ローン、売却費用、土地・中古戸建ての売却については、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

不動産売却について詳しく見る →

■関東で土地・中古戸建ての売却をお考えの方へ

「相続した土地の境界が分からない」

「古い住宅なので境界杭が見つからない」

「隣の家の塀や屋根が越境している」

「隣人が境界確認に協力してくれない」

「確定測量してから売るべきか迷っている」

「境界未確定の状態で売却査定を受けたい」

このような場合は、現在の登記資料や過去の測量資料、隣地との状況などを整理することが大切です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東での土地・中古戸建て・中古マンションなどの不動産売却についてご相談を承っています。

土地の境界や越境物が気になる場合も、売却前に確認したい資料や調査事項を整理しながら、物件の状況に応じた売却方法をご提案します。

なお、境界の専門的な測量や筆界に関する判断、所有権に関する争いについては、土地家屋調査士・法務局・弁護士等の専門的な確認が必要になる場合があります。

境界未確定の土地や越境物のある不動産の売却でお悩みの方は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。

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