家を売るとき雨漏り・シロアリは告知が必要？物件状況報告書の書き方と契約不適合責任を解説

「昔、雨漏りしたことがあるけれど、修理済みなら伝えなくてもいい？」

「シロアリ駆除をした履歴があると、家が売れなくなる？」

「給湯器が古いことも告知書に書く必要がある？」

「相続した実家なので、過去の不具合が分からない」

「売却後に雨漏りが見つかったら、売主が修理費を払う？」

中古戸建てや中古マンションを売却する際、売主が悩みやすいのが建物の不具合をどこまで伝えるべきかという問題です。

築年数が経過した住宅では、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、設備故障などが過去に発生していることもあります。

すでに修理が完了している場合や、長年問題なく生活している場合には、告知が必要なのか判断に迷うかもしれません。

結論からいうと、売主が把握している雨漏り・シロアリ被害・修繕履歴など、買主の購入判断に影響する可能性がある情報は、修理済みの場合も含めて正確に伝えることが重要です。

不具合があるからといって、必ず売却できなくなるわけではありません。

一方で、不具合を知りながら伝えずに売却すると、引渡し後に契約不適合責任や損害賠償などの問題へ発展する可能性があります。

そのため、売却前には「物件状況報告書（告知書）」や「付帯設備表」を使って、建物の状態と設備の状況を整理します。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川など関東で不動産売却を検討している方へ、雨漏りやシロアリの告知、物件状況報告書の書き方、修理済みの不具合、売却後の責任について解説します。

■家を売却するときの告知義務とは？

不動産売買では、売主が知っている建物の状態や過去の不具合について、買主へ正確な情報を伝えることが重要です。

ただし、不動産のすべての小さな傷や経年変化について、全国一律の項目で説明する法律上の義務があるという意味ではありません。

実際には、売主が把握している事実、買主の購入判断への影響、契約内容、取引の状況などが関係します。

例えば、次のような情報です。

• 過去に雨漏りが発生した

• シロアリ被害を確認したことがある

• 給排水管が破損した

• 建物に傾きがあると指摘された

• 台風などで屋根が破損した

• 地盤沈下や不同沈下を指摘された

• 過去に大きな修繕工事を行った

• 給湯器やエアコンが故障している

これらの情報について、把握している範囲で正確に説明することが、売却後のトラブル防止につながります。

告知書には何を書く？

一般的に、売主から建物や土地の状況を確認するために使われる書類が「物件状況報告書」です。

「告知書」「物件状況確認書」などの名称が使われることもあります。

書式によって異なりますが、次のような項目が設けられることがあります。

告知書は単なるチェック用紙ではありません。

売主が何を知っていて、どのような状態で物件を引き渡すかを整理する重要な資料です。

参考：国土交通省掲載｜物件状況確認書（告知書）の記入案内

※この資料は改正民法施行前のものです。告知項目の参考として使用し、法的な責任の説明には現行民法を適用します。

■過去に雨漏りがあった家は必ず告知する？

売主が過去の雨漏りを把握している場合は、現在雨漏りしていなくても、その事実と修繕状況を説明することが重要です。

例えば、次のような住宅です。

• 2022年に台風で雨漏りが発生

• 2022年に屋根の補修工事を実施

• 補修後は雨漏りを確認していない

• 2026年に住宅の売却を検討

この場合、補修が完了しているからといって、過去の雨漏りがなかったことにはなりません。

告知書の記入例

「2022年9月頃、2階洋室の天井付近で雨漏りを確認。屋根工事業者による補修工事を実施。補修後、売主が把握する範囲では雨漏りの再発を確認していません。」

※実際の告知内容は、売主が確認できる事実に基づいて作成します。

「修理済み」と書けば責任はなくなる？

必ずしもそうではありません。

修理済みであるという説明は重要ですが、そのことだけで将来の雨漏りが発生しないと保証できるわけではありません。

また、修繕した範囲や、買主へどのように説明したかによっても契約上の取り扱いが異なる可能性があります。

重要なのは、雨漏りの発生箇所・発生時期・修理内容・修理後に確認できた状態を分けて伝えることです。

■シロアリ被害を修理・駆除した家も伝える必要がある？

過去にシロアリ被害を確認したことがある場合も、把握している内容を伝えることが重要です。

シロアリ被害は、木造住宅の構造部分などに影響する可能性があります。

例えば、

• 床下でシロアリ被害を確認

• 防蟻処理を実施

• 傷んだ木材の一部を交換

• 駆除業者から報告書を受け取った

という場合です。

シロアリに関する告知の確認事項

駆除業者の報告書や保証書が残っていれば、売却時に確認資料として役立つ可能性があります。

ただし、防蟻工事を実施したからといって、現在の建物内部に被害が一切ないと断定できるわけではありません。

シロアリ被害があると売れない？

必ずしもそうではありません。

被害の程度、現在の状態、補修内容、購入後に必要な工事などを確認したうえで、売買条件を協議できる場合があります。

一方、構造部分に大きな被害がある場合は、修繕費や建物の安全性を慎重に確認する必要があります。

不具合を隠して売却するのではなく、実際の状態に応じて売却方法を検討することが大切です。

■物件状況報告書に「不明」と書いてもいい？

相続した実家や、長期間空き家だった住宅では、過去の雨漏りやシロアリ被害を確認できない場合があります。

このようなときに大切なのは、分からないことを「問題なし」と書かないことです。

例えば、次の状況です。

「父親が長年住んでいた家を相続したが、相続人自身は住んだことがない」

この場合、相続人が知らない過去の不具合まで、すべて把握できるとは限りません。

分からない場合の記入例

「売主は相続により本物件を取得しており、居住歴がないため、過去の雨漏り・シロアリ被害の有無について把握していません。」

ただし、この説明は本当に状況が分からない場合の例です。

実際には過去の被害を知っているのに「不明」と記載することは適切ではありません。

相続物件で確認したい資料

• 過去の修繕工事の請求書

• 屋根・外壁工事の保証書

• シロアリ駆除の記録

• 給湯器などの交換履歴

• 建築確認関係の書類

• リフォームの契約書

• 家族が把握している不具合

• 管理会社や施工業者に残っている記録

これらを確認しても分からない場合は、その状況を不動産会社へ伝えましょう。

なお、告知書の「不明」という回答だけで、売主の契約不適合責任がすべてなくなるわけではありません。

■付帯設備表とは？物件状況報告書との違い

中古住宅の売買では、物件状況報告書とは別に「付帯設備表」を使用することがあります。

付帯設備表は、住宅に設置されている設備について、引渡しの対象となるか、故障や不具合があるかなどを整理する書類です。

2つの書類の違い

例えば、給湯器やエアコン、照明器具、食洗機などについて、売主が残す予定なのか撤去する予定なのかを明確にします。

付帯設備表に記載されることがある設備

• 給湯器

• エアコン

• キッチン設備

• 食器洗い乾燥機

• 浴室乾燥機

• 換気扇

• 温水洗浄便座

• インターホン

• 照明器具

• シャッターや雨戸

ただし、すべての住宅で同じ設備が付帯するわけではありません。

故障した設備は残して売ってもいい？

契約条件によっては、不具合のある設備を残して引き渡す場合もあります。

例えば、設置から15年経過したエアコンがあり、冷房機能が故障しているとします。

売主と買主がその状態を把握し、撤去や修理の負担について合意すれば、条件を整理して売買できる場合があります。

一方、故障を知りながら「正常に作動する」と記載すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

■売却前に設備をすべて修理する必要はある？

必ずしも、すべての設備を修理してから売却する必要はありません。

例えば、築30年の中古戸建てで、給湯器やエアコンが古くなっている場合です。

売却前に新品へ交換する方法もあれば、現状を説明し、売買価格や引渡し条件を調整する方法もあります。

主な選択肢

例えば、故障した給湯器の交換に20万円必要だとします。

売主が20万円を支払って交換するのか、買主が交換する前提で条件を協議するのかは、物件の状態や売買契約によって異なります。

ただし、買主が設備交換を予定しているからといって、売主が知っている不具合を説明しなくてよいわけではありません。

■契約不適合責任とは？売却後に何が起こる？

契約不適合責任とは、売主が引き渡した不動産について、種類・品質・数量などが売買契約の内容に適合していない場合に問題となる責任です。

民法では、状況に応じて次のような請求が認められる場合があります。

ただし、不具合が見つかった場合に、買主が常にこれらすべてを自由に選べるわけではありません。

契約内容、不具合の程度、通知や催告の有無、帰責事由などによって取り扱いが変わります。

参考：e-Gov法令検索｜民法（第562条〜第566条）

e-Gov 法令検索

具体例：引渡し後に雨漏りが見つかった場合

例えば、売主が中古戸建てを2,500万円で売却したとします。

引渡し後、買主が2階の天井からの雨漏りを発見しました。

このとき、次のような情報が重要になります。

1. 雨漏りはいつから発生していたか

2. 売主は過去の雨漏りを知っていたか

3. 告知書には何と記載されていたか

4. 売買契約書でどのような状態を約束していたか

5. 買主はいつ不具合を把握したか

6. 買主から売主への通知はいつ行われたか

7. どのような修繕が必要か

同じ雨漏りでも、契約上の説明や不具合の状況によって責任の判断が異なります。

重要なのは、売却前に不具合の情報を整理し、売買契約へ適切に反映することです。

■契約不適合責任は売却から何年間続く？

民法第566条では、種類または品質に関する契約不適合について、原則として買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があると定めています。

ただし、これは「売却後1年を過ぎれば売主の責任が必ずなくなる」という意味ではありません。

また、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この通知期間に関する例外が定められています。

さらに、個別の売買契約で責任の範囲や期間に関する特約を設けている場合や、売主が宅地建物取引業者である場合には、別の確認が必要になります。

「引渡しから3か月だけ責任を負う」という契約は可能？

個人間の中古住宅売買では、当事者間で責任の範囲や期間について特約を定めることがあります。

ただし、契約条項の有効性や具体的な適用は一律ではありません。

そのため、「3か月と書けば必ず3か月で責任が終わる」と単純に考えることはできません。

特に、売主が把握している重大な不具合を説明しなかった場合は、別の問題が生じる可能性があります。

■契約不適合責任を免責にすれば告知しなくていい？

いいえ。

ここは売主が特に注意したいポイントです。

中古住宅の売買では、売主の契約不適合責任を一定の範囲で免責する特約を設けることがあります。

しかし、免責特約があるからといって、売主が知っている不具合を自由に隠してよいわけではありません。

民法第572条では、担保責任を負わない旨の特約がある場合でも、売主が知りながら告げなかった事実などについては、責任を免れないとされています。

例えば、過去に雨漏りを何度も確認していたにもかかわらず、その事実を説明せず、免責特約だけを付けて売却した場合です。

このようなケースでは、免責特約があるから必ず責任を免れるとはいえません。

売主が個人と不動産会社の場合は違う？

違う場合があります。

個人が自宅を売却する場合と、宅地建物取引業者が売主となる場合では、適用される法律や特約の制限が異なります。

また、事業者と消費者の契約では、消費者契約法が問題になる場合もあります。

売主の立場と契約内容を区別して確認することが重要です。

■不具合を告知すると売却価格は下がる？

不具合の内容や修繕費用によって、売却価格に影響する可能性はあります。

ただし、雨漏りやシロアリの履歴があるからといって、必ず一定の割合で価格が下がるわけではありません。

例えば、次の2つの中古戸建てを考えます。

※説明用の仮定です。

同じ雨漏りの履歴がある住宅でも、修繕内容や現在の状態を確認できるかによって、買主が判断するための情報量は異なります。

ただし、調査や書類がそろっていれば、売却価格が維持できるという保証ではありません。

告知したうえで売却する方法

主に次のような方法が考えられます。

• 不具合を修繕してから売却する

• 不具合と修繕履歴を開示して売却する

• 修繕費の見積りを踏まえて価格を検討する

• 建物の状態に応じて現状での売却を協議する

• 建物の状態や価格次第では、解体や土地としての売却も検討する

大切なのは、不具合を隠して高く売ろうとすることではなく、現在の物件の状態に合った売却条件を考えることです。

■売却前にインスペクションを実施した方がいい？

中古住宅の状態に不安がある場合は、インスペクション（建物状況調査）を検討する方法があります。

インスペクションでは、専門の調査技術者が建物の劣化状況などを確認します。

売却前に実施することで、売主自身が認識していなかった不具合の兆候を把握できる場合があります。

ただし、すべての雨漏りやシロアリ被害を発見できるわけではありません。

また、通常の建物状況調査だけでは、設備の機能や建物内部のすべての状態まで確認するものではありません。

売却前の調査で確認したいこと

1. 調査の対象となる場所

2. 調査で確認できる内容

3. 調査できない部分

4. 不具合が見つかった場合の追加調査

5. 修繕が必要な場合の費用

6. 調査結果を売買契約にどう反映するか

インスペクションの制度や調査範囲、注意点については、既存の記事で詳しく解説しています。

中古住宅のインスペクション・建物状況調査について詳しく見る →

■不具合を発見したときの売却前チェックリスト

特に、売買契約を締結した後、引渡しまでの間に新しい不具合が発生した場合も、速やかに不動産会社へ連絡しましょう。

契約時の状態と引渡し時の状態が異なる場合、別途対応が必要になる可能性があります。

■よくある質問（FAQ）

Q1．過去に雨漏りした家は、修理済みでも告知が必要ですか？

売主が過去の雨漏りを把握している場合は、修理済みであっても、発生時期・修繕内容・修理後の状況を正確に伝えることが重要です。

Q2．シロアリ駆除歴があると家を売却できませんか？

駆除歴があるという理由だけで、売却が一律に禁止されるわけではありません。

現在の状態や修繕履歴を整理し、買主へ説明したうえで売買条件を検討します。

Q3．相続した家で過去の不具合が分からない場合は？

把握していないことを無理に断定する必要はありません。

居住歴がなく詳細不明であることを伝え、確認できる修繕資料などを整理しましょう。

Q4．契約不適合責任の免責特約があれば、売主は一切責任を負いませんか？

必ずしもそうではありません。

民法第572条では、売主が知りながら告げなかった事実などについて、免責特約があっても責任を免れないと定めています。

Q5．売却前にすべての設備を新品へ交換する必要がありますか？

必ずしも必要ではありません。

ただし、不具合や引渡し対象となる設備を正確に整理し、売買条件に反映することが重要です。

■まとめ｜不動産売却では「不具合を隠さず、状態を正確に伝える」ことが重要

中古戸建てや中古マンションを売却するとき、過去の雨漏りやシロアリ被害、設備故障などが気になる方もいると思います。

しかし、不具合がある住宅でも、その内容や状態に応じて売却を検討することは可能です。

重要なポイントは次の5つです。

1. 過去の雨漏りやシロアリ被害は、修理済みでも把握している事実を伝える

2. 物件状況報告書には、分かっている内容を正確に記載する

3. 付帯設備表で、引渡し対象と設備の故障状況を整理する

4. 契約不適合責任の範囲や特約を契約前に確認する

5. 不安がある場合は、調査・修繕・現状売却などを比較する

特に、売却後のトラブルを防ぐためには、告知書を作成するだけでなく、実際の売買契約の内容と一致させることが重要です。

売主が知っている情報を正確に伝え、買主が納得して購入できる状態を整えることが、安心できる不動産売買につながります。

不動産売却の流れ、査定、必要書類、契約、売却費用については、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

不動産売却について詳しく見る →

■関東で中古戸建て・中古マンションの売却をお考えの方へ

「古い家なので、どこまで修理して売ればいいか分からない」

「過去に雨漏りがあった住宅を売りたい」

「シロアリ被害の履歴がある」

「相続した家なので建物の状態が分からない」

「売却後の契約不適合責任が心配」

「修理してから売るか、現状のまま売るか迷っている」

このような場合は、建物の状態や修繕履歴を整理し、売却方法を比較することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東での中古戸建て・中古マンション・土地などの不動産売却についてご相談を承っています。

物件の所在地、築年数、修繕履歴、現在の状態、周辺の取引事例などを踏まえ、売却方法や価格について検討します。

また、告知書や付帯設備表の作成、売買契約前の確認事項についても、必要な情報を整理しながら売却手続きを進めるお手伝いをします。

ただし、個別の契約不適合責任の成否や損害賠償の判断については、弁護士など専門家への確認が必要となる場合があります。

雨漏りや設備故障の履歴がある住宅でも、売却を諦める前にスマイファミリーへご相談ください。

家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。