共有名義の家は一人で売却できる？夫婦・親子・兄弟の同意、共有持分の売却と対処法を解説

「夫婦共有名義の家を売りたいけれど、相手が反対している」

「兄弟で相続した実家を、自分だけの判断で売却できる？」

「持分が2分の1あれば、家の半分を売れる？」

「親子で共有している土地を売るには全員の同意が必要？」

「共有者と連絡が取れない場合はどうすればいい？」

不動産を売却するとき、家や土地の所有者が一人とは限りません。

例えば、夫婦で住宅ローンを組んで購入した家や、親子で資金を出し合って購入した土地、相続によって兄弟姉妹の共有となった実家などがあります。

こうした不動産を「共有名義の不動産」と呼びます。

結論からいうと、共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、自分自身の共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意を得ずに売却できます。

ただし、共有持分だけの売却には、買主が限定されやすいことや、共有者間の関係が複雑になる可能性があるなど、注意点もあります。

また、共有者の一人が反対している場合でも、必ず売却を諦めなければならないわけではありません。

共有持分の買取り、共有者間の協議、共有物分割など、状況に応じて検討できる方法があります。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川など関東で共有名義の家や土地の売却を検討している方へ、共有持分の仕組み、売却に必要な同意、売却代金の分配、住宅ローン、意見が合わない場合の対応方法を解説します。

■共有名義の不動産とは？

共有名義とは、一つの不動産について複数人が所有権を持っている状態です。

例えば、夫婦で3,000万円の住宅を購入し、それぞれが2分の1ずつ所有している場合です。

登記事項証明書には、所有者とその持分が記録されています。

共有名義の主な例

ただし、上記は説明用の例であり、実際の持分割合は登記や権利関係によって異なります。

共有持分とは？

共有持分とは、その不動産について各共有者が持っている所有権の割合です。

例えば、土地100㎡について2分の1の共有持分がある場合です。

このとき、必ず土地の左半分50㎡を所有しているという意味ではありません。

共有持分は不動産全体に対する権利の割合であり、特定の場所を物理的に分けて所有することではありません。

この違いは、共有持分の売却を考える際にも重要です。

■共有名義の家を売るには全員の同意が必要？

共有不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

国土交通省の資料でも、共有物全体の処分には共有者全員の同意が必要と説明されています。

一方、共有物の通常の管理行為については、持分価格の過半数で決定できる場合があります。

国土交通省

売却・管理・保存行為の違い

※個別の行為の性質や法令上の例外によって異なる場合があります。

例えば、夫婦がそれぞれ2分の1ずつ所有している家の場合です。

夫が売却したいと考えても、妻が同意しなければ、原則として家全体を第三者へ売却することはできません。

同様に、3人共有の不動産で2人が売却に賛成していても、残る1人の同意がなければ、不動産全体の通常の売却は進められません。

持分が過半数あれば売却できる？

原則として、できません。

例えば、父が3分の2、子が3分の1の共有持分を持つ土地でも、父が持分の過半数を所有しているという理由だけで、土地全体を自由に売却できるわけではありません。

不動産全体の売却と、持分の過半数による管理上の決定は別の問題です。

■自分の共有持分だけなら一人で売却できる？

自分自身の共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意なく売却できます。

例えば、兄弟2人で相続した実家について、兄が2分の1、弟が2分の1を所有している場合です。

兄が自分の2分の1の持分を第三者へ売却することは、原則として可能です。

ただし、それによって実家全体の所有権が買主へ移るわけではありません。

買主が取得するのは、兄が所有していた2分の1の共有持分です。

東京相続弁護士法人

全体売却と持分売却の違い

持分2分の1なら売却価格も半額？

必ずしもそうではありません。

例えば、不動産全体の査定価格が3,000万円だった場合です。

2分の1の持分を所有しているからといって、その持分だけを必ず1,500万円で売れるとは限りません。

共有持分だけを購入しても、買主が不動産全体を自由に使用・売却できるわけではないためです。

また、ほかの共有者との関係や居住状況によっても価格が変わる可能性があります。

■共有持分だけを売るデメリットは？

自分の共有持分を売却できるとしても、慎重な判断が必要です。

特に、親族で共有している不動産では、第三者が新たな共有者になることで関係が複雑になる可能性があります。

共有持分売却で注意したいこと

• 一般の住宅購入者には売却しにくい場合がある

• 持分だけの売却価格が想定より低くなる可能性がある

• 第三者が新しい共有者になる

• ほかの共有者との間で利用方法を巡る問題が生じる場合がある

• 買主から共有物分割を求められる可能性がある

• 共有持分に抵当権などが設定されている場合は別途確認が必要

例えば、兄弟で共有している実家に弟が住んでいる場合です。

兄が自分の共有持分を第三者へ売却すると、弟はその第三者と不動産を共有することになります。

共有持分の購入者が利用方法や共有関係の解消について協議を求めることも考えられます。

持分だけの売却は選択肢の一つですが、価格と売却後の影響を理解しておくことが重要です。

■夫婦共有名義の家は離婚するときに売却できる？

夫婦で共有名義の住宅を所有している場合、離婚をきっかけに売却を検討することがあります。

例えば、

夫の持分：1/2

妻の持分：1/2

住宅ローン：残債あり

というケースです。

この場合、住宅全体を売却するには原則として夫婦双方の同意が必要です。

また、夫婦のどちらか一方が住宅に住み続ける場合には、売却以外の方法を検討することもあります。

主な選択肢

離婚すれば家の名義は自動的に変わる？

いいえ。

離婚しただけで、登記上の共有持分が自動的に変更されるわけではありません。

また、住宅ローンが残っている場合、所有権の名義変更と借入契約の変更は別の問題です。

財産分与や所有権移転、住宅ローンなどを整理する必要があります。

離婚に伴う不動産の権利関係が複雑な場合は、弁護士・司法書士・金融機関などへ確認しましょう。

■住宅ローンが残っている共有名義の家を売るには？

共有名義の住宅では、住宅ローンの借入方法も確認する必要があります。

例えば、

• 夫婦のペアローン

• 収入合算による借入れ

• 連帯債務

• 一方の単独借入れ

• 共有不動産全体への抵当権設定

など、さまざまなケースがあります。

ここで注意したいのは、不動産の共有持分割合と、住宅ローンの返済義務の割合は必ずしも一致しないことです。

共有名義と住宅ローンの確認事項

例えば、共有名義の家を3,000万円で売却できたとしても、住宅ローン残高が3,200万円ある場合です。

売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

不足する200万円に加え、売却諸費用なども考慮する必要があります。

また、持分だけを売却する場合でも、抵当権が設定されていれば自由に売却代金を受け取れるとは限りません。

住宅ローンが残る物件では、売却前に金融機関へ確認することが重要です。

住宅ローンが残っている家の売却・抵当権抹消について詳しく見る →

■親子共有名義の不動産は親だけで売却できる？

親子で共有する土地や住宅も、基本的な考え方は同じです。

例えば、父が3分の2、子が3分の1を所有する不動産です。

父が持分の3分の2を持っていても、それだけで不動産全体の売却を決められるわけではありません。

全体を売却するためには、原則として子の同意も必要です。

親子共有で問題になりやすいこと

• 親は売却したいが子は反対している

• 親は住み続けたいが子は現金化したい

• 親が施設へ入居することになった

• 子が遠方に住んでいる

• 共有者の判断能力が低下している

• 住宅ローンや贈与・相続の問題がある

特に、高齢の共有者がいる場合は、売却の意思確認が重要です。

親が認知症になった場合は？

認知症という診断があるだけで、あらゆる法律行為が一律に無効となるわけではありません。

一方、売却契約の内容を理解して判断する意思能力がない場合、そのまま有効な契約を成立させることは難しくなります。

成年後見制度などの利用を検討する場合もありますが、成年後見人が就任すればどの不動産でも自由に売却できるわけではありません。

本人の居住用不動産の処分には、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。

本人の利益や法律上の要件を確認する必要があるため、早い段階で司法書士や弁護士などへ相談しましょう。

■兄弟で相続した実家を一人が売りたい場合は？

兄弟姉妹が相続した実家についても、共有関係の確認が必要です。

ただし、相続した不動産では、通常の共有名義とは別に、遺産分割の状況が問題になる場合があります。

例えば、父親が亡くなり、兄弟2人が相続人になったケースです。

遺産分割がまだ終わっていない場合と、遺産分割によって兄弟それぞれ2分の1の共有持分を取得した場合では、確認すべき手続きが異なります。

相続不動産で確認したいこと

1. 被相続人は誰か

2. 相続人は誰か

3. 遺言書があるか

4. 遺産分割協議が終わっているか

5. 相続登記が完了しているか

6. 各共有者の持分はどうなっているか

7. 現在誰が居住しているか

8. 売却代金をどう分ける予定か

相続人の一人が実家に住んでいる場合は、売却代金の分配だけでなく、退去や居住継続についても話し合う必要があります。

相続登記や空き家の売却については、次の記事でも解説しています。

相続した空き家の売却・相続登記・残置物の確認事項を見る →

■共有者の一人が売却に反対している場合はどうする？

共有不動産全体を売却したくても、共有者全員が同じ意見になるとは限りません。

例えば、兄は売却して現金化したいと考えている一方、弟は実家を残したいと考えている場合です。

このような場合は、売却以外も含めて解決方法を検討することになります。

主な5つの選択肢

最初から持分買取業者へ売った方がいい？

必ずしもそうではありません。

例えば、共有者の一人がその住宅に住み続けたいのであれば、ほかの共有者の持分を買い取る方法もあります。

全体の売却に合意できる可能性があるなら、まず不動産全体の査定価格を確認し、売却代金をどのように分配するか話し合うことが考えられます。

それでも意見がまとまらない場合には、ほかの方法を比較しましょう。

共有持分だけの売却を急ぐ前に、不動産全体の価値と、共有者全員が納得できる解決方法を確認することが重要です。

■共有物分割請求とは？

共有物分割請求とは、共有状態を解消するために、共有者が分割を求める制度です。

民法第256条では、原則として各共有者がいつでも共有物の分割を請求できるとされています。

また、分割方法について共有者間で協議が整わない場合などには、民法第258条に基づき、裁判所へ共有物分割を請求できる場合があります。

ただし、共有者間の不分割契約や相続に関する特別な規律など、個別の事情による制約もあります。

主な共有物分割の方法

① 現物分割

土地などを物理的に分ける方法です。

ただし、土地の形状、接道、建築基準法などによって、適切に分けられないこともあります。

② 賠償分割

共有者の一人などが不動産を取得し、ほかの共有者へ持分の価額に相当する金銭を支払う方法です。

③ 競売による分割

ほかの方法では適切に分割できない場合などに、裁判所の判断で競売による換価が行われることがあります。

どの方法になるかは、共有物の性質や共有者の状況、裁判所の判断などによって異なります。

裁判になれば必ず希望価格で売れる？

いいえ。

共有物分割の手続きを行ったからといって、希望する売却価格が保証されるわけではありません。

また、時間や費用がかかる可能性があります。

そのため、話し合いによる解決が可能か確認し、難しい場合は弁護士へ相談することが重要です。

参考：e-Gov法令検索｜民法・共有に関する規定

■共有者と連絡が取れない場合は売却できる？

共有者が遠方に住んでいたり、長年連絡を取っていなかったりする場合があります。

このとき、共有者と連絡が取れないという理由だけで、ほかの共有者がその人の持分を自由に売却できるわけではありません。

ただし、2023年4月施行の改正民法では、所在等が不明な共有者がいる場合について、一定の裁判手続きが設けられています。

例えば、民法第251条・第252条のほか、所在等不明共有者の持分取得や持分譲渡に関する制度があります。

これらは要件を満たした場合に利用できるもので、共有者と電話がつながらないというだけで当然に使える制度ではありません。

また、相続財産の共有には別の制約が関係する場合があります。

まず確認すること

• 登記上の共有者は誰か

• 現在の住所を把握できているか

• 相続が発生していないか

• 連絡が取れない理由は何か

• 不在者財産管理制度などを検討する必要があるか

• 所在等不明共有者に関する制度の対象になるか

共有者の所在が不明な場合は、不動産会社だけで判断せず、弁護士や司法書士などへ相談しましょう。

■共有名義の不動産を売却したら代金はどう分ける？

共有不動産全体を売却した場合、売却代金の分配も重要です。

一般的には、各共有者の持分割合などを基礎に考えます。

ただし、住宅ローン、売却費用、共有者間の立替金、合意内容などによって、実際の受取額は異なる場合があります。

3,000万円の家を夫婦で売却した場合

次の条件を想定します。

夫婦の持分がそれぞれ2分の1で、残額を持分割合に応じて均等に分配する合意がある場合です。

※単純な計算例です。税金、各共有者のローン負担関係、費用の立替え、財産分与等は考慮していません。

持分割合と違う金額で分けてもいい？

共有者間の事情によっては、持分割合とは異なる分配を検討する場合もあります。

ただし、その場合には贈与税など税務上の問題が生じる可能性があります。

特に、離婚に伴う財産分与、親子間の資金移動、相続した不動産の代金分配などは、それぞれ税務上の取り扱いが異なります。

売却代金の分配方法を決める際は、必要に応じて税理士などへ確認しましょう。

■共有名義の不動産を売却するまでの流れ

共有不動産は、一般的な不動産売却よりも事前に整理すべき事項が多くなる場合があります。

売却前の7ステップ

① 登記事項証明書で所有者を確認する

土地と建物の所有者、共有持分、抵当権などを確認します。

② 共有者全員の意向を確認する

誰が売却に賛成しているか、住み続けたい人がいるかを確認します。

③ 不動産全体の査定を行う

現在の市場価格を確認し、話し合いの材料にします。

④ 住宅ローンと売却費用を確認する

住宅ローン残高、抵当権、仲介手数料などを整理します。

⑤ 売却代金の分配方法を検討する

持分割合、費用負担、税務上の問題などを確認します。

⑥ 売却活動の進め方を決める

媒介契約、売出価格、価格変更、契約締結などについて共有者間で調整します。

⑦ 契約・決済・所有権移転を行う

共有者本人による契約手続きや、適切な代理権の確認、本人確認、登記手続きを行います。

共有者全員が不動産会社に来店しないといけない？

必ずしも全員が同じ場所へ来店する必要があるわけではありません。

共有者が遠方に住んでいる場合などは、委任状による代理手続きなどを検討することがあります。

ただし、適切な代理権があるか、共有者本人に売却意思があるか、司法書士等による本人確認をどう行うかなどを確認する必要があります。

■共有名義の不動産売却で確認したいチェックリスト

共有名義の不動産は、単に売却価格を決めるだけでは手続きが進まない場合があります。

最初に所有者と権利関係を整理することが重要です。

■よくある質問（FAQ）

Q1．夫婦共有名義の家を夫だけで売却できますか？

原則として、夫婦共有の家全体を売却するには双方の同意が必要です。

ただし、夫自身の共有持分だけであれば、原則として単独で処分できます。

Q2．共有持分が3分の2あれば不動産全体を売却できますか？

原則としてできません。

共有物の一定の管理行為と、不動産全体の売却は異なります。全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。

Q3．共有持分だけを不動産会社に売却できますか？

共有持分の売却を扱う会社などに相談することは可能です。

ただし、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額で売却できるとは限りません。

Q4．兄弟の一人が売却に反対している場合はどうすればいいですか？

共有者間での持分買取りや協議、自分の持分の売却、共有物分割請求などが考えられます。

相続不動産の場合は、遺産分割の状況も確認する必要があります。

Q5．共有者と連絡が取れない場合でも売却できますか？

状況によっては、所在等不明共有者に関する裁判手続きなどを検討できます。

ただし、一定の法的要件があり、連絡が取れないという理由だけで他人の持分を自由に処分できるわけではありません。

■まとめ｜共有名義の家を売るなら、同意・持分・住宅ローンを確認する

夫婦・親子・兄弟姉妹などで共有している不動産を売却する場合、最初に所有者と共有持分を確認することが大切です。

共有不動産全体の売却と、自分の持分だけの売却では、必要な同意や売却方法が異なります。

今回の重要なポイントは次の5つです。

1. 共有不動産全体の売却には原則として共有者全員の同意が必要

2. 自分の共有持分だけなら原則として単独で売却できる

3. 持分だけの売却価格は、不動産全体の価格に持分割合を掛けた金額とは限らない

4. 共有者が反対している場合も、持分買取りや共有物分割などの方法がある

5. 住宅ローン・抵当権・売却代金の分配まで整理する必要がある

特に、共有者同士の意見が合わない場合、すぐに持分だけを売却するのではなく、不動産全体の査定価格を把握したうえで、解決方法を比較することが重要です。

共有名義の不動産売却では、「いくらで売れるか」と同じくらい、「誰が、どの権利を、どのような条件で売却できるか」が大切です。

不動産売却の流れ、査定、費用、住宅ローン、相続、登記などについては、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

不動産売却について詳しく見る →

■関東で共有名義の家・土地の売却にお悩みの方へ

「夫婦共有名義の家を売却したい」

「離婚後も共有名義のままになっている」

「兄弟で相続した実家の売却について意見が合わない」

「親子共有の土地を整理したい」

「自分の持分だけ売却できるか知りたい」

「住宅ローンが残っている共有名義の家を売りたい」

このような場合は、現在の所有関係と共有者の希望、売却価格、住宅ローンなどを整理することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東の不動産売却についてご相談を承っています。

共有名義の中古戸建て、マンション、土地などについても、所有者・共有持分・査定価格・売却条件を確認しながら、売却方法の検討をお手伝いします。

また、住宅ローンが残っている場合や、共有者の一人が遠方に住んでいる場合なども、必要な確認事項を整理できます。

ただし、共有者間で権利関係の争いがある場合や共有物分割請求などの法的手続きが必要な場合は、弁護士などの専門家への相談が必要です。

共有名義の家・土地・マンションの売却でお悩みの方は、スマイファミリーへご相談ください。

家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。