土地売却後に地中埋設物が見つかったら？撤去費用・売主の責任・契約前の確認点を解説

「土地を売却した後に、地中からコンクリートが出てきた」

「昔の浄化槽が埋まっている土地でも売れる？」

「買主から撤去費用を請求されたら、売主が負担しなければならない？」

「相続した土地なので、地面の下に何があるのか分からない」

土地や古家付き土地を売却するとき、地上から見える建物や境界だけでなく、地中の状態が問題になることがあります。

特に、過去に住宅や工場、倉庫などが建っていた土地では、建物の基礎や古い配管、コンクリートガラなどが地中に残っている可能性があります。

結論からいうと、地中埋設物がある土地でも、売却すること自体が一律に禁止されるわけではありません。

ただし、売却後に地中埋設物が発見され、買主が予定していた建築工事などに支障が生じた場合、契約内容によっては売主の契約不適合責任が問題になることがあります。

また、撤去費用を売主と買主のどちらが負担するかは、埋設物の種類、契約条件、土地の利用目的などによって異なります。

今回は、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県で土地売却を検討している方に向けて、地中埋設物の種類、調査方法、撤去費用、売却後の責任について詳しく解説します。

■土地売却で問題になる地中埋設物とは？

地中埋設物とは、土地の地面の下に埋まっている物を指します。

過去の建物や土地の利用状況によって、さまざまなものが残っている場合があります。

例えば、次のようなものです。

ただし、地中に構造物があるからといって、すべてが撤去対象になるわけではありません。

例えば、現在も使用している給排水管や、土地利用上必要な構造物などもあります。

重要なのは、何が埋まっているかだけでなく、買主が予定している土地利用に支障があるかという点です。

■地中埋設物がある土地は売却できない？

地中埋設物が存在する土地でも、売却自体が一律に禁止されているわけではありません。

例えば、古い住宅の基礎が残っている土地を、買主がその状態を理解したうえで購入する場合があります。

一方、買主が新築住宅を建てる予定で購入した土地から、大量のコンクリートガラが発見され、基礎工事に支障が出る場合も考えられます。

このように、地中埋設物の影響は土地の利用目的によって異なります。

売却前に確認したいこと

1. 埋設物が存在することを把握しているか

2. 埋設物の種類は何か

3. どの位置にあるか

4. どの程度の量・深さなのか

5. 過去に調査や撤去を行ったか

6. 買主の予定する土地利用に影響するか

7. 売買契約でどのように取り扱うか

地中埋設物があると分かった場合、必ず売却前にすべて撤去するという結論ではなく、買主の利用目的や契約条件を踏まえて対応を検討することが大切です。

■売却後に地中埋設物が見つかったら誰が撤去費用を負担する？

土地売却後の地中埋設物は、売主と買主の間でトラブルになりやすい事項の一つです。

例えば、次のようなケースです。

仮定のケース

売主が古い住宅を解体し、更地にした土地を売却したとします。

買主は、その土地に新築住宅を建築する予定でした。

ところが、住宅の基礎工事を始めたところ、地中から過去の建物のコンクリート基礎が発見されました。

撤去しなければ予定していた工事を進められないため、追加費用が発生しました。

この場合、売主が必ず全額を負担するのでしょうか。

答えは、必ずしもそうではありません。

重要なのは、売買契約でどのような状態の土地を引き渡すことになっていたかです。

費用負担の判断に関係する事項

契約内容や具体的な事実によって結論は異なります。

公益財団法人不動産流通推進センターも、地中埋設物が契約不適合に該当するかどうかは、土地の利用目的や契約内容などによる個別の判断が必要であると説明しています。

不動産流通推進センター｜地中埋設物と契約不適合責任

■契約不適合責任とは？地中埋設物との関係

契約不適合責任とは、引き渡された土地や建物が、売買契約で約束した種類・品質・数量などに適合していない場合に問題となる売主の責任です。

例えば、買主が住宅を建築する目的で土地を購入し、その目的に必要な状態で引き渡されることが契約内容になっていた場合です。

実際には地中に大量の廃材があり、予定する建築工事に支障が生じたとすると、契約不適合に該当するかどうかが問題になります。

民法では、契約の内容に適合しない場合、一定の要件のもとで次のような請求が認められることがあります。

• 修補などを求める追完請求

• 代金減額請求

• 損害賠償請求

• 契約解除

ただし、不適合が見つかった場合に、これらが無条件にすべて認められるわけではありません。

契約内容、不適合の程度、催告や通知の有無、法律上の要件などによって判断が異なります。

民法｜e-Gov法令検索

地中埋設物があれば必ず契約不適合になる？

いいえ。

例えば、買主が埋設物の存在と状態を理解し、その条件を売買契約に反映して購入した場合には、契約不適合に該当しないことも考えられます。

一方、売主が把握している重大な埋設物の情報を伝えず、購入後の土地利用に支障が生じた場合には、責任が問題になる可能性があります。

地中に物があるという事実だけで結論を決めるのではなく、契約で約束した土地の状態と比較することが重要です。

■地中埋設物を知らずに売却した場合も責任がある？

「自分も知らなかったのだから、責任を負うことはないのでは？」

と考える方もいらっしゃると思います。

しかし、売主が知らなかったという事情だけで、契約不適合責任がすべてなくなるとは限りません。

例えば、契約に適合しない土地を引き渡した場合、追完や代金減額などが問題になることがあります。

一方、損害賠償請求については、売主の帰責事由など、別の法律上の要件も関係します。

また、個人間の売買では、契約不適合責任の範囲や通知期間について特約を設ける場合があります。

ただし、売主が知りながら買主へ告げなかった事実については、民法第572条による制限があります。

相続した土地の場合

例えば、親から相続した土地で、過去の建物や土地の利用履歴を把握していない場合です。

このような場合に、地中に何もないと断定することは避けましょう。

確認できていない事項は、確認できていないことを明確にし、必要に応じて資料の確認や調査を検討することが大切です。

■古い浄化槽や井戸がある土地は売却できる？

古い住宅では、公共下水道へ接続する前に浄化槽を利用していた場合があります。

また、以前は生活用水として井戸を利用していた土地もあります。

現在は使用していなくても、浄化槽や井戸が地中に残っている可能性があります。

古い浄化槽

使用していない浄化槽が地中に残っている場合、撤去の必要性や土地利用への影響を確認します。

例えば、買主が建築を予定している場所と浄化槽の位置が重なる場合などです。

ただし、浄化槽の状況によって、必要な手続きや施工方法が異なります。

古い井戸

井戸が残っている場合も、位置、深さ、使用状況、安全性などを確認する必要があります。

井戸の撤去や埋戻しについては、現地の状況や自治体の取扱いを確認しましょう。

買主へ伝えたいこと

• 浄化槽・井戸の存在

• 把握している設置位置

• 現在の使用状況

• 過去の撤去・埋戻し履歴

• 残っている図面や工事資料

• 未確認の事項

「もう使用していないから説明しなくてよい」と自己判断せず、把握している事実を不動産会社へ伝えることが重要です。

■建物を解体して更地にすれば、地中埋設物はなくなる？

建物を解体して更地にした場合でも、地中埋設物がすべて撤去されているとは限りません。

解体工事には、建物本体だけでなく、基礎、配管、浄化槽、その他の地中構造物などが関係することがあります。

ただし、解体工事の契約内容によって撤去範囲は異なります。

解体前に確認したいこと

例えば、解体工事を行った後、整地されて見た目がきれいになっていても、地中まで完全に調査されたとは限りません。

そのため、売却前に解体する場合は、解体業者へ撤去範囲と地中埋設物発見時の対応を確認しましょう。

■土地売却前に地中埋設物の調査は必要？

土地売却の際、すべての土地で一律に地中埋設物の専門調査を実施しなければならないわけではありません。

ただし、過去の土地利用や建物の解体履歴などから埋設物の存在が疑われる場合は、調査を検討することがあります。

調査方法の例

① 過去の資料を確認する

建物の図面、解体工事の記録、過去の土地利用資料などを確認します。

② 現地の状態を確認する

地表に残る基礎や配管、マンホール、地面の不自然な状態などを確認します。

③ 解体業者等に確認する

過去に解体工事を行った業者の記録がある場合は、撤去範囲や発見した埋設物について確認します。

④ 必要に応じて専門調査を検討する

地中の状況を確認するため、専門業者による調査を検討する方法もあります。

ただし、調査方法によって把握できる深さや範囲が異なります。

調査を実施したからといって、土地全体の地中埋設物が完全に存在しないと保証できるわけではありません。

■地中埋設物の撤去にはいくらかかる？

撤去費用は、埋設物の種類、量、深さ、土地の条件などによって異なります。

例えば、次のような要素が関係します。

• コンクリートなどの量

• 埋まっている深さ

• 掘削する面積

• 重機の搬入経路

• 周辺建物との距離

• 廃棄物の種類と処理方法

• 地下水や地盤の状態

• 埋戻しや整地の必要性

そのため、すべての土地に共通する撤去費用を示すことはできません。

見積りを確認するときのポイント

なお、アスベストを含む可能性のある建材や、土壌汚染が疑われる物質などが見つかった場合は、別の法令や専門的な処理が必要になることがあります。

自己判断で埋め戻したり、不適切に廃棄したりしないよう注意しましょう。

■地中埋設物が見つかった場合、土地を安く売るべき？

地中埋設物があるという理由だけで、必ず土地を値下げして売却しなければならないわけではありません。

ただし、買主が予定する土地利用への影響や撤去費用によって、売却条件の調整が必要になる場合があります。

例えば、次のような方法です。

① 売主側で撤去してから売却する

埋設物を確認し、必要な撤去工事を行ってから引き渡す方法です。

ただし、撤去範囲や工事費用の確認が必要です。

② 埋設物の存在を説明して現状で売却する

買主が埋設物の種類や状況を理解し、契約条件に反映したうえで購入する方法です。

ただし、現状売却という表現だけで、売主のすべての責任がなくなるわけではありません。

③ 調査結果を確認して売却条件を決める

埋設物の範囲や撤去の必要性が分からない場合、必要な調査を行ったうえで売却条件を検討する方法です。

どの方法がよいかは、土地の利用目的、買主の条件、調査費用、売却時期などによって異なります。

■売却契約書では何を確認する？

地中埋設物がある可能性がある土地では、売買契約前に取扱いを整理することが重要です。

例えば、次のような内容です。

1. 把握している地中埋設物の種類

2. 埋設物の位置や確認できた範囲

3. 過去の調査・撤去履歴

4. 売主が撤去する場合の範囲

5. 買主が引き受ける場合の条件

6. 撤去費用の負担

7. 引渡しまでの工事や確認

8. 未確認の埋設物が発見された場合の取扱い

9. 契約不適合責任に関する条件

特に、埋設物があることを把握している場合は、口頭で伝えただけで済ませず、資料や契約内容に反映することが大切です。

地中埋設物と売買契約については、全日本不動産協会も具体的な紛争事例を紹介しています。

全日本不動産協会｜契約不適合責任（地中埋設物）

なお、契約不適合責任に関する特約は、売主が個人か宅地建物取引業者かなどによって法的な制限が異なる場合があります。

■関東7都県で土地を売却する場合の注意点

地中埋設物に関する基本的な民法の考え方は、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県で共通です。

ただし、土地の過去の利用状況や、撤去工事・廃棄物処理に関係する手続きは物件ごとに異なります。

例えば、

• 古い住宅が建っていた土地

• 工場や倉庫として利用されていた土地

• 過去に駐車場として利用されていた土地

• 浄化槽を使用していた住宅地

• 井戸が残っている土地

• 建物を解体して間もない土地

などです。

特定の都県だから地中埋設物が多い、少ないという判断はできません。

土地の所在地だけでなく、過去の利用履歴を確認することが重要です。

■土地売却前の地中埋設物チェックリスト

【土地の状況】

• 過去の建物の有無を確認した

• 建物の解体履歴を確認した

• 古い浄化槽の有無を確認した

• 井戸や配管の情報を確認した

• 過去の土地利用を確認した

【資料・調査】

• 建物図面や解体資料を確認した

• 地中埋設物に関する記録を確認した

• 必要に応じて専門業者へ相談した

• 調査で確認できた範囲を整理した

• 未確認の事項を明確にした

【売却契約】

• 把握している情報を不動産会社へ伝えた

• 買主へ説明する内容を整理した

• 撤去費用の負担を確認した

• 契約不適合責任の内容を確認した

• 引渡し前後の対応を整理した

■よくある質問（FAQ）

Q1．地中埋設物がある土地は売却できませんか？

地中埋設物があるという理由だけで、売却が一律に禁止されるわけではありません。

ただし、買主が予定する土地利用への影響や契約条件を確認する必要があります。

Q2．土地売却後にコンクリートガラが見つかったら、必ず売主が撤去費用を負担しますか？

必ずしもそうではありません。

売買契約の内容、埋設物の状況、土地利用への影響、契約不適合責任の有無などによって判断が異なります。

Q3．売主自身が埋設物を知らなかった場合は責任を負わない？

知らなかったことだけで、責任がすべてなくなるとは限りません。

契約内容に適合していたか、どのような請求が認められるかなどを確認する必要があります。

Q4．古い浄化槽がある土地でも売れますか？

売却を検討することはできます。

ただし、浄化槽の位置や使用状況、撤去の必要性、買主への説明などを整理することが重要です。

Q5．売却前に地中の調査を必ず行う必要がありますか？

すべての土地で一律に専門調査を行う義務があるわけではありません。

ただし、埋設物の存在が疑われる場合などは、必要な調査を検討することが大切です。

■まとめ｜地中埋設物がある土地は契約前の情報整理が重要

土地売却では、境界や接道、建築条件だけでなく、地中の状況も重要な確認事項になります。

古い建物の基礎や浄化槽、コンクリートガラなどが残っている場合でも、売却自体が一律に禁止されるわけではありません。

ただし、買主が予定する土地利用に支障が生じる場合、売却条件や契約不適合責任が問題になる可能性があります。

今回のポイントは次の5つです。

1. 地中埋設物の種類と把握している状況を整理する

2. 過去の建物や土地の利用履歴を確認する

3. 必要に応じて専門調査を検討する

4. 売主・買主の撤去費用負担を明確にする

5. 売買契約に必要な説明や条件を反映する

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、土地・古家付き土地・戸建て・マンション・相続不動産の売却についてご相談を承っています。

「古い建物があった土地を売却したい」

「相続した土地に何が埋まっているか分からない」

「解体してから売却するか迷っている」

「地中埋設物がある土地の売却方法を相談したい」

といった場合も、土地の状態や希望する売却時期を整理しながら、売却方法を検討しましょう。

なお、地中埋設物の調査や撤去については専門業者、契約不適合責任に関する個別の法的判断については弁護士等への確認が必要になる場合があります。

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