住宅ローンが残っていても家は売却できる？残債・抵当権抹消・オーバーローンの対処法

「住宅ローンがまだ2,000万円残っているけれど、家を売却できる？」

「マンションを売ってもローンを完済できなかったらどうなる？」

「抵当権が付いたまま売買契約を結べる？」

「家を売った代金から、仲介手数料やローン残債を引くといくら残る？」

住宅ローンの返済中に、転勤、離婚、家族構成の変化、住み替えなどを理由として、自宅の売却を考える方もいると思います。

その際、「住宅ローンを完済してからでないと家を売れないのでは？」と不安になるかもしれません。

結論からいうと、住宅ローンが残っていても、家やマンションを売却することは可能です。ただし、通常の売却では、引渡しまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消できるようにする必要があります。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、その代金を利用して決済時に完済する方法があります。

一方、売却価格より住宅ローン残高が多い場合は、自己資金の追加や金融機関との相談などが必要になります。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川など関東で不動産の売却を検討している方へ、住宅ローン残債の確認方法、抵当権抹消、オーバーローン、売却費用、住み替え時の注意点まで詳しく解説します。

■住宅ローン返済中でも家やマンションを売却できる？

住宅ローン返済中であっても、不動産の売却を進めること自体が一律に禁止されているわけではありません。

ただし、多くの住宅ローンでは購入した不動産に抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンなどの債権を担保するため、金融機関などが不動産に設定する権利です。

通常の不動産売買では、買主へ抵当権の負担がない状態で所有権を移転できるよう、決済時にローンを完済して抵当権を抹消する手続きを行います。

売却前に確認する3つの金額

1. 現在の住宅ローン残高

2. 売却できると見込まれる価格

3. 売却時に必要な諸費用

例えば、次のような状況です。

この例では、売却代金から住宅ローンと諸費用を支払っても、1,350万円が残る計算です。

ただし、住宅ローン残高が現在の数字から変動したり、売却価格が想定より低くなったりすることがあります。

また、売却に伴う税金やその他の精算を別途考慮する必要があるため、査定価格をそのまま手取り額と考えないようにしましょう。

■住宅ローン残債はどこで確認する？

家を売却する前に、住宅ローンの残高を正確に把握することが重要です。

「あと何年返済する予定か」は分かっていても、現在の残高を把握していない方もいると思います。

主な確認方法

ここで注意したいのは、現在のローン残高と、実際に完済する日に必要となる金額が必ずしも一致しないことです。

例えば、決済までに通常の返済が進む場合、元金残高が変わります。

一方、一括返済に伴う利息や手数料などが必要になる場合もあります。

売却時に金融機関へ確認したいこと

• 現在の元金残高

• 売却予定日における完済見込額

• 一括返済に必要な手続き

• 一括返済手数料の有無

• 抵当権抹消に必要な書類

• 完済手続きの申込期限

特に、決済日にローンを完済する場合は、金融機関との事前調整が必要になります。

■抵当権が付いたまま売買契約を結べる？

抵当権が設定されている不動産であっても、売買契約を結ぶこと自体は可能です。

しかし、一般的な住宅売買では、買主へ引き渡す際に抵当権を抹消することが求められます。

抵当権がある住宅の売却の流れ

1. 売却査定を受ける

2. 住宅ローン残高を確認する

3. 売却価格と必要な資金を整理する

4. 売却活動を開始する

5. 買主と売買契約を結ぶ

6. 金融機関へ一括返済の手続きを依頼する

7. 決済日に売却代金を受け取る

8. 住宅ローンを完済する

9. 抵当権抹消と所有権移転の登記を進める

実際の決済では、司法書士や金融機関、不動産会社などが連携して手続きを進めます。

通常、ローンの完済、抵当権抹消に必要な手続き、所有権移転は同じ決済の流れの中で調整されます。

ローンを完済すれば抵当権は自動的に消える？

いいえ。

住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。

法務局では、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記について、金融機関から受け取った書類を使用して登記申請するよう案内しています。

参考：法務局｜住宅ローン等を完済した方へ

■アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローン返済中の家を売却するときによく使われるのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」という言葉です。

簡単にいうと、住宅の売却価格とローン残高の関係を示すものです。

2つの違い

ただし、売却価格がローン残高を上回っていても、差額が小さい場合は注意が必要です。

仲介手数料などの諸費用を加えると、手元に資金が残らないこともあります。

具体例：売却価格とローン残高の比較

ケースAでは、売却価格がローン残高を1,500万円上回っています。

ケースBでは、ローン残高が売却価格を200万円上回っています。

ケースCでは、売却価格がローン残高を100万円上回っていますが、諸費用次第では不足が生じます。

売却価格と住宅ローン残高の差額がプラスだからといって、必ず手元にお金が残るわけではありません。

■オーバーローンでも家を売却できる？

オーバーローンとは、住宅ローン残高が家の売却価格を上回っている状態です。

例えば、次のケースです。

売却価格：3,000万円

住宅ローン残高：3,300万円

売却諸費用：120万円

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。

不足額の計算

※完済手数料・日割り利息・税金などは含めていない単純計算です。

この例では、通常の売却でローンを完済し、費用も精算するには、追加で420万円程度の資金が必要になります。

オーバーローンの場合の主な選択肢

① 自己資金で不足額を補う

預貯金などを使用して住宅ローンを完済できる場合は、通常の売却を進められる可能性があります。

ただし、売却後の生活費や引っ越し費用まで考える必要があります。

② 売却価格を再検討する

査定価格が実際の売却価格と同じになるとは限りません。

周辺の成約事例、物件の状態、市場動向などを確認し、現実的な価格を検討します。

ただし、住宅ローン残高を上回る価格で必ず売れるわけではありません。

③ 住み替えローンなどを相談する

次の住宅を購入する場合、金融機関によっては、現在の住宅ローンの不足額を含めた資金計画を相談できる商品があります。

ただし、取り扱う金融機関や利用条件は限られ、審査も必要です。

④ 金融機関と任意売却について相談する

自己資金で完済できず、通常の売却が難しい場合には、金融機関の同意を得て任意売却を検討するケースがあります。

ただし、任意売却が認められるかは個別の事情によります。

また、任意売却を行っても、残った債務が当然になくなるわけではありません。

■任意売却とは？通常の不動産売却との違い

任意売却とは、住宅ローンなどの債務を通常どおり完済できない状況で、抵当権者である金融機関などの同意を得て、不動産を売却する方法です。

住宅ローンが残っている不動産を売ることが、すべて任意売却になるわけではありません。

通常売却と任意売却の比較

例えば、住宅ローン残高が3,500万円あり、売却価格が3,000万円だったとします。

この場合、売却価格とローン残高には500万円の差があります。

仮に金融機関の同意を得て任意売却ができたとしても、残る債務の返済について別途協議が必要になる可能性があります。

任意売却は「売れば借金がゼロになる制度」ではありません。

住宅ローンの返済が難しくなっている場合は、問題を先送りせず、まず金融機関へ早めに相談することが重要です。

■家を売却するとき、どのような費用がかかる？

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合、売却代金をすべてローン返済に使用できるわけではありません。

売却に伴うさまざまな費用が発生します。

主な売却費用

すべての売却で、この費用が全部発生するわけではありません。

マンションと土地付き戸建てでも必要な費用は異なります。

仲介手数料の計算例

例えば、個人が居住していた住宅を3,000万円で売却し、物件価格自体に消費税がかからない場合を考えます。

宅地建物取引業者の媒介報酬について、一般的な上限計算を用いると、

3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 96万円

96万円 × 1.10 ＝ 105万6,000円（税込）

となります。

※これは売買価格が400万円を超える一般的な媒介報酬の上限計算例であり、必ず上限額を支払うという意味ではありません。低廉な空家等に関する特例など、取引条件によって別の上限が適用される場合もあります。

売却前には、仲介手数料だけでなく、抵当権抹消や引っ越しなどの費用を含めて試算しましょう。

■住宅ローンが残っている家を売る場合、決済日は何をする？

住宅ローン返済中の不動産を売却する場合、残代金決済と抵当権抹消の手続きが重要になります。

一般的な決済の流れを整理します。

① 売買代金の残額を受け取る

買主から、手付金などを差し引いた売買代金の残額を受け取ります。

② 金融機関へ住宅ローンを一括返済する

決済日に必要な完済金額を金融機関へ支払います。

売却代金だけでは不足する場合は、事前に用意した自己資金などを合わせて支払うことになります。

③ 抵当権抹消に必要な書類を確認する

金融機関が抵当権抹消に必要な書類を準備します。

書類の交付方法や必要な手続きは金融機関によって異なります。

④ 抵当権抹消・所有権移転の登記を進める

司法書士などが、抵当権抹消と所有権移転に関する登記手続きを進めます。

⑤ 買主へ物件を引き渡す

契約で定められた条件に従い、鍵や必要書類などを引き渡します。

ただし、実際の決済方法は金融機関や取引内容によって異なります。

金融機関によっては一括返済の申込みに事前の手続期間が必要な場合もあるため、売買契約後ではなく、売却活動の段階から確認しておくことが重要です。

参考：法務局｜住宅ローン完済後の抵当権抹消

■住宅ローンを完済していても抵当権が残っている場合は？

過去に住宅ローンを完済しているにもかかわらず、登記簿上の抵当権が残っているケースもあります。

住宅ローンを完済したことと、抵当権の抹消登記を行ったことは別だからです。

法務局では、完済時に金融機関から受け取った書類を使い、速やかに抹消登記を行うよう案内しています。

抵当権が残っていた場合の確認事項

• 登記事項証明書に抵当権が記載されているか

• すでに対象の住宅ローンを完済しているか

• 金融機関から抹消関係書類を受け取っているか

• 書類を紛失していないか

• 登記上の所有者住所・氏名が現在と一致しているか

特に、登記簿上の住所が現在と異なる場合は、住所変更登記が必要になることがあります。

法務局では、抵当権抹消時に所有者の住所や氏名が登記記録と一致していない場合、先に変更登記等を行う必要があることを案内しています。

法務局

住所変更登記の義務化や売却前の確認については、既存の記事でも詳しく解説しています。

2026年からの住所変更登記義務化と売却前の手続きについて詳しく見る →

■住み替えの場合、今の住宅を先に売るべき？

住宅ローンが残っている住宅から新しい住宅へ住み替える場合、売却と購入の順番も重要です。

一般的に、住み替えには「売り先行」と「買い先行」という考え方があります。

売り先行・買い先行の比較

例えば、現在の住宅ローンが2,000万円残っており、新しい家を4,000万円で購入したい方がいるとします。

新居を先に契約した場合、現在の住宅が予定どおり売却できなければ、資金計画に影響する可能性があります。

一方、先に自宅を売却すれば、売却代金から住宅ローンを完済した後、いくら新居へ充てられるか把握しやすくなります。

ただし、売却後に希望する新居が見つからず、仮住まいが必要になる可能性もあります。

住み替えでは、家をいくらで売れるかだけでなく、売却と購入の決済時期を合わせて考えることが大切です。

住宅購入に関する資金計画や売買契約の注意点は、こちらの総合ガイドでも解説しています。

不動産購入・住宅ローン・資金計画について詳しく見る →

■住宅ローンが残っている家の売却では税金も確認する

不動産を売却するときは、住宅ローンの残高だけでなく、譲渡所得に対する税金も確認する必要があります。

ここで大切なのは、売却代金から住宅ローンを返済して手元に残った金額と、税務上の譲渡所得は同じではないという点です。

譲渡所得は、一般的に次のような考え方で計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）

※各種特別控除などの適用前の基本的な計算です。

例えば、住宅ローンを完済して現金がほとんど残らなかったとしても、それだけで譲渡所得が発生していないとは判断できません。

一方、一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円の特別控除などを利用できる場合があります。

また、住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件で損益通算・繰越控除の特例が適用されることがあります。

国税庁では、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合などの条件を設けた特例について案内しています。

国税庁｜住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失に関する特例

ただし、住宅ローン残高があるからといって、自動的に税制上の特例を利用できるわけではありません。

所有期間、住居として利用していた状況、売却先、所得要件、他の特例との関係などの確認が必要です。

具体的な税額や特例の適用については、税理士や税務署へ相談しましょう。

■住宅ローン返済中の家を売却する前に確認したいチェックリスト

売却を進める前に、次の項目を整理しておきましょう。

特に、オーバーローンの可能性がある場合は、売却活動を始める前に、どの程度の不足額が生じそうなのか把握することが重要です。

また、実際の売却価格は査定価格どおりになるとは限りません。

資金計画には余裕を持たせておきましょう。

■よくある質問（FAQ）

Q1．住宅ローンが2,000万円残っていても家を売れますか？

売却できます。

ただし、通常の売却では、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるようにする必要があります。

売却代金と自己資金で完済できるか確認しましょう。

Q2．住宅ローン残高より安い金額でしか売れない場合は？

売却代金だけではローンを完済できないため、不足額を補う自己資金や金融機関との相談などが必要です。

自己資金で補えない場合は、状況によって任意売却などを検討することもあります。

Q3．住宅ローンを完済すれば抵当権は自動的に消えますか？

いいえ。

住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権は自動的に抹消されません。

抵当権抹消登記の手続きが必要です。

Q4．住宅ローンが残っている場合、家の売却代金は直接受け取れますか？

一般的な売却では、決済時に受け取る売却代金を住宅ローンの一括返済に充て、必要な手続きを進めます。

完済や費用精算を行った後に残る資金が、売主の手元に残る金額となります。

Q5．住宅ローン返済中でも住み替えできますか？

住み替えを検討することは可能です。

ただし、現在の住宅の売却価格、ローン残高、新居の購入予算、売却と購入の決済時期などを整理する必要があります。

■まとめ｜住宅ローンが残っていても、完済と抵当権抹消の計画があれば売却できる

住宅ローンが残っている状態でも、家やマンションを売却することは可能です。

ただし、通常の不動産売却では、買主へ抵当権の負担がない状態で引き渡せるように、住宅ローンの完済と抵当権抹消の手続きを進める必要があります。

今回の重要なポイントは次の5つです。

1. 住宅ローン返済中でも不動産売却は可能

2. 売却価格と住宅ローン残高だけでなく諸費用も確認する

3. オーバーローンの場合は不足資金の準備や金融機関との相談が必要

4. ローン完済後も抵当権抹消登記の手続きが必要

5. 住み替えでは売却と購入のタイミングも重要

特に、住宅ローンが多く残っている場合は、査定価格を確認するだけでなく、実際に売却したときの手取り額まで計算することが大切です。

売却を考え始めた段階で住宅ローン残高を調べておけば、通常売却が可能か、自己資金が必要か、住み替えをどう進めるかについて具体的に判断しやすくなります。

不動産売却の流れや査定方法、必要書類、売却費用については、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

不動産売却について詳しく見る →

■関東で住宅ローンが残っている家・マンションの売却をお考えの方へ

「住宅ローンが残っているけれど、家を売却したい」

「今のマンションがいくらで売れるのか知りたい」

「売却代金でローンを完済できるか不安」

「今の家を売って、別の住宅へ住み替えたい」

「オーバーローンになりそうなので相談したい」

このような場合は、現在の住宅ローン残高、物件の査定価格、売却諸費用を整理することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東での戸建て・マンション・土地などの不動産売却についてご相談を承っています。

物件の所在地、築年数、建物の状態、周辺の売却事例などを踏まえながら、売却価格や販売方法を検討します。

また、住宅ローンが残っている場合には、売却代金から残債や諸費用を差し引いた資金計画を整理し、住み替えを含めた選択肢についてご相談いただけます。

なお、金融機関による抵当権抹消への同意が必要なケースや、債務整理・税務上の個別判断については、金融機関や弁護士、税理士などの専門家との確認が必要です。

住宅ローンが残っているからといって、売却を諦める必要はありません。

まずは現在の家がいくらで売れるのか、売却後にどの程度の資金が残るのかを確認することから始めてみましょう。

家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。

不動産売却や住み替えをご検討中の方は、スマイファミリーへご相談ください。