擁壁・盛土のある家は売却できる？2026年の盛土規制法・調査費用・告知義務・売却方法を解説
「擁壁のある家を売却したいけれど、買い手は見つかる？」
「実家の土地に古いコンクリートの擁壁がある。補修してから売るべき？」
「2025年から盛土規制が始まったと聞いたけれど、今まで所有していた土地も対象？」
「盛土規制区域に入っている土地は、売却価格が下がってしまう？」
「擁壁にひび割れがある場合、買主に説明しなければならない？」
土地や中古戸建てを売却する際、建物の築年数や室内の状態、土地の広さなどを気にする方は多いでしょう。
しかし、特に注意しておきたいのが、土地の高低差や擁壁、盛土の状態です。
例えば、道路よりも2メートルほど高い位置に建っている住宅。
庭の一部に古い石積みの壁がある土地。
隣の敷地との間に大きな高低差がある住宅。
こうした土地には、土砂が崩れないように擁壁が設けられている場合があります。
擁壁とは、土地の高低差によって土が崩れることを防ぐための構造物です。
適切に設計・施工され、維持管理されている擁壁もあります。
一方、長期間使用している擁壁では、ひび割れ、傾き、排水不良などが生じている場合があります。
ここで知っていただきたいのが、2023年5月26日に施行された「宅地造成及び特定盛土等規制法」、通称「盛土規制法」です。
この法律は、2021年7月に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害などを踏まえ、危険な盛土等を土地の用途にかかわらず規制するために整備されました。
その後、各都県や政令指定都市・中核市などで規制区域の指定が進められています。
例えば埼玉県では、県所管区域について2025年7月1日から規制が開始されました。
ただし、ここで誤解してはいけないことがあります。
盛土規制法の規制区域に指定されている土地だからといって、必ず危険な土地であるとは限りません。
また、規制区域内の土地でも、売却そのものが一律に禁止されるわけではありません。
重要なのは、土地の状態、過去の造成工事、擁壁の安全性、今後の工事に必要な許可、買主への説明などを分けて確認することです。
今回は、埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県・茨城県・栃木県・群馬県で、擁壁や盛土のある土地・中古戸建て・相続不動産の売却を検討している方へ、2026年時点の法律、規制区域、管理責任、調査費用、売却方法、重要事項説明について詳しく解説します。
■結論｜擁壁や盛土がある土地でも売却できる場合がある
まず、擁壁や盛土があることだけで、不動産の売却が禁止されるわけではありません。
例えば、次のような土地です。
道路との間に高低差がある住宅
コンクリート擁壁で支えられた宅地
石積み擁壁のある古い戸建て
造成された分譲住宅地
親から相続した高低差のある土地
盛土規制区域に指定された宅地
これらの土地でも、所有者や買主が状況を理解し、必要な調査や契約条件を確認したうえで売却できる場合があります。
ただし、売却できることと、安全性や将来の建築条件に問題がないことは別です。
売却前に確認したい6項目
| 確認項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 土地の状態 | 盛土・切土・高低差の有無 |
| 擁壁の状態 | ひび割れ・傾き・排水など |
| 規制区域 | 盛土規制法の対象区域か |
| 造成履歴 | 過去の工事資料・許可資料 |
| 将来の利用 | 建替えや造成工事の条件 |
| 売買契約 | 調査結果・説明・費用負担 |
例えば、コンクリート擁壁があっても、安全性を確認できる資料がそろっている物件があります。
一方、見た目に大きな損傷がなくても、施工時期や構造が分からない擁壁もあります。
擁壁があるという事実だけではなく、どのような擁壁で、現在どのような状態なのかが重要です。
■そもそも盛土規制法とは？2026年の制度を整理
盛土規制法は、盛土や切土などに伴う災害を防止するための法律です。
正式名称は「宅地造成及び特定盛土等規制法」です。
2023年5月26日に施行されました。
それまでの宅地造成等規制法を改正し、宅地だけでなく、農地や森林なども含めて、危険な盛土等を包括的に規制する仕組みが整備されています。
規制区域は2種類ある
① 宅地造成等工事規制区域
市街地や集落、その周辺など、盛土等が行われると人家等に危害が生じるおそれがある区域です。
② 特定盛土等規制区域
市街地や集落などから離れていても、地形等の条件から、盛土等によって人家等に被害が生じるおそれがある区域です。
どちらの区域でも、対象となる一定規模以上の盛土・切土などを行う場合は、許可等が必要になります。
ただし、対象となる規模や手続きは、区域の種類や工事内容によって異なります。
規制区域＝危険な土地ではない
ここは非常に重要です。
例えば、平坦な住宅地で、長期間安全に利用されている土地でも、規制区域に含まれている場合があります。
規制区域は、盛土等の工事を適切に管理するために指定されるものです。
したがって、規制区域内にあるだけで、地盤が弱い、擁壁が危険、住宅を建てられないといった判断はできません。
逆に、規制区域に含まれていないという理由だけで、すべての土地の安全性が保証されるわけでもありません。
参考：
■盛土規制区域の土地を売るだけなら許可は必要？
盛土規制法の許可制度は、主に規制区域内で行う一定規模以上の盛土・切土などの工事を対象としています。
そのため、規制区域内の土地を売却するという行為だけで、盛土工事の許可が必要になるわけではありません。
例えば、次のような場合です。
すでに住宅が建っている
新たな造成工事を行わない
土地を現状のまま売却する
買主が現在の建物を利用する
このような場合、売却そのものを理由として盛土工事の許可を申請する制度ではありません。
ただし、買主が購入後に土地を造成する場合や、擁壁を作り替える場合は、必要な許可等を確認する必要があります。
現況売却と造成工事の違い
| 状況 | 盛土規制法上の考え方 |
|---|---|
| 土地をそのまま売却 | 売却自体は盛土工事の許可対象ではない |
| 既存住宅に住み続ける | 所有者等の安全管理責務を確認 |
| 新たに盛土を行う | 規模等に応じて許可等を確認 |
| 土地を切り下げる | 切土の規模等に応じて確認 |
| 擁壁を作り替える | 工事内容と関連法令を確認 |
| 土石を一時的に堆積する | 規模・目的等に応じて確認 |
つまり、
「土地を売るための手続き」と「土地を造成・改修するための手続き」は異なる
ということです。
ただし、既存の盛土等に安全上の問題がある場合は、工事の予定がなくても別途対応が求められる可能性があります。
■昔からある擁壁でも、現在の所有者に管理責任はある？
盛土規制法では、土地の所有者、管理者、占有者について、盛土等による災害が生じないよう、土地を安全な状態に維持する努力義務が定められています。
この考え方は、規制区域が指定された後に行われた工事だけに限られるものではありません。
過去に行われた盛土等についても、安全な状態に維持することが求められます。
例えば、1980年代に造成された住宅地を考えてみましょう。
現在の所有者は、当時の造成工事を発注していないかもしれません。
しかし、現在その土地を所有している以上、盛土等による災害を防ぐための維持管理について考える必要があります。
古い擁壁がある場合の確認事項
いつ施工された擁壁なのか
どのような構造で造られているか
過去に補修したことがあるか
ひび割れや傾きが生じていないか
排水設備が機能しているか
周辺の土地や建物へ影響していないか
行政から指導等を受けていないか
ただし、所有者に維持管理の責務があることと、古い擁壁をすべて現在の基準で造り直さなければならないことは別です。
また、危険な盛土等については、一定の条件で是正命令などが行われる場合があります。
相続した土地でも責任は関係する？
例えば、親が所有していた土地を子どもが相続した場合です。
相続した本人が造成工事を行っていなくても、土地の所有者として維持管理が関係する場合があります。
また、相続人が複数いる場合は、土地の管理や売却について話し合う必要があることもあります。
「自分が造った擁壁ではないから、現在の状態を確認する必要はない」
と考えることは避けましょう。
■擁壁のひび割れはどこまで危険？売却前の確認ポイント
国土交通省は、宅地擁壁の健全度判定や予防保全対策に関するマニュアルを公開しています。
擁壁では、単に古いか新しいかだけでなく、変状の種類や程度を確認することが重要です。
① ひび割れ
擁壁にひび割れが生じている場合です。
小さなひび割れがあるという理由だけで、直ちに倒壊の危険があると断定することはできません。
しかし、広範囲に連続したひび割れや、変形を伴うひび割れなどには注意が必要です。
② 擁壁の傾き・はらみ出し
擁壁が前方へ傾いている、中央部分が膨らんでいるように見える場合です。
こうした変形は、擁壁に作用する土圧などとの関係が考えられます。
ただし、見た目だけで原因や危険性を確定することはできません。
③ 排水の異常
擁壁の背面に水がたまると、構造物に作用する力などへ影響する場合があります。
水抜き穴の詰まりや、排水設備の不具合などがないか確認することが重要です。
④ 擁壁の継ぎ目のずれ
コンクリートや石積みなどの継ぎ目に大きなずれが生じている場合です。
擁壁の変形や地盤の動きなどが関係している可能性があります。
⑤ 周辺地盤の変化
擁壁の周辺で、地面の沈下や大きな亀裂などが生じている場合です。
擁壁だけでなく、宅地地盤の状態を含めた確認が必要になる場合があります。
目視確認と専門調査は異なる
| 状況 | 確認したいこと |
|---|---|
| 細かなひび割れ | 発生位置・範囲・変化 |
| 大きなひび割れ | 構造への影響 |
| 擁壁の傾き | 変形の原因・程度 |
| 排水不良 | 水抜き・排水設備 |
| 石積みのずれ | 構造・劣化・安定性 |
| 周辺地盤の沈下 | 地盤・擁壁との関係 |
これらは、売主が現地で状態を整理するための確認事項です。
擁壁の安全性を自己判断するための基準ではありません。
特に、大きな変形や土砂の流出などがある場合は、無理に近づいたり、自分で補修したりせず、専門家や必要に応じて行政へ相談してください。
参考：
■古い擁壁があると、家の売却価格は下がる？
擁壁があるという理由だけで、必ず売却価格が下がるわけではありません。
例えば、高低差を利用して眺望のよい住宅が建てられている場合もあります。
また、擁壁が適切に設計・施工され、必要な資料が残っている土地もあります。
一方、古い擁壁で安全性が確認できない場合や、大きな補修工事が必要と判断される場合には、買主が将来の費用を考慮する可能性があります。
売却価格に関係する可能性があること
土地の立地
建物の状態
擁壁の構造
擁壁の高さや延長
過去の施工資料
補修の必要性
将来の建替え条件
擁壁を所有・管理する人
造成工事に必要な許可
購入後の利用計画
例えば、同じ地域にある2つの中古戸建てを比較してみましょう。
A物件
擁壁があり、施工時の図面や必要な検査記録などが確認できる。
B物件
擁壁があるものの、施工時期や構造が不明で、補修履歴も確認できない。
この場合、B物件については、購入希望者が追加調査を希望する可能性があります。
ただし、資料がないという理由だけで、B物件が危険であると断定することはできません。
一方、資料がそろっているという理由だけで、現在の安全性が完全に保証されるわけでもありません。
■擁壁を補修してから売る？現状のまま売る？
擁壁のある不動産を売却する場合、最初から大規模な補修工事を行うべきか迷う方もいるでしょう。
しかし、査定を受ける前に、多額の費用をかけて擁壁を作り替えることが必ずしも有利とは限りません。
まずは状態を把握し、売却方法を比較することが重要です。
方法① 現状のまま売却する
現状の擁壁を残した状態で、買主へ正確に情報を伝えて売却する方法です。
メリットとして、大規模な工事を売主が先に発注しなくて済む場合があります。
一方、買主側が調査費や将来の補修費などを考慮する可能性があります。
方法② 調査を行ってから売却する
専門家による調査を行い、擁壁の状態や必要な対策を整理してから売却する方法です。
調査結果を買主へ説明できる場合があります。
ただし、調査をしたという事実だけで安全性が保証されるわけではありません。
調査の範囲や方法、結果を正確に伝える必要があります。
方法③ 補修工事を行ってから売却する
必要な調査を踏まえて補修・補強工事などを実施する方法です。
ただし、工事費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。
また、工事内容によっては行政への許可や確認が必要になる場合があります。
仮定の価格比較
| 項目 | 現状売却 | 補修後売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 2,400万円 | 2,800万円 |
| 擁壁関連の調査・工事費 | 0円 | 300万円 |
| 単純差引 | 2,400万円 | 2,500万円 |
※すべて説明用の架空の金額です。実際の査定価格や工事相場ではありません。仲介手数料、税金、測量費、その他の売却費用は含めていません。現状売却に追加費用が発生しないことを保証する例ではありません。
この例では、補修後の売却価格は400万円高くなっています。
しかし、300万円の工事費用が発生するため、単純な差引額の違いは100万円です。
もちろん、実際には工事をしても売却価格が上がらない場合があります。
反対に、状態の改善によって購入を検討できる人が増える可能性もあります。
大切なのは、補修することを先に決めるのではなく、必要な調査と査定を行い、売却方法を比較することです。
■擁壁の調査費用・補修費用はいくら？
擁壁の調査費用や補修費用は、一律ではありません。
例えば、次のような要因によって異なります。
擁壁の高さ
擁壁の長さ
構造の種類
周辺地盤
排水設備
施工時期
劣化・変形の程度
重機の搬入条件
隣地や道路との位置関係
必要な行政手続き
また、目視による現地確認と、詳細な構造調査や地盤調査では、費用や調査内容が異なります。
見積書で確認したい項目
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 現地調査 | 何を確認するか |
| 図面確認 | 過去資料の調査範囲 |
| 詳細調査 | 地盤・構造等の調査内容 |
| 設計 | 補修・補強方法 |
| 工事 | 実際の施工範囲 |
| 排水対策 | 水抜き・排水処理 |
| 行政手続き | 許可等の要否と費用 |
| その他 | 仮設・搬入・処分・隣地対応 |
例えば、同じ高さの擁壁でも、道路から重機が入れる土地と、建物に囲まれて搬入が難しい土地では、工事条件が変わります。
そのため、インターネットで見た一般的な金額だけで、必要な補修費用を判断することは避けましょう。
必要に応じて、擁壁の調査・設計・施工に対応できる専門家へ相談してください。
■売却前に確認したい「擁壁の所有者」
擁壁のある土地では、その擁壁を誰が所有しているのかという問題も重要です。
例えば、隣地との間にコンクリート擁壁がある場合です。
擁壁が自分の土地に設置されているのか、隣地に設置されているのか、境界付近にあるのかによって、確認事項が変わります。
例えば、次の3つのケース
ケース① 自分の土地に擁壁がある
土地所有者として維持管理が関係する可能性があります。
ケース② 隣地に擁壁がある
隣地所有者との権利関係や、擁壁が自分の土地に与える影響を確認する必要があります。
ケース③ 境界上に擁壁があるように見える
土地の境界や擁壁の所有関係について、資料による確認が必要になる場合があります。
ただし、擁壁が境界付近にあるという理由だけで、必ず双方の共有物になるわけではありません。
所有関係の確認資料
登記事項証明書
公図
地積測量図
確定測量図
境界確認書
過去の造成図面
工事契約書
隣地所有者との合意書
これらの資料を確認しても所有関係が明らかにならない場合は、土地家屋調査士や必要に応じて弁護士などへ相談しましょう。
■擁壁と土地の境界は別問題｜越境している場合は？
土地の売却では、擁壁があることと、土地の境界が明確であることを分けて確認する必要があります。
例えば、擁壁の一部が隣地へ越境している可能性がある場合です。
このとき、売主が「昔からこうなっているから問題ない」と考えていても、買主が同じように判断するとは限りません。
擁壁の位置、土地の境界、所有者、維持管理の条件などを整理しましょう。
また、境界確定が必要な場合は、土地家屋調査士による測量などを検討します。
境界が未確定の土地でも売却できる場合がありますが、契約条件や将来のリスクについて説明することが重要です。
境界や越境物に関する詳しい内容は、次の記事で解説しています。
土地の境界が確定していなくても売却できる？越境物・確定測量・隣人が立会いを拒否した場合の対処法
■擁壁・盛土のある土地を売却するとき、買主への説明は必要？
不動産を売却する際は、法令上の規制や土地の状態について、必要な情報を正確に確認することが重要です。
例えば、盛土規制法の規制区域内で不動産を取引する場合です。
国土交通省は、規制区域内の不動産取引について、重要事項説明において盛土規制法に基づく制限の内容が説明されると案内しています。
ただし、重要事項説明で規制区域に関する内容を説明することと、擁壁の安全性について専門的な保証を行うことは別です。
売主が把握している情報も重要
例えば、次のようなことです。
過去に擁壁の補修工事を行った
大雨の後に擁壁周辺で土砂が流出した
行政から安全対策について指導を受けた
隣地所有者と擁壁について協議した
施工図面や調査報告書を保管している
過去に擁壁の変形が問題になった
こうした情報を把握している場合は、不動産会社へ伝えることが大切です。
契約内容や具体的な事実によっては、売主の説明義務や契約不適合責任などが問題になる場合があります。
一方、売主が知らないことまで、すべて調査して保証しなければならないという全国一律のルールがあるわけでもありません。
「問題なし」と「確認していない」は違う
例えば、売主が擁壁の構造を調査していない場合です。
「特に問題はありません」
と説明することと、
「構造や安全性について専門調査は実施していません」
と説明することは異なります。
不明な事項について、根拠なく安全であると断定しないことが重要です。
参考：
■土砂災害警戒区域と盛土規制区域は同じ？
土地の売却で混同しやすい制度に、土砂災害警戒区域と盛土規制法の規制区域があります。
これらは同じ制度ではありません。
盛土規制法の規制区域
盛土や切土などの工事による災害を防止するため、一定の工事を規制する区域です。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）
土砂災害が発生した場合に、住民等の生命や身体に危害が生じるおそれがある区域です。
避難体制の整備などが関係します。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
土砂災害によって建物が損壊し、住民等に著しい危害が生じるおそれがある区域です。
一定の開発行為や建築物の構造に関する規制が設けられています。
3つの制度を比較
| 区分 | 主な目的 |
|---|---|
| 盛土規制区域 | 盛土・切土等の工事による災害防止 |
| 土砂災害警戒区域 | 土砂災害への警戒・避難 |
| 土砂災害特別警戒区域 | 警戒・避難に加え、開発・建築等の規制 |
例えば、盛土規制区域に入っていても、土砂災害特別警戒区域に指定されているとは限りません。
反対に、土地の所在地によっては、複数の区域指定が重なる場合があります。
売却前には、盛土規制法の区域だけでなく、ハザードマップやその他の法令上の制限も確認しましょう。
■擁壁のある家は解体してから売るべき？
古い住宅を売却する場合、
「建物を取り壊して更地にした方が売れやすいのでは？」
と考える方もいるでしょう。
しかし、擁壁のある土地では、建物解体と擁壁の安全性を別々に確認する必要があります。
例えば、道路より高い位置にある住宅です。
建物を解体する際、重機の搬入や土砂の処理などが必要になる場合があります。
また、解体後に新しい建物を建てる際は、土地の安全性や建築基準法上の条件などを確認する必要があります。
解体前に確認したいこと
建物解体に必要な費用
擁壁への影響
重機の搬入経路
隣地や道路への影響
解体後の土地の状態
将来の建築条件
盛土規制法の許可等の要否
土地の売却価格
建物を残した場合の売却方法
建物を解体して更地にすれば、擁壁の問題もなくなるわけではありません。
また、土地だけの状態にしても、擁壁の安全性や工事条件について確認が必要になる場合があります。
解体費用をかける前に、建物付きの売却と更地売却の両方を比較することが重要です。
■相続した実家の擁壁が古い場合はどうする？
相続不動産では、建物や土地の詳しい状態を把握していないケースがあります。
例えば、親が40年以上住んでいた実家を相続した場合です。
相続した本人は別の地域で生活しており、擁壁の施工時期や補修履歴を知らないかもしれません。
このような場合は、最初から工事を発注するのではなく、現在の状態と保管されている資料を整理しましょう。
相続不動産の確認事項
土地と建物の登記名義
相続登記の状況
擁壁の所有関係
過去の造成・補修資料
現在の擁壁の状態
行政からの指導等の有無
土地の管理状況
売却に必要な費用
相続人の売却意思
売却までの管理方法
相続人が複数いる場合
例えば、兄弟3人で実家を相続した場合です。
擁壁の調査や補修を誰が手配するのか、費用をどのように負担するのか、売却価格をどう決めるのかなどについて、話し合いが必要になる場合があります。
なお、相続登記が必要な場合には、法令上の申請期限も確認する必要があります。
相続した空き家の整理や残置物、建物解体などについては、次の記事でも詳しく解説しています。
埼玉の空き家を売却するには？相続登記や残置物、解体前の確認事項
■関東7都県｜盛土規制法の規制開始時期と確認先
盛土規制法は国の法律ですが、規制区域の指定や運用開始時期は自治体によって異なります。
また、政令指定都市・中核市などでは、県とは別に市が所管している場合があります。
2026年11月14日時点で確認できる公式情報を整理します。
東京都｜2024年7月31日から規制開始
東京都では、2024年7月31日から盛土規制法に基づく規制が開始されています。
東京都内の土地を売却する場合は、所在地の規制区域と、過去の造成工事や擁壁の状況を確認しましょう。
特に、高低差のある宅地や、擁壁のある土地では、売却前に必要な資料を整理することが重要です。
埼玉県｜2025年7月1日から県所管区域で規制開始
埼玉県では、2025年7月1日から県所管区域で規制が開始されています。
一方、さいたま市、川越市、川口市、越谷市では、2025年5月26日からそれぞれ規制が開始されています。
県内で土地・戸建てを売却する場合は、所在地の規制区域を確認しましょう。
また、埼玉県はGISによる規制区域などの情報も公開しています。
神奈川県｜2025年4月1日から県所管区域で規制開始
神奈川県では、2025年4月1日に県所管区域で規制が開始されています。
横浜市、川崎市、相模原市、横須賀市については、それぞれの市が所管しています。
神奈川県内の土地でも、所在地によって規制区域や窓口を確認する必要があります。
擁壁のある中古戸建てなどを売却する場合は、土地の高低差や建築条件、過去の造成履歴などを整理しましょう。
千葉県｜2025年5月26日から規制開始
千葉県では、2025年5月26日から県所管区域で規制が開始されています。
千葉市・船橋市・柏市はそれぞれの市が所管しています。
また、千葉県は県所管区域について、宅地造成等工事規制区域の指定情報を公開しています。
擁壁の有無だけでなく、土地の造成状況や将来の工事条件について確認しましょう。
茨城県｜2025年4月1日から県所管区域で規制開始
茨城県では、2025年4月1日に水戸市を除く県内区域で盛土規制法に基づく規制が開始されています。
水戸市については、2026年4月1日から規制区域が指定されています。
茨城県内の土地を売却する場合も、所在地によって管轄を確認する必要があります。
特に、相続した土地や過去に造成された宅地では、工事履歴などを確認しましょう。
栃木県｜2025年4月1日から規制開始
栃木県では、2025年4月1日に規制区域を指定し、運用を開始しています。
栃木県内で擁壁・盛土のある土地を売却する場合は、規制区域や既存造成地の状況などを確認しましょう。
また、土地の高低差や擁壁の構造について、安全性の確認が必要となる場合があります。
群馬県｜2025年5月26日から県所管区域で規制開始
群馬県では、2025年5月26日から、前橋市・高崎市を除く県内区域で盛土規制法の運用が開始されています。
前橋市・高崎市については、各市がそれぞれ規制区域を指定しています。
群馬県内で土地を売却する場合も、規制区域の種類と、現在の土地の状態を分けて確認することが重要です。
関東7都県に共通すること
規制区域に指定されたことだけで、すべての土地に危険性があると判断することはできません。
また、同じ県内でも、行政の管轄や対象となる工事の条件が異なる場合があります。
売却時は、所在地に応じた最新の規制区域図や、必要な行政手続きを確認しましょう。
■擁壁・盛土のある不動産を売却する7ステップ
実際に売却を進める場合は、次の順番で整理すると分かりやすくなります。
STEP1｜土地の所有者を確認する
登記事項証明書などで、現在の所有者と土地の範囲を確認します。
相続不動産の場合は、相続登記の状況も整理しましょう。
STEP2｜規制区域を確認する
土地が盛土規制法のどの区域に指定されているか確認します。
必要に応じて、土砂災害警戒区域などの指定も確認しましょう。
STEP3｜過去の造成・擁壁の資料を集める
造成図面、工事記録、許可資料、過去の補修履歴などを確認します。
資料が見つからない場合は、そのこと自体を整理しておきましょう。
STEP4｜擁壁の状態を確認する
ひび割れ、傾き、排水など、把握できる状態を整理します。
安全上の問題が疑われる場合は、専門家の調査を検討しましょう。
STEP5｜不動産会社へ査定を依頼する
土地の立地、建物の状態、擁壁の状況、規制内容などを踏まえて売却査定を行います。
STEP6｜売却方法を比較する
現状売却、調査後の売却、必要な補修後の売却などを比較します。
調査・工事費用と売却価格の関係を整理しましょう。
STEP7｜買主へ必要な情報を伝えて契約する
把握している事実や調査結果を整理し、不動産会社とともに契約条件を確認します。
不明なことについて、根拠なく安全と断定しないことが重要です。
■売却前のチェックリスト
【土地・登記】
土地の所有者を確認した
登記簿上の面積を確認した
境界資料を確認した
擁壁の所有関係を確認した
相続登記の必要性を確認した
【法律・行政】
盛土規制区域を確認した
土砂災害警戒区域等を確認した
過去の造成許可資料を確認した
行政からの指導等の有無を確認した
将来の造成工事の条件を確認した
【擁壁の状態】
擁壁の構造を確認した
施工時期を確認した
ひび割れを確認した
傾きや変形を確認した
排水の状態を確認した
過去の補修履歴を確認した
必要な専門調査を検討した
【売却条件】
現状売却の査定を確認した
調査が必要か確認した
補修工事が必要か確認した
工事費用の見積りを確認した
解体の必要性を確認した
買主への説明内容を整理した
契約条件を確認した
■関連記事｜擁壁・土地売却について詳しく知りたい方へ
擁壁のある不動産では、売主だけでなく、購入する方も建物の安全性や将来の建替え条件を確認する必要があります。
購入者側の視点から、擁壁のひび割れや補修費用、建替え前の注意点を知りたい方は、次の記事をご覧ください。
擁壁のある中古戸建ては購入して大丈夫？ひび割れ・補修費用・建て替え前の確認点
また、擁壁が境界付近にある場合は、土地の境界や越境物の問題も整理する必要があります。
土地の境界が確定していなくても売却できる？越境物・確定測量・隣人が立会いを拒否した場合の対処法
相続した古い実家や、使用していない土地・建物を売却する場合は、相続登記、残置物、解体などの確認も必要です。
埼玉の空き家を売却するには？相続登記や残置物、解体前の確認事項
土地・中古戸建て・マンション・相続不動産など、不動産売却全般については、こちらの総合案内をご覧ください。
東京・埼玉など関東で不動産売却をお考えの方へ｜査定・費用・税金・相続・住み替えを解説
また、賃貸、購入、売却、賃貸管理など、住まいや不動産に関するさまざまな相談についてはこちらからご確認いただけます。
■よくある質問（FAQ）
Q1．盛土規制区域にある土地でも売却できますか？
売却できる場合があります。
盛土規制法は、主に規制区域内で行う一定規模以上の盛土・切土などの工事を規制する制度です。
規制区域に指定されたことだけで、土地の売却が一律に禁止されるわけではありません。
Q2．古い擁壁は売却前に必ず作り直す必要がありますか？
必ずしもそうではありません。
擁壁の構造や現在の状態、必要な安全対策などによって異なります。
安全性に問題がある場合や、行政から必要な措置を求められている場合は、適切な対応が必要です。
Q3．相続した土地の擁壁でも、現在の所有者に責任がありますか？
土地の所有者等には、盛土等による災害が生じないよう安全な状態に維持する努力義務があります。
そのため、相続した土地であっても、必要な管理や安全確認が関係する場合があります。
Q4．擁壁にひび割れがある家でも売却できますか？
売却できる場合があります。
ただし、ひび割れの原因や程度、擁壁の安全性などによって確認事項が異なります。
不動産会社へ状況を伝え、必要に応じて専門家の調査を検討しましょう。
Q5．擁壁の補修費用は売主が必ず負担しますか？
すべての売買で、売主が必ず補修費用を負担するというわけではありません。
ただし、安全上必要な措置や契約上の義務については、個別の事情を確認する必要があります。
Q6．盛土規制区域にあるだけで土地の価値は下がりますか？
区域指定だけで売却価格が一律に下がると判断することはできません。
実際の価格は、立地、土地の状態、建築条件、安全性、買主の利用計画などによって異なります。
Q7．擁壁の安全性が分からなくても売却査定を依頼できますか？
査定を依頼することはできます。
ただし、安全性が未確認であることや、過去の資料がないことなどは、不動産会社へ正確に伝えましょう。
必要な調査について相談することが重要です。
Q8．古い家を解体して更地にすれば、擁壁の問題もなくなりますか？
なくなるとは限りません。
建物を解体しても擁壁は残る場合があり、土地の安全性や建築条件などを確認する必要があります。
解体前に、建物付き売却と更地売却の両方を比較しましょう。
■まとめ｜擁壁・盛土のある家の売却は、価格だけでなく安全性と法令を確認する
擁壁や盛土のある土地・中古戸建てでも、売却できる場合があります。
しかし、一般的な住宅売却とは異なる確認事項が生じることがあります。
特に2026年現在は、盛土規制法に基づく規制区域が各地域で指定されており、土地の造成や擁壁の改修などについて、必要な許可等を確認することが重要です。
今回のポイントを整理します。
盛土規制区域にある土地でも売却できる場合がある
規制区域に指定されていることと、土地が危険であることは別
既存の盛土等についても所有者等に安全管理の責務がある
擁壁は築年数だけでなく、構造や現在の状態を確認する
ひび割れ・傾き・排水不良などがある場合は専門家へ相談する
擁壁の所有関係と土地の境界を確認する
補修費用が売却価格にそのまま反映されるとは限らない
現状売却と調査・補修後の売却を比較する
買主へ把握している事実を正確に説明する
相続した古い土地も、管理や売却の条件を整理する
また、埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県・茨城県・栃木県・群馬県では、規制区域や行政窓口が異なる場合があります。
そのため、土地の所在地に応じた最新情報を確認することが重要です。
特に、親から相続した土地や、長年使用していない空き家では、造成当時の資料が残っていない場合があります。
資料が見つからないからといって、すぐに売却を諦める必要はありません。
まずは現在の状況を整理し、不動産会社や必要な専門家へ相談することが大切です。
一方、安全性について問題が疑われる場合は、売却価格よりも先に、必要な安全確認や対策を検討しましょう。
スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県で、土地・戸建て・マンション・相続不動産の売却についてご相談を承っています。
「古い擁壁がある家を売却したい」
「盛土規制区域に指定された土地の査定を受けたい」
「相続した実家の擁壁が心配」
「建物を解体してから売るべきか迷っている」
「擁壁の補修費用を考慮した売却価格を知りたい」
「高低差のある土地でも購入希望者が見つかるか相談したい」
このような場合も、土地の状況、建物の状態、規制内容、売却時期、必要な調査などを整理しながら、売却方法を検討することが大切です。
なお、擁壁の安全性や構造については建築・土木の専門家、盛土規制法の許可等については所管行政機関、個別の契約上の責任については必要に応じて法律の専門家へ確認してください。
擁壁があるから売れないと決めつける必要はありません。土地の状態を正確に把握し、安全性と将来の利用条件を確認することが、納得できる不動産売却への第一歩です。
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