共有名義の家・土地は売却できる？夫婦・親子・相続人の全員同意・持分売却・必要書類を解説

「夫婦の共有名義になっている家は、一人の判断で売却できる？」

「親子で共有している土地を売りたいけれど、親の同意が必要？」

「相続した実家が兄弟3人の共有名義になっている」

「共有者の一人が売却に反対している場合、どうすればいい？」

「自分の持分だけを売却することはできる？」

土地・戸建て・マンションなどの不動産を売却する際、売却価格や住宅ローン、仲介手数料などを確認する方は多いでしょう。

しかし、売却前に必ず確認しておきたいことがあります。

それが、不動産の所有者が誰になっているかです。

例えば、夫婦で住宅ローンを組んで購入した家や、親子で購入した二世帯住宅、兄弟姉妹で相続した実家などでは、不動産が共有名義になっている場合があります。

このような不動産では、たとえ自分が住んでいる家であっても、自由に不動産全体を売却できるとは限りません。

結論からいうと、共有名義の不動産全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

一方、自分が所有する共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意を得ずに売却できます。

ただし、持分だけの売却は、買主の利用方法や価格、将来のトラブルなどについて慎重な検討が必要です。

今回は、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で不動産売却を検討している方に向けて、共有名義の仕組み、売却に必要な同意、持分売却、相続登記、住宅ローン、売却代金の分配、必要書類について解説します。

■共有名義の不動産とは？

共有名義とは、一つの不動産を複数の人が所有している状態を指します。

例えば、次のようなケースです。

• 夫婦で購入したマンション

• 親子で購入した二世帯住宅

• 兄弟姉妹で相続した実家

• 複数人で取得した土地

• 親族で共同所有している賃貸物件

共有名義の場合、登記事項証明書に複数の所有者が記載され、各人の持分が表示されていることがあります。

共有持分とは？

共有持分とは、不動産に対して各共有者が有する所有権の割合です。

例えば、夫婦で2分の1ずつ所有している場合です。

この場合、夫と妻がそれぞれ不動産の2分の1の持分を所有しています。

ただし、持分2分の1ということは、建物の右半分と左半分をそれぞれ所有しているという意味ではありません。

一般的な共有では、各共有者が不動産全体に対して割合的な所有権を持ちます。

共有持分は、建物や土地の特定の場所を示すものではないことに注意しましょう。

■共有名義の家を売却するには全員の同意が必要？

共有名義の不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

例えば、夫婦で共有している家を第三者へ売却するケースです。

夫の持分が2分の1、妻の持分が2分の1であれば、原則として両者の同意が必要になります。

持分が多い人だけで売却できる？

例えば、次のような共有状態を考えてみましょう。

この場合、父が過半数の持分を所有しています。

しかし、父が持分の3分の2を所有しているからといって、子の持分まで含めた不動産全体を単独で売却できるわけではありません。

共有不動産では、日常的な管理に関する決定と、不動産全体の処分は区別されます。

民法では、共有物の管理に関する事項は原則として持分の価格の過半数で決められる一方、不動産全体の売却のような処分には共有者全員の同意が必要とされています。

持分が過半数あることと、不動産全体を自由に売却できることは別です。

参考：e-Gov法令検索｜民法

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

■夫婦共有名義の家はどう売却する？

夫婦で住宅を購入した場合、共有名義になっていることがあります。

例えば、住宅ローンを組んで購入したマンションや戸建てなどです。

この場合、売却を進める前に、夫婦双方の所有権と住宅ローンの状況を確認しましょう。

確認したいこと

1. 登記上の所有者

2. 夫婦それぞれの共有持分

3. 住宅ローンの名義

4. 現在の住宅ローン残高

5. 抵当権の設定状況

6. 売却への双方の同意

7. 売却代金の受取方法

8. 引渡しまでの居住予定

例えば、夫婦双方が売却に同意していても、住宅ローンが残っている場合には金融機関との調整が必要になることがあります。

また、住宅ローンの借入割合と、登記上の共有持分が必ず一致するわけではありません。

住宅ローンを誰が返済しているかだけで、売却代金の取り分を判断しないようにしましょう。

■離婚する場合、共有名義の家はどうなる？

離婚をきっかけに、共有名義の住宅を売却するケースもあります。

例えば、

「離婚するので自宅を売却したい」

「夫は売りたいが、妻は住み続けたい」

「住宅ローンの返済が残っている」

といった状況です。

この場合、共有名義の売却問題に加えて、財産分与や住宅ローンなどの問題が関係します。

主な選択肢

ただし、どの方法が適切かは個別の事情によって異なります。

また、離婚したという理由だけで共有名義が自動的に解消されるわけではありません。

所有権を変更する場合は、必要な登記手続きなどが関係します。

財産分与の内容や住宅ローン契約によっては、弁護士・司法書士・金融機関などへの相談が必要になることがあります。

■親子共有名義の土地や家も売却できる？

親子で共有している不動産も、原則として共有者全員が売却に同意すれば、不動産全体の売却を進められます。

例えば、親子で二世帯住宅を購入したケースです。

しかし、年月が経過すると状況が変わる場合があります。

例えば、

• 親が高齢になった

• 子が遠方へ引っ越した

• 二世帯住宅を使用しなくなった

• 親が介護施設へ入居した

• 住宅ローンの返済状況が変わった

といった場合です。

高齢の親が共有者の場合

親が高齢であっても、意思能力があり、売却内容を理解して適切に意思表示できる場合は、通常の売却手続きを進められることがあります。

一方、認知症などで売却の意味を理解して判断することが難しい場合は、通常の売買手続きが進められない可能性があります。

その際には、成年後見制度などの利用を検討する場合があります。

ただし、成年後見人が選任されれば、どの不動産でも自由に売却できるわけではありません。

例えば、成年被後見人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。

共有者が高齢の場合は、年齢だけで判断せず、本人の意思と手続き上の条件を確認しましょう。

■兄弟姉妹で相続した実家を売却するには？

親が亡くなり、複数の相続人で実家を共有するケースがあります。

例えば、父親が所有していた家を、子ども3人が相続した場合です。

共有状態の例

※遺言や遺産分割などによって、実際の取得割合は異なります。

この家全体を第三者へ売却する場合、原則として3人全員の同意が必要です。

しかし、相続した実家では次のような問題が起こることがあります。

「長男は売りたいが、長女は残したい」

「次男と長年連絡を取っていない」

「実家の荷物を誰が片付けるか決まらない」

「売却代金の分配方法で意見が一致しない」

このような場合は、いきなり売買契約へ進むのではなく、相続関係と共有者の意向を整理することが重要です。

相続した空き家で確認したいこと

• 相続人の範囲

• 遺言書の有無

• 遺産分割協議の状況

• 相続登記

• 現在の共有持分

• 建物内の家財

• 固定資産税などの負担

• 管理・修繕の状況

相続した空き家の整理や売却前の確認事項については、次の記事でも解説しています。

埼玉の空き家を売却するには？相続登記や残置物、解体前の確認事項

既存記事は埼玉県を中心としていますが、相続関係や家財、登記名義を整理する考え方は、関東のほかの地域でも参考になります。

■相続登記が終わっていない家は売却できる？

相続した不動産を売却する場合は、登記名義を確認する必要があります。

例えば、すでに父親が亡くなっているにもかかわらず、登記上は父親名義のままになっているケースです。

このような場合、売却に向けて相続登記を進める必要があります。

相続登記は義務化されている

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。

原則として、相続で不動産を取得したことを知った日などから3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

また、制度開始前の相続にも経過措置があります。

ただし、具体的な申請期限は相続の時期や状況によって異なります。

相続人申告登記だけで売却できる？

相続人申告登記は、相続登記の申請義務に対応するための制度ですが、通常の相続登記と同じものではありません。

相続人申告登記をしただけで、売却のための所有権移転登記をすべて進められるわけではありません。

売却の際には、必要な相続登記を確認することが重要です。

参考：法務省｜相続登記の申請義務化について

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

■共有者の一人が売却に反対したらどうする？

共有名義の不動産全体を売却したくても、共有者全員の意見が一致しない場合があります。

例えば、

「兄は売りたいが、弟は売りたくない」

「夫は売却したいが、妻は住み続けたい」

「ほかの相続人が価格に納得していない」

といった状況です。

この場合、反対している共有者の持分まで、ほかの共有者が一方的に売却することは原則としてできません。

検討したい方法

① 売却条件を整理して話し合う

査定価格や売却後の費用、代金の分配方法などを整理し、共有者間で協議します。

② 一人の共有者がほかの持分を取得する

共有者の一人が、ほかの共有者から持分を買い取る方法です。

ただし、買取資金や税金、住宅ローンなどの確認が必要になります。

③ 自分の共有持分だけを売却する

不動産全体ではなく、自分の持分だけを第三者などへ売却する方法です。

ただし、価格や買主の利用目的について慎重な検討が必要です。

④ 共有物分割請求を検討する

共有関係の解消について話し合いがまとまらない場合、民法上の共有物分割請求を検討することがあります。

ただし、裁判を申し立てれば必ず希望する方法で不動産を売却できるわけではありません。

不動産の状態や共有者の事情によって判断が異なるため、法律の専門家へ相談しましょう。

■自分の共有持分だけなら売却できる？

共有名義の不動産では、各共有者が自分の持分を原則として単独で処分できます。

例えば、兄弟2人が土地を2分の1ずつ所有しているとします。

この場合、兄が自分の持分2分の1だけを第三者へ売却することは、原則として可能です。

ただし、兄が売却できるのは自分の持分であり、弟の持分まで含めた土地全体ではありません。

持分売却で注意したいこと

• 不動産全体を単独所有できるわけではない

• 利用方法について共有者間の調整が必要になる場合がある

• 一般的な住宅購入希望者には購入しにくいことがある

• 持分の査定価格は単純な割合計算とは限らない

• 新たな共有者との間で管理や利用を巡る問題が生じる可能性がある

• 住宅ローンや担保権などが関係する場合がある

例えば、不動産全体の査定価格が3,000万円で、持分が2分の1だったとしても、持分単独の売却価格が必ず1,500万円になるとは限りません。

持分の割合と、その持分単独の市場価値は別です。

持分だけを売却する場合は、価格だけでなく、残る共有者への影響も確認しましょう。

■共有者と連絡が取れない場合は？

相続した土地や実家では、共有者が遠方に住んでいたり、長期間連絡を取っていなかったりする場合があります。

例えば、

• 共有者の現在の住所が分からない

• 手紙を送っても返事がない

• 海外へ移住している

• 共有者が亡くなり、相続人が分からない

• 所在不明の共有者がいる

といった状況です。

この場合、連絡が取れないという理由だけで、ほかの共有者の持分を無断で売却できるわけではありません。

ただし、2023年4月1日から施行された民法の共有制度の見直しにより、所在等不明共有者の持分取得制度や持分譲渡権限付与制度などが設けられています。

これらは一定の要件の下で裁判所の手続きを利用する制度です。

注意点

共有者が連絡に応じないだけで、必ず制度を利用できるわけではありません。

また、制度ごとに対象となる状況や要件が異なります。

共有者の所在が分からない場合は、勝手に売却を進めず、弁護士などへ相談しましょう。

■共有名義で住宅ローンが残っている場合は？

夫婦共有名義の住宅などでは、住宅ローンが残っていることがあります。

この場合、所有権の共有関係と住宅ローン契約の内容を分けて確認することが重要です。

例えば、

• 夫婦それぞれが住宅ローンを借りている

• どちらか一方が住宅ローンを借りている

• 連帯債務になっている

• 連帯保証人がいる

• 抵当権が設定されている

などのケースです。

住宅ローンで確認したいこと

例えば、所有者全員が売却に同意していても、住宅ローンの残高が売却代金を上回る場合には、別途資金の準備や金融機関との調整が必要になることがあります。

また、共有持分だけを売却する場合でも、抵当権の設定状況によっては取引上の制約が生じる可能性があります。

共有者全員の同意があることと、住宅ローンを問題なく完済できることは別です。

■共有名義の不動産は誰が売買契約書に署名する？

共有名義の不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員が売主として関係することになります。

ただし、売買契約や決済の際に、必ず全員が同じ場所へ集まらなければならないというわけではありません。

例えば、遠方に住む共有者がいる場合は、適切な代理権を与えて手続きを進めることも考えられます。

代理人による契約の場合

• 委任状の内容

• 代理する行為の範囲

• 売却価格への同意

• 本人確認方法

• 必要な印鑑証明書

• 司法書士による意思確認

• 決済時の必要書類

などについて確認が必要です。

ただし、委任状を用意すれば、どのような売却でも必ず代理人だけで手続きできるわけではありません。

また、本人の意思を確認できない場合には、登記手続きが進められない可能性があります。

共有者が遠方にいる場合は、売買契約を締結する前に不動産会社・司法書士へ相談しましょう。

■共有名義の不動産売却に必要な書類は？

共有不動産の売却では、登記内容や本人確認に関する書類などが必要になります。

具体的な書類は取引条件によって異なりますが、例えば次のようなものです。

特に共有者が複数いる場合は、全員の書類をそろえるまで時間がかかることがあります。

また、登記上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、必要な変更登記などを確認する必要があります。

売却が決まってから書類を集めるのではなく、査定の段階で所有者と必要書類を整理しておきましょう。

■共有名義の売却代金は持分どおりに分ける？

共有名義の不動産を売却した場合、各共有者への売却代金の分配についても確認が必要です。

例えば、夫婦が2分の1ずつ共有している家を3,000万円で売却した場合を考えてみましょう。

仮定例

ただし、これは売却価格を持分割合で単純に計算した例です。

実際には、仲介手数料などの売却費用、住宅ローンの返済、その他の精算が関係します。

また、売却代金を登記上の持分割合と異なる方法で分配する場合、当事者間の権利関係や贈与税などの問題が生じる可能性があります。

例えば、持分が2分の1ずつなのに、正当な理由や対価の整理なく、売却代金の大部分を一方が受け取る場合です。

持分割合と異なる分配を考えている場合は、税理士などの専門家へ事前に確認しましょう。

■共有名義の不動産売却では確定申告も必要？

共有名義の不動産を売却した場合、各共有者について譲渡所得の計算や確定申告の要否を確認する必要があります。

例えば、夫婦で共有する自宅を売却する場合です。

夫婦が共有名義だからといって、確定申告を必ず一人分にまとめて行うわけではありません。

各共有者がそれぞれの持分に応じた譲渡所得などを確認する必要があります。

譲渡所得の基本的な考え方

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

※各種特別控除等の適用前の基本的な計算です。

また、一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円の特別控除などを利用できる場合があります。

ただし、共有者全員が自動的に同じ控除を受けられるというわけではありません。

居住状況や所有関係、その他の要件によって取扱いが異なります。

共有名義の売却では、共有者ごとに税金の条件を確認することが重要です。

■共有名義の家に一人だけ住んでいる場合は？

共有名義の家に、共有者の一人だけが住んでいる場合があります。

例えば、兄弟2人で相続した実家に、兄だけが住んでいるケースです。

この場合、兄が住んでいるという理由だけで、家全体を一人で売却できるわけではありません。

また、住んでいない共有者にも、持分に応じた所有権があります。

共有物の使用に関しては、民法上のルールや共有者間の合意が関係します。

例えば、使用の対価や固定資産税、維持管理費などについて協議が必要になることがあります。

売却前に確認したいこと

• 誰が住んでいるか

• 売却に同意しているか

• 引っ越しの予定

• 固定資産税の負担

• 管理・修繕費用

• 売却後の明渡し時期

例えば、全員が売却に同意していても、居住している共有者の引っ越しが間に合わなければ、引渡しに影響する可能性があります。

居住中の家を売却する際の内見や引っ越し、引渡し準備については、次の記事でも解説しています。

住みながら家を売却できる？内見準備・片付け・写真撮影・売れないときの改善方法を解説

■共有名義の家に雨漏りや建物の不具合があったら？

共有名義の不動産を売却する際も、建物の状態を正確に確認する必要があります。

例えば、兄弟姉妹で相続した家を売却する場合です。

一人の相続人は過去の修理履歴を把握していても、ほかの相続人は建物に住んだことがなく、状態を詳しく知らないかもしれません。

その場合、売主同士で把握している情報を整理することが重要です。

確認したいこと

• 雨漏りの有無

• シロアリ被害

• 給排水管の不具合

• 建物の傾き

• 過去の修理履歴

• 増改築の履歴

• 土地の境界

• 越境物の有無

• 現在の設備の状態

例えば、ある共有者が過去の雨漏りを知っていても、別の共有者には伝えていない場合があります。

売却前に情報を集め、物件状況報告書などへ正確に反映しましょう。

建物の不具合や過去の修繕履歴を伝える際の考え方については、次の記事でも詳しく解説しています。

家を売るとき雨漏り・シロアリは告知が必要？物件状況報告書の書き方と契約不適合責任を解説

■共有名義の不動産を売却するまでの流れ

共有不動産を売却する場合は、通常の売却準備に加えて、共有者間の調整が重要です。

① 登記上の所有者を確認する

登記事項証明書で共有者と持分を確認します。

② 共有者全員の意向を整理する

売却の希望や売却時期、価格に対する考え方を確認します。

③ 住宅ローン・相続登記を確認する

抵当権や登記名義、必要な手続きを整理します。

④ 不動産会社へ査定を依頼する

物件の所在地、土地・建物の状態、周辺の売却事例などを踏まえて査定を依頼します。

⑤ 売却価格と条件を協議する

共有者全員で販売価格や引渡し条件、売却費用などを確認します。

⑥ 必要書類を準備する

本人確認書類や登記関係書類などをそろえます。

⑦ 売買契約を締結する

共有者全員の意思を確認し、必要な契約手続きを進めます。

⑧ 決済・所有権移転・引渡し

売買代金の受領、住宅ローンの返済、所有権移転登記などを進めます。

⑨ 売却代金・費用・税金を整理する

共有者間で合意した方法に基づき、費用や代金の受領について確認します。

また、各共有者が確定申告などの必要性を確認します。

■関東7都県で共有名義の不動産を売却する場合

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、土地・戸建て・マンション・相続不動産の売却についてご相談を承っています。

共有名義の基本的な法律上の取扱いは、都県ごとに一律に異なるものではありません。

一方、物件の種類や共有者の状況、登記内容、住宅ローンなどによって、必要な手続きは変わります。

埼玉県

夫婦や親子で共有している戸建て・マンションを売却する場合は、登記上の持分と住宅ローンの状況を確認しましょう。

東京都

共有名義のマンションや土地では、共有者全員の売却意思を確認し、価格や引渡し条件を整理しましょう。

千葉県

兄弟姉妹で相続した実家を売却する場合は、相続登記や家財の整理、共有者の同意などを確認しましょう。

神奈川県

複数の所有者がいる戸建て・土地では、共有持分と売買対象の範囲、登記関係の書類を確認しましょう。

茨城県

相続した土地や空き家が共有名義になっている場合は、共有者の連絡先や売却意思を整理しましょう。

栃木県

親族で共有している住宅の売却では、現在の居住者、管理費用、売却後の明渡しについて確認しましょう。

群馬県

複数人で所有する土地や戸建てを売却する場合は、共有者全員の同意と、必要に応じた相続登記などの手続きを確認しましょう。

なお、これらは各都県に固有の法律上の違いを示すものではありません。

関東7都県のどこで売却する場合も、実際の所有関係と共有者の状況を確認することが重要です。

■共有名義の不動産売却チェックリスト

【所有関係】

• 登記事項証明書を確認した

• 共有者全員を確認した

• 共有持分を確認した

• 相続登記の状況を確認した

• 登記上の住所・氏名を確認した

【売却の同意】

• 共有者全員の売却意思を確認した

• 希望する売却価格を整理した

• 売却時期を確認した

• 連絡が取れない共有者がいないか確認した

• 必要な代理手続きを確認した

【住宅ローン・費用】

• 住宅ローン残高を確認した

• 抵当権を確認した

• 売却費用を確認した

• 売却代金の分配方法を整理した

• 税金・確定申告の必要性を確認した

【物件・引渡し】

• 建物の状態を確認した

• 雨漏り・修理履歴を整理した

• 土地の境界を確認した

• 現在の居住者を確認した

• 引っ越し・明渡し時期を確認した

• 決済に必要な書類を整理した

■よくある質問（FAQ）

Q1．共有名義の家は一人の判断で売却できますか？

不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

一方、自分の共有持分だけであれば、原則として単独で売却できます。

Q2．持分が半分以上あれば家全体を売れますか？

原則として売れません。

共有持分の過半数があっても、不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要です。

Q3．共有者が売却に反対している場合は？

まず共有者間で協議することが重要です。

協議がまとまらない場合は、持分の買取りや共有物分割請求などを検討することがあります。

Q4．自分の共有持分だけ売却できますか？

原則として可能です。

ただし、不動産全体の売却とは異なり、価格や買主の利用条件などに注意が必要です。

Q5．相続登記していない実家は売却できますか？

相続した不動産を売却する場合、必要な相続登記を確認する必要があります。

相続人申告登記だけでは、売却に必要な登記手続きを完了できない場合があります。

Q6．夫婦共有名義で住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却を検討できます。

ただし、通常の売却ではローンの完済や抵当権抹消などの手続きが必要になります。

Q7．共有名義の不動産を売却したら、税金は誰が払いますか？

各共有者について、持分に応じた譲渡所得や特例の適用条件などを確認する必要があります。

具体的な税額や申告の要否は税理士・税務署などへ確認しましょう。

■まとめ｜共有名義の不動産売却は所有者と全員の意思確認が重要

共有名義の不動産を売却する場合、単独名義の物件とは異なる確認事項があります。

特に重要なのは、共有者全員が売却に同意しているかどうかです。

今回のポイントは次の5つです。

1. 不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要

2. 自分の共有持分だけなら原則として単独で売却できる

3. 夫婦共有・親子共有・相続共有では確認すべき事項が異なる

4. 住宅ローン・相続登記・必要書類を売却前に整理する

5. 売却代金の分配と税金についても確認する

特に重要なのは、不動産会社へ査定を依頼する段階で、登記上の所有者と共有持分を確認しておくことです。

売却できる価格が分かっても、共有者の同意や登記関係の手続きが整っていなければ、売買契約・引渡しを予定どおり進められない場合があります。

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、土地・戸建て・マンション・相続不動産の売却についてご相談を承っています。

「夫婦共有名義の家を売却したい」

「親子で共有している土地の売却を考えている」

「兄弟姉妹で相続した実家を整理したい」

「共有者全員が遠方に住んでいる」

「共有持分のある不動産がいくらで売れるか知りたい」

といった場合も、所有関係や共有者の状況、売却希望時期、住宅ローンなどを整理しながら、売却方法を検討しましょう。

なお、共有者間の紛争や共有物分割請求、成年後見などの法的手続きについては弁護士・司法書士などへ、税務上の個別判断については税理士へ確認することが重要です。

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