家の売買契約後・引渡し前に設備が故障したら？給湯器・エアコンの修理負担と付帯設備表を解説

「家の売買契約が終わった後に、給湯器が突然壊れてしまった」

「引渡しまであと2週間なのに、エアコンが動かなくなった」

「売却が決まった家の設備は、買主が修理するもの？」

「契約時には問題がなかった設備が故障した場合、どうすればいい？」

中古戸建てや中古マンションを売却する際、購入希望者が見つかり、売買契約を締結すると、売主としては一安心するかもしれません。

しかし、売買契約が成立してから、実際に買主へ住宅を引き渡すまでには一定の期間が空く場合があります。

その間も売主が住宅で生活している場合、給湯器・エアコン・キッチン・トイレなどの設備を引き続き使用することがあります。

また、すでに空き家になっている住宅でも、引渡し前に設備の不具合が判明する可能性があります。

結論からいうと、売買契約後から引渡し前までに住宅設備が故障した場合、修理費用の負担や引渡し方法は売買契約書・付帯設備表の記載内容、故障の状況などによって異なります。

売主が必ずすべてを修理するというわけでも、買主が無条件で負担するというわけでもありません。

重要なのは、故障が分かった時点で不動産会社へ連絡し、契約内容を確認して買主との対応を整理することです。

今回は、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で中古戸建て・中古マンションの売却を検討している方に向けて、引渡し前の設備故障、付帯設備表、修理費用、契約不適合責任、引渡し当日の注意点を解説します。

■売買契約後から引渡しまでに設備が壊れることはある？

中古住宅の売買では、売買契約を締結した日に、すぐ買主へ建物を引き渡すとは限りません。

例えば、次のような流れです。

※日程は説明用の仮定例です。

この例では、売買契約から引渡しまで約1か月あります。

売主が住み続ける場合、契約後も給湯器やエアコンなどを日常的に使用するため、その間に設備が故障する可能性があります。

また、引っ越し後に空き家となった場合でも、引渡し直前の確認で不具合が見つかることがあります。

故障する可能性がある設備

• 給湯器

• エアコン

• キッチンのコンロ

• 換気扇

• 浴室換気乾燥機

• トイレの温水洗浄便座

• インターホン

• 照明器具

• 食器洗い乾燥機

• 水栓・給排水設備

ただし、これらすべてが売買の対象に含まれるとは限りません。

まずは故障した設備が、買主へ引き渡す約束になっているか確認することが重要です。

■売買契約後に給湯器が壊れたら誰が修理する？

例えば、売買契約時には正常にお湯が出ていたものの、引渡しの10日前に給湯器が故障したケースを考えてみましょう。

この場合、修理費用の負担は一律には決まりません。

確認するのは主に次の内容です。

1. 給湯器が売買対象の設備に含まれているか

2. 付帯設備表にどのように記載されているか

3. 売買契約書に設備の修復義務が定められているか

4. 契約時に故障や不具合があったか

5. いつ故障したか

6. 故障の原因

7. 修理または交換が必要か

8. 引渡しまでに対応できるか

例えば、契約上、給湯器を正常に使用できる状態で引き渡すことが約束されている場合、売主に修理などの対応が求められる可能性があります。

一方、設備の故障について売主が修復義務を負わない旨の合意がある場合には、その内容も考慮する必要があります。

ただし、免責条項があれば、どのような場合でも責任がなくなるという意味ではありません。

契約内容や不具合の事実関係に応じて判断することになります。

■エアコンが故障した場合も同じ？

エアコンについても、売買契約の内容を確認する必要があります。

特に注意したいのは、エアコンを買主へ残すのか、それとも売主が撤去するのかという点です。

例えば、次のようなケースがあります。

ケース① エアコンを残して引き渡す

付帯設備表でエアコンを引渡し対象としている場合です。

この場合、契約上どのような状態で引き渡す約束になっているかを確認します。

ケース② 売主が引っ越しの際に撤去する

売主が所有するエアコンを新居へ移設するため、売買対象に含めていない場合です。

この場合、撤去後の配管穴や壁の状態についても、必要に応じて確認しておくことが大切です。

ケース③ エアコンは残すが、動作保証をしていない

中古のエアコンを現状のまま残すことについて、買主と合意している場合です。

この場合も、実際の契約条件によって取扱いは異なります。

「エアコンが付いている」という事実と、「使用できる状態で引き渡す義務がある」ということは、必ずしも同じではありません。

■付帯設備表とは？なぜ重要なの？

中古住宅の売買でよく使われる書類の一つが「付帯設備表」です。

付帯設備表は、住宅に付属する設備について、売主が設備の有無や故障・不具合の状況などを申告するために使用されます。

例えば、次のような項目があります。

ただし、付帯設備表の書式や項目は取引によって異なります。

記載するときの注意点

例えば、売買契約時にエアコンが付いていたとしても、引渡しまでに撤去する約束になっているのであれば、そのことが買主に分かるようにしておく必要があります。

反対に、残す予定の設備について故障していることを知っている場合は、その状態を正確に説明することが大切です。

付帯設備表の記載と実際の引渡し内容が食い違わないようにしましょう。

■売買契約後に故障が分かったら、付帯設備表はどうする？

例えば、売買契約時に「故障・不具合なし」と記載していた設備が、引渡し前に故障した場合です。

そのままの状態で引き渡してしまうと、買主との認識違いが生じる可能性があります。

そのため、まず不動産会社へ故障の状況を伝え、必要な説明や書面の取扱いを確認しましょう。

対応の流れ

1. 故障した設備を確認する

2. 安全に使用できない場合は使用を中止する

3. 不動産会社へ連絡する

4. 契約書と付帯設備表を確認する

5. 必要に応じて修理業者へ相談する

6. 買主へ故障の状況を説明する

7. 修理・交換・現状引渡しなどの対応を協議する

8. 合意した内容を適切に書面へ残す

特に大切なのは、故障を知っていたのに、買主へ伝えず引き渡してしまうことを避けることです。

故障を伝えたという事実だけでは、売主の契約上の義務が当然になくなるわけではありません。

必要な対応について買主と確認し、合意内容を明確にしておきましょう。

■設備が故障したら必ず新品に交換しなければならない？

設備が故障したからといって、必ず新品へ交換しなければならないとは限りません。

例えば、給湯器に不具合が発生した場合でも、部品交換などで修理できることがあります。

一方、製造から長期間経過した設備では、交換部品の供給が終了している場合もあります。

考えられる対応方法

ただし、売主だけの判断で対応方法を決められるとは限りません。

契約上の義務と買主との合意内容を確認する必要があります。

例えば、買主が住宅購入後に全面リフォームする予定で、給湯器も交換する場合です。

このようなケースでも、売主が一方的に「どうせ交換するのだから修理しなくてよい」と判断することは避けましょう。

■修理費用を売買代金から差し引くことはできる？

設備が故障した場合、修理せずに買主へ引き渡し、売買代金を調整する方法が検討されることもあります。

ただし、買主の同意なく、売主が勝手に売買代金を変更できるわけではありません。

また、修理費用の見積金額と売買価格の変更額が、必ず同じになるとも限りません。

例えば、

• 故障した設備の種類

• 修理可能かどうか

• 設備の使用年数

• 交換に必要な工事

• 買主のリフォーム計画

• 引渡し予定日

• 売買契約の特約

などを踏まえて協議することになります。

金額調整を行う場合

売買代金の変更や費用の精算方法について合意した場合は、不動産会社を通じて必要な書面を整えることが重要です。

また、住宅ローンを利用する買主の場合、売買代金の変更が融資手続きに影響する可能性もあります。

そのため、決済直前の価格変更は慎重に進めましょう。

■設備故障が原因で引渡しが遅れることはある？

故障の内容や契約条件によっては、引渡し時期の調整が必要になる場合があります。

例えば、引渡しまでに給湯器を交換する約束になっているものの、交換品の納期が間に合わないケースです。

この場合、対応方法について買主と協議する必要があります。

確認したいこと

• 修理・交換の完了予定日

• 引渡し日までに工事が終わるか

• 買主の入居予定日

• 買主の住宅ローン決済日

• 引っ越し業者の予約

• 契約上の引渡し条件

• 日程変更が必要な場合の手続き

ただし、設備が故障したという理由だけで、売主が一方的に引渡し日を変更できるわけではありません。

引渡し時期を変更する場合は、買主との合意や必要な手続きが重要になります。

■設備故障と契約不適合責任は同じ？

中古住宅の売買では、「契約不適合責任」という言葉を聞くことがあります。

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が契約内容に適合していない場合に問題となる売主の責任です。

ただし、住宅設備が故障した場合に必ず契約不適合責任が認められるというわけではありません。

例えば、

• 売買対象に含まれる設備か

• 契約で約束した設備の状態

• 故障がいつ発生したか

• 引渡し時の状態

• 免責特約の内容

• 買主への説明内容

• 売主が個人か宅地建物取引業者か

などが関係します。

また、設備の故障について別途修復期間などを定めている売買契約もあります。

不動産の売買契約では、建物本体の契約不適合責任と、付帯設備についての修復義務が異なる条件で定められている場合があることに注意しましょう。

■もともと故障していた設備ならどうなる？

ここまで、売買契約後に故障した設備について説明してきました。

一方、売買契約を結ぶ前から設備が故障していた場合には、事前の説明が重要です。

例えば、

「給湯器の調子が以前から悪かった」

「エアコンの冷房が効きにくかった」

「浴室乾燥機が数年前から動いていなかった」

といったケースです。

このような場合、売主が把握している不具合を正確に伝え、付帯設備表などに記載することがトラブル防止につながります。

また、設備以外にも、雨漏りやシロアリ被害など、物件状況報告書で確認する重要な事項があります。

事前告知や契約不適合責任の考え方については、次の記事でも詳しく解説しています。

家を売るとき雨漏り・シロアリは告知が必要？物件状況報告書の書き方と契約不適合責任を解説

故障の事実を知っている場合は、売却を有利に進めようとして隠すのではなく、契約前に適切に説明することが大切です。

■住みながら売却している場合の設備管理

現在も生活している住宅を売却する場合、引渡しまで設備を使い続けることがあります。

例えば、

• 給湯器でお湯を使う

• エアコンで冷暖房する

• キッチンで調理する

• 洗濯機を使用する

• 浴室やトイレを利用する

などです。

そのため、売買契約後も、住宅設備の状態に注意することが大切です。

ただし、通常の使用をしていた設備が故障したからといって、その原因が必ず売主の過失にあるとは限りません。

一方、故障していることを把握していながら使い続け、被害が拡大するような事態は避けなければなりません。

引っ越し時にも注意

設備の撤去や家具の搬出時に、住宅の一部を傷つけてしまう場合があります。

例えば、洗濯機の取外しに伴う漏水や、大型家具の搬出による壁・床の損傷です。

引渡し前の状態に変更が生じた場合は、不動産会社へ連絡して対応を確認しましょう。

住みながら売却する場合の内見や引っ越し準備については、次の記事でも解説しています。

住みながら家を売却できる？内見準備・片付け・写真撮影・売れないときの改善方法を解説

■空き家の場合も引渡し前の設備確認は必要？

すでに空き家になっている住宅でも、設備の確認は重要です。

例えば、売買契約後に水道や電気を停止している場合、引渡し直前に設備の動作確認ができないことがあります。

また、長期間使用していない設備は、不具合に気づきにくい場合があります。

空き家で確認したいこと

1. 電気・水道などが使用できる状態か

2. 給湯器が正常に作動するか

3. 水栓や配管に漏水がないか

4. エアコンの動作確認ができるか

5. 不具合の履歴が残っているか

6. 引渡し前に修理予定があるか

7. 買主が立会い確認を希望しているか

ただし、無理に長期間使用していなかった設備を操作することで、故障や漏水が発生する可能性もあります。

必要に応じて管理会社や専門業者へ相談し、安全な方法で確認しましょう。

■引渡し前に台風や大雨で設備が壊れた場合は？

設備故障だけでなく、台風・大雨・落雷などによって建物や設備が損傷するケースも考えられます。

例えば、

• 強風で屋外設備が破損した

• 落雷でエアコンが故障した

• 大雨によって室内に浸水した

• 給湯器の屋外配管が破損した

などです。

このような場合、通常の経年劣化による故障とは異なり、売買契約における危険負担などの条項が問題になる可能性があります。

ただし、自然災害による損傷だからといって、すべての取引で同じ結論になるわけではありません。

売買契約書の危険負担に関する定めや、被害の程度、修復の可能性などを確認する必要があります。

また、火災保険などで補償されるかどうかは、加入している保険の契約内容によって異なります。

引渡し前に自然災害による損傷が発生した場合は、自己判断で処理せず、早めに不動産会社へ連絡しましょう。

■引渡し前の設備確認は誰が立ち会う？

中古住宅の売買では、引渡し直前に売主と買主が建物の状態を確認することがあります。

例えば、売買契約で残すことになっている設備が、実際に設置されているかを確認する場合です。

確認したい項目

ただし、すべての売買契約で同じ立会い確認が行われるわけではありません。

また、動作確認をしたからといって、その後の故障が絶対に発生しないというわけでもありません。

確認結果を記録し、必要に応じて不動産会社を通じて買主と共有しておくことが大切です。

■修理する前に写真や見積書を残した方がいい？

設備が故障した場合、故障の状態や対応内容を記録しておくことも重要です。

例えば、

• 故障を確認した日

• 故障した設備

• エラー表示

• 不具合の内容

• 修理業者の点検結果

• 修理見積書

• 実際に行った修理

• 交換した部品

• 修理完了日

などです。

これらの資料があれば、不動産会社や買主へ状況を説明する際に役立つ場合があります。

修理が完了した場合

修理業者から作業報告書などを受け取った場合は、保管しておきましょう。

また、修理を行った範囲と、今後の使用について保証される範囲が同じとは限りません。

例えば、給湯器の一部の部品だけを交換した場合、給湯器全体が新品になったわけではありません。

修理内容を正確に伝えることが重要です。

■住宅ローンの決済直前に設備故障が見つかったら？

引渡し当日や決済直前に設備故障が発覚した場合、対応に使える時間が限られます。

特に、買主が住宅ローンを利用している場合は、金融機関との決済日程が決まっていることがあります。

また、売主にも住宅ローンが残っている場合、売却代金による完済や抵当権抹消の手続きが予定されていることがあります。

このような状況では、設備故障への対応が決済全体に影響する可能性があります。

事前に確認したいこと

• 住宅ローンの完済予定日

• 抵当権抹消の手続き

• 買主の住宅ローン実行日

• 修理・交換の予定

• 売買代金の変更の有無

• 引渡し日を変更する必要があるか

住宅ローン残債や抵当権抹消については、次の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンが残っていても家は売却できる？残債・抵当権抹消・オーバーローンの対処法

設備故障によって売買条件の変更が必要になる場合は、不動産会社・金融機関・司法書士など、関係者との調整が必要になることがあります。

■売主が事前に準備しておきたいこと

設備故障のトラブルを防ぐには、売買契約後だけでなく、売却活動を始める段階から準備しておくことが大切です。

売却査定の段階

住宅設備の使用年数や、過去の故障・修理履歴を整理しましょう。

売買契約の前

引き渡す設備と撤去する設備を確認し、付帯設備表に正確に記載しましょう。

売買契約の後

引渡しまで設備を適切に管理し、故障が分かった場合は早めに連絡しましょう。

引っ越しの際

設備の撤去や搬出作業に伴って、建物を傷つけないよう注意しましょう。

引渡しの前

買主へ引き渡す設備の状態を確認し、必要に応じて不動産会社を通じて情報を共有しましょう。

売買契約が終わった時点で、売主の役割がすべて終わるわけではありません。

■関東7都県で不動産売却をする場合の確認ポイント

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、中古戸建て・中古マンション・土地・相続不動産の売却についてご相談を承っています。

設備故障への対応は、都県ごとに一律のルールで決まるものではありません。

売買契約書、付帯設備表、設備の状態、買主との合意内容などによって異なります。

埼玉県

中古戸建てやマンションを売却する場合、給湯器・エアコン・キッチン設備など、引渡し対象となる設備を確認しましょう。

東京都

中古マンションでは、室内設備と建物の共用設備の区別や、売主が撤去する設備の範囲も確認しましょう。

千葉県

中古戸建てでは、給湯設備や屋外設備の状態、引渡し前の修理履歴などを整理しましょう。

神奈川県

住み替えに伴う売却では、引っ越し日と引渡し日の間に設備確認の時間を確保できるか検討しましょう。

茨城県

中古戸建てや空き家を売却する場合、長期間使用していない設備の状態を確認し、把握している情報を整理しましょう。

栃木県

空き家や中古住宅では、給湯器や配管などの設備状態、過去の修繕履歴を確認しましょう。

群馬県

中古住宅の売却では、空調・給湯・暖房設備など、引渡し対象となる設備の状態を確認しましょう。

これらは各都県すべての物件に共通する特徴ではありません。

同じ都県内でも、戸建て・マンション・築年数・設備・売却条件によって確認事項は異なります。

地域だけで判断せず、実際の物件と売買契約の条件に合わせて確認することが重要です。

■売買契約後・引渡し前の設備確認チェックリスト

【売買契約の前】

• 引渡し対象の設備を確認した

• 撤去する設備を確認した

• 付帯設備表を確認した

• 故障・不具合を正確に記載した

• 過去の修理履歴を整理した

• 修復義務や免責条項を確認した

【売買契約の後】

• 設備の状態に変化がないか確認した

• 故障があれば不動産会社へ連絡した

• 修理業者の確認が必要か検討した

• 修理・交換費用の負担を確認した

• 買主への説明内容を整理した

• 合意事項を書面に残した

【引渡しの前】

• 給湯器の状態を確認した

• エアコンの引渡し対象を確認した

• キッチン設備を確認した

• 浴室・トイレの状態を確認した

• 設備の修理資料を保管した

• 引っ越しによる損傷がないか確認した

• 鍵・書類などの引渡し準備をした

• 買主との最終確認方法を整理した

■よくある質問（FAQ）

Q1．売買契約後に給湯器が壊れたら、売主が修理する必要がありますか？

売買契約書や付帯設備表の内容などによって異なります。

正常に使用できる状態で引き渡す約束になっている場合、修理などの対応が必要になる可能性があります。

Q2．引渡し前にエアコンが壊れたら、買主に伝える必要がありますか？

引渡し対象の設備に不具合が発生した場合は、早めに不動産会社へ連絡し、買主への説明や対応を確認しましょう。

Q3．故障した設備は新品に交換しなければなりませんか？

必ずしも新品交換が必要とは限りません。

修理の可否や契約上の義務、買主との合意内容などによって対応が異なります。

Q4．設備が壊れた分、売買価格を値下げできますか？

売主と買主が合意すれば、売買条件の変更を検討することはできます。

ただし、一方的に価格を変更できるわけではありません。

Q5．付帯設備表に「故障なし」と書いた後で壊れたらどうなりますか？

契約後に設備の状態が変わった場合は、その事実を不動産会社へ伝え、必要な対応を確認しましょう。

契約内容によっては、修理や買主との協議が必要になる可能性があります。

Q6．引渡し直前に故障が見つかったら、決済を延期できますか？

売主だけの判断で必ず延期できるわけではありません。

買主との合意や契約条件、金融機関の手続きなどを確認する必要があります。

Q7．中古住宅は設備の故障について責任を負わない契約にできますか？

売主が個人の場合など、取引内容に応じて設備の修復義務に関する特約を定めるケースがあります。

ただし、売主が宅地建物取引業者の場合には法令上の制限があり、免責特約の有効性も個別に判断する必要があります。

■まとめ｜売買契約後も設備の状態を確認して引渡しに備えよう

中古戸建てや中古マンションの売却では、売買契約が成立した後も、引渡しまでに給湯器・エアコン・キッチンなどの設備が故障する可能性があります。

その場合、売主が修理費用を負担するかどうかは、契約書や付帯設備表の内容、故障の状況などによって異なります。

今回の重要なポイントは次の5つです。

1. 引渡し対象となる設備を契約前に確認する

2. 付帯設備表へ故障や不具合を正確に記載する

3. 契約後に故障が発生したら早めに不動産会社へ連絡する

4. 修理・交換・売買条件の変更は契約と買主との合意を確認する

5. 引渡し前に設備の状態を確認し、必要な記録を残す

特に重要なのは、売買契約後に設備が故障しても、売主だけで判断せず、買主との認識をそろえてから引渡しを進めることです。

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、中古戸建て・中古マンション・土地・相続不動産の売却についてご相談を承っています。

「古い給湯器が付いている家を売りたい」

「エアコンを残して引き渡すべきか迷っている」

「付帯設備表に何を書けばよいか分からない」

「住みながら売却するので、引渡しまでの設備管理が心配」

といった場合も、現在の設備の状態や契約条件、引渡し時期などを整理しながら売却を進めましょう。

なお、個別の修理費用や契約上の責任については、設備業者や必要に応じて法律の専門家へ確認することが重要です。

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