2026年から住所変更登記が義務化！昔の住所のまま不動産を売却できる？期限・費用・手続きを解説

「昔購入した家の登記簿が、引っ越す前の住所になっている」

「不動産を売却したいけれど、登記上の住所と今の住所が違う」

「2026年から住所変更登記が義務化されたと聞いたけれど、何をすればいい？」

このような疑問を持つ不動産所有者の方は、注意が必要です。

2026年4月1日から、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、原則として変更日から2年以内に登記することが義務化されました。

さらに、2026年4月1日より前に引っ越した方も対象です。以前の住所のまま登記が残っている場合、原則として2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

登記簿上の住所が古いからといって、直ちに家や土地を売却できなくなるわけではありません。しかし、売却による所有権移転登記を進める際には、登記名義人の住所と現在の住所のつながりを確認し、必要な変更登記を行うことになります。

今回は、東京・埼玉をはじめ関東で不動産を所有している方へ、住所変更登記の義務化、期限、必要書類、費用、売却前に確認すべきことを解説します。

■2026年4月から住所変更登記が義務化された理由

これまで、不動産の所有者が引っ越しなどで住所を変更しても、登記簿に記載された住所を変更することは義務ではありませんでした。

例えば、2010年にさいたま市でマンションを購入し、その後東京都内へ引っ越した場合でも、購入当時の住所が登記簿に残っていることがありました。

しかし、登記簿に古い住所が記録されたままだと、土地や建物の所有者へ連絡を取ることが難しくなります。

こうした状況は、所有者不明土地などの問題にもつながります。

そこで2021年に成立した法律に基づき、2026年4月1日から、住所・氏名変更登記が義務化されました。

法務省によると、所有者不明土地の発生原因の一つに、住所変更登記が行われていないことがあります。

出典：法務省｜住所等変更登記の義務化

■住所変更登記はいつまでに行う必要がある？

変更登記の期限は、いつ住所や氏名を変更したかによって異なります。

2026年4月以前の変更も対象になることが、今回の制度で特に注意したい点です。

例：2015年に購入したマンションから引っ越した場合

2015年に埼玉県内でマンションを購入し、2019年に東京都へ引っ越した方を例に考えます。

マンションの登記簿に2015年当時の住所が残っていて、その後変更登記を行っていない場合、今回の義務化の対象になります。

この場合、2019年から2年以内という扱いではなく、原則として2028年3月31日までに変更登記が必要です。

また、制度施行前に結婚などによって氏名を変更した場合も、変更登記が済んでいなければ対象になります。

■住所変更登記をしないと5万円の罰金がある？

法務省では、正当な理由なく変更登記の義務を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があると案内しています。

ただし、「期限を1日過ぎたら自動的に5万円を支払う」という制度ではありません。

法務省が公表している手続では、登記官が義務違反を把握した場合に、まず変更登記を促す催告を行うことが予定されています。

また、ここでいう過料は、刑事罰としての罰金とは異なります。

注意したいのは、義務化された制度だからといって、すべての不動産所有者に直ちに過料が科されるわけではない一方、登記を放置してよいわけでもないということです。

古い住所のままになっている不動産があれば、早めに現状を確認しておきましょう。

出典：法務省｜住所等変更登記の義務化に関するQ&A

■登記簿の住所が古いままでも家や土地を売却できる？

結論からいうと、登記簿に古い住所が記載されているからといって、売却活動そのものが必ずできなくなるわけではありません。

ただし、売却の決済時には、登記上の所有者と現在の売主が同一人物であることを確認する必要があります。

特に、売買による所有権移転登記を行う際、登記名義人の住所と現在の住所が異なる場合は、通常、その住所のつながりを証明して変更登記を行います。

売却時に確認したい3つのポイント

① 登記簿上の住所と現在の住所

まず、登記事項証明書に記載された住所を確認します。

過去に何度も引っ越している場合は、複数の住所を経由していることもあります。

② 登記名義人の氏名

結婚・離婚・改姓などによって、登記簿上の氏名と現在の氏名が違うケースもあります。

その場合は、氏名変更の経緯を確認できる資料が必要になることがあります。

③ 決済までの登記手続き

不動産売却では、買主へ所有権を移すための登記を行います。

住所変更登記が必要な場合、一般的には所有権移転登記とあわせて司法書士などが手続きを調整します。

ただし、書類の取得に時間がかかる場合もあります。

売買契約を締結してから慌てるのではなく、売却査定の段階で確認しておくと進めやすくなります。

不動産売却全体の流れ、査定、売却準備、契約手続きについては、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

不動産売却の総合ガイド

※上記は設置用の説明名です。公開ページの正式タイトルを取得できなかったため、管理画面で正式タイトルを確認してリンク表示してください。

■何度も引っ越している場合、どんな書類が必要？

登記簿に記載された住所から現在の住所までの変更経緯を確認できる書類が必要になります。

代表的なものは以下です。

必要な書類は、登記簿に記載された住所と現在の住所、過去の転居履歴によって異なります。

例えば、次のように引っ越していたとします。

2012年：さいたま市で不動産を購入

2016年：川口市へ転居

2020年：東京都北区へ転居

2025年：千葉県市川市へ転居

この場合、現在の住民票だけでは、2012年当時の登記住所までのつながりを確認できないことがあります。

そのような場合には、戸籍の附票などによって過去の住所を確認できるか調べます。

ただし、保存期間の問題などによって古い履歴が取得できない場合もあります。その場合は、司法書士や法務局へ必要な証明方法を相談することになります。

売却前に古い登記住所を確認する方法

登記事項証明書を取得すれば、登記されている所有者の住所や氏名を確認できます。

不動産の登記事項証明書は、法務局の窓口やオンライン請求などによって取得できます。

家や土地を長年所有している方は、売却前に一度確認しておくとよいでしょう。

■住所変更登記の費用はいくらかかる？

住所変更登記を通常の方法で申請する場合、登録免許税がかかります。

一般的な土地・建物の住所変更登記では、不動産1個につき1,000円です。

例えば、次のケースを考えてみましょう。

これは通常の住所変更登記での登録免許税の計算例です。マンションなどは敷地権の登記状況によって計算が異なる場合があります。

また、登録免許税以外にも費用が発生することがあります。

• 住民票や戸籍の附票などの取得費用

• 郵送費用

• 司法書士へ依頼する場合の報酬

• その他、個別事情に応じた書類取得費用

例えば、土地1筆と建物1個の住所変更登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税2,000円に加えて、司法書士報酬や書類取得費用などが必要になることがあります。

司法書士報酬は一律ではないため、依頼前に見積もりを確認すると安心です。

■無料で利用できる「スマート変更登記」とは？

今回の制度変更では、所有者の負担を軽減するために「スマート変更登記」という仕組みも始まりました。

スマート変更登記とは、所有者が必要な情報を申し出ることで、法務局が住所や氏名の変更を確認し、職権で変更登記を行う制度です。

個人の所有者については、原則として事前に「検索用情報の申出」を行う必要があります。

この申出自体は無料です。

通常の住所変更登記との違い

特に重要なのは、スマート変更登記の申出をしたからといって、その日のうちに登記簿の住所が変更されるわけではないという点です。

2026年10月時点での注意点

法務省の2026年9月30日更新の案内では、2026年度の個人向けスマート変更登記は、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した不動産が対象とされています。

対象者への意思確認通知は、2026年12月中旬以降、順次送付される予定です。

2026年4月1日以降に検索用情報を登録した方については、2027年度以降の対象になると案内されています。

そのため、不動産売却の決済が近い方が、スマート変更登記だけに頼って手続きを進めることは適切ではありません。

売却予定がある場合は、通常の住所変更登記を行う必要があるか、司法書士に確認しましょう。

出典：法務省｜スマート変更登記について

■不動産売却を予定しているなら、いつ変更登記をするべき？

住所変更登記の法定期限と、不動産売却のために手続きが必要になるタイミングは、分けて考える必要があります。

例えば、2018年に転居し、現在も登記簿に以前の住所が残っている方が、2026年11月に自宅を売却するとします。

住所変更登記の法定期限は原則として2028年3月31日です。

しかし、2026年11月に売却の決済を行うのであれば、その時点で所有権移転登記に必要な手続きを整えておく必要があります。

法定期限が2028年だからといって、売却時の変更登記を2028年まで先延ばしにできるという意味ではありません。

売却準備の進め方

このように、住所変更登記は不動産売却の準備の一部として確認することが重要です。

■相続した不動産も住所変更登記の対象になる？

相続した土地や建物についても、登記名義人の状況によって確認すべきことがあります。

ただし、相続登記と住所変更登記は別の手続きです。

相続登記と住所変更登記の違い

例えば、亡くなった親の名義のままになっている実家を売却したい場合、基本的には相続による所有権移転登記の問題を先に整理することになります。

亡くなった方の住所が古いからといって、通常の住所変更登記だけを行えば売却できるわけではありません。

また、相続によって不動産を取得した方が、すでにその方の名義で登記を済ませていて、その後に引っ越した場合は、住所変更登記の義務化が関係します。

相続した不動産を売却する場合は、次の点を整理しましょう。

• 現在の登記名義人が誰なのか

• 相続登記が完了しているか

• 共有名義になっているか

• 登記された住所・氏名が現在の情報と一致しているか

• 売却時に必要な書類がそろっているか

相続登記が必要な場合には、住所変更登記とは別に期限を確認する必要があります。

■共有名義の不動産は全員の住所を確認する？

夫婦や親子など、複数人で所有している不動産では、それぞれの登記名義人について住所・氏名を確認する必要があります。

例えば、夫婦共有名義のマンションで、購入後に夫婦そろって引っ越した場合です。

登記簿に夫婦それぞれの旧住所が記録されている場合は、各共有者の住所変更登記について確認することになります。

また、離婚や相続などで現在の所有関係が変わっている場合には、単純な住所変更だけで済まないこともあります。

共有名義の不動産を売却する場合には、共有者全員の意思確認や必要な登記書類の準備も重要です。

■売却する予定がなくても登記変更は必要？

必要です。

今回の住所変更登記の義務化は、売却予定のある不動産だけを対象にした制度ではありません。

例えば、次のような不動産も対象になり得ます。

• 現在住んでいる持ち家

• 人に貸しているマンション

• 遠方に所有している土地

• 使っていない空き家

• 相続登記が済んだ実家

• 将来売却する予定の土地や建物

不動産を所有していて、登記上の住所・氏名が現在の情報と異なる場合は、売却予定の有無にかかわらず確認が必要です。

特に遠方の土地や長期間使っていない家では、登記簿の住所が古いままになっていることに気付いていないケースも考えられます。

所有する不動産が複数ある場合は、物件ごとに登記内容を確認しておきましょう。

■よくある質問（FAQ）

Q1．10年以上前に引っ越した場合も住所変更登記が必要ですか？

はい。2026年4月1日より前の住所変更であっても、変更登記が済んでいなければ義務化の対象です。

原則として2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

Q2．住所変更登記をしていないと不動産を売却できませんか？

住所変更登記が未了でも、売却活動を始めること自体が直ちに禁止されるわけではありません。

ただし、所有権移転登記の際には、通常、登記上の住所と現在の住所の相違を解消する必要があります。

決済直前に問題にならないよう、早めに確認しておきましょう。

Q3．住所変更登記は自分でできますか？

はい。必要書類を準備し、法務局へ申請することができます。

ただし、複数回引っ越している場合や、古い住所の記録が取得できない場合などは、手続きが複雑になることがあります。

自分で手続きすることが難しい場合は、司法書士への依頼も選択肢です。

Q4．スマート変更登記は本当に無料ですか？

検索用情報の申出は無料で、法務局が行う職権登記にも登録免許税はかかりません。

ただし、スマート変更登記は希望した日に即時完了する仕組みではありません。

売却などで急いで登記を変更する場合は、通常の申請が必要になることがあります。

Q5．住所変更登記をしないと必ず5万円を払うことになりますか？

いいえ。正当な理由なく義務に違反した場合に、5万円以下の過料が科される可能性がある制度です。

期限を過ぎたら自動的に5万円の支払いが確定するわけではありません。

ただし、義務に違反しないよう、期限内に必要な手続きを行うことが大切です。

■まとめ｜2026年からの住所変更登記義務化で確認したいこと

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記が義務化されました。

特に重要なのは、制度が始まる前の住所変更も対象になるという点です。

今回のポイントを整理すると、

• 住所・氏名変更登記は原則として変更日から2年以内

• 2026年4月1日より前の変更は原則2028年3月31日まで

• 正当な理由のない義務違反には5万円以下の過料の可能性

• 古い住所のままでも売却活動は始められるが、移転登記前の対応が必要

• スマート変更登記は便利だが、売却直前の登記変更には向かない場合がある

ということです。

不動産の売却を考えている方は、査定価格や売却期間だけでなく、登記内容が現在の状況と一致しているかも確認しておきましょう。

制度の詳細については、法務省の住所等変更登記の義務化特設ページもご確認ください。

■関東で不動産売却を検討している方へ

「昔購入したマンションの登記住所が古い」

「長年所有している土地を売却したい」

「相続した実家を売りたいけれど、登記の状況が分からない」

「住所変更登記の手続きが必要なのか確認したい」

このような場合は、不動産の価格査定とあわせて、所有権や登記内容を整理することが大切です。

スマイファミリーでは、さいたま市・川口市などの埼玉県内をはじめ、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東の不動産売却に関するご相談を承っています。

売却予定の土地・建物について、現在の登記名義、売却までのスケジュール、必要な専門家との連携などを確認しながら、売却準備をお手伝いします。

不動産の売却を検討している方は、登記が古いままだからと相談を先延ばしにせず、まずはスマイファミリーへご相談ください。