店舗の内装工事にアスベスト調査は必要？100万円未満の工事・2026年の法令・費用負担を解説
「飲食店の開業で、内装を解体したいけれどアスベスト調査は必要？」
「工事費が100万円未満なら、石綿の事前調査はしなくていい？」
「前の店舗が普通に営業していたなら、内装工事も問題ない？」
「契約後にアスベストが見つかったら、除去費用は貸主と借主のどちらが負担する？」
「古いテナントを借りて美容室を開業したい。工事が遅れた場合の家賃はどうなる？」
飲食店、美容室、サロン、クリニック、小売店、事務所などのテナントを探すとき、多くの方が家賃や立地、内装工事費用を比較します。
特に居抜き物件では、既存の設備や内装を再利用することで、開業費用を抑えられる可能性があります。
しかし、建物が古い場合や、天井・壁・床などを解体する場合には、契約前に確認しておきたい重要な問題があります。
それが、石綿（アスベスト）の事前調査です。
アスベストは、かつて建築材料などに使用されていた繊維状の鉱物です。
断熱性、耐火性などの特性から、建物の天井、壁、床材、配管の保温材など、さまざまな部分で使用されてきました。
しかし、石綿の繊維を吸い込むことによって、肺がんや中皮腫などの健康被害が生じるおそれがあることが分かっています。
そのため、日本では2006年9月から、石綿を含む製品の製造・輸入・使用などが原則として禁止されました。
ただし、それ以前に建てられた建築物には、現在も石綿を含む建材が残っている場合があります。
ここで重要なのが、店舗の開業に伴う内装工事です。
2026年現在、建築物の解体・改修工事では、原則として工事の規模にかかわらず石綿の事前調査が必要です。
一方、建築物の改修工事について、行政への事前調査結果の報告が必要になる基準は、原則として税込100万円以上です。
つまり、
「100万円未満の工事だからアスベスト調査は不要」
という考え方は正しくありません。
事前調査の義務と、行政への報告義務は別のものです。
また、2026年1月1日からは、一部の工作物の解体・改修工事について、有資格者による事前調査が義務化されています。
店舗内装に限らず、業務用設備や工事の対象によっては、確認すべき範囲が広がる場合があります。
今回は、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬で店舗や事務所の開業を検討している方へ、石綿事前調査の基本、100万円の基準、有資格者による調査、貸主と借主の費用負担、工事費増額、開業延期、居抜き物件の注意点まで詳しく解説します。
■結論｜テナントの内装工事は「調査・報告・除去」を分けて確認する
最初に、重要なポイントを整理しましょう。
石綿に関する手続きは、大きく3つに分けて考える必要があります。
① 事前調査
解体・改修する建築物等について、石綿が含まれている建材を使用しているか確認するものです。
原則として、工事規模にかかわらず必要です。
ただし、建材にほとんど損傷を与えない一定の軽微な作業など、調査の対象外となるものもあります。
② 事前調査結果の行政への報告
一定規模以上の工事では、事前調査の結果を所管行政機関へ報告する必要があります。
石綿が発見されなかった場合でも、報告対象の工事であれば報告が必要です。
③ 石綿を含む建材の除去・改修作業
調査の結果、工事対象部分に石綿含有建材があると判明した場合には、建材の種類や工事方法に応じて、法令上必要な飛散防止措置などを行う必要があります。
3つの違い
| 項目 | 主なルール |
|---|---|
| 石綿の事前調査 | 原則、規模にかかわらず必要 |
| 調査する人 | 建築物では原則、有資格者等 |
| 行政への結果報告 | 一定規模以上の工事で必要 |
| 建築物の改修工事の報告基準 | 原則、請負金額税込100万円以上 |
| 石綿がなかった場合 | 報告対象工事なら結果報告が必要 |
| 石綿が見つかった場合 | 建材・作業内容に応じた対策が必要 |
| 調査結果の記録 | 作成・保存などの義務がある |
ここで注意したいのは、石綿が見つかったからといって、必ず建物全体を取り壊さなければならないわけではないことです。
例えば、店舗の一部の壁材に石綿が含まれている場合でも、予定する工事範囲や方法を見直すことで対応できる可能性があります。
ただし、工事を行う場合は法令に適合した措置が必要です。
専門業者の調査結果に基づいて判断しましょう。
参考：
■なぜテナントの内装工事でアスベスト調査が必要になる？
店舗を開業する際、既存の内装を変更することがあります。
例えば、
古い天井材を撤去する
間仕切り壁を取り壊す
壁に配管用の穴を開ける
床材を剥がす
厨房設備のために壁や床を加工する
空調設備を交換する
給排水設備の配管を変更する
既存の内装をスケルトン状態にする
といった工事です。
このような作業では、既存の建材を切断したり、削ったり、破壊したりする場合があります。
もし建材に石綿が含まれていれば、工事によって粉じんが発生し、作業者や周辺に影響するおそれがあります。
そのため、工事前に使用されている建材を確認することが重要です。
「古い建物なら必ずアスベストがある」わけではない
2006年9月以前に着工した建築物には、石綿含有建材が使用されている可能性があります。
しかし、建築年だけで必ず石綿があると断定することはできません。
反対に、見た目がきれいな店舗だからといって、石綿がないと判断することもできません。
例えば、1990年代に建てられた建物が、2020年に内装をリフォームされていた場合です。
表面の壁紙や床材は新しくても、その下に以前の建材が残っている可能性があります。
また、過去の改修によって石綿含有建材が撤去されている場合もあります。
建築年・改修履歴・工事範囲を確認し、専門家による調査で判断することが重要です。
■100万円未満の店舗内装工事なら石綿調査は不要？
いいえ。
ここは、今回の記事で最も知っていただきたいポイントです。
建築物の改修工事における税込100万円という基準は、原則として行政への事前調査結果の報告が必要になるかどうかの基準です。
事前調査そのものが必要かどうかを分ける金額ではありません。
例えば、次のようなケースです。
工事金額別の比較
| 改修工事の請負金額（税込） | 原則的な事前調査 | 行政への結果報告 |
|---|---|---|
| 30万円 | 必要 | 金額基準では対象外 |
| 80万円 | 必要 | 金額基準では対象外 |
| 99万円 | 必要 | 金額基準では対象外 |
| 100万円 | 必要 | 必要 |
| 150万円 | 必要 | 必要 |
| 300万円 | 必要 | 必要 |
※建築物の解体・改修を伴う工事を想定した整理です。一定の軽微な作業等は事前調査の対象外となります。解体工事や工作物には別の要件もあります。
つまり、例えば80万円の内装工事で、古い壁材を撤去する場合です。
行政への結果報告の対象にならなくても、原則として事前調査は必要です。
工事費を分割すれば100万円未満になる？
報告対象から外れるために、同じ施工者との工事を複数の契約に分割しても、法令上は一つの契約として取り扱われる場合があります。
例えば、
壁の撤去工事：60万円
天井の改修工事：50万円
合計：110万円
という場合です。
同一の施工者が一連の改修工事を複数の契約に分けて請け負ったときは、分割した金額だけで報告義務を判断できない場合があります。
また、材料費や消費税を含めた金額で判断する必要があります。
見積書の契約金額だけで自己判断せず、工事を担当する元請業者へ確認しましょう。
参考：
■壁紙の張り替えや看板の取付けでも調査が必要？
すべての作業で、同じような事前調査が必要になるわけではありません。
重要なのは、既存の建材へどのような作業を行うかです。
例えば、既存の建材を切断・破砕・削るなどの作業を行う場合は、事前調査が必要となる可能性があります。
一方、建材へ損傷を与えない作業などでは、事前調査の対象外となる場合があります。
内装工事別の考え方
| 工事内容 | 確認するポイント |
|---|---|
| 壁紙の張り替え | 下地や既存建材をどこまで撤去するか |
| 床材の撤去 | 接着剤・床材・下地の種類 |
| 天井の解体 | 天井板・吹付け材・下地 |
| 間仕切り壁の撤去 | 壁材・下地・接合部分 |
| 電動工具による穴開け | 加工する建材の石綿含有 |
| 看板取付工事 | 外壁への穴開け等の有無 |
| 照明器具の単純な交換 | 周囲の建材を損傷するか |
| 備品の搬入・設置 | 建材の解体・改修を伴うか |
例えば、古い壁に電動ドリルで穴を開け、棚や設備を取り付ける場合です。
小さな穴だから安全、というわけではありません。
厚生労働省の関連資料では、石綿を含む可能性がある壁面へ電動工具で穴を開ける作業は、極めて軽微な損傷には該当しないと整理されています。
一方、建材の損傷が極めて軽微で、石綿が飛散する可能性がほとんどない作業などは、対象外となる場合があります。
ただし、これらの判断には専門的な知識が必要です。
「穴を少し開けるだけだから調査不要」と工事発注者が自己判断することは避けましょう。
■店舗のどこにアスベストが使われている可能性がある？
石綿は、かつてさまざまな建築材料で使用されてきました。
店舗やオフィスでも、建物の構造や建築時期によって使用状況が異なります。
例えば、次のような箇所です。
天井
吹付け材
天井板
断熱・耐火に関係する材料
壁
壁の仕上げ材
下地材
石綿含有成形板等
床
ビニル床タイル
床材に使用された一部の建材
接着剤等
配管・設備まわり
配管の保温材
設備に使用された断熱材
一部の耐火材料
ただし、同じ種類の材料でも、石綿を含むものと含まないものがあります。
見た目だけで判別できない場合もあります。
そのため、設計図書、建材の製品情報、施工時期、現地調査などを組み合わせて判断する必要があります。
また、改修工事では、原則として工事対象となる箇所について調査します。
工事範囲に含まれない建材について、常に建物全体を調査する必要があるという意味ではありません。
■アスベストの事前調査は誰でもできる？
2023年10月1日以降に着工する建築物の解体・改修工事では、原則として、一定の資格を持つ調査者等による事前調査が義務付けられています。
例えば、次の資格です。
一般建築物石綿含有建材調査者
特定建築物石綿含有建材調査者
このほか、法令上認められている一定の資格者等が対象となります。
なお、一戸建て等石綿含有建材調査者は、調査できる建物や範囲が限定されています。
一般の商業テナントについて、どの調査者でも対応できるわけではありません。
内装業者が確認すれば十分？
内装業者が石綿に関する資格者等を有している場合は、必要な調査に対応できることがあります。
一方、単に内装工事の経験が豊富という理由だけでは、法令上必要な調査資格を満たしているとは限りません。
工事を依頼する際は、事前調査を誰が実施するのか確認しましょう。
調査の基本的な流れ
STEP1：書面調査
建築図面、建材の資料、過去の改修履歴などを確認します。
STEP2：現地調査
実際の建材や施工状況を確認します。
STEP3：必要に応じた分析調査
書面や現地調査だけで含有の有無を判断できない場合、試料を採取して分析する方法があります。
また、分析を行わずに石綿含有とみなし、法令に基づく措置を講じて工事する方法もあります。
STEP4：調査結果の記録・説明
元請業者は、調査結果の記録を作成し、発注者への説明など、必要な手続きを行います。
STEP5：必要な行政報告・作業計画
報告対象の工事や石綿を含む建材の除去作業などでは、所定の手続きが必要となります。
参考：
■2026年1月の法令変更｜工作物も有資格者による調査が必要に
2026年のテナント工事で知っておきたい制度変更があります。
2026年1月1日以降に着工する、一部の工作物の解体・改修工事についても、資格者による石綿事前調査が義務化されました。
これは、2023年10月から始まった建築物の有資格者調査に続く制度変更です。
工作物とは？
建築物とは別に、設備や構造物などが該当する場合があります。
例えば、法令で対象となるものには、
ボイラー
圧力容器
一定の配管設備
加熱炉
貯蔵設備
発電・変電設備
などがあります。
ただし、これらの名称に該当すれば、すべてが同じ区分で規制されるわけではありません。
工作物の種類や工事対象、調査資格について確認する必要があります。
また、建築物に設けられた通常の給排水設備や換気設備などと、法令上の特定工作物は区分される場合があります。
店舗開業で何を確認すればよい？
一般的な店舗内装工事では、まず建築物の改修として石綿事前調査の要否を確認します。
さらに、対象となる工作物の設備工事が含まれる場合は、その調査要件についても確認する必要があります。
2026年1月の改正は「すべての店舗設備を新たに調査しなければならない」という意味ではありません。
工事対象に応じて判断する必要があります。
参考：
■アスベストが見つかったら店舗開業はできない？
必ずしも開業できなくなるわけではありません。
石綿を含む建材があることと、その建物で営業できるかどうかは別の問題です。
重要なのは、どこに石綿があり、どのような工事を予定しているかです。
ケース① 工事対象外の場所に石綿がある
石綿含有建材が建物に存在していても、予定する内装工事でその材料に手を加えない場合があります。
この場合、建材の状態や管理方法などを確認したうえで、工事の必要性を判断します。
石綿が存在するだけで、必ずすべて撤去しなければならないわけではありません。
ケース② 壁や床を撤去する部分に石綿がある
予定していた解体工事で石綿含有建材に手を加える場合です。
この場合は、法令に基づく作業基準を守って工事を行う必要があります。
建材の種類によっては、より厳格な飛散防止措置などが求められます。
ケース③ 工事内容を変更する
例えば、予定していた間取り変更を一部見直し、石綿を含む建材への加工を避ける方法が検討できる場合もあります。
ただし、工事方法の変更によって、必要な法令上の対応がなくなるとは限りません。
変更後の工事内容について、施工業者等の専門的な判断が必要です。
石綿が見つかったときは、開業そのものを諦める前に、工事の必要性、費用、工期、別の施工方法を整理することが重要です。
■アスベスト調査・除去費用は貸主と借主のどちらが負担する？
ここは、テナント契約で特にトラブルになりやすいポイントです。
結論として、建物に石綿があれば、すべての調査・除去費用を必ず貸主が負担するという全国共通のルールがあるわけではありません。
一方、内装工事を借主が行うからといって、どのような費用でも当然に借主負担になるわけでもありません。
工事の目的、発注者、契約内容、建物の状況などによって判断が異なります。
例えば、次の3つのケース
ケース① 貸主が建物全体の改修を行う
貸主が建物の共用部分や建物本体の改修を発注する場合です。
この場合は、貸主側の工事として調査や必要な対策が進められることが考えられます。
ケース② 借主が店舗内装を変更する
借主が飲食店や美容室の開業のため、自ら内装工事を発注する場合です。
この場合、工事発注者として適正な事前調査や工事費用について検討する必要があります。
ただし、賃貸借契約の内容によって貸主との調整が必要になる場合もあります。
ケース③ 既存建物の状態に関する問題がある
建物や設備について、貸主側の修繕・説明などが関係する問題がある場合です。
その場合は、契約条件や具体的な事情によって負担関係が変わる可能性があります。
発注者にも配慮義務がある
厚生労働省は、解体・改修工事の発注者に対して、施工業者が法令を遵守して調査や工事を行えるよう、費用や工期等について配慮することを求めています。
例えば、調査によって石綿が見つかったにもかかわらず、必要な安全対策の費用や時間を認めず、無理に工事を進めさせることは問題となります。
なお、この発注者としての配慮義務と、貸主・借主の間で最終的にどちらが費用を負担するかは、分けて考える必要があります。
契約前に確認したい6項目
誰が事前調査を発注するか
調査費用を誰が負担するか
石綿が発見された場合の追加費用をどうするか
工期が延びた場合の取扱い
開業が難しくなった場合の対応
貸主が保有する石綿調査資料の有無
内装工事費用が大きくなる物件では、契約前に確認できる事項を書面で整理しておくことが重要です。
参考：
■アスベストで開業費用が増える？追加費用のシミュレーション
石綿事前調査の費用は、建物の状態や調査範囲、必要な分析などによって異なります。
また、石綿が発見された場合の工事費用も、建材の種類や施工方法によって大きく変わります。
そのため、一律に「石綿があれば工事費が○万円増える」と判断することはできません。
ここでは、契約前に追加費用を想定するための架空の計算例を紹介します。
当初の開業計画
| 項目 | 予算 |
|---|---|
| 内装・設備工事 | 320万円 |
| 当初想定合計 | 320万円 |
しかし、工事前の調査によって石綿含有建材が確認され、追加の対策が必要になったとします。
追加費用が発生した場合
| 項目 | 仮定の金額 |
|---|---|
| 当初の内装・設備工事 | 320万円 |
| 事前調査・分析等 | 8万円 |
| 石綿対策に伴う追加工事 | 70万円 |
| 開業延期中の家賃2か月分 | 36万円 |
| 合計 | 434万円 |
※金額はすべて説明用の仮定です。実際の調査・除去工事相場を示すものではありません。追加の賃料は月18万円を想定し、内装・設備工事等に重複計上がない前提です。
この例では、当初320万円だった費用が434万円になります。
差額は114万円です。
もちろん、すべての店舗でこのような追加費用が発生するわけではありません。
実際には、調査結果や工事方法によって費用が少なくなる場合も、大きくなる場合もあります。
開業延期が経営に与える影響
例えば、飲食店を開業するためにテナントを借りた場合です。
工事が予定より2か月遅れたとしても、賃貸借契約上の家賃発生日が自動的に延期されるとは限りません。
その間にも、家賃、共益費、融資に関係する費用などが発生する場合があります。
また、設備の発注や従業員の採用を進めていれば、さらに調整が必要になる可能性があります。
内装工事が必要なテナントでは、家賃の安さだけでなく、工事が予定どおり進まなかった場合の負担まで考えることが重要です。
■居抜き店舗ならアスベスト調査は不要？
居抜き物件は、前の店舗が使用していた内装や設備を残した状態で募集される物件です。
内装工事の範囲を減らせれば、費用を抑えられる可能性があります。
しかし、居抜き物件だからといって、石綿事前調査が不要になるわけではありません。
例えば、美容室の居抜き物件
前の店舗が美容室で、新しく入居する方も美容室を開業する場合です。
既存のセット面やシャンプー台などをそのまま利用できるなら、大きな内装変更が必要ないかもしれません。
一方、
セット面を増やす
給排水の位置を変更する
壁を撤去する
エアコンを新しくする
天井を解体して照明を変更する
という工事を行う場合は、事前調査が必要となる可能性があります。
飲食店の居抜き物件も同じ
前の店舗で厨房設備が使用されていても、新しい店舗で排気ダクトや給排水設備を変更する場合があります。
その際、壁や天井などを解体・加工する工事が含まれれば、石綿事前調査の確認が必要です。
また、設備の所有者や造作譲渡の条件についても整理しましょう。
居抜き物件の設備・造作・原状回復については、次の記事でも解説しています。
埼玉で居抜き店舗を借りる前に確認したいことは？造作譲渡・設備故障・原状回復を解説
■店舗の工事区分「A工事・B工事・C工事」とアスベストの関係
テナントビルでは、内装工事についてA工事・B工事・C工事という区分が設けられている場合があります。
一般的には、誰が工事を発注するか、誰が施工するか、誰が費用を負担するかなどを区別するためのものです。
工事区分の一般的な考え方
| 区分 | 一般的な取扱い |
|---|---|
| A工事 | 貸主側が主体となる工事 |
| B工事 | 借主負担でも貸主側の指定等によって行う工事 |
| C工事 | 借主が主体となり承認を得て行う工事 |
ただし、具体的な区分は建物によって異なります。
ここで注意したいのは、工事区分によって石綿事前調査の必要性そのものがなくなるわけではないことです。
例えば、B工事として貸主指定業者が工事する場合も、法令に基づく事前調査などが必要になります。
また、C工事として借主が内装業者を選ぶ場合も同様です。
どのように確認する？
店舗の工事計画を立てる際は、次の事項を整理しましょう。
A・B・C工事の区分
石綿事前調査の担当者
調査費用の見積り
石綿が発見された場合の施工方法
追加工事の承認方法
貸主指定業者の有無
工事日程
退去時の原状回復条件
A工事・B工事・C工事については、こちらの記事で詳しく解説しています。
テナントのA工事・B工事・C工事とは？費用負担・指定業者・内装工事の注意点を解説
■契約後にアスベストが見つかったら、解約できる？
テナントを契約した後、工事前の事前調査で石綿が発見される場合があります。
このとき、
「アスベストがあったから、契約を解除して支払ったお金をすべて返してもらえる」
と自動的に決まるわけではありません。
具体的な対応は、契約内容、事前の説明、物件の状態、予定していた用途で使用できるかどうかなどによって異なります。
例えば、飲食店を開業する予定だった場合
テナント契約締結
内装工事を発注
事前調査で石綿含有建材を確認
必要な対策工事を検討
工事費用が予算を超える見込みになる
というケースです。
この場合、必要な対策工事を実施して開業できる可能性もあります。
一方、工事の実現可能性や費用などによって、開業計画の見直しが必要になる場合もあります。
契約前に取り決めておきたいこと
石綿の有無や必要な改修工事が、店舗開業にとって重要な条件になる場合は、契約前に確認できる範囲を整理しましょう。
例えば、
事前調査をいつ実施するか
工事の承諾をいつ受けるか
必要な資料を誰が提供するか
石綿が見つかった場合の追加費用をどうするか
工事が実施できない場合の対応
工期が延びた場合の賃料の取扱い
契約条件や特約の必要性
などです。
ただし、これらの条件を契約書へ記載する場合には、物件ごとの状況に応じて法的な確認が必要になる場合があります。
契約前に不動産会社や必要に応じて専門家へ相談しましょう。
■東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬のアスベスト関連手続き
石綿の事前調査に関する基本的な制度は全国共通です。
そのため、東京都のテナントでは調査が必要でも、同じ条件の工事なら埼玉県では不要、というような一律の違いがあるわけではありません。
一方、工事を行う場所によって、行政への報告先や必要な届出の窓口が異なります。
また、都県や市の条例に基づく手続きが関係する場合もあります。
ここでは各都県の公式情報を確認します。
東京都｜都条例に基づく届出にも注意
東京都環境局は、建築物の解体・改修工事における石綿事前調査について案内しています。
東京都では、大気汚染防止法に加えて、環境確保条例に基づく規制等についても確認が必要になる場合があります。
また、工事内容によっては、都ではなく区市などが窓口になることがあります。
テナントが入居するビルの所在地と工事内容を確認し、担当する行政機関へ相談しましょう。
埼玉県｜2026年8月更新の県資料を確認
埼玉県は2026年8月27日更新の公式ページで、建築物等の解体・改修工事について、工事規模にかかわらず事前調査が必要であると案内しています。
また、工事金額や種類によって、労働基準監督署・県等への調査結果報告が必要となります。
県内で飲食店、美容室、サロン、事務所などを開業する際も、建物の内装を改修する場合は確認が必要です。
神奈川県｜県条例・大気汚染防止法の手続きを確認
神奈川県では、大気汚染防止法や県条例に基づく石綿除去等の工事手続きについて公式情報を公開しています。
また、一定規模以上の建築物の改修工事では、石綿含有建材が発見されなかった場合でも、事前調査結果の報告が必要です。
実際の工事場所によって管轄が異なる場合があるため、担当窓口を確認しましょう。
千葉県｜2026年からの工作物調査も案内
千葉県は公式ページで、建築物等の解体・改修工事における石綿対策について案内しています。
また、2026年1月1日以降に着工する一部の工作物の工事について、有資格者による事前調査が必要となることも案内しています。
建物の内装工事だけでなく、対象となる設備工事がある場合は、その取扱いも確認しましょう。
栃木県｜県または宇都宮市への報告が必要な場合
栃木県では、建築物等の解体・改修工事について、石綿事前調査の結果報告を県または宇都宮市へ行う制度を案内しています。
これは工事の所在地によって窓口が異なる例です。
事業用テナントで工事を行う場合は、施工業者とともに、報告先や届出の要否を確認しましょう。
茨城県｜解体・改修工事と発注者への書面説明
茨城県は公式ページで、石綿事前調査や発注者への書面説明、調査記録の保存などについて案内しています。
また、一定規模以上の工事では、調査結果の行政への報告が必要です。
飲食店や小売店、オフィスなどの内装工事を発注する場合は、調査結果の説明を受け、工事内容を確認しましょう。
群馬県｜現場掲示や調査結果の保存にも注意
群馬県では、解体・改修工事に伴う石綿飛散防止対策について公式情報を公開しています。
事前調査のほか、調査結果の記録、現場での掲示、所定期間の保存などが必要です。
また、工事場所が前橋市・高崎市の場合など、報告・届出の窓口が異なる場合があります。
関東7都県で共通する重要事項
どの地域でも、次の順番で確認することが重要です。
工事の対象となる建物・設備を確認する
石綿事前調査の必要性と方法を確認する
必要な資格を持つ調査者等を確認する
工事内容と請負金額を整理する
行政への結果報告の要否を確認する
石綿がある場合の工事方法を確認する
必要な届出と工期を確認する
工事着手前に必要な手続きを完了する
法令の基本は全国共通でも、実際の手続きは工事場所と工事内容に応じて確認する必要があります。
■石綿事前調査と消防・用途変更は別の手続き
テナントの内装工事では、石綿事前調査以外にも必要な確認があります。
例えば、飲食店の開業で天井や壁を変更する場合です。
石綿事前調査を行っただけで、消防法上の確認や建築基準法上の手続きがすべて完了するわけではありません。
それぞれの目的
| 確認する制度 | 主な目的 |
|---|---|
| 石綿事前調査 | 石綿含有建材の有無の確認 |
| 石綿飛散防止対策 | 解体・改修時の石綿飛散防止 |
| 消防法上の確認 | 消防設備・防火安全等 |
| 建築基準法上の確認 | 用途・構造・建築基準等 |
| 保健所等の許認可 | 業種に応じた営業要件 |
| テナント工事承認 | 貸主・管理会社の承諾等 |
例えば、建築基準法上の用途変更に係る建築確認が不要な場合でも、石綿事前調査が不要になるとは限りません。
また、石綿が使用されていないと分かっても、消防設備の増設が必要になる場合があります。
テナントの消防設備については、次の記事も参考にしてください。
テナント契約前に消防設備を確認！消火器・誘導灯・防火管理者・使用開始届を解説
■店舗を契約する前に確認したいアスベスト関連チェックリスト
ここまでの内容を踏まえ、開業前に確認しておきたい事項を整理します。
【建物・物件】
建物の建築年を確認した
過去の改修履歴を確認した
貸主が石綿調査資料を保有しているか確認した
建物の図面があるか確認した
居抜き設備の取扱いを確認した
貸主・管理会社の工事承諾条件を確認した
【工事計画】
内装で解体する箇所を明確にした
壁・天井・床の加工範囲を確認した
電気・給排水・空調工事の範囲を確認した
事前調査の必要性を確認した
調査を行う資格者等を確認した
行政への報告の要否を確認した
石綿が見つかった場合の工事方法を確認した
【費用・工期】
調査費用の見積りを確認した
分析調査が必要な場合の費用を確認した
石綿対策工事の費用負担を確認した
貸主・借主の費用負担を整理した
調査結果が出る時期を確認した
工事開始予定日を確認した
開業延期時の家賃負担を確認した
必要な契約条件・特約を検討した
【工事業者】
元請業者の担当範囲を確認した
有資格者による事前調査を確認した
必要な行政報告を誰が行うか確認した
作業方法・飛散防止措置を確認した
工事中の記録・掲示等を確認した
工事完了後の資料を確認する方法を整理した
店舗開業は、立地や内装デザインだけでなく、工事の実現可能性を確認してから進めることが重要です。
■よくある質問（FAQ）
Q1．100万円未満の店舗内装工事でもアスベスト調査は必要ですか？
原則として、建築物の解体・改修工事であれば、規模にかかわらず石綿の事前調査が必要です。
税込100万円という基準は、建築物の改修工事における行政への調査結果報告の要否に関する基準です。
ただし、一定の軽微な作業等は事前調査の対象外となります。
Q2．2006年以降に建てられたテナントでも調査は必要ですか？
建築物の工事着手日が2006年9月1日以降であることを設計図書等で確認できる場合、現地での目視調査を省略できる場合があります。
ただし、調査制度そのものが一律に適用されないという意味ではありません。
対象建物・工事内容に応じて確認が必要です。
Q3．居抜き物件ならアスベスト調査をしなくてもいいですか？
居抜き物件でも、既存の壁・床・天井などを解体・改修する場合は、原則として事前調査が必要です。
一方、建材の改修を伴わない単なる備品の搬入などでは、調査対象とならない場合があります。
Q4．アスベストが見つかったら必ず撤去しなければなりませんか？
必ずしもすべて撤去しなければならないわけではありません。
建材の状態や工事内容によって判断が異なります。
ただし、石綿を含む建材に手を加える場合は、法令に基づく措置が必要です。
Q5．アスベストの調査費用は貸主が負担するものですか？
すべてのケースで貸主負担と決まるわけではありません。
工事の発注者や賃貸借契約、工事区分、具体的な事情などによって異なります。
契約前に費用負担を整理することが重要です。
Q6．石綿事前調査は内装業者が行えばいいですか？
建築物の事前調査は、原則として法令上必要な資格等を有する者が行う必要があります。
内装業者へ依頼する場合も、資格者による調査体制を確認しましょう。
Q7．石綿がない場合も行政へ報告する必要がありますか？
報告対象となる規模の工事では、石綿が確認されなかった場合でも、原則として事前調査結果の報告が必要です。
Q8．2026年からすべての店舗設備に新しい調査義務ができたのですか？
いいえ。
2026年1月からの有資格者による事前調査義務は、一部の工作物の解体・改修工事が対象です。
すべての店舗設備に同じ義務が一律に追加されたわけではありません。
Q9．契約後に石綿が見つかったら、テナント契約を解除できますか？
自動的に解除できるとは限りません。
契約内容や事前の説明、予定する工事の実現可能性などによって判断が異なります。
必要に応じて法律の専門家へ相談しましょう。
Q10．石綿事前調査をすれば消防署への届出は不要ですか？
不要になるわけではありません。
石綿に関する制度と消防法・建築基準法等の手続きは別のものです。
業種や工事内容に応じて必要な確認を行いましょう。
■まとめ｜店舗のアスベスト調査は、契約前に確認することが重要
店舗や事務所の開業では、家賃や保証金、内装工事費用など、さまざまな費用が発生します。
その中でも、見落とされやすいのが石綿事前調査です。
2026年現在、建築物の解体・改修工事では、原則として工事の規模にかかわらず石綿の事前調査が必要です。
また、行政への事前調査結果の報告が必要となる基準と、調査そのものの義務は別です。
「100万円未満だから調査不要」
「居抜き店舗だから大丈夫」
「前のテナントが普通に営業していた」
「見た目がきれいだから問題ない」
といった理由だけで判断することは避けましょう。
今回の重要なポイントを整理します。
石綿の事前調査は、原則として工事規模を問わず必要
税込100万円は建築物の改修工事における行政への結果報告の基準
一定の軽微な作業等は調査対象外となる場合がある
2006年9月以前に着工した建物には石綿含有建材が残っている可能性がある
建築物の事前調査は原則として有資格者等が実施する
2026年1月から一部工作物の工事でも有資格者による調査が義務化
石綿が発見されても、必ず建物全体を取り壊す必要があるわけではない
調査・除去費用の負担は工事や契約条件によって異なる
追加工事で開業が遅れても、家賃が自動的に延期されるとは限らない
石綿事前調査と消防法・建築基準法等の手続きは分けて確認する
また、東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬では、国の石綿関連法令の基本的なルールは共通しています。
ただし、工事の所在地によって行政への報告先や、条例上の手続きなどが異なる場合があります。
そのため、テナントの契約前には、物件の所在地と予定する工事内容を明確にし、関係機関や施工業者へ確認することが重要です。
特に、飲食店・美容室・クリニック・サロンなど、開業時に大きな内装工事を予定する業種では、建物の状況が開業費用やスケジュールに影響する可能性があります。
内装デザインが気に入った。
立地がよい。
家賃が予算に収まっている。
それだけで契約を決めず、希望する店舗を実際に開業できるかまで確認しましょう。
スマイファミリーでは、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県・栃木県・茨城県・群馬県で、店舗・事務所・テナント・事業用物件探しについてご相談を承っています。
「古いテナントで飲食店を開業したい」
「居抜き店舗を借りて美容室を始めたい」
「内装工事に制限があるか確認したい」
「工事費用と家賃を考えながら物件を探したい」
「契約前に内装業者と現地確認をしたい」
このような場合も、希望する業種、物件の条件、開業時期、内装工事の内容などを整理しながら、物件探しを進めることが大切です。
なお、石綿事前調査の実施や、必要な除去・改修方法、法令上の届出については、有資格の調査者、施工業者、関係行政機関へ確認してください。
店舗や事務所の物件探しについて詳しく知りたい方は、こちらの総合案内をご覧ください。
また、お部屋探し・不動産購入・売却・賃貸管理など、さまざまな不動産のご相談についてはこちらからご確認いただけます。
店舗開業で大切なのは、物件を借りることだけではありません。安全に工事を進め、予定する事業を無理なく始められる物件を選ぶことです。
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