テナント契約前に消防設備を確認！消火器・誘導灯・防火管理者・使用開始届を解説

店舗や事務所を開業するためにテナントを探していると、

「前も飲食店だったから、そのまま営業できる？」
「消火器が置いてあれば消防は大丈夫？」
「誘導灯は誰が付ける？」
「内装を変えると消防設備も追加になる？」
「防火管理者ってテナント側で必要？」
「消防署への届出はいつする？」
「契約してから消防署へ相談すればいい？」

と疑問を持つ方もいらっしゃると思います。

テナント契約では、家賃、保証金、業種、電気容量、給排水、看板などを確認しますが、消防設備も開業できるかどうかに関係する重要な確認項目です。

消防法では、建物の用途や規模などに応じて、消火器、自動火災報知設備、スプリンクラー、誘導灯などの消防用設備や、防火管理体制などが求められます。総務省消防庁も、防火対象物について用途・規模等に応じた消防用設備等の設置や人的体制の整備を義務付ける仕組みを案内しています。

特に注意したいのは、

「前のテナントが営業できていた」ことと、「自分の業種・レイアウトでも同じ状態で営業できる」ことは別

という点です。

今回は、東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で店舗、事務所、サロン、クリニック、飲食店などの事業用物件を探している方へ、契約前に確認しておきたい消防設備と防火管理について解説します。

■まず「そのテナントを何に使うか」が重要

消防上の確認では、

「店舗です」
「事務所です」

という大きなくくりだけではなく、実際にどのような用途で使用するかが重要になります。

例えば、

・飲食店
・物販店舗
・美容室
・クリニック
・事務所
・倉庫
・学習塾
・カラオケ
・バー
・宿泊施設

などでは、消防法上の用途区分が異なる場合があります。

さいたま市でも、建物やテナントの「用途」について、学校、病院、工場、百貨店、旅館、飲食店、倉庫など、使用実態や目的に応じて区分すると案内しています。

そのため、

物件を探す段階から予定している事業内容を具体的に伝える

ことが大切です。

■前のテナントと業種が違う場合は特に注意

例えば、

以前：事務所
↓
新規：飲食店

という場合、建物の使われ方が大きく変わります。

また、

以前：美容室
↓
新規：飲食店

のようなケースでも、必要となる設備や確認事項が変わる可能性があります。

さいたま市は、建物を新築・増改築した場合だけでなく、建物の一部分を含めて用途を変更して使用する場合、新たな消防用設備等が必要になることがあるため、計画段階で消防署へ事前相談するよう案内しています。

つまり、

「前のテナントも入っていたから問題ない」

とは限りません。

■居抜き店舗でも消防確認は必要

居抜き店舗には、

・消火器
・誘導灯
・自動火災報知設備
・非常照明
・厨房設備
・排気設備

などが残っている場合があります。

しかし、設備が残っているだけでは、

現在の営業計画に必要な消防条件を満たしているか

までは分かりません。

例えば、

前店舗は20席
↓
新店舗は間仕切りを増やして30席

など、レイアウトや収容人員が変わることで確認内容が変わる可能性があります。

居抜きだから消防工事が不要とは判断しないようにしましょう。

■消火器があれば消防設備は大丈夫？

そうとは限りません。

消防用設備等には、代表的なものとして、

・消火器
・自動火災報知設備
・屋内消火栓設備
・スプリンクラー設備
・避難器具
・誘導灯

などがあります。

どの設備が必要になるかは、

・建物用途
・テナント用途
・建物全体の規模
・階数
・床面積
・窓の状況
・建物内の他テナント

などによって変わる場合があります。

そのため、

「部屋に消火器が1本あるから消防は問題ない」

という確認方法では不十分です。

■誘導灯とは？

テナントビルの廊下や出入口などで、

人が走っているようなマークが表示された照明

を見たことがある方も多いと思います。

これが代表的な誘導灯です。

火災などが発生した際に、避難口や避難方向を分かりやすくする役割があります。

消防庁の資料でも、誘導灯は消防用設備等の一つとして位置付けられています。

ただし、

「入口に一つ付いていればいい」

と一律に決まっているわけではありません。

店舗の用途、面積、階、避難経路などによって確認が必要です。

■間仕切りを増やすと消防設備に影響することもある

テナントを借りたあと、

受付
個室
バックヤード
スタッフルーム
厨房
倉庫

などを作るため、間仕切り壁を設置することがあります。

ここで注意したいのが、

消防設備の位置です。

例えば天井まで間仕切りを設置すると、

・感知器
・スプリンクラー
・誘導灯

などについて追加や移設が必要になる場合があります。

そのため、内装会社だけでレイアウトを決めて施工を始めるのではなく、消防上の確認も行いながら進めることが重要です。

■天井まで壁を作らない場合でも確認する

「壁を天井まで作らなければ大丈夫」

と自己判断することも避けた方が安心です。

消防設備の扱いは、

・壁の高さ
・天井形状
・設備位置
・用途
・区画方法

などによって判断が異なる可能性があります。

内装イメージが決まったら、図面を用意して専門業者や管轄消防署へ相談しましょう。

■物件を契約してから消防署へ行けばいい？

できれば、契約前・工事前の段階から確認する方が安心です。

契約後に消防署へ相談した結果、

「この設備を追加してください」

となれば、予定していなかった工事費が発生する可能性があります。

場合によっては、

・感知器追加
・誘導灯追加
・非常警報設備
・スプリンクラー関連工事
・防火戸周辺の変更
・内装レイアウト変更

などが必要になることも考えられます。

物件そのものは安くても、追加工事を含めると開業予算を大きく超える可能性があります。

■防火対象物使用開始届とは？

さいたま市では、一般住宅・長屋を除く建物の使用を始める場合、防火対象物使用開始（変更）届出書を使用開始の7日前までに提出する必要があると案内しています。

届出では、

・所在地
・名称
・主要用途
・使用開始予定日
・従業員数
・収容人員

などを記載します。

テナントとして建物の一部分を使用する場合も対象になる場合があります。

具体的な提出期限、様式、必要書類については、物件所在地を管轄する消防署へ確認しましょう。

東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬でも自治体ごとに届出方法などが異なる場合があります。

■開店当日に消防署へ届ければいい？

さいたま市では使用開始の7日前までとされているため、開業当日に初めて届出を準備する進め方では間に合いません。

さらに消防署へ相談した結果、設備工事や修正が必要となれば、オープン予定日にも影響します。

そのため、

物件契約
↓
内装工事
↓
完成
↓
開業当日に消防確認

という順番ではなく、

物件検討 → 消防事前相談 → 内装計画 → 必要工事・届出 → 開業

という流れを意識しましょう。

■防火管理者とは？

建物の用途や収容人員によっては、防火管理者の選任が必要になります。

防火管理者は、

・消防計画の作成
・消防訓練
・消防用設備等の維持管理
・火気使用の監督
・避難設備等の維持管理
・収容人員の管理

など、防火管理に関する業務を行います。

単に名前だけ届ければいい役割ではありません。

■小さな店舗でも防火管理者は必要？

規模が小さいから必ず不要とは限りません。

さいたま市では、防火管理者が必要となる基準について、代表的に、

特定防火対象物：収容人員30人以上
非特定防火対象物：収容人員50人以上

などと案内しています。

また、小規模福祉施設などでは10人以上となる場合があります。

さらに重要なのが、さいたま市の案内では、収容人員について「テナントごと」ではなく建物全体で判断するケースがあるという点です。

「自分の店舗はスタッフ5人だから関係ない」

と自己判断しないようにしましょう。

■飲食店・物販店は「特定防火対象物」になることがある

不特定多数の方が利用する、

・飲食店
・物販店舗
・ホテル
・病院
・遊技場

などは、消防法上「特定防火対象物」として扱われるものがあります。

不特定多数の人が出入りするため、火災時の危険性を考えて一定の防火管理が求められています。

一方、事務所や工場、倉庫などでは別の区分になることがあります。

自分の業種がどの用途に該当するか確認しましょう。

■複数テナントが入るビルは特に確認

例えば、

1階　飲食店
2階　美容室
3階　事務所
4階　スクール

というビルがあります。

自分が借りるのは2階だけでも、消防上は建物全体の用途構成や収容人員などが関係する場合があります。

さらに、建物全体で防火管理を行っている場合には、

・建物所有者
・ビル管理会社
・他テナント
・各テナントの管理権原者

との役割分担を確認する必要があります。

申込み前に管理会社へ、

「消防関係の管理はどのようになっていますか？」

と確認しておくと安心です。

■防火管理者の資格はどうする？

防火管理者が必要な場合、誰でもその場ですぐ選任できるとは限りません。

必要な資格を持つ人から選任する必要があります。

さいたま市でも、防火管理者を選任する際には、資格を有することを証明する修了証などの写しを添付して届け出る仕組みとなっています。

開業直前になって、

「資格を持っている人が誰もいない」

とならないように、必要性を早めに確認しましょう。

■消防計画も必要になる場合がある

防火管理者を選任する施設では、消防計画の作成・届出も必要になります。

さいたま市では、消防法に基づき防火管理者が消防計画を作成し、消防署長へ届け出ることを案内しています。

消防計画には、

・火災予防
・消防設備管理
・避難
・通報
・訓練

など、防火管理に必要な内容を定めます。

開業したら終わりではなく、その後の管理も必要です。

■消防訓練も必要になる？

防火管理者が必要となる施設などでは、消防計画に基づいて消防訓練を実施します。

さいたま市では、店舗ビル、レストラン、キャバレーなどを含む特定防火対象物について、消火訓練・避難訓練を年2回以上行う基準を案内しています。

事業者側は、

「消防設備を設置したから完了」

ではなく、営業開始後の管理についても確認しておきましょう。

■消防設備は定期点検も必要

消防設備は設置して終わりではありません。

さいたま市では、消防用設備等について、

機器点検：6か月に1回以上
総合点検：1年に1回以上

と案内しています。

さらに点検結果について、

特定防火対象物：1年に1回
非特定防火対象物：3年に1回

の報告が必要とされています。

物件契約時には、

・誰が点検するのか
・点検費用を誰が負担するのか
・建物一括で行うのか
・テナントが個別で依頼するのか

も確認しましょう。

■消防設備の点検費は貸主負担？

一律には決まりません。

建物共用部は貸主側、テナント区画内は借主側など、契約上の負担区分が定められている場合があります。

さいたま市も、消防設備の点検義務を負う関係者として、

・所有者
・管理者
・占有者（テナント等）

を挙げています。

そのため、

「消防設備は建物のものだから全部大家さんが払う」

と決めつけず、契約書や管理規約を確認しましょう。

■内装工事前に消防設備の位置を確認する

テナント内見では、室内の広さだけでなく天井も見てみましょう。

確認したいものとして、

・火災感知器
・スプリンクラーヘッド
・誘導灯
・非常照明
・非常放送設備
・排煙設備

などがあります。

例えば、

「ここに個室を3室作りたい」

という計画があっても、現在の消防設備配置では変更が必要になる可能性があります。

内装業者へ図面を渡す段階で、消防設備も確認してもらいましょう。

■美容室・サロンの場合

美容室やサロンでは、

受付
待合
施術スペース
個室
スタッフルーム

などを作ることがあります。

完全個室を増やす場合は、消防設備の配置に影響する可能性があります。

また、

・ドライヤー
・美容機器
・タオルウォーマー

など電気設備も多いため、消防だけでなく電気容量も合わせて確認しましょう。

スマイファミリーHPでは電気容量について別の記事で詳しく解説しています。

■飲食店の場合

飲食店は特に確認項目が多くなります。

例えば、

・厨房
・火気
・ガス設備
・排気
・ダクト
・客席数
・避難経路
・消防設備

などです。

以前が飲食店だった居抜き物件でも、新しく導入する厨房機器やレイアウトによって確認事項が変わる可能性があります。

消防署だけでなく、保健所、貸主、内装業者などとも調整しながら進めましょう。

■バー・夜間営業店舗の場合

バーなどでは、

・営業時間
・客席数
・店舗面積
・地下や上階
・避難経路

などにも注意が必要です。

消防庁の消防設備設置基準では、キャバレー等、遊技場、カラオケボックスなど用途ごとに消防設備の設置基準が設定されています。

「小さい店舗だから設備は最低限で大丈夫」

と判断せず、営業内容を正確に伝えて確認しましょう。

■クリニックの場合

クリニックも診療内容や規模、建物の状況などによって確認が必要です。

例えば、

・待合室
・診察室
・処置室
・スタッフ室

などの間仕切りを増やすことがあります。

間取り変更によって、感知器などの消防設備へ影響する可能性があります。

医療関係の許認可だけでなく、消防や建築上の確認も並行して進めることが重要です。

■事務所なら消防は関係ない？

事務所でも消防上の確認は必要です。

飲食店などとは用途区分や基準が異なる場合がありますが、

・消火器
・自動火災報知設備
・避難経路
・防火管理
・消防設備点検

などが建物全体として関係する場合があります。

特に複数企業が入居するオフィスビルでは、建物全体の防火管理体制を確認しましょう。

■倉庫ならどう？

倉庫も消防法上の防火対象物となる場合があります。

また、保管する商品によっては、

・可燃物
・大量の紙製品
・スプレー缶
・バッテリー
・薬品

など、通常の荷物とは異なる確認が必要になる可能性があります。

物件を探すときは、

「倉庫として使います」

だけでなく、

何を、どのくらい保管するのか

まで伝えることが大切です。

■避難経路を荷物でふさがない

開業後は、廊下や階段、非常口周辺などへ商品や段ボールを置かないようにすることも重要です。

倉庫スペースが足りなくなると、

「一時的だから」

と避難経路へ荷物を置いてしまうことがあります。

しかし火災時に通行を妨げる可能性があります。

物件を選ぶ段階で、十分なバックヤードや収納スペースがあるかも確認しましょう。

■非常口の前に什器を置かない

店舗レイアウトを考える際、

棚
冷蔵庫
商品台
椅子
カウンター

などを配置します。

その際、非常口や避難経路をふさがないようにします。

売場面積を少しでも広くしたくても、安全な避難経路を確保することが優先です。

消防署や内装業者へ図面を確認してもらいながら進めましょう。

■前テナントの消防設備は誰のもの？

居抜き物件では、消防設備らしき機器が残っている場合があります。

しかし、

・建物設備
・貸主設備
・前テナント設備

のどれなのか分からないことがあります。

さらに、前テナントが設置した設備をそのまま利用できるとは限りません。

契約前に、

・所有者
・点検状況
・修理負担
・交換負担
・退去時の撤去

を確認しておきましょう。

■消防設備の点検記録を確認できる？

検討している物件によっては、管理会社や貸主が消防設備の点検記録を管理しています。

確認できる場合は、

・直近の点検時期
・不良箇所
・改修状況
・次回点検

などを聞いてみましょう。

特に長期間空室だったテナントでは、設備の状態を改めて確認することが重要です。

■「消防署検査済み」と言われたら何を確認する？

不動産会社や前テナントから、

「消防は通っています」

と言われることがあります。

しかし、それが、

・いつの検査なのか
・どの業種で使用していたときなのか
・現在のレイアウトと同じなのか

まで確認する必要があります。

前店舗が営業していた当時は問題がなくても、新しい営業内容や内装計画では追加確認が必要になる可能性があります。

■内装会社だけに任せれば大丈夫？

消防関係に詳しい内装会社もあります。

ただし、最終的な行政上の確認は、所在地を管轄する消防署などへ相談することが重要です。

特に、

・業態変更
・大幅な間取り変更
・火気使用
・地下店舗
・上階店舗
・多数のお客様が利用する店舗

などでは、早めに相談しましょう。

■物件申込み前に消防署へ相談できる？

具体的な物件と事業計画がある場合、管轄消防署へ事前相談できる場合があります。

さいたま市も、増改築や用途変更を予定している場合、計画段階で管轄消防署へ事前相談するよう案内しています。

相談する際には、

・物件住所
・建物図面
・テナント区画図
・予定業種
・内装レイアウト
・収容人員

などが分かると確認しやすくなります。

必要資料は管轄消防署へ確認しましょう。

■契約前なら工事費を判断材料にできる

消防確認を早く行う最大のメリットの一つが、

追加工事費を契約前に把握できる可能性があること

です。

例えば、

A物件
家賃20万円
消防追加工事が少ない

B物件
家賃18万円
大きな消防設備工事が必要

なら、家賃だけではAとBのどちらが安いか分かりません。

テナントでは、

賃料＋初期費用＋内装＋設備工事＋消防工事

まで含めて比較しましょう。

■貸主が消防工事費を負担してくれるとは限らない

消防設備の追加が必要になった場合、

「建物の設備なんだから貸主負担では？」

と思うことがあります。

しかし、

・既存建物に元から必要だった設備
・新しいテナントの業態変更によって必要になった設備
・借主の内装変更によって必要になった設備

では、費用負担の考え方が異なる可能性があります。

契約前に、

誰が何を設置し、誰が費用を負担するか

を書面で確認しましょう。

■工事区分表も確認する

大型テナントビルなどでは、

A工事
B工事
C工事

といった形で工事区分が決められている場合があります。

消防設備工事についても、

・貸主指定業者
・テナント指定業者
・費用は借主負担

など条件が設定されている場合があります。

指定業者しか使えない場合、予定していた工事費より高くなることもあります。

見積もりを確認してから契約しましょう。

■開業日から逆算して確認する

テナント開業では、

物件契約
↓
内装設計
↓
消防確認
↓
内装工事
↓
設備工事
↓
各種届出・検査
↓
開業

という工程があります。

消防設備の追加が途中で分かると、工事日程全体がずれる可能性があります。

特に、

「○月1日に絶対オープンしたい」

という場合は、十分な準備期間を取りましょう。

■テナント内見で確認したい消防チェックポイント

物件を内見するときは、次の内容を見てみましょう。

・消火器
・誘導灯
・感知器
・スプリンクラー
・非常口
・避難経路
・階段
・共用廊下
・現在の間仕切り
・天井設備
・バックヤード
・厨房位置
・前テナントの用途
・建物全体のテナント構成

ただし、見た目だけで消防法への適合を判断することはできません。

最終的には専門業者や管轄消防署へ確認しましょう。

■契約前に準備したい情報

消防関係の確認をするときは、

・物件住所
・建物名
・使用する階
・区画面積
・予定業種
・営業時間
・スタッフ人数
・最大客数
・厨房の有無
・火気使用の有無
・内装レイアウト

などを整理しておくと相談しやすくなります。

「店舗として使いたい」

だけではなく、できるだけ具体的に伝えましょう。

■東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬でテナントをお探しの方へ

スマイファミリー大宮店では、東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で、店舗、テナント、事務所、オフィス、倉庫などの事業用物件探しについてご相談を承っています。

「飲食店を開業したい」
「居抜き店舗を探したい」
「美容室やサロンを出店したい」
「消防設備の追加工事が心配」
「希望する内装レイアウトで営業できるか確認したい」
「契約前に消防署や専門業者へ確認したい」
「消防工事まで含めた予算で物件を選びたい」

このような場合も、家賃や広さだけでなく、用途、内装、設備条件、消防、許認可などを確認しながら物件探しを進めます。

テナント選びでは、

「その業種で契約できること」と「必要な消防設備を整えて実際に開業できること」は別です。

特に、前のテナントと業種が変わる場合や、個室・厨房・間仕切りなどを新設する場合は、消防設備に影響する可能性があります。

さいたま市でも、用途変更などによって新たな消防用設備が必要となる場合があるため、計画段階で管轄消防署へ相談するよう案内しています。

物件を契約してから、

「想定していなかった消防工事が必要だった」
「開業日を延期することになった」

とならないよう、物件選定・内装計画の早い段階で消防確認まで進めることが重要です。

東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で店舗・テナント・事業用物件をお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。