埼玉で居抜き店舗を借りる前に確認したいことは？造作譲渡・設備故障・原状回復を解説
飲食店、美容室、サロン、小売店などを開業するとき、内装や設備が残っている居抜き物件を検討することがあります。
居抜き物件は、前の店舗が使用していた内装、厨房設備、空調設備、什器などを活用できるため、工事費や開業までの期間を抑えられる可能性があります。
一方で、「残っている設備は誰のもの？」「壊れたら貸主が修理してくれる？」「造作譲渡料を払えば自由に使える？」「退去時もそのまま残せる？」といった疑問も生じます。
居抜き物件に残っているものが、すべて貸主の設備とは限りません。
前の借主から譲り受ける造作、貸主が所有する設備、リース会社の所有物、単に撤去されず残っている残置物などが混在している場合があります。
契約前に所有者や修理負担を確認せず、見た目だけで居抜き物件を選ぶと、開業前に設備交換が必要になったり、退去時に高額な原状回復費用が発生したりする可能性があります。
今回は、埼玉県で居抜き店舗を探している方へ、造作譲渡の仕組み、設備の所有者と故障時の対応、契約前の確認項目、退去時の原状回復について解説します。
■居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前の店舗が使用していた内装、設備、什器などが残された状態で募集される事業用物件です。
残されている内容は物件によって異なります。
例えば、飲食店の居抜きでは次のようなものが残っていることがあります。
・厨房設備
・カウンター
・客席
・テーブルや椅子
・換気設備
・ダクト
・グリストラップ
・給排水設備
・空調設備
・照明
・看板の下地
美容室やサロンの居抜きでは、次のような設備が考えられます。
・セット面
・シャンプー台
・給排水設備
・鏡
・受付カウンター
・間仕切り
・収納
・空調設備
・照明
・洗濯機置場
ただし、内装や設備が残っているだけで、自分が予定している営業にそのまま使用できるとは限りません。
設備の状態、容量、法令上の条件、貸主の承諾などを確認する必要があります。
■スケルトン物件との違い
スケルトン物件は、内装や設備が撤去され、建物の躯体に近い状態で引き渡される物件です。
居抜き物件とスケルトン物件には、それぞれ異なる特徴があります。
居抜き物件では、既存の内装や設備を活用できれば、初期工事費を抑えられる可能性があります。
一方、店舗のレイアウトやデザインが前の業態に左右されやすく、古い設備の修理や撤去が必要になることもあります。
スケルトン物件では、業態に合わせて一から設計しやすい反面、内装、電気、ガス、給排水、空調などの工事費が大きくなる可能性があります。
どちらが適しているかは、次の内容を比較して判断しましょう。
・開業する業態
・必要な設備
・内装工事の予算
・開業希望日
・既存設備の状態
・レイアウト変更の範囲
・原状回復条件
・契約期間
居抜きという理由だけで費用が安いと判断せず、開業までの総額で比較することが重要です。
■造作譲渡とは？
造作譲渡とは、前の借主が店舗内に設置した内装、設備、什器などを、新しい借主へ引き渡すことです。
対象となるものには、次のようなものがあります。
・店舗内装
・カウンター
・造作棚
・厨房機器
・冷蔵庫や製氷機
・テーブルや椅子
・美容設備
・照明器具
・空調機器
・看板設備
何を譲渡するかは物件ごとに異なります。
店舗内にあるものがすべて譲渡対象になるとは限りません。
貸主の所有物やリース品が含まれている可能性もあるため、造作譲渡の対象を一覧で確認することが大切です。
■造作譲渡料とは？
造作譲渡料は、前の借主から内装や設備などを譲り受ける対価として支払う費用です。
金額は、設備の購入価格だけでなく、使用年数、状態、店舗の立地、撤去費用、交渉状況などによって決められることがあります。
造作譲渡料が高いから設備の状態がよいとは限りません。
また、新品を購入したときの価格が高くても、長期間使用されている設備は、引渡し後すぐに故障する可能性があります。
造作譲渡料を検討するときは、次の内容を確認しましょう。
・譲渡対象となる設備
・設備ごとのメーカーや型式
・購入時期
・使用年数
・故障や修理の履歴
・現在の動作状況
・保証の有無
・リース品が含まれていないか
・撤去が必要なもの
・譲渡後の修理負担
金額だけでなく、引き継いだ後に必要となる修理費や交換費も考えることが重要です。
■賃貸借契約と造作譲渡契約は別
居抜き店舗では、貸主との賃貸借契約とは別に、前の借主との造作譲渡契約を結ぶことがあります。
それぞれの契約相手は次のように異なります。
・賃貸借契約は貸主と新しい借主
・造作譲渡契約は前の借主と新しい借主
造作譲渡料を支払っても、貸主との賃貸借契約が成立しなければ、その店舗で営業を開始できません。
そのため、賃貸借契約が成立する前に造作譲渡料だけを先に支払うことは慎重に検討する必要があります。
造作譲渡契約では、次の内容を確認しましょう。
・譲渡する人
・譲り受ける人
・譲渡対象物
・譲渡金額
・支払時期
・引渡し日
・所有権が移る時期
・賃貸借契約が成立しなかった場合の取り扱い
・設備故障が判明した場合の取り扱い
・契約解除の条件
賃貸借契約と造作譲渡契約の順番を、不動産会社へ確認してから進めましょう。
■設備一覧を作成する
造作譲渡を受ける場合は、口頭で「店内一式」と決めるのではなく、譲渡対象を一覧にすることが重要です。
設備一覧には、次のような項目を記載します。
・設備名
・メーカー
・型式
・製造番号
・数量
・設置場所
・購入時期
・動作状況
・所有者
・リース契約の有無
・譲渡対象か
・撤去対象か
写真を添付し、どの設備を引き継ぐのか確認できるようにしておく方法もあります。
同じ種類の冷蔵庫や椅子が複数ある場合は、数量や設置場所も確認しましょう。
契約後に「含まれていると思っていた設備が撤去された」という問題を避けるためにも、対象物を明確にすることが大切です。
■設備の所有者を確認する
居抜き店舗に残されている設備は、すべて前の借主が所有しているとは限りません。
所有者として次のようなケースが考えられます。
・貸主
・前の借主
・リース会社
・設備会社
・前の借主より前の利用者
・所有者を確認できない残置物
前の借主が所有していない設備を、造作譲渡の対象として引き渡すことはできません。
特に次のような設備は、リースや貸与になっていないか確認しましょう。
・業務用冷蔵庫
・製氷機
・食器洗浄機
・券売機
・POSレジ
・電話設備
・防犯設備
・ビールサーバー
・厨房機器
・美容機器
リース会社の所有物を無断で使用すると、返還や費用負担を求められる可能性があります。
譲渡対象物の所有者を、書面や契約書で確認しましょう。
■残置物とは？
残置物は、前の借主が退去時に撤去せず、そのまま残した設備や物品です。
残置物が店舗内にある場合、貸主が修理や交換を負担しない条件になっていることがあります。
例えば、空調機器が室内に残っていても、賃貸借契約上の設備ではなく残置物として扱われる場合があります。
この場合、入居後に故障したときは、新しい借主が修理または撤去費用を負担する可能性があります。
内見時には、次の内容を確認しましょう。
・貸主設備か
・造作譲渡の対象か
・残置物か
・使用してよいか
・故障時の修理負担
・不要な場合の撤去負担
・退去時に残せるか
「室内にあるから使える」「壊れたら貸主が直してくれる」と判断しないようにしましょう。
■リース品をそのまま引き継げるとは限らない
店舗内にリース品がある場合、前の借主の契約を新しい借主が自動的に引き継げるとは限りません。
リース会社の承諾や、新たな審査、契約の再締結が必要になる可能性があります。
確認したい内容は次のとおりです。
・リース会社
・契約者
・対象設備
・契約期間
・残りの支払額
・所有権
・契約を引き継げるか
・新たな審査が必要か
・返却が必要か
・撤去費用を誰が負担するか
造作譲渡料にリース残額が含まれているように見える場合も、契約内容を確認する必要があります。
リース会社へ確認せず、前の借主との合意だけで使用を続けることは避けましょう。
■設備の動作確認を行う
居抜き店舗を内見するときは、設備の外観だけでなく、可能な範囲で動作状況を確認しましょう。
長期間営業していない店舗では、電気、ガス、水道が停止しており、内見時に設備を動かせない場合があります。
確認を検討したい設備は次のとおりです。
・空調設備
・換気扇
・厨房機器
・冷蔵庫や冷凍庫
・製氷機
・給湯器
・給排水設備
・照明
・シャッター
・自動ドア
・トイレ
・美容設備
電源が入るだけで、正常に使用できるとは限りません。
専門業者による点検が必要な設備については、契約前に点検できるか相談しましょう。
■故障歴と修理履歴を確認する
既存設備を引き継ぐ場合は、これまでの故障や修理の履歴も確認したいところです。
確認できる資料として、次のようなものがあります。
・購入時の保証書
・取扱説明書
・修理明細
・点検記録
・保守契約書
・清掃記録
・設備業者の連絡先
資料が残っていない場合は、使用年数や前の借主から聞いた内容を整理しましょう。
ただし、前の借主が「問題なく使えていた」と説明していても、引渡し後の性能まで保証されるとは限りません。
中古設備として引き継ぐことを前提に、交換費用も見込んで資金計画を立てましょう。
■引渡し後の故障は誰が負担する？
居抜き設備が故障した場合の修理負担は、設備の所有者や契約内容によって異なります。
一般的には次のような可能性があります。
・貸主設備は賃貸借契約に基づいて対応
・前の借主から譲り受けた設備は新しい借主が対応
・残置物は新しい借主が対応
・リース品はリース契約に基づいて対応
ただし、実際の取り扱いは契約書や特約によって決まります。
造作譲渡を受けた直後に設備が故障しても、前の借主へ修理費を請求できない条件になっている場合があります。
契約前に次の内容を確認しましょう。
・引渡し時の動作保証
・故障が判明した場合の連絡期限
・修理費の負担者
・返品や契約解除が可能か
・現状有姿での引渡しか
・免責に関する条項
「現状有姿」とされている場合は、現在の状態で引き渡され、一定の不具合について譲渡側が責任を負わない内容になっている可能性があります。
意味を確認せずに署名しないようにしましょう。
■現状有姿の意味を確認する
居抜き物件や造作譲渡契約では、「現状有姿」という言葉が使われることがあります。
現状有姿は、基本的に現在の状態で物件や設備を引き渡す考え方です。
ただし、この言葉だけで故障、撤去、修理、廃棄などの負担がすべて明確になるとは限りません。
次の内容を個別に確認することが重要です。
・使用できない設備があるか
・修理が必要な箇所
・撤去予定の設備
・引渡しまでに前の借主が行う作業
・設備の保証
・不具合が判明した場合の対応
・清掃の範囲
・不要物の処分
契約書の文言だけでなく、設備一覧や写真を添付し、引渡し状態を明確にしておきましょう。
■造作譲渡料以外にも費用がかかる
居抜き店舗では、造作譲渡料以外にもさまざまな費用がかかります。
主な費用は次のとおりです。
・保証金や敷金
・礼金
・前家賃
・共益費
・仲介手数料
・保証会社利用料
・火災保険料
・造作譲渡料
・名義変更や契約事務の費用
・設備点検費
・内装工事費
・看板工事費
・許認可取得に必要な費用
居抜き物件でも、業態や設備条件によっては大きな追加工事が必要になります。
造作譲渡料が安くても、設備交換や撤去工事を含めるとスケルトン物件より高くなる可能性があります。
契約前に、開業できる状態までに必要な総額を確認しましょう。
■内装工事は自由にできる？
造作を譲り受けたからといって、室内を自由に工事できるとは限りません。
賃貸物件では、壁、床、天井、設備、配管などを変更する前に、貸主や管理会社の承諾が必要になることがあります。
工事前に確認したい内容は次のとおりです。
・工事申請書
・貸主の承諾
・工事図面
・使用する材料
・施工業者
・工事可能な時間
・共用部の使用方法
・近隣への案内
・消防や保健所への確認
・工事後の原状回復
国土交通省の改修に関する資料でも、工事内容ごとに所有権、管理・修繕、退去時の残置または撤去、原状回復の有無などを当事者間で確認する考え方が示されています。
口頭の承諾だけで進めず、工事内容と退去時の取り扱いを書面で確認しましょう。
■希望する業態で営業できるか確認する
前の店舗と同じような業態であっても、新しい借主がそのまま営業できるとは限りません。
確認したい内容は次のとおりです。
・賃貸借契約上の使用目的
・貸主が認める業態
・管理規約
・営業時間
・臭気や煙
・騒音や振動
・看板の設置
・ごみの保管方法
・消防設備
・保健所や行政の許可
例えば、以前は軽飲食店だった物件でも、重飲食、深夜営業、酒類提供などが認められない場合があります。
設備が残っていることと、希望する営業を認められることは別です。
事業内容を具体的に伝え、申込み前に確認しましょう。
■電気・ガス・給排水の容量を確認する
居抜き店舗に設備が残っていても、新しい業態で必要な容量を満たしているとは限りません。
確認したい設備条件は次のとおりです。
・電気容量
・動力電源
・ガス容量
・給水管
・排水管
・排水勾配
・給湯能力
・換気能力
・ダクト経路
・空調能力
設備を追加すると、電気やガスの容量を増やす工事が必要になる可能性があります。
建物全体の容量や構造上の理由から、増設できない場合もあります。
専門業者に現地を確認してもらい、希望する営業に必要な設備を設置できるか確認しましょう。
■許認可は新たに確認する
前の店舗が営業許可を取得していても、その許可を新しい借主がそのまま引き継げるとは限りません。
営業者、屋号、設備、レイアウト、業態などが変わることで、新たな申請や検査が必要になる場合があります。
関係する可能性がある確認先は次のとおりです。
・保健所
・消防署
・警察署
・都道府県や市区町村
・建築関係の担当部署
・税務署
必要な許可は業種によって異なります。
賃貸借契約を締結した後に営業できないことが判明しないよう、契約前に関係機関へ相談しましょう。
■造作買取請求を当然に期待しない
自分が費用をかけて内装や設備を設置した場合、退去時に貸主が買い取ってくれると考える方もいるかもしれません。
しかし、事業用の賃貸借契約では、造作買取請求を行わない旨や、費用償還を求めない旨が特約で定められている場合があります。
また、次の借主へ造作を譲渡したい場合も、貸主の承諾が必要になる可能性があります。
契約前に次の内容を確認しましょう。
・造作の所有者
・造作買取請求に関する条項
・費用償還に関する条項
・退去時の撤去義務
・次の借主へ譲渡できるか
・貸主の承諾が必要か
・譲渡できなかった場合の処分方法
自分が設置した設備に価値が残っていても、必ず売却できるとは限りません。
退去時に撤去する可能性も含めて資金計画を考えましょう。
■退去時の原状回復を確認する
居抜きで借りた店舗でも、退去時に同じ居抜き状態で返せるとは限りません。
賃貸借契約によっては、入居時に内装や設備が残っていても、退去時にはすべて撤去してスケルトン状態へ戻す義務が定められていることがあります。
確認したい内容は次のとおりです。
・入居時の引渡し状態
・退去時の返還状態
・スケルトン返しが必要か
・既存造作も撤去するのか
・新たに設置した設備の撤去
・床、壁、天井の復旧範囲
・ダクトや配管の撤去
・看板の撤去
・工事業者の指定
・原状回復工事の期限
「居抜きで借りたから居抜きで返せる」と判断せず、契約書へ明記されている返還条件を確認しましょう。
■既存造作の撤去まで負担する場合
居抜き物件を借りた新しい借主が、前の借主が設置した造作を引き継ぐことで、退去時にその撤去義務も負う条件になっている場合があります。
この場合、自分が設置していない内装や設備についても、退去時に撤去費用がかかる可能性があります。
特に次の設備は、撤去費が高くなることがあります。
・厨房設備
・大型冷蔵設備
・ダクト
・排気設備
・グリストラップ
・給排水配管
・間仕切り
・床上げ
・看板設備
・業務用空調
造作譲渡料だけでなく、将来の撤去費用も含めて判断することが大切です。
契約前に内装業者などへ、原状回復費用の概算を相談する方法もあります。
■次の借主へ譲渡できるとは限らない
退去時に次の借主が見つかれば、造作を譲渡して原状回復費用を抑えられる可能性があります。
しかし、必ず次の借主が見つかるわけではありません。
また、次の借主へ譲渡するには、次のような条件が関係します。
・貸主の承諾
・管理会社の承諾
・賃貸借契約の内容
・新しい借主の審査
・業態の承認
・造作譲渡契約
・引渡し時期
・賃料滞納などの債務がないこと
退去期限までに次の借主が決まらなければ、契約どおり原状回復を求められる可能性があります。
将来の造作譲渡を前提にしすぎず、撤去費用も準備しておきましょう。
■保証金からすべて支払えるとは限らない
事業用物件では、契約時に高額な保証金や敷金を預けることがあります。
退去時には、契約で定められた償却、未払い賃料、原状回復費用などが差し引かれる可能性があります。
ただし、保証金があれば原状回復費用をすべて賄えるとは限りません。
工事費が保証金を超えた場合は、追加費用を請求される可能性があります。
確認したい内容は次のとおりです。
・保証金の金額
・償却の割合
・返還時期
・差し引かれる費用
・原状回復費の精算方法
・追加請求の可能性
・中途解約時の取り扱い
開業時の初期費用だけでなく、退去時に必要となる資金も考えて契約しましょう。
■契約前に専門業者へ見てもらう
居抜き店舗では、通常の内見だけでは設備の状態や工事の必要性を判断できないことがあります。
可能であれば、次のような専門家や業者へ相談しましょう。
・内装業者
・厨房設備業者
・電気工事業者
・ガス工事業者
・空調設備業者
・給排水設備業者
・設計士
・行政書士など許認可の専門家
専門業者へ現地を確認してもらう場合は、貸主や管理会社の承諾を得て、確認可能な日時を調整します。
設備を分解したり、壁や天井を開けたりする調査は、無断で行わないようにしましょう。
■居抜き店舗の内見チェック項目
居抜き店舗を内見するときは、次の内容を確認しましょう。
・造作譲渡の対象
・造作譲渡料
・設備一覧
・設備の所有者
・リース品
・残置物
・設備の使用年数
・動作確認
・修理履歴
・故障時の負担
・電気、ガス、給排水の容量
・換気やダクト
・希望業態の承諾
・工事可能な範囲
・看板の設置条件
・営業時間
・退去時の原状回復
・スケルトン返しの有無
確認できない内容は、その場で推測せず、管理会社や前の借主へ確認してもらいましょう。
■契約前に確認したい書類
居抜き店舗の契約を検討するときは、次の書類を確認することがあります。
・募集図面
・賃貸借契約書案
・重要事項説明書
・造作譲渡契約書案
・造作と設備の一覧
・設備の写真
・リース契約に関する資料
・工事区分表
・管理規約
・使用細則
・設備図面
・前の店舗の修理や点検記録
書類の内容と現地の状態が一致しているか確認しましょう。
設備一覧に記載されていない機器や、所有者が分からない物品がある場合は、契約前に整理する必要があります。
■居抜き店舗を契約するまでの流れ
居抜き店舗は、次のような流れで確認すると安心です。
1．開業する業態と必要設備を整理する
2．希望業態で使用できる物件を探す
3．居抜き設備と造作譲渡料を確認する
4．現地を内見する
5．専門業者による設備や工事の確認を行う
6．関係機関へ許認可の相談をする
7．貸主へ事業内容を説明する
8．賃貸借契約と造作譲渡契約の条件を確認する
9．原状回復条件を確認する
10．審査と貸主の承諾後に契約する
造作譲渡料や設備の引渡しだけを先に進めず、賃貸借契約、工事、許認可をあわせて確認しましょう。
■埼玉県で居抜き店舗をお探しの方へ
スマイファミリー大宮店では、埼玉県を中心に、東京都、千葉県、栃木県、茨城県、群馬県の店舗、テナント、事務所、オフィス探しについてご相談を承っています。
「居抜き店舗を探している」
「造作譲渡料が妥当か判断できない」
「店内に残っている設備の所有者が分からない」
「希望する業態で営業できるか確認したい」
「居抜きとスケルトンの費用を比較したい」
「退去時の原状回復条件を確認してから契約したい」
このような場合も、事業内容、希望エリア、設備条件、工事予算、開業時期などを確認しながら、物件探しの条件を整理します。
居抜き物件は、既存の内装や設備を活用することで、開業費用や準備期間を抑えられる可能性があります。
一方で、設備の所有者、故障時の修理負担、リース品、退去時の原状回復を確認せず契約すると、想定していなかった費用が発生する場合があります。
見た目や造作譲渡料だけで判断せず、賃貸借契約と造作譲渡契約の両方を確認することが大切です。
埼玉県で居抜き店舗、飲食店、美容室、サロン、事業用物件をお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
