テナントのA工事・B工事・C工事とは？費用負担・指定業者・内装工事の注意点を解説

「テナントのB工事はなぜ借主負担なの？」

「内装工事を知り合いの業者にお願いできない？」

「貸主指定業者から想定より高い見積りが来た」

「A工事・B工事・C工事は何が違う？」

「居抜き物件でもB工事が必要になる？」

飲食店や美容室、オフィス、クリニックなどのテナントを借りる際、内装工事の見積りや契約書に「A工事」「B工事」「C工事」という言葉が出てくることがあります。

初めて店舗を開業する方にとっては、聞き慣れない言葉かもしれません。

結論からいうと、テナントの工事区分は、主に「誰が工事を発注するか」「誰が施工するか」「誰が費用を負担するか」を整理するためのものです。

一般的にA工事は貸主側が負担する建物本体などの工事、B工事は借主の要望による工事であっても貸主側の指定や管理のもとで行い借主が費用負担する工事、C工事は貸主の承認を得て借主側が行う内装工事を指します。

ただし、工事区分の細かな定義や費用負担は建物によって異なります。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東でテナントを探している方へ、工事区分の違い、指定業者、費用負担、追加工事、原状回復まで具体的に解説します。

■テナントのA工事・B工事・C工事とは？

A工事・B工事・C工事は、店舗やオフィスの建物工事について、施工範囲や負担関係を整理する区分です。

国土交通省の資料でも、賃貸借建物における工事区分を次のように説明しています。

ただし、これは一般的な分類です。

実際には、物件ごとの「工事区分表」や「貸方基準書」などによって決まります。

例えば、同じエアコン工事でも、建物全体の空調設備に接続する場合と、独立した設備を設置する場合では、工事区分が異なることがあります。

参考：国土交通省｜建物を賃貸借する場合の留意事項（工事区分）

■A工事とは？貸主が費用を負担する工事

A工事は、一般的に建物本体や共用部分などに関係する、貸主側が実施・費用負担する工事です。

例えば、以下のような工事が考えられます。

• 建物本体に関する工事

• 共用部分の工事

• 建物全体で使用する設備の工事

• 貸主が行う標準設備の整備

• 建物の維持管理に必要な工事

ただし、貸主が負担する工事の範囲は建物によって異なります。

例えば、ビルの共用設備を更新する工事はA工事でも、借主の希望によって設備を増設する場合にはB工事となることがあります。

A工事なら借主に費用は一切かからない？

そのA工事の直接費用については貸主負担となるのが一般的ですが、関連して借主側にも別の費用が発生する可能性はあります。

例えば、建物側の工事に合わせて借主が店舗内装を変更する場合です。

また、契約条件によっては、貸主が実施する工事について個別の費用負担や調整が必要になることがあります。

そのため、単に「A工事だから無料」と考えず、実際の見積りと工事区分表を確認しましょう。

■B工事とは？借主負担なのに指定業者が施工する理由

B工事は、一般的に借主の要望によって行われるものの、建物全体の設備や安全性などに関係するため、貸主側の指定・管理のもとで実施される工事です。

費用は借主が負担することが多くなります。

例えば、次のような工事が該当する可能性があります。

• 建物側の電気設備からの増設・接続

• 共用配管に関係する給排水工事

• 防災設備の移設・増設

• 建物全体に関係する空調工事

• 共用部分に影響する設備工事

なぜ自分で工事業者を選べない？

例えば、複数の店舗が入る商業ビルで、一つのテナントが建物全体の設備に関係する工事を自由に行うと、他のテナントや建物の安全性に影響する可能性があります。

そのため、貸主側が工事方法や施工業者を管理する仕組みが設けられる場合があります。

ただし、B工事の業者をどのように選ぶかは物件によって異なります。

貸主指定業者が施工する場合もあれば、貸主の承認を得た業者が工事する場合もあります。

B工事で特に確認したいこと

B工事は、施工業者を自由に選べない場合がある一方で、費用は借主側が負担することがあるため、契約前の見積り確認が特に重要です。

■C工事とは？借主が内装業者を選べる工事

C工事は、一般的に借主が費用を負担し、貸主の承認を得たうえで施工する工事です。

例えば、次のような工事が考えられます。

• 店舗内の間仕切り

• 壁紙・床材の施工

• カウンターの設置

• 店内装飾

• 造作家具の設置

• 一部の照明工事

• 建物設備に影響しない範囲の内装工事

ただし、すべての物件でこれらがC工事になるとは限りません。

建物設備との接続や消防上の制約がある場合には、B工事として取り扱われることもあります。

C工事なら自由に施工できる？

いいえ。

C工事であっても、貸主や管理会社の承認が必要になる場合があります。

例えば、次のようなルールです。

• 工事図面の事前提出

• 施工業者の登録

• 工事時間の制限

• 共用部分の養生

• 騒音工事の日程調整

• 建築・消防関係の確認

• 工事完了後の検査

さらに、テナントビルでは、内装業者が建物に入る際の入館申請や、資材搬入ルートの指定があることも考えられます。

知り合いの内装業者へ依頼したい場合も、工事契約を結ぶ前に、その業者で施工できるか確認することが重要です。

■A・B・C工事は誰の所有物になる？

工事費用を負担した人と、完成した設備の所有者が必ず一致するわけではありません。

特にB工事では注意が必要です。

例えば、借主が費用を支払って建物の設備を増設した場合でも、その設備が建物側の所有物として取り扱われるケースがあります。

実際に岡山市が公開しているテナント工事区分表でも、B工事はテナント負担・市所有、C工事はテナント負担・テナント所有という区分が設けられています。

岡山市

所有権・維持管理・撤去を分けて確認する

例えば、借主が費用負担したB工事の設備を退去時に撤去する必要があるかどうかは、工事区分と契約条件の確認が必要です。

「自分がお金を払ったから自由に撤去できる」とも、「貸主所有だから退去時に費用がかからない」とも一律には判断できません。

■飲食店・美容室・クリニックでB工事になりやすい設備

店舗の業種によって、建物側の設備に求める条件は異なります。

特に飲食店や美容室、クリニックでは、内装だけでなく電気・給排水・消防設備などの工事が必要になる場合があります。

業種別の確認ポイント

ただし、表に記載した工事が必ずB工事になるわけではありません。

建物本体や共用設備へ影響するか、工事区分表でどのように定められているかによって異なります。

電気容量が不足している場合

例えば、飲食店で業務用冷蔵庫や電気調理機器を追加するため、電気容量を増やしたいケースです。

分電盤の交換だけで済む場合もあれば、建物全体の受電設備や配線容量が関係する場合もあります。

また、設備によって単相200Vと三相200Vの違いにも注意が必要です。

具体的な電気設備の確認方法については、既存の記事で詳しく解説しています。

テナントの電気容量・動力・三相200Vについて詳しく見る →

給排水設備を増設する場合

美容室でシャンプー台を増やしたい場合や、飲食店で厨房設備を設置する場合、既存の給排水設備で対応できるか確認する必要があります。

建物の共用配管や排水能力に影響する工事であれば、工事方法や業者の指定が必要になる可能性があります。

テナントの給排水設備について詳しく見る →

消防設備を変更する場合

間仕切りを増やしたり、客席の配置を変更したりすることで、消防設備への対応が必要になる場合があります。

例えば、誘導灯や自動火災報知設備などの追加・変更です。

こうした工事では建物全体の消防設備と関係することがあるため、工事区分の確認が必要です。

テナントの消防設備・防火管理者・届出について詳しく見る →

■B工事の見積りが高い場合、値下げ交渉できる？

見積内容を確認し、金額や工事方法について相談することはできます。

ただし、貸主の指定業者を必ず変更できるわけではありません。

また、建物の安全性や設備の維持管理に必要な工事について、単に費用を抑えるために省略することは適切ではありません。

見積りで確認したい6つのこと

① 工事範囲

どこからどこまでが見積りに含まれているかを確認します。

② 工事数量

配線・配管の長さ、機器の台数などが実際の計画に合っているか確認します。

③ 材料・設備の仕様

必要以上の仕様になっていないか、代替仕様が認められるか確認します。

④ 諸経費

現場管理費、搬入費、養生費などの内訳を確認します。

⑤ 追加工事の条件

施工中に想定外の設備が見つかった場合、どのような承認手続きで追加費用が決まるか確認します。

⑥ 工期

工事開始日や完成予定日が、開業スケジュールに間に合うか確認します。

見積りが高くても契約後なら断れない？

契約内容や工事発注の状況によって異なります。

賃貸借契約を結んだだけで、すべてのB工事を無条件に発注したことになるわけではありません。

一方、工事契約をすでに締結している場合には、発注取消しに伴う費用が問題になることもあります。

そのため、物件契約と工事契約を区別して確認することが重要です。

■工事費用300万円の予定が500万円になるケース

B工事とC工事の違いを十分に確認しないまま内装計画を立てると、工事費が当初の想定から大きく変わる可能性があります。

例えば、次のような店舗開業を想定します。

当初の予算

しかし、契約前の設備調査で、建物側の指定工事が必要だと分かった場合です。

工事区分を確認した後

※金額は説明用の仮定であり、実際の工事相場を示すものではありません。

このケースでは、予定していた300万円に対して追加で200万円必要になります。

工事費は約66.7％増加します。

ただし、追加費用の原因は必ずしもB工事であること自体とは限りません。建物の既存設備、施工条件、業種、工事範囲などによって費用は変わります。

工事費の増加は開業資金にも影響する

例えば、開業資金として800万円を準備していた場合です。

物件取得費：250万円

当初工事予算：300万円

設備・什器：100万円

開業後の運転資金：150万円

この計画で工事費が200万円増加すると、他の項目を変更しなければ必要資金は1,000万円になります。

当初の800万円では200万円不足する計算です。

テナント契約では、賃料や保証金だけでなく、開業に必要な工事の総額を事前に確認することが重要です。

■B工事はいつ見積もりを取るべき？

理想的なのは、賃貸借契約を締結する前に、必要な工事区分と概算費用を確認することです。

もちろん、すべての詳細工事費が契約前に確定するとは限りません。

しかし、大きな追加費用が発生する可能性だけでも把握しておけば、物件選びの判断材料になります。

契約前の進め方

1. 開業する業種・営業内容を決める

2. 必要な設備と内装計画を整理する

3. 物件の図面・設備資料を確認する

4. 貸主・管理会社へ工事区分表の有無を確認する

5. B工事となる範囲を確認する

6. 指定業者の概算見積りを確認する

7. C工事の見積りと合算する

8. 必要な行政上の確認を行う

9. 工事期間と賃料発生日を比較する

10. 契約条件を最終確認する

工事区分表がない物件はどうする？

小規模な路面店舗などでは、A・B・C工事の区分表が用意されていないこともあります。

その場合も、工事内容ごとに次の事項を確認しましょう。

• 誰が費用を支払うか

• 誰が施工業者を選ぶか

• 誰の承諾が必要か

• 設備の所有者は誰か

• 施工後の修理・維持管理は誰が行うか

• 退去時の撤去義務はあるか

「B工事」という呼び方がないからといって、建物設備の工事を借主が自由に施工できるわけではありません。

■B工事が終わらないとC工事を始められない？

工事の内容によっては、B工事とC工事の工程調整が必要です。

例えば、先に建物側の配管や配線工事を行わなければ、店舗の床・壁・天井を仕上げられない場合があります。

一方、工事内容によっては並行して作業できることもあります。

工程の例

※一般的な説明用の流れです。実際の順序は工事内容・物件・行政手続きによって異なります。

特に工事が遅れた場合、予定していた開業日に間に合わなくなることがあります。

しかし、開業が遅れたからといって、家賃の発生日も自動的に延期されるわけではありません。

契約前には工事スケジュールと賃料発生日を合わせて確認しましょう。

■B工事が必要な物件でもフリーレントを相談できる？

貸主の方針や募集条件によっては、工事期間中の賃料についてフリーレントを相談できる場合があります。

ただし、フリーレントはすべてのテナント物件に設けられている制度ではありません。

また、賃料が免除されても、共益費などが別途必要になる場合があります。

例えば、

• 契約開始日：11月1日

• 内装工事期間：11月1日〜11月30日

• 開業予定日：12月1日

• フリーレント：11月分の賃料のみ

という条件です。

この場合、11月分の賃料が免除されても、共益費などの支払いが必要となる可能性があります。

さらに、開業後すぐに解約した場合の違約金などが定められていることもあります。

フリーレントの仕組みと注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。

テナントのフリーレント・工事期間・違約金について詳しく見る →

■退去するときB工事・C工事は撤去する？

ここも重要です。

テナントの工事区分を確認する際には、開業時の施工だけでなく、退去時の取り扱いも整理しておきましょう。

例えば、次のような問題が生じることがあります。

• B工事で増設した設備を残すのか

• C工事で設置した間仕切りを撤去するのか

• 給排水配管をどこまで撤去するのか

• エアコンの取り外しが必要か

• スケルトン状態へ戻す義務があるか

• 貸主指定業者による撤去が必要か

B工事で設置した設備は残せる？

必ず残せるわけではありません。

契約条件や設備の所有者、建物側の管理方針によって異なります。

また、貸主所有となっている設備でも、借主の費用負担で変更・復旧する条件が設けられている場合があります。

C工事は退去時にすべて撤去する？

これも契約によります。

貸主が残置を認める場合もあれば、借主が設置した内装や設備をすべて撤去する条件となっている場合もあります。

特に居抜き物件では、入居時に設備が残っていたからといって、退去時にも同じ状態で返せるとは限りません。

居抜き店舗の造作譲渡・設備故障・原状回復について詳しく見る →

■A・B・C工事を確認するときのチェックリスト

特に、内装工事が必要な物件では、管理会社・内装業者・設備業者の間で情報を共有することが重要です。

また、見積りが確定していない項目については、概算金額だけでなく、どのような場合に増額されるかも確認しましょう。

■よくある質問（FAQ）

Q1．テナントのA工事・B工事・C工事は何が違いますか？

一般的に、A工事は貸主側が費用を負担する建物本体などの工事、B工事は借主負担で貸主側の指定・管理のもとで行う工事、C工事は借主が主体となって行う内装工事です。

ただし、具体的な区分は建物ごとに異なります。

Q2．B工事はなぜ借主負担なのに指定業者が施工するのですか？

建物全体の設備や安全性、共用部分などに関係するため、貸主側が施工方法や業者を管理する必要がある場合があるためです。

ただし、指定方法は物件によって異なります。

Q3．B工事の見積りが高い場合は交渉できますか？

見積りの内容や施工方法について相談することはできます。

ただし、貸主の指定業者を必ず変更できるわけではありません。工事の安全性や法令上の要件を満たす必要があります。

Q4．C工事なら自由に内装工事をしてもいいですか？

必ずしも自由ではありません。

貸主・管理会社の承認や工事図面の提出、施工時間の制限などが必要になる場合があります。

Q5．B工事で設置した設備は退去時に撤去する必要がありますか？

契約条件によって異なります。

設備の所有権や原状回復の範囲、貸主の指定などを確認する必要があります。

■まとめ｜テナントの工事区分は契約前に確認する

テナントのA工事・B工事・C工事は、工事内容だけでなく、施工する人、費用を負担する人、設備の所有者などにも関係します。

特にB工事は、借主が費用を負担する一方で施工業者を自由に選べない場合があるため、見積りや工事内容の確認が重要です。

今回のポイントは次の5つです。

1. A・B・C工事の区分は建物ごとに異なる

2. B工事は借主負担でも指定業者による施工となる場合がある

3. 工事費用だけでなく、設備の所有権と維持管理も確認する

4. 工事区分を確認してから開業資金を計算する

5. 退去時の原状回復まで考えて契約する

特に、飲食店・美容室・クリニックなどでは、内装だけでなく、電気・給排水・空調・消防設備なども関係することがあります。

テナント選びでは「この物件に希望の内装を作れるか」だけでなく、「必要な工事を誰が行い、総額いくらで実現できるか」まで確認することが大切です。

テナントの契約条件や保証金、設備、工事、物件探しについては、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

テナント・事業用物件について詳しく見る →

■関東で店舗・事務所・テナントをお探しの方へ

「飲食店を開業したいけれど、内装工事費が心配」

「美容室のシャンプー台を増設したい」

「B工事が必要な物件か確認したい」

「指定業者の見積りを確認してから契約したい」

「居抜きとスケルトンのどちらがよいか迷っている」

「開業資金に合うテナントを探したい」

このような場合は、物件の賃料だけでなく、工事内容や設備条件を整理することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東の店舗・事務所・テナント・事業用物件探しに関するご相談を承っています。

希望する業種、必要な面積、設備、賃料、開業予定日などを確認しながら、条件に合う物件をお探しします。

また、工事区分や指定業者についても、貸主・管理会社に確認しながら、契約前に必要な情報を整理するお手伝いをします。

なお、具体的な施工可否や工事費の算定、建築・消防などの技術的判断については、施工業者や関係機関への確認が必要です。

店舗・事務所の開業や移転をご検討中の方は、スマイファミリーへご相談ください。