高齢を理由に賃貸契約の更新を断られたら？70代・80代の退去要求と借地借家法を解説

「70歳を過ぎたので、次の契約更新はできないと言われた」

「80代の親が住んでいるアパートで、管理会社から退去を相談された」

「高齢になったことを理由に、大家さんは契約更新を断れる？」

「更新を断られた場合、すぐに引っ越さなければならない？」

高齢者・シニアの方が賃貸住宅に長く住んでいると、年齢や健康状態、建物の老朽化などを理由に、契約更新について不安を感じることがあります。

結論からいうと、普通借家契約では、入居者が70代・80代になったという理由だけで、貸主が自由に契約更新を拒絶できるわけではありません。

借地借家法では、貸主から契約の更新を拒絶する場合、原則として「正当事由」が必要です。

ただし、定期借家契約では契約期間満了時の取り扱いが異なります。また、家賃滞納や重大な契約違反がある場合も、別の検討が必要です。

今回は、高齢者本人とそのご家族へ、賃貸契約の更新を断られたときに確認すべきこと、法律上の考え方、退去要求への対応、住み替えが必要になった場合の準備まで解説します。

■70代・80代になると賃貸契約は更新できなくなる？

70代・80代になったからといって、すべての賃貸契約が更新できなくなるわけではありません。

日本の賃貸住宅には、法律上、年齢だけを基準として一定の年齢で契約が終了するという全国共通のルールはありません。

例えば、65歳でアパートを借りて、現在78歳になった方がいるとします。

それまで家賃を支払い、契約上の義務を守って生活している場合、78歳になったという事情だけで、当然に退去義務が生じるわけではありません。

ただし、実際の契約更新では、現在の契約の種類や条項を確認する必要があります。

最初に確認する3つのこと

1. 普通借家契約か、定期借家契約か

2. 契約期間と満了日がいつか

3. 更新拒絶を求められている理由は何か

特に重要なのが、普通借家契約と定期借家契約の違いです。

■普通借家契約と定期借家契約では何が違う？

普通借家契約と定期借家契約では、契約期間が満了したときの取り扱いが異なります。

普通借家契約の場合

普通借家契約では、貸主から更新を拒絶するために、借地借家法上の要件を満たす必要があります。

例えば、

「入居者が80歳になった」

「一人暮らしなので心配」

という理由だけで、直ちに正当事由が認められるわけではありません。

一方、建物の状態や貸主・借主双方の事情など、複数の要素が問題になる場合もあります。

定期借家契約の場合

定期借家契約は、原則として契約期間の満了によって終了する契約です。

貸主と借主の双方が合意すれば再契約できる場合がありますが、普通借家契約のような法定更新は原則ありません。

例えば、70歳で5年間の定期借家契約を締結し、75歳で期間が満了する場合です。

このとき、契約が終了する理由は、単に75歳になったからではなく、契約で定めた期間が満了するためです。

ただし、定期借家契約として有効に成立しているか、必要な説明や終了通知が行われているかは別途確認が必要です。

■大家さんが契約更新を断るには「正当事由」が必要？

普通借家契約では、貸主による更新拒絶には原則として正当事由が必要です。

借地借家法第28条では、主に次のような事情を考慮すると定めています。

• 貸主が建物を使用する必要性

• 借主が建物を使用する必要性

• 賃貸借に関するこれまでの経緯

• 建物の利用状況

• 建物の現在の状態

• 貸主からの立退料などの申出

つまり、貸主の希望だけでなく、借主側の事情も含めて判断する仕組みです。

高齢者の生活状況も判断材料になる？

例えば、長年同じ地域で生活している高齢者がいるとします。

近くの病院へ定期的に通院し、家族や支援者との連絡体制も整っている場合です。

その方にとって、今の住居で生活を続ける必要性が高い場合、その事情が考慮される可能性があります。

ただし、高齢であることや通院していることだけで、必ず更新が認められるというわけではありません。

具体的な事情を総合して判断することになります。

出典：国土交通省掲載「借地借家法第26条・第28条」

https://www.mlit.go.jp/common/001021293.pdf

■「高齢になったので次回は更新できません」と言われたら？

まず、管理会社や貸主から伝えられた内容を正確に確認しましょう。

例えば、

「高齢なので、次回の更新は難しい」

「一人暮らしの高齢者は今後受け入れない方針になった」

「万が一のことが心配なので、別の住宅へ移ってほしい」

といった説明を受けた場合です。

これらの発言があったとしても、それだけで法的に賃貸借契約が終了したとは限りません。

最初に確認すること

特に「退去のお願い」と「法律上の要件を満たした更新拒絶」は別の問題です。

貸主からの申し出を受けた段階で、すぐに退去届や解約合意書へ署名する必要があるとは限りません。

契約内容を確認し、納得できない場合には専門家へ相談することが大切です。

■普通借家契約の更新拒絶は何か月前に通知される？

借地借家法第26条では、期間の定めがある普通借家契約について、貸主が更新を拒絶する場合の通知期間を定めています。

原則として、契約期間満了の1年前から6か月前までの間に、更新拒絶などの通知を行う必要があります。

ただし、通知があれば必ず契約を終了できるという意味ではありません。

貸主側には、原則として正当事由も必要です。

具体例：2027年3月31日に契約満了する場合

契約満了の1年前から6か月前までの期間内に、法定の要件を満たす通知があったかが問題になります。

さらに、更新拒絶の通知後も借主が使用を続ける場合、貸主による遅滞のない異議などが関係することもあります。

通知の期限だけで結論を出すのではなく、契約の種類・通知内容・正当事由を合わせて確認しましょう。

■定期借家契約なら必ず退去しなければならない？

適法に成立した定期借家契約では、原則として契約期間満了によって賃貸借が終了します。

ただし、契約期間が1年以上の場合、貸主は原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を通知する必要があります。

この通知がなかった場合には、貸主が直ちに契約終了を主張できないことがあります。

後から通知が行われた場合は、その通知から6か月の経過などが関係します。

また、定期借家契約については、契約締結時の書面による説明など、法律上の成立要件も問題になります。

契約書に「更新なし」と書いてあれば定期借家？

それだけで適法な定期借家契約だと判断できるわけではありません。

定期借家契約には法律上の要件があるため、契約書の名称や一部の文言だけでなく、契約締結時の手続きも確認する必要があります。

不明な場合は契約書や説明書類をそろえ、管理会社や法律の専門家へ確認しましょう。

■健康状態が変わったら更新を断られる？

高齢の入居者について、貸主や管理会社が健康状態を心配することがあります。

例えば、

「最近、転倒して救急搬送された」

「一人暮らしなので緊急時が心配」

「介護サービスを利用し始めた」

というケースです。

しかし、健康状態が変化したという理由だけで、当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。

重要なのは、現在の契約状況と、実際にどのような問題が発生しているかです。

貸主が心配していることを整理する

例えば、連絡が取れなくなることを心配している場合は、緊急連絡体制について相談できる可能性があります。

ただし、個人の健康情報を必要以上に開示することが当然に求められるわけではありません。

契約上必要な確認と、本人のプライバシーを区別することが大切です。

高齢者の入居条件を詳しく知りたい方へ

高齢者の新規入居では、年齢だけでなく、年金収入、保証会社、緊急連絡先、生活支援なども関係します。

高齢者・シニアでも賃貸は借りられる？65歳・70代・80代の審査・年金・保証人を解説｜東京・埼玉・関東

■年金暮らしになったら契約更新のたびに再審査される？

高齢者の方が定年退職し、給与収入から年金収入へ変わることがあります。

しかし、すべての普通借家契約で、契約更新のたびに新規入居と同じ保証会社審査を受け直すわけではありません。

現在の契約や保証会社の利用条件によって扱いは異なります。

例えば、契約更新時には次のような確認が必要になることがあります。

• 契約者情報の変更

• 緊急連絡先の変更

• 保証会社との契約継続

• 保証料の支払い

• 保険契約の更新

• 支払方法の変更

年金生活になったからといって、現在の契約上の権利が当然になくなるわけではありません。

一方、保証契約の条件が変わる場合や、新たな契約手続きが必要な場合は、内容を確認しましょう。

更新費用の詳しい説明については、次の記事も参考になります。

賃貸の更新時はいくらかかる？更新料・保証会社・火災保険の費用を解説

■家賃を値上げすると言われた場合は？

高齢者の賃貸契約では、更新拒絶だけでなく、家賃の値上げが問題になる場合もあります。

例えば、年金で生活する75歳の方が、管理会社から次のような通知を受けたケースです。

現在の家賃：65,000円

更新後の希望家賃：72,000円

月額差額：7,000円

年間差額：84,000円

年金生活では、年間84,000円の負担増が生活費に影響する可能性があります。

ただし、貸主が家賃の値上げを申し出たからといって、その金額が直ちに確定するとは限りません。

借地借家法第32条では、経済事情の変動や周辺賃料との比較などにより、現在の家賃が不相当となった場合の賃料増減請求について定めています。

家賃の値上げを求められた場合は、理由、金額、適用時期、契約内容を確認し、必要に応じて話し合うことになります。

詳しくは次の記事で解説しています。

埼玉で賃貸の更新時に家賃が上がると言われたら？確認事項と対応を解説

■更新を断られた場合、立退料はもらえる？

立退料は、退去する際に必ず支払われるものではありません。

普通借家契約で貸主が更新拒絶や解約を求める場合、正当事由の判断において立退料などの申出が考慮されることがあります。

ただし、立退料を支払えば必ず正当事由が認められるわけではなく、反対にすべての退去で立退料を請求できるわけでもありません。

立退料の金額は決まっている？

法律で全国一律の金額が定められているわけではありません。

個別の事情や当事者間の協議、裁判所の判断などによって異なります。

例えば、引っ越しに伴う次の負担が問題になることがあります。

• 新居の契約初期費用

• 引っ越し業者への費用

• 家賃が高くなることによる負担

• 長年生活してきた地域から離れる影響

• 高齢者の移動や生活環境の変更に伴う負担

これらが必ず全額補償されるという意味ではありません。

退去を求められた場合は、現在の契約状況と退去理由を確認したうえで、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

■高齢者が退去を求められたときに避けたいこと

契約更新をめぐるトラブルでは、急いで行動すると選択肢が狭くなる可能性があります。

①契約書を確認せず退去届に署名する

貸主や管理会社から退去の説明を受けても、契約上の状況を確認することが重要です。

退去届や合意解約書は、契約終了についての意思を示す書類になる場合があります。

内容を理解する前に署名しないようにしましょう。

②口頭の説明だけで判断する

退去理由や希望期限を口頭で伝えられた場合は、書面で内容を確認できるか相談しましょう。

電話でのやり取りについても、日時や担当者、説明内容を記録しておくと、後から状況を整理しやすくなります。

③家賃の支払いを止める

更新に関して話し合いをしている場合でも、契約上の家賃支払義務が当然になくなるわけではありません。

貸主との交渉中だからといって、自己判断で家賃の支払いを止めることは避けましょう。

④住み替え先を急いで契約する

退去が確定していない段階で新居を契約すると、予定外の費用が発生する可能性があります。

特に高齢者の場合は、新しい物件の審査条件や入居可能日も確認する必要があります。

⑤一人で問題を抱え込む

本人だけで契約書の内容を理解することが難しい場合は、信頼できる家族や支援者と一緒に整理しましょう。

法的な判断が必要な場合は、弁護士などの専門家への相談も検討してください。

■住み替えが必要になったら、どんな賃貸物件を探す？

退去が必要になった場合は、現在の生活をできるだけ継続できる住環境を考えることが大切です。

高齢者の住み替えでは、家賃と間取りだけでなく、日常生活の移動や通院、買い物、緊急時の連絡体制なども重要です。

住み替え前に整理する条件

例えば、長年住んでいる地域から遠く離れた物件へ移ると、家賃は安くなっても、通院や家族の訪問が難しくなる可能性があります。

そのため、家賃だけを基準に判断しないことが重要です。

高齢者が物件を内見する際の具体的なチェックポイントは、こちらの記事で詳しく解説しています。

高齢者・シニアの賃貸内見で確認することは？1階・エレベーター・病院・買い物を解説

■高齢の親が更新を断られたら、家族は何をする？

70代・80代の親が一人暮らしをしている場合、家族が管理会社からの連絡を受けることがあります。

このとき、最初に確認したいのは、誰が賃貸借契約の契約者なのかという点です。

親本人が契約者であれば、原則として本人の意思や契約上の地位を尊重する必要があります。

家族だからという理由だけで、本人に代わって一方的に契約を解除できるわけではありません。

家族が確認するとよい書類

• 現在の賃貸借契約書

• 更新に関する通知

• 管理会社からの書面

• 家賃の支払状況

• 保証会社との契約内容

• 緊急連絡先の登録情報

本人が引き続き住むことを希望している場合は、その意向を確認し、管理会社へ伝えることが大切です。

また、本人の判断能力に不安がある場合には、成年後見制度などの法的支援について専門機関へ相談することも考えられます。

一方、高齢の親が住み替えを希望している場合は、家族が内見や必要書類の準備を手伝うことで、負担を軽減できる可能性があります。

■よくある質問（FAQ）

Q1．80歳になったことを理由に賃貸契約の更新を断られたら、退去する必要がありますか？

普通借家契約の場合、80歳になったという理由だけで、貸主が自由に契約更新を拒絶できるわけではありません。

貸主による更新拒絶には、原則として借地借家法上の正当事由が必要です。

ただし、契約の種類や個別事情によって結論が異なるため、契約書と通知内容を確認してください。

Q2．大家さんから更新しないと言われたら、必ず6か月以内に引っ越さなければなりませんか？

必ずしもそうではありません。

普通借家契約では、更新拒絶の通知期間や正当事由など、法律上の要件が関係します。

適法な定期借家契約の場合は、別の取り扱いになります。

Q3．年金生活になったら契約更新の審査を受け直す必要がありますか？

すべての賃貸契約で、新規入居と同じ審査を受け直すわけではありません。

契約や保証会社の条件によって、必要な確認や手続きが異なります。

Q4．高齢者が更新を断られた場合、立退料は必ずもらえますか？

必ずもらえるわけではありません。

立退料は契約の種類、退去理由、当事者の事情などによって取り扱いが異なります。

法律で全国一律の金額が決められているわけでもありません。

Q5．親が高齢で賃貸の更新を断られた場合、子どもが代わりに手続きできますか？

家族が書類の確認や相談を手伝うことはできます。

ただし、契約者本人の意思確認や代理権が必要な場合があります。

家族だからといって、本人に代わって無条件に契約解除や変更ができるわけではありません。

■まとめ｜高齢を理由とした更新拒絶は、契約の種類と法律上の条件を確認する

高齢者・シニアの方が賃貸住宅に住んでいる場合、年齢や健康状態などについて貸主が心配することがあります。

しかし、普通借家契約では、70代・80代になったという理由だけで、当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。

重要なポイントは次の5つです。

1. 普通借家契約と定期借家契約を区別する

2. 更新拒絶の理由と通知日を確認する

3. 普通借家契約では原則として正当事由が必要

4. 退去届や合意解約書は内容を理解してから判断する

5. 住み替えが必要なら生活環境と契約条件の両方を確認する

更新を断られたからといって、最初から引っ越すことだけを考える必要はありません。

まずは契約内容を確認し、現在の住居で暮らし続けられるか整理しましょう。

高齢者・シニアの方のお部屋探しや入居審査については、スマイファミリーの総合ガイドでも詳しく解説しています。

高齢者・シニアでも賃貸は借りられる？65歳・70代・80代の審査・年金・保証人を解説｜東京・埼玉・関東

■関東で高齢者・シニアの住み替えにお悩みの方へ

「高齢を理由に契約更新を断られてしまった」

「80代の親が住む賃貸住宅について、管理会社から退去の相談を受けている」

「今の住宅に住み続けることが難しく、新しい部屋を探したい」

「年金暮らしで、次の賃貸審査が不安」

このような場合、まず現在の契約状況と今後の希望を整理することが大切です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東での高齢者・シニアの方のお部屋探しについてご相談を承っています。

年金収入、希望家賃、保証会社、緊急連絡先、通院や買い物の環境などを確認しながら、現在の生活に合った住み替え先を一緒に考えていきます。

ただし、現在の賃貸借契約の更新拒絶が法律上有効か、退去義務があるか、立退料を請求できるかといった個別の法律判断については、必要に応じて弁護士などの専門家へご相談ください。

高齢になってからの住み替えや、賃貸契約の更新についてお悩みの方は、スマイファミリーへご相談ください。