2026年の区分所有法改正で中古マンション購入はどう変わる？管理規約・総会決議・修繕費を解説

「2026年にマンションの法律が変わったと聞いたけれど、中古マンションの購入に影響する？」

「管理組合の総会で、以前より修繕工事が決まりやすくなった？」

「修繕積立金が突然値上げされる可能性はある？」

「古いマンションを購入したら、将来の建替えに参加しなければならない？」

「購入前に管理規約や総会議事録を確認した方がいい？」

中古マンションを探していると、立地、価格、間取り、築年数、駅からの距離などが気になるものです。

しかし、マンションを購入するということは、一つの部屋を所有するだけではありません。

エントランス、廊下、階段、外壁、屋上、エレベーターなど、建物全体の共用部分についても、ほかの区分所有者と共同で維持管理していく立場になります。

そのため、マンションでは一人の所有者だけで決められないことがあります。

例えば、

• 大規模修繕工事を行うか

• 共用部分を改修するか

• 管理規約を変更するか

• 修繕積立金を増額するか

• エレベーターを更新するか

• 将来、建物を建て替えるか

といった問題です。

こうした事項については、管理組合の総会などで意思決定が行われます。

そして、2026年4月1日、マンション管理に関する重要な法改正が施行されました。

改正区分所有法によって、管理組合の総会決議やマンションの再生に関する仕組みが見直されたのです。

背景には、マンションの建物が古くなることと、区分所有者や居住者が高齢になることによる「2つの老い」があります。

例えば、築40年以上のマンションで外壁の大規模な改修が必要になっても、所有者の一部と連絡が取れず、重要な決議が成立しない場合があります。

また、建物を維持するための工事が必要なのに、管理組合の意思決定が進まないことも問題となってきました。

今回の法改正は、こうした課題に対応し、マンションの管理や再生を進めやすくすることを目的としています。

ただし、ここで誤解してはいけないことがあります。

法律が変わったからといって、管理費や修繕積立金が自動的に値上げされるわけではありません。

また、築年数が古いという理由だけで、自動的に建替えが決まるわけでもありません。

重要なのは、法改正によって変わった仕組みを理解したうえで、購入するマンションの管理状況を確認することです。

今回は、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県・茨城県・栃木県・群馬県で中古マンションの購入を検討している方に向けて、2026年の区分所有法改正、総会の決議方法、管理規約、修繕積立金、マンション建替え、購入前に確認すべき書類について詳しく解説します。

■2026年4月1日施行｜改正区分所有法で何が変わった？

2025年5月30日に公布されたマンション関係法の改正により、2026年4月1日から、区分所有法の重要な規定が見直されました。

国土交通省は、マンションの管理や再生を円滑に進めるための改正と説明しています。

主な変更点を整理しましょう。

ただし、すべての総会決議が同じ多数決で成立するようになったわけではありません。

管理規約の変更、日常的な管理行為、建替えなどでは、それぞれ適用される要件が異なります。

出典：

国土交通省｜マンション関係法令

■大きな変更①｜総会に出席した人を基準とする多数決へ

マンション管理組合では、区分所有者が集まる総会で、建物の管理に関する重要な事項を決めます。

これまでは、管理規約の変更など一定の特別決議について、区分所有者全員を母数として、多数の賛成が必要でした。

そのため、総会に参加しない所有者が多いマンションでは、必要な決議が成立しにくいという問題がありました。

改正前の考え方

例えば、区分所有者20人のマンションを想定します。

管理規約を変更する場合、原則として区分所有者と議決権のそれぞれ4分の3以上の賛成が必要でした。

1人につき1議決権と仮定すると、

20人 × 4分の3 ＝ 15人

15人以上の賛成が必要になります。

仮に12人が総会に出席し、全員が賛成しても、全員を母数とする基準には届きません。

改正後の考え方

2026年4月施行の改正区分所有法では、管理規約の変更などの特別決議について、一定の定足数を満たした総会の出席者を基準とする多数決へ変更されました。

例えば、

• 区分所有者20人

• 議決権も各1票

• 総会出席者12人

• 賛成者10人

• 反対者2人

というケースです。

管理規約の変更について、区分所有者数と議決権数それぞれの定足数を満たし、出席者とその議決権の各4分の3以上が賛成していれば、決議が成立する仕組みです。

12人の4分の3は9人です。

この例では10人が賛成しているため、必要なほかの手続きも満たしていれば、決議が成立します。

※議決権が各1票であることなどを仮定した説明例です。実際は区分所有者数と議決権数の両方、定足数、議案の通知等の要件を確認する必要があります。

改正前と改正後の違い

これは、管理組合の意思決定を進めやすくするための変更です。

ただし、建替えなど区分所有権の処分を伴う事項には別の決議要件があります。

「総会に出席した人の多数決で、何でも自由に決められる」という制度ではありません。

■中古マンションの購入者にとって何が変わる？

今回の法改正は、マンションを所有している方だけでなく、これから購入する方にも関係します。

なぜなら、購入後は買主自身が区分所有者となり、管理組合の一員になるからです。

例えば、次のような場面を想像してください。

築35年の中古マンションを購入したとします。

マンションでは、老朽化した共用部分の改修について、管理組合で検討が進んでいました。

購入前は、工事の提案があっても、必要な賛成が集まらず決議できなかったとします。

しかし、法改正後は、対象となる決議について、出席者を基準とする多数決によって成立する可能性があります。

その結果、必要な工事が進むことも考えられます。

購入者にとってのメリット

• 必要な修繕を進めやすくなる可能性

• 建物の管理に関する意思決定の停滞を減らせる可能性

• 管理規約の見直しを進めやすくなる可能性

• 老朽化した設備の更新を検討しやすくなる可能性

購入者が注意したいこと

• 購入後に共用部分の改修が決まる可能性

• 工事内容によって費用負担が生じる可能性

• 管理規約の変更によって生活上のルールが変わる可能性

• 管理組合の総会へ参加する重要性が高まること

もちろん、法律が改正されたことだけで、すべてのマンションの工事費用や修繕積立金が増えるわけではありません。

実際の費用や工事内容は、管理組合の計画や決議などによって異なります。

■大きな変更②｜管理規約の見直しが必要になった

マンションには、それぞれ管理規約があります。

管理規約とは、建物や共用部分の管理、区分所有者の権利義務などについて定めた、マンション独自のルールです。

例えば、

• 管理組合の運営

• 総会の開催

• 議決権の行使

• 共用部分の使用

• 管理費・修繕積立金

• 専有部分の工事

• ペット飼育

• 駐車場や駐輪場

• 管理規約の変更

などに関する規定が設けられています。

2026年の区分所有法改正に合わせて、国土交通省は2025年10月17日にマンション標準管理規約を改正しました。

また、2026年11月12日にも一部の規定が修正されています。

標準管理規約とは？

国土交通省が、マンションごとの管理規約を作成・改正する際の参考として示しているひな型です。

ただし、すべてのマンションに標準管理規約がそのまま適用されるわけではありません。

各マンションには、それぞれの管理規約があります。

古い管理規約が残っていたらどうなる？

例えば、築30年のマンションで、管理規約の内容が長期間見直されていない場合です。

2026年4月の改正区分所有法に抵触する規定については、法改正後もそのまま有効であるとは限りません。

国土交通省は、改正法に抵触する管理規約の規定は、施行日以降、効力を失うと説明しています。

ただし、管理規約のすべての内容が自動的に新しい標準管理規約へ置き換わるわけではありません。

そのため、購入前には、

「このマンションの管理規約は、2026年の法改正に対応していますか？」

と確認してみましょう。

管理規約が改正されていなければ購入してはいけない？

必ずしもそうとは限りません。

改正が必要な内容や、現在の管理組合の対応状況によって判断が異なります。

例えば、管理規約の改正案を作成し、総会で審議する予定になっている場合もあります。

一方、管理規約の見直しが必要であることを把握していない場合も考えられます。

重要なのは、管理規約が改正済みかどうかだけでなく、管理組合が必要な対応を進めているかを確認することです。

参考：

国土交通省｜マンション標準管理規約

■2026年の法改正で修繕積立金は値上げされる？

結論として、2026年4月の法改正によって、全国の中古マンションの修繕積立金が一律に増額されるわけではありません。

修繕積立金の額は、マンションごとの管理規約、長期修繕計画、管理組合の意思決定などによって異なります。

ただし、今回の法改正によって、一定の管理上の決議が以前より進めやすくなったことは、購入前に理解しておきたいところです。

修繕積立金とは？

マンションの外壁、屋上防水、給排水設備、エレベーターなど、建物全体の将来の修繕に備える資金です。

区分所有者が毎月一定額を積み立てる方法などがあります。

例えば、修繕積立金が月12,000円から22,000円に増えた場合

※架空の計算例です。2026年の法改正による実際の値上げ額を示すものではありません。

この例では、修繕積立金が月10,000円増えています。

年間では120,000円の負担増です。

仮に、この差額が20年間続いた場合、単純合計では240万円になります。

中古マンション購入では、購入時の修繕積立金が安いという理由だけで判断することは避けたいところです。

値上げが必要になる理由

修繕積立金が増額される背景には、例えば次のような事情があります。

• 将来の工事費用が不足する見込み

• 建築資材や人件費の上昇

• 大規模修繕工事の実施

• エレベーターの更新

• 給排水管の改修

• 機械式駐車場の更新

• 長期修繕計画の見直し

ただし、これらの事情があるだけで、修繕積立金の増額が自動的に決まるわけではありません。

実際の改定方法や必要な決議は、管理規約や関連法令などに基づいて判断されます。

■「修繕積立金が安いマンション」は本当にお得？

中古マンションの広告には、管理費や修繕積立金の月額が記載されています。

例えば、

Aマンション：修繕積立金8,000円

Bマンション：修繕積立金18,000円

という2つの物件です。

毎月の負担だけを見ると、Aマンションの方が魅力的に感じるかもしれません。

しかし、Aマンションでは、将来必要となる修繕資金が十分に積み立てられていない可能性もあります。

一方、Bマンションでは、長期修繕計画に基づいて積み立てが行われている場合があります。

もちろん、修繕積立金が高いから必ず管理状態がよいというわけでもありません。

大切なのは、次のような情報を比較することです。

今回の法改正に直接関係するのは、こうした費用について管理組合が意思決定する仕組みです。

購入者は、物件価格と毎月の支払額だけでなく、これから管理組合で何が検討されているかを確認する必要があります。

■大きな変更③｜共用部分の改修が決まりやすくなる場合がある

マンションでは、建物の共用部分を変更する際に、管理組合の決議が必要となる場合があります。

例えば、

• エントランスの改修

• 共用部分のバリアフリー化

• 一定の構造や設備に関係する改修

などです。

2026年の法改正では、共用部分の変更に関する決議要件も見直されています。

一定のバリアフリー化などの工事について、多数決要件が緩和される場合があります。

高齢化するマンションの問題

例えば、築40年のマンションで、高齢の居住者が増えているケースを考えます。

建物の入口には階段があり、スロープがありません。

車いすや歩行補助具を使用する方にとって、外出時の負担が大きくなる可能性があります。

管理組合では、共用部分のバリアフリー改修を検討しています。

しかし、工事費用や管理規約上の要件などから、これまで決議が難しかったとします。

法改正後は、対象となる工事の内容や法定要件に応じて、以前より決議を成立させやすくなる場合があります。

購入前に考えたいこと

共用部分の改修が進みやすくなることは、住環境の改善につながる可能性があります。

一方、工事には費用が必要です。

そのため、購入前には、

「現在、管理組合で大きな改修工事が検討されていますか？」

と確認しておくことが重要です。

また、改修のための資金が十分に確保されているかも確認しましょう。

■大きな変更④｜建替え決議の要件も見直された

2026年の法改正では、老朽化したマンションの建替えや再生に関する制度も見直されました。

ここは、築30年・40年・50年などの中古マンションを検討している方にとって、特に重要な問題です。

建替えは何人の賛成で決まる？

2026年施行の改正区分所有法では、建替え決議について、原則として区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成が必要です。

ただし、一定の客観的事由が認められる場合には、それぞれ4分の3以上へ緩和されます。

多数決要件が緩和される場合

法令で定められた一定の事由には、例えば次のようなものがあります。

• 耐震性が所定の基準を満たさない

• 火災に対する安全性が所定の基準を満たさない

• 外壁等の剥落により周辺へ危害が生じるおそれがある

• 給排水管等の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある

• 所定のバリアフリー基準を満たさない

ただし、これらは法律上の具体的な基準に該当する必要があります。

例えば、外壁に小さなひび割れがあるという理由だけで、直ちに4分の3の要件で建替えが決まるわけではありません。

建替え決議の比較

※法定要件や所定の手続きを満たすことが前提です。

築40年なら必ず建替え？

いいえ。

築年数が古いという理由だけで、すべてのマンションに建替え義務が生じるわけではありません。

また、築40年のマンションであっても、適切な修繕や管理によって使用を継続している建物があります。

反対に、築年数だけでは把握できない構造・設備上の問題を抱えている場合もあります。

築年数だけで判断せず、建物の状態と管理組合の再生方針を確認することが重要です。

参考：

国土交通省｜マンション関係法令

■購入後に建替えが決まったら、住宅ローンはどうなる？

中古マンションを購入する際、将来の建替えまで具体的に考えていない方もいるかもしれません。

しかし、築年数が経過したマンションでは、建物の再生が長期的な課題となる場合があります。

ここで重要なのは、建替えと住宅ローンは別の問題だということです。

例えば、

• 中古マンション購入価格：2,500万円

• 住宅ローン返済期間：35年

• 購入後15年で建替えの検討が本格化

というケースです。

建替えが決議されたからといって、残っている住宅ローンが自動的になくなるわけではありません。

また、建替え後の住宅を取得する際に、追加の費用負担が必要になる場合もあります。

購入前に確認したいこと

1. 現在の建物の築年数

2. 耐震性や建物の状態

3. 長期修繕計画

4. 建替え・再生の検討状況

5. 過去の総会議事録

6. 管理組合の説明資料

7. 現在の修繕積立金

8. 住宅ローンの残債がある場合の対応

なお、建替えが具体化した際の権利関係や追加費用、融資の取扱いなどは個別の事業計画によって異なります。

購入時点で将来の建替え費用を正確に確定できるとは限りません。

だからこそ、現在の管理状況と再生に関する検討状況を確認することが重要です。

■所在不明の所有者がいるマンションは危険？

中古マンションには、所有者が実際には住んでいない住戸もあります。

例えば、

• 賃貸に出している

• 相続によって所有している

• 海外に住んでいる

• 長期間空室になっている

といったケースです。

所有者が居住していないこと自体が問題なのではありません。

重要なのは、管理組合が必要な連絡や意思決定を行えるかどうかです。

所在等不明区分所有者とは？

住所などが分からず、一定の手続きを尽くしても所在等を確認できない区分所有者がいる場合があります。

こうした所有者がいることで、管理組合の決議が難しくなることがありました。

2026年の改正区分所有法では、裁判所の関与によって、一定の条件で所在等不明区分所有者を決議の母数から除外する仕組みが設けられています。

ただし、管理組合が単に「連絡が取れない」と判断しただけで、自由に除外できるわけではありません。

購入者が確認したいこと

購入予定のマンションでは、

• 管理組合の総会が開催されているか

• 必要な決議が成立しているか

• 管理組合の役員が選任されているか

• 所有者との連絡体制に問題がないか

• 重要な議案が長期間先送りされていないか

などを確認しましょう。

所有者が高齢であることや、外国に住んでいることだけで、管理状態が悪いと判断することは適切ではありません。

問題は、必要な管理が行われているかどうかです。

■管理会社が管理組合の代表も務めている場合は？

マンションの中には、管理会社が管理者を務める「管理業者管理者方式」などを採用しているところがあります。

この方式では、管理業者が管理組合の管理者として業務を行います。

一方、管理者としての立場と、管理業務や工事を受注する事業者としての立場が重なると、利益相反が問題になることがあります。

例えば、管理会社が管理者として工事を検討し、同じ会社や関係会社がその工事を受注するような場合です。

2026年のマンション関係法改正では、こうした管理業者管理者方式について、利益相反への対応や情報開示に関する仕組みも整備されています。

購入前に確認したいこと

• 管理組合の管理者は誰か

• 管理会社が管理者を兼ねているか

• 工事業者の選定方法

• 工事費用の見積り方法

• 利益相反に関する説明

• 管理組合への報告体制

もちろん、管理会社が管理者を務めているという理由だけで、そのマンションの管理が悪いと決まるわけではありません。

重要なのは、透明性のある管理が行われているかどうかです。

参考：

国土交通省｜マンション管理関係の標準契約書等

■管理計画認定制度も購入判断の参考になる

中古マンションを選ぶ際に、確認できる制度の一つが「マンション管理計画認定制度」です。

この制度は、一定の管理基準を満たすマンションの管理計画について、地方公共団体が認定するものです。

国土交通省は、管理計画の認定基準として、管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画などを定めています。

例えば、次のような項目です。

管理組合の運営

総会が年1回以上開催されていることなど。

管理規約

管理規約が作成されていることなど。

管理組合の経理

管理費と修繕積立金などが区分して経理されていることなど。

長期修繕計画

計画期間が30年以上あり、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていることなど。

名簿の管理

区分所有者名簿や居住者名簿が適切に備えられていることなど。

ただし、これらは主な基準の一部です。

実際にはさらに細かな要件があり、地方公共団体が独自の基準を定めている場合もあります。

認定されていないマンションは購入してはいけない？

そのようなことはありません。

管理計画認定を申請していないマンションもあります。

また、認定の有無だけでは建物の状態や将来の修繕費用を完全に判断できません。

認定制度は、購入判断の一つの参考として考えることが大切です。

なお、管理計画認定制度は2027年4月1日に制度の拡充や認定基準の見直しが予定されています。

2026年11月時点で適用されている制度と、今後施行される制度は区別しましょう。

参考：

国土交通省｜マンション管理計画認定制度

■2026年以降の中古マンション購入で確認したい5つの重要書類

法改正を踏まえると、中古マンション購入前の資料確認は、これまで以上に重要です。

ここでは、特に確認したい5種類の書類を紹介します。

① 管理規約

マンションの基本的なルールを定めた書類です。

2026年の法改正に対応した見直しが行われているか確認しましょう。

また、ペット飼育、リフォーム、駐車場などの生活に関係する規定も確認します。

② 総会議事録

管理組合でどのようなことが話し合われ、何が決議されたかを確認できる資料です。

可能であれば、直近数年分を確認しましょう。

特に、

• 修繕積立金の増額

• 大規模修繕工事

• 管理規約の変更

• 共用部分の改修

• 管理会社の変更

• 建替えや再生に関する検討

などに関係する議案がないか確認することが重要です。

③ 長期修繕計画

建物全体の修繕工事について、中長期的な予定や費用を整理した資料です。

計画が存在していても、長期間見直されていない場合は、現在の工事費用や設備状況を十分に反映していない可能性があります。

④ 重要事項調査報告書

管理会社などが、マンションの管理状況について回答する資料です。

管理費、修繕積立金、滞納状況、工事予定などが記載される場合があります。

ただし、書式や記載項目は管理会社などによって異なります。

また、不動産会社が作成する重要事項説明書とは別の書類です。

⑤ 管理組合の決算書・予算書

管理組合の収入と支出、資金の状況などを確認する資料です。

例えば、修繕積立金の残高が十分にあるように見えても、今後大きな工事が予定されている場合があります。

そのため、現時点の残高だけでなく、今後の支出計画まで確認しましょう。

5つの書類で見るポイント

※資料の入手範囲や提供方法は物件によって異なります。確認できない情報がある場合は、不動産会社を通じて確認可能な範囲を相談しましょう。

■総会議事録はどこを読めばいい？

総会議事録を初めて読む方にとっては、専門用語が多く、どこを確認すればよいか分からないかもしれません。

まずは、次の3つを意識しましょう。

① 何が決議されたか

例えば、

「大規模修繕工事実施の件」

「修繕積立金改定の件」

「管理規約変更の件」

という議案です。

これらについて、実際に承認されたのか確認しましょう。

② どのような内容が議論されたか

例えば、修繕積立金の増額について、反対意見が多かった場合です。

議事録に理由などが記録されていれば、管理組合が抱えている課題を理解する手掛かりになります。

ただし、議事録にすべての発言が記載されるとは限りません。

③ 今後の検討事項

最も見落としたくないのが、まだ決議されていない事項です。

例えば、

「次年度以降に修繕積立金の増額を検討する」

「給排水設備の更新について調査を行う」

「建替えに関する検討委員会を設置する」

などです。

これらは、すでに決定した事項とは異なります。

しかし、購入後の費用や生活環境に影響する可能性があるため、確認しておきたいところです。

中古マンション購入では、決定済みの内容だけでなく、今後の検討課題まで確認することが重要です。

■購入前に不動産会社へ確認したい10の質問

2026年以降に中古マンションを購入する場合は、次の質問を参考にしてください。

1. このマンションの管理規約は、2026年の区分所有法改正に対応していますか？

2. 直近の総会議事録を確認できますか？

3. 管理費・修繕積立金の改定予定はありますか？

4. 大規模修繕工事はいつ予定されていますか？

5. 長期修繕計画はいつ見直されましたか？

6. 今後の工事に必要な積立金は確保されていますか？

7. 管理組合に借入金はありますか？

8. 建替えやマンション再生について検討されていますか？

9. 管理会社と管理組合の役割分担はどうなっていますか？

10. 購入後に一時金や追加の費用負担が発生する予定はありますか？

ただし、不動産会社がすべての情報を即座に回答できるとは限りません。

管理組合や管理会社へ確認が必要な場合もあります。

大切なのは、分からないまま契約するのではなく、購入判断に必要な情報を整理することです。

■管理費・修繕積立金の改定がある場合、購入予算をどう考える？

例えば、次のような中古マンションを検討しているとします。

• 物件価格：3,000万円

• 住宅ローン返済：月95,000円（仮定）

• 管理費：月14,000円

• 修繕積立金：月12,000円

• 駐車場使用料：月10,000円

この場合の月額負担を計算します。

現在の費用

ここで、将来の修繕積立金が22,000円になった場合を考えます。

改定後の費用

※金額はすべて説明用の仮定です。住宅ローンの返済条件や、実際の管理費改定を示すものではありません。固定資産税・都市計画税、保険料、専有部分の修繕費などは含んでいません。

この場合、毎月の負担は10,000円増えます。

2026年の法改正によって、このような増額が必ず発生するわけではありません。

ただし、将来の管理費用を見込んだ購入予算を考えることは重要です。

住宅ローン審査に通れば安心？

住宅ローンの審査に通ることと、購入後の支出を無理なく支払い続けられることは別です。

住宅ローン返済のほかにも、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、室内設備の交換費用などが発生します。

購入時の月額だけでなく、将来の費用変動も想定しましょう。

■東京・埼玉・神奈川・千葉・茨城・栃木・群馬の中古マンション購入で確認すること

区分所有法の基本的なルールは全国共通です。

そのため、東京都のマンションだけ改正法が適用され、埼玉県のマンションでは適用されないというものではありません。

ただし、実際のマンションの管理状況や費用、設備などは建物ごとに異なります。

東京都｜築年数と管理規約の改正状況を確認

東京都内で中古マンションを購入する場合、駅からの距離や価格だけでなく、管理組合の運営状況を確認しましょう。

特に、築年数が経過した物件では、建替えや大規模修繕の検討状況が重要になる場合があります。

また、管理費・修繕積立金に加えて、駐車場や共用施設の維持費なども確認しましょう。

埼玉県｜長期修繕計画と購入後の費用負担を確認

埼玉県内で中古マンションを探す場合も、管理費・修繕積立金の金額だけで判断しないことが大切です。

例えば、さいたま市・川口市・越谷市・所沢市など、希望する地域で物件を比較する場合です。

同じような価格帯でも、築年数、管理組合の運営、設備更新の予定などによって、将来の費用負担は異なります。

神奈川県｜共用設備と建物の管理状況を確認

神奈川県内では、マンションの所在地や建物規模、設備によって管理上の課題が異なります。

例えば、エレベーターや機械式駐車場、共用施設などが多いマンションでは、それらの維持管理費用についても確認しましょう。

また、築年数が経過した物件では、大規模修繕の実施履歴や今後の計画を確認することが重要です。

千葉県｜大規模修繕と設備更新の予定を確認

千葉県で中古マンションを探す場合も、物件ごとの管理資料を確認しましょう。

例えば、築30年以上の物件では、外壁や屋上防水だけでなく、給排水管やエレベーターなどの設備更新が今後予定されている場合があります。

工事の実施履歴と、今後の修繕費用を確認することが重要です。

茨城県｜管理組合の運営と将来の修繕計画を確認

茨城県内でマンションを購入する場合、管理組合が適切に機能しているか確認しましょう。

例えば、総会が定期的に開催され、長期修繕計画が見直されているかが重要です。

また、将来必要となる工事費用と、修繕積立金の状況も確認しましょう。

栃木県｜共用部分の修繕履歴と管理体制を確認

栃木県内で中古マンションを購入する場合も、築年数だけで管理状態を判断しないことが大切です。

建物の設備や大規模修繕履歴、管理組合の運営状況などを確認しましょう。

また、今後の共用部分の改修や設備更新について、総会で検討されている事項がないか確認することが重要です。

群馬県｜長期間の住まいとして管理状況を確認

群馬県内で中古マンションを検討する場合も、住宅ローン返済だけでなく、維持管理費用を含めた資金計画を考えましょう。

また、購入予定のマンションで、2026年の区分所有法改正に伴う管理規約の見直しが進んでいるか確認することも重要です。

関東7都県に共通すること

地域ごとの立地や住宅市場に違いがあっても、区分所有法改正後の管理組合に関する基本的な仕組みは共通です。

そのため、購入前には次の内容を確認しましょう。

• 管理規約の見直し

• 総会議事録

• 長期修繕計画

• 修繕積立金の残高

• 将来の工事予定

• 費用の増額予定

• 管理組合の意思決定状況

同じ築年数・同じ価格の中古マンションでも、管理状況によって購入後の負担や住みやすさが異なる場合があります。

■関連記事｜中古マンション購入前に確認したいこと

今回の記事では、2026年の区分所有法改正と、管理組合の意思決定について解説しました。

実際に購入する際は、管理規約だけでなく、修繕積立金や長期修繕計画なども確認する必要があります。

管理費・修繕積立金・大規模修繕の基本については、次の記事で詳しく解説しています。

埼玉で中古マンションを購入する前に確認したい管理状況と修繕積立金

また、中古マンションでは、前の所有者が管理費や修繕積立金を滞納している場合、買主に請求が及ぶ可能性があります。

購入前に確認する方法については、次の記事をご覧ください。

中古マンション購入後に前所有者の管理費滞納を請求される？修繕積立金の未払い・買主の責任を解説

さらに、マンションの駐車場についても、購入した住戸に付随して自由に利用できるとは限りません。

駐車場使用契約や管理規約の確認方法については、こちらの記事で解説しています。

中古マンション購入で駐車場は引き継げる？空き待ち・抽選・機械式駐車場のサイズ制限を解説

中古マンションだけでなく、中古戸建て・土地・住宅ローンなど、不動産購入全般についてはこちらからご確認いただけます。

東京・埼玉など関東で不動産を購入する方へ｜マンション・戸建て・住宅ローン・資金計画を解説

また、賃貸住宅、不動産売却、賃貸管理などのご相談については、次の総合案内をご覧ください。

スマイファミリー｜お部屋探し・不動産のお悩みから探す

■2026年以降の中古マンション購入チェックリスト

【法改正・管理規約】

• 管理規約を確認した

• 2026年の区分所有法改正への対応状況を確認した

• 総会の開催状況を確認した

• 総会議事録を確認した

• 管理規約の変更予定を確認した

【修繕・費用】

• 管理費を確認した

• 修繕積立金を確認した

• 積立金の残高を確認した

• 長期修繕計画を確認した

• 大規模修繕の実施履歴を確認した

• 今後の設備更新を確認した

• 費用の増額予定を確認した

• 一時金の徴収予定を確認した

• 管理組合の借入金を確認した

【マンション再生】

• 建替えの検討状況を確認した

• 共用部分の改修予定を確認した

• 建物の耐震性について確認した

• 所在等不明所有者による管理上の問題がないか確認した

• 再生に関する検討委員会等の有無を確認した

【購入手続き】

• 重要事項調査報告書を確認した

• 管理組合の決算・予算資料を確認した

• 購入する住戸の管理費滞納を確認した

• 駐車場の利用条件を確認した

• 管理会社へ確認すべき事項を整理した

• 住宅ローン以外の維持費を試算した

• 将来の費用増加に対応できる資金計画を考えた

■よくある質問（FAQ）

Q1．2026年の区分所有法改正で、中古マンション購入者は何が変わりますか？

管理組合の総会決議や、マンションの再生に関する仕組みが見直されました。

購入後は区分所有者として管理組合に参加するため、管理規約の変更や共用部分の改修などに関係する可能性があります。

Q2．2026年から修繕積立金は必ず値上げされますか？

いいえ。

改正区分所有法によって、全国の中古マンションの修繕積立金が一律に値上げされるわけではありません。

実際の金額は、各マンションの管理規約や長期修繕計画、管理組合の決定などによって異なります。

Q3．古いマンションは建替えが決まりやすくなりましたか？

一定の客観的事由が認められる場合に、建替え決議の多数決要件が緩和されました。

ただし、築年数が古いだけで建替えが自動的に決まるわけではありません。

Q4．2026年の法改正に対応していない管理規約でも問題ありませんか？

改正区分所有法に抵触する規定は、施行日以降に効力を失う場合があります。

一方、管理規約のすべての内容が自動的に新しい標準管理規約へ置き換わるわけではありません。

管理組合がどのように対応しているかを確認しましょう。

Q5．管理計画認定を受けたマンションなら安心して購入できますか？

管理計画認定は、管理状況を判断するための一つの参考になります。

ただし、認定を受けているという理由だけで、今後の修繕費用や建物の状態などがすべて保証されるわけではありません。

Q6．中古マンション購入前に総会議事録を見せてもらえますか？

管理組合や管理会社、不動産会社の取扱いによって、確認できる場合があります。

ただし、資料の提供範囲や閲覧方法には条件がある場合もあります。

購入を検討している段階で、不動産会社へ相談しましょう。

Q7．管理費や修繕積立金が安いマンションの方がお得ですか？

必ずしもそうとは限りません。

現在の月額が安くても、将来の修繕資金が不足している場合があります。

長期修繕計画や積立金の残高、今後の工事予定を確認しましょう。

Q8．マンションの管理規約は購入後に自由に変更できますか？

一人の区分所有者が自由に変更できるものではありません。

管理規約の変更には、区分所有法や管理規約に基づいた総会の決議などが必要です。

■まとめ｜2026年以降の中古マンション購入は「管理組合の将来」まで確認する

2026年4月1日、改正区分所有法が施行されました。

この改正では、マンションの管理や再生を円滑に進めるため、総会の決議方法や建替えに関する仕組みなどが見直されています。

これから中古マンションを購入する方にとっても、重要な制度変更です。

なぜなら、マンションを購入すると、室内の所有者になるだけでなく、建物全体の共用部分を管理する管理組合の一員になるからです。

例えば、外壁の修繕、給排水設備の更新、エレベーターの改修、管理規約の変更などは、区分所有者の意思決定に関係する場合があります。

また、建物の築年数が経過すれば、大規模修繕や建替えなどの問題が生じる可能性もあります。

今回の重要なポイントを整理します。

1. 2026年4月1日に改正区分所有法が施行された

2. 一定の総会決議で出席者を基準とする多数決へ見直された

3. 管理規約の変更などの決議要件が変更された

4. 改正法に抵触する管理規約の見直しが必要になる

5. 修繕積立金が自動的に値上げされるわけではない

6. 共用部分の改修について決議要件が緩和される場合がある

7. 一定の客観的事由がある場合は建替え決議の要件が緩和される

8. 所在等不明区分所有者に関する制度が整備された

9. 購入前には総会議事録や長期修繕計画を確認する

10. 物件価格だけでなく、将来の管理費用や建物の再生方針を考える

マンション購入では、室内のきれいさや間取り、日当たりなども重要です。

しかし、それだけでは購入後の住まいの状況を十分に把握できません。

たとえ室内をリフォームしていても、建物全体の修繕が適切に行われていなければ、将来大きな工事が必要になる可能性があります。

また、現在の修繕積立金が安くても、将来の値上げが検討されている場合があります。

一方、築年数が経過しているマンションでも、計画的な修繕や管理組合の運営が行われている場合があります。

そのため、中古マンションを選ぶときは、築年数や価格だけで良し悪しを決めつけないことが大切です。

東京・埼玉・神奈川・千葉・栃木・茨城・群馬のどこで購入する場合でも、今回の区分所有法改正は関係します。

実際のマンションごとに、管理組合の運営や管理規約、修繕計画などを確認しましょう。

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県で、中古マンション・中古戸建て・土地など、不動産購入に関するご相談を承っています。

「気になる中古マンションの管理状態を確認したい」

「修繕積立金が将来増えるか心配」

「築30年以上のマンションを購入しても大丈夫？」

「管理規約や総会議事録について説明を受けたい」

「住宅ローンと管理費を含めて購入予算を考えたい」

このような場合も、物件の条件、購入予算、管理状況、将来の維持費などを整理しながら、購入を検討することが大切です。

なお、改正区分所有法の個別の適用や管理組合の決議の有効性など、法律上の判断が必要な場合は、弁護士やマンション管理士などの専門家へ確認してください。

中古マンション購入で大切なのは、今日の住みやすさだけではありません。10年後、20年後も安心して住み続けられるよう、建物全体の管理と将来の費用まで考えることです。

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