埼玉で中古マンションを購入する前に確認したい管理状況と修繕積立金
埼玉県で中古マンションを探していると、立地、価格、間取り、室内のきれいさなどに目が向きやすいものです。
しかし、中古マンションの購入では、室内だけでなく、建物全体がどのように管理されているかを確認することも重要です。
「修繕積立金が安い物件のほうがお得？」「大規模修繕をしたばかりなら安心？」「管理費と修繕積立金は何が違う？」と疑問に感じる方もいらっしゃると思います。
マンションの管理状態や修繕計画は、購入後の住みやすさだけでなく、将来必要となる費用や資産価値にも影響する可能性があります。
今回は、埼玉県で中古マンションを購入する前に確認したい管理状況、修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕などのポイントを解説します。
■中古マンションは建物全体を購入する意識が大切
マンションを購入すると、専有部分である室内だけでなく、建物の共用部分や敷地についても区分所有者として関わることになります。
主な共用部分には、次のような場所や設備があります。
・外壁
・屋上や屋根
・廊下や階段
・エントランス
・エレベーター
・給排水設備
・消防設備
・機械式駐車場
・駐輪場
・ごみ置き場
・集会室
・植栽や外構
室内をきれいにリフォームしても、共用部分の管理や修繕が適切に行われていなければ、建物全体で不具合が発生する可能性があります。
内見時には室内だけで判断せず、建物の状態や管理に関する書類も確認しましょう。
■管理費と修繕積立金の違い
中古マンションを購入すると、住宅ローンの返済とは別に、毎月、管理費や修繕積立金を支払うことが一般的です。
管理費は、日常的なマンション管理に使われる費用です。
例として、次のような用途があります。
・共用部分の清掃
・管理員の業務
・共用部分の電気代や水道代
・エレベーターなどの保守点検
・植栽の管理
・管理会社への委託費
・管理組合の運営費
修繕積立金は、将来予定される大規模修繕や設備更新などに備えて積み立てる費用です。
例として、次のような工事に使われる場合があります。
・外壁の補修や塗装
・屋上やバルコニーの防水
・鉄部の塗装
・給排水管の修繕や交換
・エレベーターの改修
・機械式駐車場の修繕
・インターホンなどの設備更新
・共用部分の照明設備の更新
管理費と修繕積立金は目的が異なるため、合計金額だけでなく、それぞれの金額と使われ方を確認することが大切です。
■修繕積立金が安ければお得とは限らない
毎月の修繕積立金が安いマンションは、購入後の負担が少なく見えることがあります。
しかし、修繕積立金が将来の工事に必要な金額より少ない場合は、後から増額されたり、大規模修繕時に一時金を求められたりする可能性があります。
反対に、修繕積立金が比較的高くても、建物の規模、築年数、設備、将来の工事計画などを考えると、必要な水準である場合もあります。
金額を見るときは、次の項目をあわせて確認しましょう。
・現在の修繕積立金の月額
・修繕積立金の残高
・今後の増額予定
・長期修繕計画で予定されている工事
・工事費用の見込み
・過去に一時金を徴収したことがあるか
・借入れによって修繕工事を行っていないか
・修繕積立金の滞納額
修繕積立金の安さだけで物件を選ぶのではなく、将来の修繕に備えられているかを確認することが重要です。
■修繕積立金には積立方式がある
修繕積立金の集め方には、主に「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。
均等積立方式は、長期修繕計画の期間中に必要となる費用を考え、原則として一定の金額を積み立てていく方法です。
段階増額積立方式は、当初の修繕積立金を比較的低く設定し、将来、段階的に増額していく方法です。
段階増額積立方式のマンションでは、購入時の負担が低く見えても、数年後に修繕積立金が上がる可能性があります。
値上げ予定がある場合は、増額する時期と金額を確認し、住宅ローンを含めた将来の支出を考えましょう。
増額の計画があっても、管理組合の合意が得られず、予定どおりに値上げできていない場合もあります。
現在の金額だけでなく、過去の改定状況や今後の計画も確認することが大切です。
■長期修繕計画を確認する
長期修繕計画は、マンションの共用部分について、将来どのような修繕工事をいつ行い、どの程度の費用が必要になるかをまとめた計画です。
購入前には、長期修繕計画が作成されているか確認しましょう。
主な確認項目は次のとおりです。
・計画が作成された時期
・最後に見直された時期
・計画の対象期間
・予定されている工事の内容
・次回の大規模修繕時期
・工事費用の見込み
・修繕積立金の収支予測
・積立金の増額予定
・一時金や借入れの予定
・給排水管やエレベーターなどの更新計画
長期修繕計画があっても、作成から長い期間が経過している場合は、現在の物価や工事費用が反映されていない可能性があります。
建築資材や人件費が変わると、当初の計画より工事費が高くなることもあります。
計画が存在するかだけでなく、定期的に見直されているかも確認しましょう。
■大規模修繕の実施履歴を見る
中古マンションでは、過去に行われた大規模修繕工事の内容も重要な確認項目です。
大規模修繕では、外壁、屋上防水、鉄部、共用廊下など、建物全体に関わる修繕が行われます。
購入前には、次の内容を確認しましょう。
・大規模修繕を実施した時期
・工事の具体的な内容
・工事費用
・修繕積立金だけで支払えたか
・一時金の徴収があったか
・金融機関などからの借入れがあるか
・工事後に不具合が発生していないか
・次回の大規模修繕予定
「大規模修繕済み」と記載されていても、必要な工事がすべて行われたとは限りません。
外壁工事は実施済みでも、給排水管、エレベーター、機械式駐車場などの更新が今後予定されている場合があります。
工事名だけでなく、どの部分を修繕したのか確認しましょう。
■修繕積立金の残高を確認する
修繕積立金の残高が多ければ必ず安心、少なければ必ず問題というわけではありません。
大規模修繕を終えた直後であれば、工事費用を支払ったため一時的に残高が少なくなっていることがあります。
反対に、残高が多くても、近い将来に大規模な設備更新が予定されていれば、その資金として必要な場合があります。
残高を確認するときは、次の項目とあわせて判断しましょう。
・マンションの総戸数
・築年数
・直近の大規模修繕時期
・今後予定されている工事
・年間の積立額
・工事費用の見込み
・修繕積立金の滞納状況
・借入金の有無
一つの数字だけで判断せず、長期修繕計画とのバランスを見ることが大切です。
■管理費や修繕積立金の滞納状況
一部の区分所有者が管理費や修繕積立金を滞納していると、管理組合の収入が不足し、日常管理や修繕計画に影響する可能性があります。
マンション全体の滞納額がある場合は、次の内容を確認しましょう。
・滞納している戸数
・滞納している金額
・滞納が続いている期間
・管理組合が行っている回収対応
・長期化している滞納があるか
・収支に与えている影響
滞納があるだけで購入できないと決まるわけではありませんが、金額が大きい場合や回収対応が進んでいない場合は注意が必要です。
また、購入を検討している住戸自体に未払いがないかも確認しましょう。
売主の未払い費用がある場合の取り扱いについては、売買契約前に不動産会社へ確認することが重要です。
■管理組合の運営状況を確認する
マンションでは、区分所有者によって管理組合が構成され、建物や敷地の管理について話し合います。
管理会社へ業務を委託しているマンションでも、管理に関する重要な判断を行うのは管理組合です。
管理組合の運営状況は、総会議事録や理事会議事録などから確認できる場合があります。
主な確認項目は次のとおりです。
・定期的に総会が開催されているか
・理事会が機能しているか
・管理規約が整備されているか
・会計報告が行われているか
・長期修繕計画が見直されているか
・住民間の問題が長期化していないか
・管理会社との契約内容が確認されているか
・将来の修繕について話し合われているか
議事録には、騒音、漏水、駐車場、ペット、民泊、修繕、管理費の値上げなど、マンション内で話題になっている内容が記載されていることがあります。
個人情報などの理由ですべての書類を確認できるとは限りませんが、開示可能な資料について不動産会社へ確認しましょう。
■管理規約と使用細則を読む
マンションには、区分所有者や入居者が守るべき管理規約や使用細則があります。
購入後に希望する暮らし方ができないと分かっても、簡単にルールを変更できるとは限りません。
購入前には、特に次の内容を確認しましょう。
・ペットの飼育
・楽器の使用
・リフォーム工事
・床材の遮音性能
・事務所や店舗としての使用
・民泊の可否
・バルコニーの使用方法
・駐車場や駐輪場の利用
・共用部分への私物の設置
・窓や玄関扉の変更
・専有部分の賃貸
「ペット可」と広告に記載されていても、飼育できる種類、頭数、大きさなどに制限がある場合があります。
将来リフォームを考えている場合も、工事可能な時間、使用できる床材、申請方法などを確認しましょう。
■共用部分は内見時にも確認する
管理状況は、書類だけでなく、実際の共用部分から分かることもあります。
内見時には、次の場所を確認しましょう。
・エントランス
・集合ポスト
・掲示板
・共用廊下
・階段
・エレベーター
・ごみ置き場
・駐輪場
・駐車場
・外壁
・植栽
清掃が行き届いているか、掲示物が古いまま放置されていないか、私物が避難経路をふさいでいないかなどを確認します。
ただし、共用部分がきれいだからといって、修繕積立金や長期修繕計画にも問題がないとは限りません。
現地の状態と書類の両方を確認することが大切です。
■機械式駐車場がある場合
機械式駐車場は、定期的な点検や部品交換、将来の設備更新に費用がかかる場合があります。
利用者が減っているマンションでは、維持費と駐車場収入のバランスが問題になることもあります。
車を所有しているかどうかにかかわらず、次の内容を確認しましょう。
・利用できる車のサイズや重量
・空き区画
・月額使用料
・設備の設置時期
・修繕や更新の予定
・過去の故障状況
・利用率
・撤去や平面化の検討状況
現在は車を所有していなくても、機械式駐車場の修繕費用がマンション全体の修繕計画に含まれている場合があります。
■管理計画認定制度も参考にする
マンションの管理計画認定制度は、一定の基準を満たす管理計画について、地方公共団体が認定する制度です。
認定の有無は、マンションの管理状況を確認する際の一つの参考になります。
ただし、認定を受けていないという理由だけで、管理状態が悪いと決まるわけではありません。
申請していないマンションや、地域によって制度の実施状況が異なる場合もあります。
認定の有無だけで購入を判断せず、長期修繕計画、修繕積立金、総会議事録、管理規約などを含めて確認しましょう。
■購入後に必要となる毎月の費用を計算する
中古マンションの予算を考えるときは、住宅ローンの返済額だけで判断しないことが大切です。
購入後には、次のような費用が必要になる可能性があります。
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代
・駐輪場代
・専用庭やルーフバルコニーの使用料
・インターネット設備利用料
・固定資産税や都市計画税
・火災保険料
・室内設備の修理費
・将来のリフォーム費用
管理費や修繕積立金が将来上がる可能性も考え、余裕のある資金計画を立てましょう。
購入時点で支払えるかだけでなく、住宅ローン返済中も無理なく負担を続けられるかを確認する必要があります。
■中古マンション購入前に確認したい書類
購入を検討する際は、可能な範囲で次のような資料を確認しましょう。
・管理規約
・使用細則
・長期修繕計画
・直近の総会議事録
・重要事項調査報告書
・管理費と修繕積立金の金額
・修繕積立金の残高
・管理費などの滞納状況
・大規模修繕の履歴
・今後の工事予定
・管理費などの改定予定
・駐車場や駐輪場の利用条件
資料によっては、購入申し込み後や売買契約前に確認することもあります。
気になる点がある場合は、早い段階で不動産会社へ質問し、回答内容を整理しましょう。
■埼玉県で中古マンションの購入を検討している方へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の中古マンション購入についてご相談を承っています。
「修繕積立金が適正なのか分からない」
「大規模修繕後のマンションを探したい」
「管理状態の確認方法を知りたい」
「管理費を含めた毎月の支払額を計算したい」
「ペットを飼えるマンションを探している」
「購入後にリフォームできるか確認したい」
このような場合も、物件価格や室内の状態だけでなく、管理費、修繕積立金、長期修繕計画、管理規約などを確認しながら、購入条件を整理していきます。
中古マンションは、同じ築年数でも、これまでの管理や修繕の状況によって建物の状態が異なる場合があります。
目に見える室内だけで判断せず、マンション全体の管理状況と将来必要となる費用を確認することが大切です。
埼玉県で中古マンションの購入や資金計画についてお悩みの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
