中古マンションの専用庭・ルーフバルコニーは自由に使える？使用料・禁止事項・修繕負担を解説

「専用庭付きの中古マンションなら、自由にガーデニングできる？」

「ルーフバルコニーでバーベキューや子どものプールを楽しんでもいい？」

「専用庭は購入すると自分の土地になる？」

「ルーフバルコニーの防水工事が必要になったら、修繕費は誰が払う？」

中古マンションを探していると、専用庭や広いルーフバルコニーが付いた魅力的な物件を見つけることがあります。

例えば、1階の専用庭付き住戸なら、室内から直接庭へ出られることがあります。

また、上階のルーフバルコニー付き住戸では、広い屋外スペースを利用できる場合があります。

マンションでありながら戸建てのような開放感を感じられる点は、大きな魅力でしょう。

しかし、購入前に知っておきたい重要なことがあります。

それが、専用庭やルーフバルコニーは、自分だけが利用できる場所でも、必ずしも自分だけの所有物ではないという点です。

マンションでは、これらの場所が共用部分等に位置付けられ、特定の住戸に「専用使用権」が設定されている場合があります。

そのため、自由に物を設置したり、床を改造したり、バーベキューをしたりできるとは限りません。

また、専用使用料が発生する物件や、大規模修繕工事の際に荷物を撤去する必要がある物件もあります。

結論からいうと、中古マンションの専用庭・ルーフバルコニー付き物件を購入する際は、広さや眺望だけでなく、専用使用権・管理規約・費用負担・修繕時のルールを確認することが重要です。

今回は、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で中古マンションの購入を検討している方に向けて、専用庭・ルーフバルコニーの利用条件、禁止事項、使用料、修繕負担、契約前の確認点を解説します。

■中古マンションの専用庭とは？

専用庭とは、一般的にマンションの1階住戸などに付属する、特定の住戸の居住者が利用できる庭のことです。

例えば、リビングの掃き出し窓から直接出入りできる庭が設けられている場合があります。

専用庭の広さや形状はマンションによって異なります。

芝生や植栽がある場合もあれば、タイルなどで舗装されている場合もあります。

専用庭の魅力

• 屋外の開放感を楽しめる

• 植物を育てられる場合がある

• 室内と屋外をつなぐ空間として使える

• 物件によっては庭に面した窓が多い

• 戸建てに近い暮らし方を感じられる

ただし、これらは実際の管理規約や建物条件によって異なります。

例えば、「専用庭付き」と記載されていても、自由に樹木を植えられるとは限りません。

また、庭の周囲にフェンスがあっても、プライバシーが完全に確保されるわけではありません。

専用庭の広さだけでなく、何ができる庭なのか確認しましょう。

■ルーフバルコニーとは？普通のバルコニーとの違い

ルーフバルコニーとは、一般的に下階の屋根部分などを利用して設けられた屋外スペースを指します。

例えば、建物の上階が下階より小さく設計されている場合、下階の屋根上に広いバルコニーを設けることがあります。

一般的なバルコニーよりも広いスペースが確保されている物件もあります。

確認したい特徴

ただし、ルーフバルコニーだから必ず日当たりや眺望が良いとは限りません。

周辺建物や方位、手すりの高さなどによって異なります。

また、広いからといって、自由に設備を設置できるわけではありません。

■専用庭やルーフバルコニーは購入者の所有物？

ここは特に重要なポイントです。

中古マンションを購入すると、通常は専有部分である住戸について区分所有権を取得します。

一方、バルコニーや専用庭、屋上テラスなどは、マンションの管理規約により共用部分等として扱われ、特定の住戸に専用使用権が設定されている場合があります。

専用使用権とは？

専用使用権とは、共用部分等のうち、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいいます。

例えば、マンション全体の共用部分であるバルコニーについて、接している住戸の所有者が日常的に使用できる仕組みです。

ただし、具体的な権利の範囲はマンションごとに異なります。

国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでも、専用使用権の対象にはバルコニー・専用庭・屋上テラスなどが想定されると説明しています。

国土交通省｜専用使用権とは何ですか？ →

専用使用権と所有権の違い

専用庭が付いているからといって、庭の土地を単独で所有するとは限りません。

購入前に管理規約と権利関係を確認しましょう。

■専用庭でガーデニングや家庭菜園はできる？

専用庭付きマンションを購入する方の中には、花や野菜を育てたいと考えている方もいるでしょう。

例えば、

「季節の花を植えたい」

「家庭菜園をしたい」

「小さな木を育てたい」

といった希望です。

ただし、専用庭でできることはマンションの管理規約や使用細則によって異なります。

ガーデニングで確認したいこと

1. 地面へ直接植物を植えてよいか

2. プランターの使用条件

3. 大きな植木鉢の設置可否

4. 樹木の植栽・伐採に関するルール

5. 庭の土を掘る工事の可否

6. 散水の方法

7. 雑草や植栽の管理責任

8. 害虫や落ち葉への対応

例えば、プランターで花を育てることは認められていても、地面を大きく掘って樹木を植えることは禁止されている場合があります。

また、既存の植栽を勝手に撤去できない可能性もあります。

庭の管理は誰が行う？

専用庭の日常的な除草や清掃などについて、専用使用者が管理するよう定めているマンションもあります。

一方、樹木の大規模な剪定や共用設備の工事などは、管理組合の管理対象になる場合があります。

具体的な負担範囲を確認しましょう。

■ルーフバルコニーでバーベキューはできる？

広いルーフバルコニーが付いた物件を見ると、

「休日に家族でバーベキューをしたい」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、ルーフバルコニーでのバーベキューが認められるとは限りません。

注意したいこと

• 火気使用の禁止

• 煙や臭い

• 近隣住戸への影響

• 騒音

• 可燃物の管理

• 床面の汚れ

• 避難経路への影響

例えば、管理規約でバルコニーでの火気使用が禁止されている場合、炭火やガス器具などを使用できない可能性があります。

また、火気に関する明確な禁止規定がなかったとしても、消防・安全上の規制や近隣住戸への迷惑が問題になることがあります。

購入後にバーベキューを楽しむことが目的であれば、購入前に管理会社へ具体的な利用可否を確認しましょう。

■子ども用プールや大型家具は置ける？

夏場に子ども用プールを設置したり、屋外用ソファやテーブルを置いたりしたいと考える方もいるでしょう。

しかし、ルーフバルコニーや専用庭に置ける物には制限がある場合があります。

特に注意したいのは、水や設備の重量です。

プールの水の重さ

水1リットルの質量は、おおむね1キログラムです。

例えば、プールに500リットルの水を入れた場合、水だけで約500キログラムになります。

さらに、プール本体や利用する人の重量も加わります。

ただし、これだけの情報で、床が安全かどうかは判断できません。

必要な確認事項には、荷重の分布、建物の構造、設計上の許容荷重、防水・排水条件などがあります。

管理会社へ確認したいこと

• プール設置の可否

• 重量物の設置制限

• 排水方法

• 防水層への影響

• 床面保護の必要性

• 使用できる家具の条件

• 強風時の安全対策

広いスペースがあることと、重い設備を設置できることは別です。

■ルーフバルコニーに屋根やサンルームを付けられる？

ルーフバルコニーのある中古マンションを購入して、

「一部に屋根を設置したい」

「サンルームに変更したい」

「ウッドデッキを敷きたい」

と考える場合もあります。

ただし、専用使用権があるからといって、自由に改造できるとは限りません。

例えば、以下のような工事です。

• 屋根の新設

• サンルームの設置

• 大型物置の固定

• ウッドデッキの施工

• 床面へのアンカー固定

• 給排水設備の追加

• 外壁への金具の取付け

これらの工事は、共用部分の変更や建物の防水性能、避難設備などに影響する可能性があります。

また、建築基準法上の確認が必要になる場合もあります。

管理組合の承認だけで必ず施工できるとは限らず、関係法令への適合確認も必要です。

購入前の注意点

売主がすでにウッドデッキや屋根を設置している場合でも、管理組合の承認を受けた設備かどうか確認しましょう。

「以前から設置されていた」という理由だけで、適法・適切な施工だと判断することはできません。

■専用庭・ルーフバルコニーの使用料は必要？

中古マンションでは、専用庭やルーフバルコニーに専用使用料が設定されている場合があります。

例えば、

「専用庭使用料：月額1,000円」

「ルーフバルコニー使用料：月額2,500円」

といったケースです。

※上記は説明用の仮定例であり、実際の料金相場ではありません。

ただし、すべてのマンションで専用使用料が発生するわけではありません。

また、使用料の金額や変更方法もマンションごとに異なります。

毎月の支出を確認する

例えば、次のような中古マンションを考えてみましょう。

※説明用の仮定例です。固定資産税・保険料などは含めていません。

住宅ローン返済だけで購入予算を考えると、管理費や専用使用料などを見落とす可能性があります。

物件価格だけでなく、購入後に発生する費用も確認しましょう。

■専用庭付きマンションは1階だから浸水が心配？

専用庭付き住戸は1階にあることが多いため、立地によっては洪水や内水氾濫などの浸水リスクを確認する必要があります。

ただし、1階だから必ず浸水するわけではありません。

また、専用庭があるマンションすべてが水害リスクの高い場所にあるわけでもありません。

確認したいこと

• 物件所在地のハザードマップ

• 建物周辺の地形

• 過去の浸水履歴

• 庭の排水状況

• 雨水ますの位置

• 大雨後の水のたまりやすさ

• 建物の床の高さ

• 地下設備への影響

例えば、専用庭に雨水がたまりやすい場合、排水設備の状態を確認する必要があります。

また、庭の地面が室内床より低いか、雨水がどちらへ流れるかなども現地で確認しましょう。

ハザードマップについては、国土交通省の公式サイトでも確認できます。

国土交通省｜ハザードマップポータルサイトを見る →

■ルーフバルコニーの雨漏りや防水工事は誰が負担する？

ルーフバルコニーは、下階の屋根部分などを利用していることがあり、防水工事が重要になります。

例えば、床面の防水層が劣化すると、下階の天井などに雨漏りが発生する可能性があります。

ただし、雨漏りが発生したからといって、必ずルーフバルコニーを使用する住戸の所有者がすべての修繕費を負担するわけではありません。

確認するポイント

1. 防水層が共用部分に該当するか

2. 管理規約上の修繕区分

3. 管理組合による修繕の対象か

4. 専用使用者の日常的な管理責任

5. 不適切な使用や改造の有無

6. 雨漏りの原因

7. 保険の適用条件

8. 修繕工事の実施予定

例えば、防水層の経年劣化に対応する工事と、専用使用者が無断で床面を加工したことによる損傷では、責任関係が異なる可能性があります。

修繕積立金との関係

ルーフバルコニーの防水工事が長期修繕計画に含まれている場合があります。

しかし、マンション全体の修繕積立金が不足している場合、修繕時期や費用負担について管理組合で協議する必要が生じる可能性があります。

防水工事の履歴と今後の計画は、購入前に確認しましょう。

■大規模修繕工事では庭やバルコニーの物を撤去する？

マンションの大規模修繕工事では、外壁・バルコニー・屋上防水などの工事が行われることがあります。

そのため、専用庭やルーフバルコニーに設置していた物を、一時的に撤去する必要が生じる場合があります。

例えば、

• 植木鉢

• 屋外用家具

• 物干し器具

• ウッドデッキ

• 収納ボックス

• その他の私物

などです。

ただし、撤去する必要がある物や費用負担は、管理規約、工事内容、設置時の承認条件などによって異なります。

購入前に確認したいこと

• 直近の大規模修繕工事の実施年

• 次回の工事予定

• ルーフバルコニーの防水更新予定

• 専用庭の植栽管理

• 私物の撤去ルール

• 撤去費用の負担

• 工事中の使用制限

• 工事完了後の復旧条件

例えば、購入後すぐに大規模修繕が予定されている場合、庭やバルコニーを一定期間利用できなくなる可能性があります。

購入前に予定を確認しておきましょう。

■専用庭やバルコニーを避難経路として使う場合もある？

マンションのバルコニーには、災害時の避難経路や避難設備が設置されている場合があります。

例えば、

「隣の住戸へ避難するための隔て板」

「下階へ避難するための避難ハッチ」

などです。

このような場所に大きな植木鉢や家具を設置すると、避難の妨げになる可能性があります。

また、日常的に使用していないからといって、避難設備の周囲を荷物でふさいでよいわけではありません。

内見時に確認したいこと

• 避難ハッチの位置

• 隔て板の位置

• 避難通路

• 設備の周囲の空間

• 私物設置の制限

• 避難設備の点検状況

専用使用できる場所でも、避難経路などとしての役割が優先される場合があります。

■購入前に管理規約を確認する方法

専用庭・ルーフバルコニー付きの中古マンションでは、管理規約や使用細則が重要な資料になります。

例えば、募集図面に「専用庭約30㎡」と記載されていても、それだけでは使用できる範囲や条件まで分かりません。

確認したい書類

国土交通省は、マンション管理規約のひな型として「マンション標準管理規約」を公表しています。

ただし、標準管理規約が全国すべてのマンションへそのまま適用されるわけではありません。

実際の物件に適用される規約を確認しましょう。

国土交通省｜マンション標準管理規約を見る →

■専用庭やルーフバルコニー付きの物件は売却しやすい？

専用庭やルーフバルコニーは、購入希望者にとって魅力になる場合があります。

例えば、

「庭付きのマンションに住みたい」

「広い屋外スペースを使いたい」

「ガーデニングができる住宅を探している」

といった方です。

一方、すべての購入希望者が同じ条件を重視するわけではありません。

例えば、

• 専用使用料が発生する

• 庭の手入れが必要

• 虫や落ち葉が気になる

• 日当たりや視線が気になる

• 管理規約による制限が多い

• 防水工事の予定がある

といった条件を気にする方もいるでしょう。

そのため、専用庭やルーフバルコニーがあることだけで、将来必ず高く売却できるとは限りません。

将来の売却も考える場合は、広さだけでなく、実際の使用条件や維持管理の状態を確認することが重要です。

■駐車場やその他の専用使用権も確認しよう

中古マンションでは、専用庭やルーフバルコニー以外にも、駐車場や駐輪場などの利用条件を確認する必要があります。

ただし、専用庭やルーフバルコニーの専用使用権と、駐車場の使用契約は、必ずしも同じ仕組みではありません。

例えば、売主が使用していた駐車場があっても、購入後に買主がそのまま引き継げるとは限りません。

専用庭の利用条件が整っていても、駐車場に空きがない場合も考えられます。

中古マンション購入時の駐車場の引継ぎや抽選、機械式駐車場の条件については、次の記事で詳しく解説しています。

中古マンション購入で駐車場は引き継げる？空き待ち・抽選・機械式駐車場のサイズ制限を解説

■購入前には管理費・修繕積立金も確認する

専用庭やルーフバルコニーのある中古マンションを購入する際は、専用使用料だけでなく、管理費や修繕積立金も確認しましょう。

特に、ルーフバルコニーの防水工事やマンション全体の大規模修繕には、継続的な維持管理が必要です。

また、売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合、買主が支払いを求められる可能性があります。

例えば、購入予定の住戸に未払いの管理費がある場合です。

その際、売買価格や精算方法、未払金の処理などを確認する必要があります。

前所有者の管理費滞納と買主の責任については、次の記事でも解説しています。

中古マンション購入後に前所有者の管理費滞納を請求される？修繕積立金の未払い・買主の責任を解説

マンション購入では、専有部分だけでなく管理組合の財務状況も重要な判断材料です。

■専用庭・ルーフバルコニーの雨漏りはインスペクションで分かる？

中古マンションを購入する際には、建物状況調査（インスペクション）を検討することがあります。

しかし、一般的な建物状況調査だけで、ルーフバルコニーの防水層やすべての雨漏り原因を確認できるとは限りません。

例えば、調査時に雨漏りが確認されなかったとしても、大雨のときに初めて症状が現れる可能性があります。

また、共用部分の詳細な防水調査は、通常の住戸内の調査と範囲が異なる場合があります。

確認したいこと

• 過去の雨漏り履歴

• 防水工事の実施履歴

• 長期修繕計画

• 調査対象に含まれる範囲

• 調査できなかった場所

• 必要な追加調査

• 管理組合への確認事項

インスペクションで確認できる範囲や調査の限界については、次の記事を参考にしてください。

中古住宅のインスペクションは必要？購入前に分かる欠陥・費用・建物状況調査の注意点を解説

■関東7都県で専用庭・ルーフバルコニー付きマンションを探す場合

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、中古マンション・中古戸建て・土地などの不動産購入についてご相談を承っています。

専用庭・ルーフバルコニーの利用条件は、都県ごとに一律に決まるものではありません。

実際の管理規約や建物構造、周辺環境などによって異なります。

埼玉県

専用庭付きの中古マンションを検討する場合は、庭の管理方法や日当たり、専用使用料などを確認しましょう。

東京都

ルーフバルコニー付き物件では、周辺建物からの視線、屋外設備の設置条件、防水工事の履歴などを確認しましょう。

千葉県

専用庭や広い屋外スペースがある場合は、利用ルールに加えて、立地に応じた浸水リスクや風の影響を確認しましょう。

神奈川県

高低差のある敷地や傾斜地のマンションでは、庭の位置や排水状況、建物周辺の地形なども確認しましょう。

茨城県

専用庭付き物件を検討する場合は、植栽管理の条件や共用部分との境界、庭の排水状態などを確認しましょう。

栃木県

屋外スペースの利用を考える場合は、管理規約に加えて、日常の手入れや大規模修繕時の利用制限を確認しましょう。

群馬県

ルーフバルコニー付き住戸では、風の影響や屋外家具の固定条件、植木鉢などの設置制限を確認しましょう。

なお、これらは各都県すべての物件に共通する固有の特徴ではありません。

関東7都県のどこで購入する場合も、物件ごとの管理規約・建物状態・維持費を確認することが重要です。

■中古マンション購入前のチェックリスト

【権利・契約】

• 専用庭・ルーフバルコニーの権利関係を確認した

• 専用使用権の内容を確認した

• 使用できる範囲を確認した

• 管理規約を確認した

• 使用細則を確認した

• 売買後の取扱いを確認した

【利用条件】

• ガーデニングの条件を確認した

• バーベキュー・火気使用の可否を確認した

• プールなどの設置条件を確認した

• 大型家具・物置の設置条件を確認した

• 屋根やウッドデッキの工事条件を確認した

• 避難設備の位置を確認した

【費用・管理】

• 専用使用料を確認した

• 管理費を確認した

• 修繕積立金を確認した

• 庭の清掃・除草の負担を確認した

• 防水工事の履歴を確認した

• 今後の大規模修繕予定を確認した

• 工事時の私物撤去ルールを確認した

【安全・建物状態】

• 雨漏りの履歴を確認した

• 排水口の状態を確認した

• 床面や手すりの状態を確認した

• 強風時の安全対策を確認した

• ハザードマップを確認した

• 必要に応じて専門家の調査を検討した

■よくある質問（FAQ）

Q1．中古マンションの専用庭は購入者の土地になりますか？

必ずしもそうではありません。

共用部分等に専用使用権が設定されている場合があるため、管理規約や権利関係を確認しましょう。

Q2．専用庭で家庭菜園をしてもいいですか？

マンションの管理規約や使用細則によって異なります。

プランターでの栽培と、地面を掘って植物を植える行為では取扱いが異なる場合があります。

Q3．ルーフバルコニーでバーベキューはできますか？

管理規約や消防・安全上のルールによって異なります。

火気使用が禁止されている場合や、煙・臭いなどが問題になる場合があります。

Q4．ルーフバルコニーに子ども用プールを置けますか？

床の荷重や防水・排水、管理規約などの条件によって異なります。

設置前に管理会社や必要に応じて建築の専門家へ確認しましょう。

Q5．専用庭には使用料がかかりますか？

専用使用料が設定されているマンションもあります。

月額料金や変更条件を確認しましょう。

Q6．ルーフバルコニーの雨漏り修理は誰が払いますか？

防水層の管理区分、雨漏りの原因、管理規約、使用者の行為などによって異なります。

専用使用者が必ずすべて負担するわけではありません。

Q7．大規模修繕の際は植木鉢や家具を撤去する必要がありますか？

工事内容や管理規約によっては、撤去が必要になる場合があります。

工事予定と私物の取扱いを確認しましょう。

■まとめ｜専用庭・ルーフバルコニーは「広さ」より「使える条件」が重要

中古マンションの専用庭やルーフバルコニーは、暮らしの選択肢を広げてくれる魅力的な設備です。

しかし、自分だけが使える場所だからといって、自由に所有・改造できるとは限りません。

今回の重要なポイントは次の5つです。

1. 専用使用権と所有権の違いを理解する

2. ガーデニング・プール・バーベキューなどの利用条件を確認する

3. 専用使用料と日常管理の費用を確認する

4. 防水工事や大規模修繕時の取扱いを確認する

5. 管理規約・使用細則・修繕履歴を購入前に確認する

特に重要なのは、購入後に「こんな使い方はできないと思わなかった」とならないよう、希望する利用方法を具体的に伝えて確認することです。

スマイファミリーでは、埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県の関東7都県で、中古マンション・中古戸建て・土地の購入についてご相談を承っています。

「専用庭付きの中古マンションを探している」

「広いルーフバルコニーのある物件がほしい」

「管理規約や専用使用権について詳しく確認したい」

「購入後の修繕費や毎月の使用料も含めて考えたい」

「中古マンションの管理状況を比較したい」

といった場合も、物件価格や間取りだけでなく、管理規約、設備状態、将来の修繕費用などを整理しながら住まい探しを進めましょう。

なお、専用使用権の具体的な内容は物件の管理規約、工事の可否は管理組合や関係する専門家、建物の防水状態は必要に応じて建築の専門家へ確認することが重要です。

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賃貸審査や保証会社に不安がある方、生活保護を受給されている方、夜職・水商売の方、外国籍の方、高齢者・シニアの方など、お客様それぞれの状況に合わせたお部屋探しをお手伝いします。

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