サブリースの家賃保証は減額される？30年一括借り上げ・契約解除・管理委託との違いを解説

「30年間家賃保証と言われたけれど、本当に家賃は下がらない？」

「サブリース会社から突然、借り上げ賃料の減額を求められた」

「空室がなくても家賃保証が減額されることはある？」

「サブリースをやめて、通常の管理委託へ変更できる？」

アパートやマンションを所有しているオーナー様の中には、サブリース契約を利用している方や、これから一括借り上げを検討している方もいると思います。

サブリースは、空室の有無にかかわらず、契約に基づいた賃料を受け取れる場合がある仕組みです。

しかし、「家賃保証」という言葉から、契約期間中はずっと同じ金額が支払われると考えてしまうと、後から収支計画が崩れる可能性があります。

結論からいうと、サブリース契約で30年間の借り上げが予定されていても、30年間同じ家賃が保証されるとは限りません。

国土交通省も、サブリース契約では将来の賃料減額、修繕費用、契約解除などのリスクがあることを案内しています。

また、契約内容によっては、オーナー様がサブリース契約を解除しようとしても、簡単に解除できない場合があります。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川など関東で賃貸経営を行うオーナー様へ、サブリースの仕組み、家賃減額の考え方、契約解除の注意点、管理委託との違いを具体的に解説します。

■サブリースとは？通常の賃貸管理と何が違う？

サブリースは、サブリース会社が建物のオーナー様から物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。

一般的な管理委託とは、契約の当事者が異なります。

サブリースの場合

オーナー様

↓

サブリース会社へ貸し出す

↓

サブリース会社が入居者へ転貸する

この場合、オーナー様とサブリース会社の間には、マスターリース契約と呼ばれる賃貸借契約が存在します。

一方、実際に居住する入居者は、原則としてサブリース会社と転貸借契約を結びます。

通常の管理委託の場合

オーナー様

↓

入居者と直接賃貸借契約を結ぶ

↓

管理会社へ管理業務を委託する

通常の管理委託では、管理会社はオーナー様の代わりに家賃管理や入居者対応などを行います。

そのため、サブリースと管理委託では、空室リスクや契約関係が異なります。

比較表

ただし、サブリース会社がすべての修繕費用を負担するわけではありません。

設備交換や大規模修繕などの費用が、オーナー様負担となる場合もあります。

■「30年一括借り上げ」なら30年間同じ家賃を受け取れる？

必ずしもそうではありません。

ここはサブリース契約で特に重要なポイントです。

「30年一括借り上げ」という言葉は、契約期間に関する説明であり、必ずしも30年間の賃料額が固定されるという意味ではありません。

例えば、

契約期間：30年間

借り上げ開始時の賃料：月額80万円

賃料見直し：一定期間ごと

という契約も考えられます。

この場合、契約期間が30年間でも、見直しの結果、オーナー様が受け取る賃料が減額される可能性があります。

契約期間と保証賃料は別

国土交通省では、将来の家賃減額リスクや契約解除、オーナー側の維持修繕費などの説明をしない勧誘について、問題となり得ることを明示しています。

参考：

国土交通省｜サブリース事業に関する規制

■サブリース会社から家賃減額を求められたら応じる必要がある？

サブリース会社から家賃減額を求められた場合、まずは減額の理由と契約内容を確認しましょう。

普通建物賃貸借に該当するマスターリース契約では、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求が問題になることがあります。

ただし、サブリース会社が減額を申し出たからといって、提示額が必ずそのまま確定するわけではありません。

減額の根拠や現在の賃料が不相当になっている事情などを確認する必要があります。

家賃減額を求められた場合に確認したいこと

1. 現在のマスターリース契約書

2. 賃料改定条項

3. サブリース会社が提示する減額額

4. 減額の適用開始日

5. 減額を求める理由

6. 周辺の賃料相場

7. 対象物件の稼働状況

8. 修繕費・維持費の負担

9. 今後の収支見通し

10. 協議や紛争解決に関する契約条項

国土交通省のサブリースに関するQ&Aでは、借地借家法第32条に基づいて借り上げ賃料の減額を請求しようとする場合、サブリース会社は変更する賃料額や設定根拠などについて、事前に書面を交付して説明する必要があると案内しています。

参考：

国土交通省｜賃貸住宅管理業法に関するよくある質問

■家賃が10％・20％減額されたら収益はどれだけ変わる？

サブリース契約では、賃料の減額がオーナー様の収支に大きく影響する場合があります。

例えば、次のようなアパートを想定します。

• 物件：10戸の賃貸アパート

• 借り上げ賃料：月額80万円

• 年間借り上げ賃料：960万円

• ローン返済：毎月50万円

• その他の年間支出：120万円

※すべて説明用の仮定です。税金・修繕積立・資本的支出などを網羅した収益計算ではありません。

賃料減額のシミュレーション

このケースでは、借り上げ賃料が20％下がるだけで、年間残額は240万円から48万円へ減少します。

つまり、賃料が20％減っても、ローン返済や固定的な支出が同じなら、手元に残る金額は80％減少する計算です。

この数字から分かるのは、賃貸経営では「家賃が何％下がるか」だけでは不十分だということです。

オーナー様が確認すべきなのは、減額後にローン返済・管理費・修繕費などを支払って、いくら残るのかという点です。

また、実際の収支では固定資産税、保険料、突発的な修繕費、所得税なども考慮する必要があります。

■サブリース会社の賃料減額提案は断れる？

減額提案を受けた場合、提示された金額に納得できなければ、根拠を確認し協議することが考えられます。

ただし、契約書に「賃料を減額しない」と記載されている場合でも、借地借家法第32条による賃料減額請求が問題になることがあります。

一方、減額請求があれば、貸主が必ず提示された賃料に同意しなければならないわけでもありません。

協議するときの確認資料

例えば、周辺の賃料相場が下がったことを理由に減額を求められた場合、比較対象となる物件が本当に類似しているか確認することが重要です。

同じ地域にあっても、築年数、駅距離、設備、建物の状態などが違えば、賃料も異なります。

ただし、契約上の賃料改定と借地借家法に基づく減額請求には法律上の論点があるため、協議が難しい場合には弁護士などへ相談しましょう。

■サブリース契約をオーナー側から解約できる？

ここも誤解しやすい部分です。

「自分が所有するアパートだから、契約をやめたいと思えば自由に解約できる」とは限りません。

サブリース契約では、オーナー様が貸主、サブリース会社が借主という関係になります。

普通建物賃貸借契約であれば、貸主からの更新拒絶や解約申入れについて、借地借家法上の正当事由が必要になる場合があります。

契約書に解約条項があれば解約できる？

解約条項が記載されている場合でも、その内容や適用関係を確認する必要があります。

例えば、

「6か月前に申し出れば解約できる」

という条項があった場合でも、それだけで貸主側からの解約が必ず有効になるとは断定できません。

法律上の要件や具体的な契約関係が問題になるためです。

国土交通省も、サブリース契約について、オーナー側からの解約には正当事由が必要となり得ることを注意喚起しています。

国土交通省

解約前に確認したい項目

• 契約が普通借家か定期借家か

• 契約期間・更新条件

• 中途解約条項

• 違約金や精算条件

• 入居者との転貸借契約

• 家賃・敷金の取り扱い

• 原状回復や修繕の負担

• 契約終了後の管理方法

サブリース会社へ解約通知を送る前に、契約書一式を確認することが重要です。

■サブリースを解約したら入居者は退去する？

サブリース契約の終了と、実際の入居者の退去は、必ずしも同じ意味ではありません。

例えば、次の契約関係を考えてみましょう。

オーナー様

↓

サブリース会社

↓

入居者10世帯

オーナー様とサブリース会社の契約が終了しても、入居者の居住に関する権利や転貸借契約の取り扱いについては、終了の理由や法令上の要件を確認する必要があります。

サブリース会社との契約が終了したからといって、すべての入居者へ直ちに退去を求められるわけではありません。

契約終了時に整理したい情報

特に重要なのが、入居者との契約関係と家賃の振込先です。

管理先や支払先が変わる場合には、誤入金や問い合わせの混乱を防ぐための準備が必要です。

■サブリース会社が倒産した場合は？

サブリース会社が倒産した場合、オーナー様が受け取る賃料や、入居者との契約関係について問題が生じる可能性があります。

例えば、入居者がサブリース会社へ家賃を支払っている一方で、オーナー様への借り上げ賃料が支払われていないケースです。

この場合、入居者からの賃料の支払いと、サブリース会社からオーナー様への支払いを区別する必要があります。

倒産時に確認すること

1. サブリース会社の法的な状況

2. マスターリース契約の内容

3. オーナー様への未払賃料

4. 入居者からの家賃入金状況

5. 管理業務を継続できるか

6. 敷金などの預り金の所在

7. 今後の入居者への案内方法

契約関係や倒産手続きの状況によって法律上の扱いが変わります。

オーナー様だけの判断で入居者へ二重に家賃を請求したり、入居者の鍵を交換したりすることは避けましょう。

国土交通省も、サブリース会社の破綻を含めた契約上のリスクについて注意喚起しています。

国土交通省

■サブリースなら修繕費はすべて会社負担？

いいえ。サブリース契約だからといって、修繕費用をすべてサブリース会社が負担するとは限りません。

例えば、次のような費用が問題になることがあります。

例えば、サブリース会社から毎月一定の家賃を受け取っていても、外壁塗装や給湯器交換などでまとまった費用が発生する可能性があります。

さらに、工事を行う会社が指定されている契約では、見積りや工事内容の確認方法も重要です。

修繕費を抑えるために確認したいこと

設備の故障が発生した場合には、まず原因と修理の必要性を確認します。

単純な部品交換で済むのか、設備本体の交換が必要なのかによって費用が異なります。

また、築年数が経過した建物では、突発的な修繕への対応だけでなく、長期的な修繕計画を考えることも重要です。

設備故障時のオーナー負担・入居者負担については、既存の記事で詳しく解説しています。

賃貸設備の故障・修繕費負担について詳しく見る →

■サブリースと通常の管理委託ではどちらが得？

一概には決められません。

サブリースは、空室の影響を一定程度抑えた収入計画を立てられる場合があります。

一方、通常の管理委託では、オーナー様が入居者からの賃料収入を得るため、空室率や募集賃料が収益に直接影響します。

ただし、サブリースにも免責期間や賃料見直しなどの条件があるため、同じ収入が常に続くとは限りません。

年間収入の比較例

次の10戸アパートを想定します。

• 1戸の月額家賃：80,000円

• 全戸満室時の月額賃料：800,000円

• サブリース借り上げ賃料：月額680,000円

• 通常管理委託料：実際の収受賃料の5％と仮定

※単純な比較例です。サブリースの免責期間・その他費用、管理委託の募集費・修繕費・退去費などは含みません。

この例では、通常の管理委託で平均90％の稼働率を維持できた場合、管理料控除後は年間820万8,000円になります。

サブリースの年間816万円と比較すると、その差は48,000円です。

ただし、管理委託では空室率が上がれば収入が下がり、サブリースでも賃料の減額や免責期間があれば収入が変動します。

大切なのは、サブリースと管理委託を「保証があるかどうか」だけで比較しないことです。

募集力、空室率、管理費、修繕負担、契約解除の条件まで含めて判断する必要があります。

■サブリースから管理委託へ切り替えるときの手順

サブリースから通常の管理委託へ切り替えを検討する場合、最初に現在の契約を適法に終了できるか確認する必要があります。

サブリース会社に解約を申し入れれば、必ず管理委託へ変更できるわけではありません。

検討の順番

① 現在の契約書を確認する

マスターリース契約の期間、更新、解約、賃料改定に関する条項を確認します。

② 借り上げ賃料と収支を整理する

現在の賃料収入、ローン返済、修繕費などを確認します。

③ 管理委託に変更した場合の収支を比較する

周辺の募集賃料、想定空室率、管理料、募集費用などを含めて考えます。

④ 契約終了に関する法律上の条件を確認する

普通借家契約の場合、貸主側からの解約や更新拒絶には制約があります。

⑤ 入居者の契約関係を整理する

転貸借契約や敷金、保証会社、家賃の支払先などを確認します。

⑥ 新しい管理体制を検討する

契約終了が可能となった場合に備え、家賃管理、入居者対応、修繕、更新、退去などの管理方法を比較します。

管理会社を変更する場合に気を付けたいこと

サブリースの解約と、通常の管理会社の変更は同じ手続きではありません。

管理会社を変更する際の一般的な確認事項については、以下の記事でも詳しく解説しています。

賃貸管理会社の選び方・管理変更について詳しく見る →

■サブリース契約の前に確認したい12項目

これからサブリース契約を検討しているオーナー様は、契約前に次の内容を確認しましょう。

また、国土交通省はサブリース業者に対して、契約締結前に法律で定められた重要事項を説明することなどを求めています。

「大手だから安心」「家賃保証だから安全」と判断するのではなく、契約上のリスクを把握することが重要です。

■よくある質問（FAQ）

Q1．30年一括借り上げなら家賃は30年間下がりませんか？

いいえ。契約期間が30年であっても、30年間同じ賃料が保証されるとは限りません。

契約上の賃料改定条項や借地借家法に基づく賃料減額請求などが関係する可能性があります。

Q2．サブリース会社から家賃減額を求められたら必ず応じる必要がありますか？

提示された減額額が必ずそのまま確定するわけではありません。

減額の根拠や契約内容を確認し、必要に応じて協議します。

法律上の判断が必要な場合は、弁護士へ相談してください。

Q3．サブリース契約はオーナーから自由に解約できますか？

自由に解約できるとは限りません。

普通借家契約に該当する場合は、貸主側からの解約や更新拒絶について、借地借家法上の制約が関係することがあります。

Q4．サブリースでは修繕費をすべて会社が負担しますか？

必ずしもそうではありません。

設備交換や大規模修繕、原状回復などについて、オーナー様負担となる場合があります。

契約書で具体的な負担区分を確認してください。

Q5．サブリースをやめれば管理会社へ切り替えられますか？

契約が適法に終了できる場合、通常の管理委託を検討することはできます。

ただし、入居者との契約関係や敷金、保証会社などの引継ぎが必要になるため、事前準備が重要です。

■まとめ｜サブリースの家賃保証は、契約期間と賃料減額リスクを分けて確認する

サブリースは、賃貸経営における管理負担や空室リスクを軽減できる場合がある仕組みです。

しかし、一括借り上げだからといって、賃貸経営のリスクがすべてなくなるわけではありません。

重要なポイントは次の5つです。

1. 30年一括借り上げでも30年間の賃料固定とは限らない

2. 賃料減額の理由や根拠を確認する

3. 修繕・設備交換・大規模修繕の費用負担を把握する

4. オーナー側からの契約解除には法律上の制約が生じる場合がある

5. サブリースと通常の管理委託は、実際の収支で比較する

特に、ローン返済がある物件では、借り上げ賃料が減額された場合の収支を事前に計算しておくことが重要です。

サブリース契約を続けるべきか、条件を協議するべきか、将来的に通常管理へ変更するべきかは、現在の契約と建物の状況によって異なります。

家賃保証という言葉だけで判断せず、契約内容と賃貸経営全体の収支を確認することが大切です。

賃貸管理・空室対策・管理会社の見直しについては、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

賃貸管理・オーナー様向けの総合ガイドはこちら →

■関東でサブリース・賃貸管理にお悩みのオーナー様へ

「サブリース会社から家賃減額の通知が届いた」

「一括借り上げを続けるべきか迷っている」

「管理委託に変更した場合の収支を比較したい」

「現在の管理会社の対応に不満がある」

「相続したアパートの管理方法を見直したい」

このような場合は、現在の契約内容、収支、建物の状態、入居状況を整理することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉を中心に、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東の賃貸物件について、入居者募集・空室対策・賃貸管理・管理会社の見直しに関するご相談を承っています。

周辺物件の募集条件や管理方法などを比較し、オーナー様の賃貸経営に合った選択肢を一緒に考えます。

ただし、サブリース契約の解除が法律上可能か、賃料減額請求が有効かといった個別の法律判断については、弁護士などの専門家への確認が必要です。

賃貸管理や空室対策、今後の管理方法についてお悩みのオーナー様は、スマイファミリーへご相談ください。