テナントの給排水は足りる？飲食店・美容室・クリニックで契約前に確認したいこと

店舗や事業用テナントを探していると、

「水道があるから飲食店でも使える？」
「美容室のシャンプー台を3台付けられる？」
「厨房を反対側へ移動できる？」
「排水口があるから何でも流せる？」
「グリストラップは前の店舗のものを使える？」
「給湯器はこのままで足りる？」
「床を上げれば排水管を自由に延ばせる？」
「契約してから設備業者に見てもらえばいい？」

と疑問を持つ方もいらっしゃると思います。

テナント物件には水道設備があっても、予定している営業に必要な給水量・排水量・給湯能力まで確保できるとは限りません。

例えば同じ店舗でも、

一般事務所
↓
美容室

に変更すれば、シャンプー台などで使用する給排水が増えます。

また、

物販店
↓
飲食店

に変更すれば、

・厨房シンク
・手洗い
・食器洗浄
・製氷機
・食洗機
・グリストラップ

など、新しい設備が必要になる可能性があります。

特に注意したいのは、

「水が出ること」と「予定している店舗を問題なく営業できる給排水設備があること」は別

という点です。

今回は、東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で飲食店、美容室、サロン、クリニック、事務所などのテナントを探している方へ、契約前に確認しておきたい給排水設備について解説します。

■まず「何にどれだけ水を使うか」を整理する

給排水設備を確認する前に、予定している店舗でどのように水を使うのか整理しましょう。

例えば飲食店なら、

・厨房シンク
・手洗い
・食器洗浄機
・製氷機
・ドリンク設備
・トイレ
・清掃

などがあります。

美容室なら、

・シャンプー台
・手洗い
・洗濯機
・給湯

などです。

業種が同じでも、設備台数によって必要な条件は変わります。

「美容室だから大丈夫」ではなく、

シャンプー台何台・洗濯機何台・スタッフ何人

というところまで具体的にしましょう。

■水道の蛇口があれば給水は問題ない？

そうとは限りません。

確認したいのは、

・給水管の位置
・給水管の太さ
・水圧
・同時使用する設備数
・給湯設備

などです。

例えば現在は事務所として使用されており、

ミニキッチンの蛇口1か所

しか使っていなかった物件へ、大量に水を使用する業種が入居する場合があります。

そのままの設備で十分かは、専門業者による確認が必要になることがあります。

■「水圧」も確認する

美容室などでは、複数のシャンプー台を同時に使用することがあります。

1台なら問題なくても、

3台同時
4台同時

に使用したときに水量が十分かという確認も必要です。

水圧や給水能力は、蛇口を一度開けただけでは判断できない場合があります。

設備計画を作ったうえで専門業者へ相談しましょう。

■排水は給水以上に重要になることがある

給水は比較的配管を延ばせる場合がありますが、排水には注意が必要です。

排水は通常、水が自然に流れるよう一定の勾配を確保します。

そのため、

「ここにシンクを置きたい」

と思っても、既存排水管から離れすぎると、

・床を上げる
・配管ルートを変更する
・床を開口する

などの工事が必要になる場合があります。

建物構造によっては希望する位置へ排水設備を作れない可能性もあります。

■厨房を好きな場所へ移動できるとは限らない

スケルトン物件を見ると、

「自由にレイアウトできそう」

と感じるかもしれません。

しかし、

・排水管
・給水管
・ガス
・排気ダクト
・電気

などの設備位置によって、厨房を設置しやすい場所は変わります。

例えば店舗奥に排水設備が集中しているのに、

「入口側へ厨房を作りたい」

となると、大規模な配管工事が必要になる可能性があります。

内装デザインより先に設備位置を確認しましょう。

■床下に配管を通せるか確認する

排水管を延ばす場合、

床下へ配管する方法があります。

しかし物件によっては、

・床下スペースが少ない
・コンクリート床
・下階テナントがある
・構造体に穴を開けられない

などの制約があります。

床上げ工事を行えば対応できる場合もありますが、天井高さが低くなることがあります。

契約前に現地調査をしてもらうことが重要です。

■床を上げれば何でも解決する？

そうとは限りません。

床を上げると排水勾配を取りやすくなる場合がありますが、

・店舗入口に段差ができる
・天井が低く感じる
・バリアフリー性が低下する
・工事費が増える

などの影響があります。

クリニックや美容室など、お客様の出入りが多い店舗では特に注意しましょう。

■排水管の位置を内見で確認する

テナント内見では、

・トイレ
・給湯室
・既存厨房
・床排水
・PS（パイプスペース）

などを確認してみましょう。

既存設備がある場所の近くは、給排水を利用しやすい場合があります。

ただし見た目だけでは、管径や接続可能な位置までは分かりません。

図面や現地調査で確認します。

■PSとは？

間取り図などに、

PS

と書かれていることがあります。

一般的にパイプスペース・パイプシャフトなどを表し、給排水管などが通っているスペースです。

店舗の給排水計画を考える場合、PSの位置が重要になることがあります。

ただし、

「PSが近いから自由に接続できる」

とは限りません。

共用配管へ工事する場合は貸主・管理会社の承諾も必要です。

■共用管へ勝手に接続しない

ビルの給排水管は建物全体で使用する設備です。

テナントが自己判断で、

・排水管を接続
・給水管を増設
・配管に穴を開ける

ことは避けましょう。

工事方法によっては他のテナントにも影響します。

漏水や詰まりが発生すれば大きなトラブルになる可能性があります。

■さいたま市では排水設備工事に指定工事店制度がある

例えばさいたま市では、公共下水道への接続などの排水設備工事について、専門的な技術が必要なため市が指定する排水設備指定工事店へ依頼する制度を採用しています。

また工事前に申請が必要となる工事もあります。

東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬でも、所在地や工事内容によって手続きが異なるため、実際に工事する場合は物件所在地の自治体や専門業者へ確認しましょう。

■飲食店ではグリストラップを確認する

飲食店テナントで特に重要なのが、

グリース阻集器（グリストラップ）

です。

厨房排水に含まれる油脂分を分離して、排水管・下水道管へ流れにくくする設備です。

さいたま市では、油脂分を下水道へ流すと、排水管の詰まりや悪臭の原因となるため、グリース阻集器の設置と適正な維持管理を案内しています。

東京都下水道局も、飲食店等についてグリース阻集器の設置と適切な管理を案内しています。

■グリストラップがあればそのまま使える？

必ずではありません。

居抜き店舗では、前店舗のグリストラップが残っていることがあります。

確認したいのは、

・容量
・設置位置
・破損
・詰まり
・清掃状況
・所有者

などです。

前店舗より厨房規模が大きくなる場合、既存設備で十分か専門業者へ確認しましょう。

■グリストラップは掃除が必要

設置して終わりではありません。

さいたま市は、清掃を怠ると阻集能力の低下だけでなく、悪臭や害虫発生の原因になるとして適正な維持管理を求めています。

居抜き店舗を借りる場合も、

「グリストラップ付きだからラッキー」

だけで判断せず、内部状態を確認しましょう。

■油をそのまま排水へ流さない

グリストラップがあっても、大量の油を流してよいわけではありません。

さいたま市は、油脂分が下水管内で冷えて固まり、詰まりや悪臭の原因となることを案内しています。

飲食店では、営業開始後の排水管理まで考えておきましょう。

■飲食店営業では排水設備も施設基準に関係する

食品を扱う営業では、業種や営業内容に応じた施設基準があります。

厚生労働省の食品衛生法施行規則でも、営業施設について、一定の場合に十分な排水機能を持つ排水設備や流水式手洗い設備などが施設基準として定められています。

具体的な営業許可基準・必要設備は自治体や営業内容によって確認が必要です。

飲食店を出店する場合は、内装工事を始める前に管轄保健所へ相談しましょう。

■シンクはいくつ必要？

飲食店では、

「二槽シンクが必ず必要？」

などの質問もあります。

必要となる設備は、

・営業内容
・調理方法
・扱う食品
・自治体の施設基準

などによって異なります。

昔の店舗設備やインターネット上の情報だけで判断せず、出店予定地の保健所へ確認しましょう。

■手洗い設備も忘れない

飲食店など食品を扱う施設では、調理用シンクとは別に手洗い設備が必要になる場合があります。

厚生労働省の施設基準には、従業者が使用する流水式手洗い設備などの基準があります。

「シンクが一つあるから大丈夫」

と自己判断しないようにしましょう。

■美容室ではシャンプー台の台数を最初に決める

美容室では、

シャンプー台1台

と、

シャンプー台4台

では設備計画が大きく変わります。

それぞれに、

・給水
・給湯
・排水

が必要です。

さらに複数台を同時に使用する場合、給湯能力も確認する必要があります。

内装工事後に台数を増やすと追加工事が大きくなることがあります。

■シャンプー台を後から増設できる？

物件によります。

既存配管の近くなら比較的対応しやすい場合がありますが、離れた場所へ増設する場合、

・床上げ
・配管延長
・給湯器変更

などが必要になる可能性があります。

将来的にスタッフを増やし、シャンプー台を増設する予定があるなら、契約前から相談しておきましょう。

■美容室では給湯器も重要

シャンプーでは大量のお湯を使用します。

給湯器が設置されていても、

「家庭用として使っていたもの」

と、

「複数のシャンプー台を同時使用する店舗」

では必要な能力が異なる場合があります。

確認したいのは、

・給湯器の種類
・号数や能力
・設置場所
・交換可能か

です。

設備業者へ計算してもらいましょう。

■ガス給湯器ならガス容量も確認する

給湯器を大型化する場合は、ガス設備も関係する可能性があります。

給排水だけ確認して、

「大型給湯器へ交換すればいい」

とは限りません。

ガスメーターや配管の容量についても専門業者へ確認しましょう。

■電気給湯器の場合

物件によっては電気温水器などを使用している場合があります。

大型設備へ交換すると、

電気容量

が問題になる可能性があります。

スマイファミリーHPでは、テナントの電気容量・動力・三相200Vについて別の記事で詳しく解説しています。

給排水と電気を別々に考えず、使用する設備全体から確認しましょう。

■美容室では洗濯機置場も確認

タオルを店舗内で洗濯する美容室では、

・洗濯機
・乾燥機

を設置する場合があります。

洗濯機には給排水が必要です。

乾燥機によっては電気・ガス・排気も関係します。

シャンプー設備だけでなく、バックヤードまで含めて設備計画を作りましょう。

■サロンでも水を使う業種がある

美容室以外にも、

・エステ
・ネイル
・リラクゼーション
・アイラッシュ

などがあります。

業種によって必要な給排水設備は大きく異なります。

例えば個室内に手洗いを作る場合、既存給排水位置から離れるほど工事が複雑になる可能性があります。

個室数と水回り位置を先に決めましょう。

■クリニックの場合

クリニックでも、

・手洗い
・診察設備
・処置設備
・スタッフ用設備

などで給排水が必要になる場合があります。

さらに診療科や使用機器によって必要条件が異なります。

医療機器を導入する場合は、不動産会社だけでは設備条件を判断できないことがあります。

設計会社・医療機器業者などと現地調査を行いましょう。

■歯科などは設備計画を早めに確認

歯科医院などでは、一般的な事務所とは設備内容が大きく異なります。

専用機器、給排水、電気、コンプレッサーなど複数設備が関係する場合があります。

「クリニック相談可」と書かれているだけで、希望する診療科をそのまま開業できるとは限りません。

■事務所なら給排水はあまり関係ない？

一般事務所であれば、

・トイレ
・給湯室

程度で大きな設備追加が不要な場合もあります。

しかし、

事務所＋ショールーム
事務所＋スタッフキッチン
事務所＋シャワー

などを設置したい場合は給排水工事が必要になります。

希望設備は契約前に伝えましょう。

■トイレを増設できる？

店舗面積が広い場合、

「トイレをもう一つ増やしたい」

と考えることがあります。

しかしトイレは、

・給水
・排水
・換気

が必要です。

排水管までの距離や床構造によっては希望位置へ設置できない場合があります。

■男女別トイレを作りたい場合

店舗規模や業種によって、

男女別トイレを作りたい

という計画もあります。

既存トイレが1か所しかない場合は、追加配管が可能か確認します。

内装図面を作る前に設備業者へ相談すると、現実的なレイアウトを作りやすくなります。

■トイレが共用なら確認する

テナントビルでは、店舗区画内にトイレがなく、

フロア共用トイレ

になっている物件があります。

その場合、

・営業時間中に利用できるか
・お客様が利用できるか
・清掃は誰がするか
・鍵が必要か

なども確認しましょう。

飲食店などでは営業許可との関係もあるため、保健所へ確認が必要です。

■排水の「臭い」も内見時に確認する

空室期間が長いと、排水トラップ内の水が減り、排水口から臭いが上がることがあります。

この場合、必ず配管故障とは限りません。

ただし、

・強い悪臭
・床の変色
・排水口周辺の汚れ

などがある場合は管理会社へ確認しましょう。

契約後に大規模な排水トラブルが分かると工事に時間がかかる可能性があります。

■前テナントで排水詰まりがなかったか聞く

確認できる場合は、

・過去の排水詰まり
・漏水
・配管修理

などの履歴について質問してみましょう。

特に飲食店の居抜き物件では、長年油脂が流れていた排水管に汚れが蓄積している可能性があります。

必要に応じて専門業者による管内調査や洗浄を検討します。

■下の階への漏水リスクも考える

2階以上のテナントでは、給排水設備から漏水すると下階店舗へ被害が発生する可能性があります。

例えば、

美容室
↓
下階が物販店

の場合、水漏れによって商品へ被害が出る可能性があります。

設備工事だけでなく、加入する保険についても確認しておきましょう。

■排水ポンプが必要な物件もある

地下店舗などでは、排水を自然勾配だけで公共下水へ流せず、排水ポンプ設備を使用している場合があります。

この場合、

・故障時の対応
・点検
・交換費用
・誰の設備か

なども確認したいところです。

ポンプが故障すれば営業へ影響する可能性があります。

■地下テナントでは特に確認

地下店舗では、

・給排水
・排水ポンプ
・浸水対策
・換気
・消防

など複数の設備確認が必要です。

家賃や立地だけで契約せず、設備業者と現地調査することをおすすめします。

■排水工事の音・時間にも制限がある場合

テナントビルでは工事時間が決められていることがあります。

例えば、

・平日のみ
・夜間工事禁止
・騒音工事は指定時間のみ

などです。

床を開口する排水工事では大きな音が発生する可能性があります。

ビル管理規則を確認しましょう。

■工事業者を自由に選べない場合がある

ビルによっては、

・給排水
・電気
・消防
・空調

などについて指定業者が決められている場合があります。

その場合、知り合いの設備業者へすべて依頼できるとは限りません。

指定業者の見積もりが予算へ影響することもあります。

■貸主承諾が必要

給排水工事は建物そのものへ影響する工事になる場合があります。

そのため、

「借りている室内だから自由に配管していい」

とは考えないようにしましょう。

特に、

・床開口
・壁開口
・共用配管接続
・給湯器交換

などは、事前に貸主・管理会社へ確認します。

■退去時に給排水配管を撤去する？

契約によって異なります。

例えばスケルトン返しの場合、

・シンク
・シャンプー台
・給湯器
・追加した配管
・床上げ

などを撤去する必要がある場合があります。

給排水工事は、設置費だけでなく撤去費も大きくなる可能性があります。

■床を上げた店舗は原状回復費も確認

排水配管のために店舗全体を床上げすると、退去時に撤去が必要になる場合があります。

店舗面積が広いほど撤去費用も増える可能性があります。

契約前に原状回復条件を確認しましょう。

■居抜きなら給排水工事費を抑えられることもある

前テナントと同じ業種なら、

・厨房
・シャンプー台
・給排水配管

などを利用できる場合があります。

例えば、

美容室 → 美容室

なら設備位置をそのまま活用できる可能性があります。

ただし、前設備の状態や容量を確認する必要があります。

■違う業種の居抜きは注意

例えば、

飲食店
↓
美容室

では、水を使うという共通点があっても設備計画は異なります。

逆に、

美容室
↓
飲食店

でも同様です。

「給排水があるから使える」

という判断ではなく、業種に合わせて確認しましょう。

■設備図面があれば確認する

ビルによっては、

・給排水図
・設備図
・竣工図

などが残っている場合があります。

図面があると、

・配管ルート
・管径
・PS位置

などを確認する参考になります。

ただし、過去の工事で図面と現況が違っている場合もあります。

現地確認も行いましょう。

■図面がない場合

古い建物などでは設備図面が残っていないことがあります。

その場合は、設備業者が現地を確認し、

・点検口
・既存設備
・配管位置

などから調査することがあります。

場合によっては契約前には完全に分からないこともあるため、リスクを含めて判断します。

■工事見積もりは契約前に取る

給排水設備が重要な業種では、

契約してから初めて工事見積もりを取る

のはリスクがあります。

例えば、

家賃20万円
内装予算500万円

で考えていても、

給排水変更だけで大きな追加工事

となれば開業予算が変わります。

できる範囲で申込み・契約前に現地調査を依頼しましょう。

■物件比較は家賃だけでしない

例えば、

A物件
家賃30万円
既存給排水が営業計画に合う

B物件
家賃25万円
大規模な給排水工事が必要

の場合があります。

5万円の家賃差だけを見ればB物件が安く感じます。

しかし初期工事と原状回復まで含めると、A物件の方がトータルコストを抑えられる可能性もあります。

■開業時期にも影響する

給排水工事が大きくなると、

・設計
・貸主承認
・行政手続き
・施工

などに時間がかかります。

そのため、

「来月絶対にオープンしたい」

という店舗では、物件の給排水条件によってスケジュールが大きく変わる可能性があります。

■テナント内見で確認したい給排水チェックリスト

内見時には、次の内容を確認してみましょう。

・既存水回りの位置
・給水管
・排水管
・排水口
・PSの位置
・トイレ
・給湯器
・厨房設備
・グリストラップ
・洗濯機置場
・床の高さ
・下階の用途
・前テナントの業種
・設備図面の有無
・過去の漏水・詰まり
・指定設備業者の有無
・原状回復条件

ただし、一般の内見だけで設備能力まで判断することは難しいため、必要に応じて専門業者へ確認しましょう。

■業者を現地へ呼んでもいい？

物件によっては、申込み前や契約前に内装業者・設備業者を連れて再内見できる場合があります。

飲食店、美容室、クリニックなど設備条件が重要な業種では特におすすめです。

ただし、貸主・管理会社の許可なく、

・設備を分解する
・天井を開ける
・床を剥がす

ことはできません。

調査方法を事前に確認しましょう。

■東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬でテナントをお探しの方へ

スマイファミリー大宮店では、東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で、店舗・テナント・事務所・オフィス・倉庫などの事業用物件探しについてご相談を承っています。

「飲食店を開業したい」
「美容室のシャンプー台を複数設置したい」
「クリニックで給排水設備が必要」
「居抜き店舗の設備を使えるか確認したい」
「スケルトンから店舗を作りたい」
「契約前に設備業者と現地調査をしたい」
「給排水工事費まで含めて物件を比較したい」

このような場合も、家賃や広さだけでなく、

給排水・電気・消防・用途・内装・原状回復

などを確認しながら物件をお探しします。

テナントでは、

「水道が使えること」と「予定している営業に必要な給排水設備が整っていること」は別です。

特に飲食店、美容室、クリニックなど水を多く使用する業種では、

契約 → 設備調査

ではなく、

物件候補を見つける → 設備条件を確認 → 必要工事を把握 → 契約判断

という順番を意識しましょう。

さいたま市では公共下水道へ接続する排水設備工事について指定工事店制度や事前申請の仕組みがあり、飲食店についてはグリース阻集器の設置・適正管理も案内されています。

具体的な工事方法・施設基準は物件所在地や業種によって異なります。

東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で店舗・テナントをお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。