さいたま市で賃貸マンションやアパートを探していると、

「ハザードマップは契約前に見た方がいい？」
「地図に色が付いていたら住まない方がいい？」
「洪水と内水は何が違う？」
「大宮駅周辺でも浸水リスクはある？」
「1階と3階では考え方が違う？」
「重要事項説明で説明されるなら、自分で確認しなくてもいい？」
「昔実際に浸水した場所も分かる？」
「近くの川が遠ければ水害は関係ない？」
「火災保険で水害も補償される？」
「避難場所まで確認した方がいい？」

と疑問を持つことがあります。

結論からいうと、

さいたま市で賃貸物件を探すときは、家賃・駅距離・間取りだけでなく、契約前にハザードマップも確認することをおすすめします。

ただし、

ハザードマップに色がある
＝
住めない

でも、

ハザードマップに色がない
＝
絶対に浸水しない

でもありません。

確認したいのは、

洪水
＋ 内水
＋ 土砂災害
＋ 過去の浸水履歴
＋ 建物の階数
＋ 避難場所
＋ 実際の周辺地形

です。

特にさいたま市では、2026年4月23日から新しい**「さいたま市内水ハザードマップ」**が公開されています。

このマップは、下水道の排水能力を超える大雨などによって内水氾濫が起きた場合に、想定される浸水区域や浸水深を示したものです。さいたま市は、想定最大規模の雨として時間最大153mm、総雨量249mmを条件にシミュレーションしています。 さいたま市

今回は、さいたま市で賃貸物件を探している方へ、

洪水ハザードマップ
内水ハザードマップ
浸水履歴
重要事項説明
階数
避難経路
火災保険

まで、契約前に確認しておきたいポイントを詳しく解説します。

■そもそもハザードマップとは？

ハザードマップは、

洪水
内水氾濫
土砂災害
地震

などの災害について、想定されるリスクや避難に関する情報を確認するための地図です。

さいたま市では、

洪水ハザードマップ
内水ハザードマップ
土砂災害ハザードマップ
地震防災マップ

などを公開しています。 さいたま市

賃貸物件を探すときには、

「この地域は危険か安全か」

という二択で見るのではなく、

どの災害について、どの程度の想定が示されているか

を確認します。

■洪水と内水は何が違う？

ここは特に重要です。

どちらも、

道路や住宅周辺へ水が入る

可能性がありますが、原因が違います。

洪水

河川の水位が上昇し、

川から水があふれる
堤防が決壊する

などによって浸水するものです。

内水

大雨によって、

下水道などの排水能力を超える
河川水位が高く雨水を排水できない

などの理由で、街中へ水がたまるものです。

さいたま市も、洪水と内水を分けてハザードマップを作成しています。 さいたま市

■川から離れていれば水害は関係ない？

そうとは限りません。

例えば、

大きな河川から離れている
↓
洪水リスクは低そう

と感じる場所でも、

大雨時に排水が追いつかず、

道路
地下
低い土地

などへ水がたまる内水氾濫が起こる可能性があります。

そのため、

洪水ハザードマップだけを見るのではなく、内水ハザードマップも確認する

ことが重要です。

■2026年にさいたま市の内水ハザードマップが変わった？

はい。

さいたま市は2026年4月23日に、新しい内水ハザードマップを公開しました。

新しいマップは、水防法に基づく「雨水出水浸水想定区域図」をもとに作成されています。想定される浸水深0.1m以上から10m未満までを6段階に分けて表示しています。 さいたま市

そのため、

以前ハザードマップを確認したことがある

という方でも、

現在公開されている最新のマップを確認

することをおすすめします。

■以前の内水マップを見ればいい？

現在の物件確認では、最新情報を見る方がよいでしょう。

さいたま市によると、2026年4月23日以前に公開されていた2021年版の内水ハザードマップは、水防法施行規則に基づくものではありませんでした。

2026年4月23日から公開されている新しい内水ハザードマップは、水防法に基づくものとして作成されています。 さいたま市

■賃貸契約でもハザードマップの説明はある？

水防法に基づいて作成された水害ハザードマップについては、不動産取引時の重要事項説明に関係します。

国土交通省は、宅地建物取引業者に対し、水害ハザードマップにおける対象となる物件の所在地を示して説明することを義務付けています。 国土交通省

さいたま市も、2026年4月23日公開の内水ハザードマップについて、重要事項として説明が必要になると案内しています。 さいたま市

■重要事項説明で聞けばいいから、事前確認はいらない？

契約前から確認する方がおすすめです。

重要事項説明は、

物件をかなり絞った後

に行われることがあります。

例えば、

内見
↓
申込み
↓
審査
↓
重要事項説明
↓
契約

という流れです。

その段階で初めて、

「水害リスクが気になる」

となるより、

物件を比較している段階から確認

した方が判断しやすくなります。

■地図に色が付いていたら、その物件はやめた方がいい？

色だけで決める必要はありません。

例えば同じ浸水想定区域でも、

1階
5階

では室内への影響の考え方が異なります。

さらに、

駐車場が地上か地下か
受変電設備がどこにあるか
エレベーターが止まった場合どうするか
避難経路はどこか

などによっても生活への影響は変わります。

重要なのは、

色が付いているかどうかだけでなく、想定浸水深と建物条件を合わせて見ること

です。

■「浸水深」とは？

ハザードマップでは、

想定される水の深さ

が表示されます。

例えば、

0.1m
0.5m
1m
3m

では、想定される状況が大きく違います。

単に、

「水害エリアです」

と見るのではなく、

どの程度の浸水が想定されているのか

まで確認しましょう。

■1階の賃貸は特に確認した方がいい？

1階住戸を検討する場合は、水害についても確認しておきたいところです。

例えば、

道路から室内床までの高さ
半地下になっていないか
エントランスへの段差
バルコニーの高さ
駐車場

などを現地で確認します。

ハザードマップだけでは、

建物そのものの高さ関係

までは分からないことがあります。

スマイファミリーHPでは、1階住戸について、防犯・湿気・日当たり・水害などの確認点を詳しく解説しています。

賃貸の1階はやめた方がいい？防犯・湿気・日当たりと1階ならではのメリットを解説

■2階以上なら水害を気にしなくていい？

そうとも限りません。

室内そのものへ水が到達しなくても、

エントランス
駐車場
駐輪場
電気設備
エレベーター

などが影響を受ける可能性があります。

例えば、

高層階に住んでいる
↓
建物周辺が浸水
↓
外へ出られない

という状況も考えられます。

室内だけでなく、

建物全体と周辺道路

を見る必要があります。

■地下駐車場・半地下は確認する

物件によっては、

地下駐車場
地下駐輪場
半地下住戸

などがあります。

低い場所へ水が流れ込む可能性を考え、

出入口の高さ
止水板などの設備
排水設備

を確認しておくとよいでしょう。

特に車を所有している方は、

部屋が高層階だから大丈夫

ではなく、駐車位置も確認しましょう。

■マンションなら戸建てより絶対安全？

建物の種類だけでは判断できません。

マンションでも、

1階住戸
地下設備
機械式駐車場

などがあります。

一方、建物によっては、

上層階への避難
防災設備

などが考えられている場合があります。

「マンションだから安心」

ではなく、物件ごとの条件を見ます。

■ハザードマップに色がなければ安心？

色が付いていない場所でも、

絶対に災害が起きない

ことを保証するものではありません。

さいたま市も、新しい内水ハザードマップについて、雨の降り方、土地の形状、河川・下水道の整備状況などによって実際の浸水状況がマップと異なる場合があり、想定区域外でも浸水する可能性があると注意しています。 さいたま市

ハザードマップは、

未来を完全に予測する地図

ではなく、

防災判断のための一つの資料

として使います。

■洪水ハザードマップと内水ハザードマップの両方を見る

さいたま市は、新しい内水ハザードマップについて、

一級河川の外水氾濫、つまり洪水は考慮していない

と明記しています。

そのため市も、

最新の洪水ハザードマップも併せて確認

するよう案内しています。 さいたま市

片方だけではなく、

洪水
＋ 内水

の両方を見るのがポイントです。

■さいたま市の洪水ハザードマップでは何を見る？

さいたま市では、国や埼玉県が管理する河川について、水防法に基づく洪水ハザードマップを作成しています。 さいたま市

例えば荒川・入間川版では、想定最大規模の降雨によって河川が氾濫した場合の、

浸水想定区域
浸水深
避難場所
浸水継続時間

などを確認できます。 さいたま市

■浸水継続時間も見る

水が入る深さだけでなく、

どれくらいの時間、水が引かない可能性があるのか

も生活への影響に関係します。

例えば、

室内は高い階なので浸水しない

としても、

周辺道路が長時間使えない

可能性があります。

通勤
通学
買い物
病院

などへの影響も考えます。

■過去に実際に浸水した場所も確認できる？

確認できます。

さいたま市では、

さいたま市浸水履歴マップ

も公開しています。

これは想定シミュレーションとは別に、過去に実際に報告された浸水情報を確認するための資料です。

市の案内では、2013年4月から2022年12月までの被害情報をマップ化しています。 さいたま市

つまり、

ハザードマップ
＝ 将来の想定

浸水履歴マップ
＝ 過去の記録

として、両方を見ることができます。

■過去に浸水がないなら今後も大丈夫？

そうとは限りません。

過去に浸水していなくても、

今後の雨の降り方
周辺環境
排水条件

によって状況は変わります。

反対に、

過去に浸水履歴がある

というだけで、その建物が毎回必ず浸水するとも限りません。

複数の情報を合わせて判断します。

■道路の高低差も内見で見る

ハザードマップと合わせて確認したいのが、

現地の高さ

です。

例えば、

物件が周辺道路より低い
入口へ向かって下り坂
敷地の一番低いところに駐車場

などがあります。

内見では部屋の中だけではなく、

物件前の道路から建物を見る

ことも大切です。

■雨の日の内見にもメリットがある

可能であれば、

雨の日

に物件周辺を見ると分かることがあります。

例えば、

道路に水がたまっている
側溝の流れが悪い
エントランスへ水が流れている
駐車場に大きな水たまり

などです。

ただし、小雨の日に問題がないから、

大雨でも問題ない

とは判断できません。

現地確認とハザードマップを組み合わせましょう。

■台風・大雨シーズンの部屋探しでは特に確認

秋など台風・大雨が気になる時期には、

ハザードマップ
雨の日の周辺道路
バルコニー排水
窓まわり
避難経路

などを確認しておくと安心です。

スマイファミリーHPでは、9月・10月の部屋探しについて、台風・大雨を含む季節特有の確認点も解説しています。

埼玉で9月・10月に賃貸物件を探すには？秋の部屋探しの特徴と進め方

■避難所が近ければ安心？

避難場所・避難所までの距離だけでなく、

実際にそこまで安全に移動できるか

を確認することが重要です。

例えば避難所まで500mでも、

途中に浸水想定が深い道路がある

なら、移動方法を考える必要があります。

さいたま市も内水ハザードマップを使って、

安全に移動できる避難ルートを確認し、複数の避難ルートを考えるよう案内しています。 さいたま市

■避難する＝必ず外へ出る、ではない

災害の種類、建物、浸水状況によっては、

上階への移動

などが選択肢になる場合があります。

ただし、

どの建物でも上階にいれば安全

という意味ではありません。

自治体から出る避難情報や、その時の状況を確認して行動することが重要です。

■子どもがいる家庭は避難経路も具体的に考える

小さな子どもがいる場合、

ベビーカー
抱っこ
荷物

などがあるため、大人一人だけの場合とは避難のしやすさが違います。

物件を選ぶ際に、

階段
エレベーター
避難場所
周辺道路

まで確認しておくと、災害時をイメージしやすくなります。

■高齢者・車いす利用者がいる場合

高齢者や身体が不自由な方の場合、

階段移動
長距離移動

が難しい場合があります。

災害が起きてから初めて考えるのではなく、

物件選びの段階で、

避難しやすい場所か

を確認しておくことも大切です。

■車を持っている人は駐車場も見る

例えば、

住戸　3階
駐車場　1階

という場合があります。

部屋自体への浸水想定だけを見ると、

「3階だから問題なさそう」

と感じるかもしれません。

しかし車は低い場所にあります。

機械式駐車場や地下駐車場についても、浸水時の影響を確認しておきましょう。

■自転車・バイク置場も確認する

自転車やバイクも、

建物の低い位置

に置かれることが多くあります。

大雨時には、

移動できる場所があるか

も考えておくとよいでしょう。

■電気設備が浸水すると生活へ影響することもある

高層階の住戸でも、

建物の電気設備などが低い位置にあり被害を受ければ、

停電
エレベーター停止

などにつながる可能性があります。

内見だけで設備配置を完全に判断することは難しいため、特にリスクが気になる場合は管理会社へ確認してみましょう。

■火災保険に入っていれば水害も全部補償される？

必ずではありません。

一般に「火災保険」と呼ばれる保険でも、

補償内容は契約商品によって異なります。

水災補償が付いているか
家財はいくら補償されるか
免責条件はあるか

などを確認する必要があります。

「火災保険という名前だから洪水も全部大丈夫」

とは考えないようにしましょう。

■大家さんの保険で自分の家具も補償される？

大家さんが建物へ加入している保険と、

入居者自身の家財

は別に考える必要があります。

テレビ
冷蔵庫
パソコン
家具
衣類

など、自分の家財についてどのような補償があるのかを確認しましょう。

スマイファミリーHPでは、賃貸の火災保険、家財補償、借家人賠償・個人賠償などについて詳しく解説しています。

賃貸の火災保険は必須？自分で選べる？借家人賠償・個人賠償・更新を解説

■ハザードマップを見て不安になったらどうする？

物件候補をすぐ外す必要はありません。

まず、

何の災害リスクか
想定浸水深はどのくらいか
何階の部屋か
建物入口はどの高さか
駐車場はどこか
避難場所はどこか

を整理します。

そのうえで、

自分たちの生活で許容できるか

を考えます。

■同じ駅でもハザード情報は違うことがある

駅単位、

○○区単位

だけで判断しないことも重要です。

同じ駅を利用する物件でも、

川との位置関係
地形
道路
土地の高さ

などによって表示が変わる可能性があります。

「大宮だからこう」

ではなく、

候補物件の住所ごと

に確認しましょう。

■物件広告にハザード情報が全部書いてある？

すべてが物件広告へ細かく表示されているとは限りません。

SUUMOなどで、

家賃
築年数
間取り
駅距離

を比較するときと同じように、

候補を絞ったらハザードマップも自分で確認してみましょう。

■ハザードマップを見るタイミング

おすすめなのは、

物件を10件見る
↓
申込み直前に初めて確認

ではなく、

候補を数件へ絞る段階

です。

例えば、

物件A
物件B
物件C

で迷っているときに、

家賃
駅距離
設備
周辺環境
ハザード情報

を並べて比較します。

■さいたま市で確認できる主な防災情報

さいたま市では一つの地図だけではなく、

洪水ハザードマップ
内水ハザードマップ
土砂災害ハザードマップ
地震防災マップ
浸水履歴マップ

などが公開されています。 さいたま市

一つだけ確認して、

「防災確認は終わり」

にしないようにしましょう。

■土砂災害ハザードマップもある

さいたま市内には、土砂災害警戒区域等が指定されている場所があります。

市は、

西区
見沼区
緑区
岩槻区

などの対象箇所について土砂災害ハザードマップを公開しています。 さいたま市

検討している物件周辺が対象になる場合は、こちらも確認します。

■地震防災マップも確認できる

さいたま市では、

さいたま市直下地震
東京湾北部地震
関東平野北西縁断層帯地震

などを想定した地震防災マップも公開しています。 さいたま市

水害だけではなく、

揺れやすさ

も地域選びの参考情報になります。

■契約前に確認しておきたいこと

候補物件が決まったら、少なくとも次を確認すると整理しやすくなります。

洪水ハザードマップ
内水ハザードマップ
想定浸水深
浸水履歴
土砂災害
部屋の階数
建物入口と道路の高さ
駐車場・駐輪場
避難場所
避難経路
火災保険の水災補償

全部のリスクをゼロにできる物件だけを探すのではなく、

どのリスクがあり、どう備えるか

を考えることが大切です。

■よくある質問

Q. 賃貸でもハザードマップを見る必要がありますか？

購入物件だけではなく、賃貸でも確認する価値があります。長期間生活する場所なので、候補物件を比較するときの一つの情報として確認しましょう。

Q. さいたま市の内水ハザードマップはいつ更新されましたか？

新しい内水ハザードマップは2026年4月23日に公開されています。水防法に基づく雨水出水浸水想定区域図をもとに作成されています。 さいたま市

Q. 洪水と内水は同じですか？

違います。洪水は河川から水があふれるなどの外水氾濫、内水は大雨で下水道などの排水能力を超え、街中に水がたまるような現象です。 さいたま市

Q. ハザードマップが白い場所なら水害は起きませんか？

そうとは限りません。さいたま市も、想定区域外で浸水する可能性があると注意しています。 さいたま市

Q. 色が付いている物件は借りない方がいいですか？

色だけでは判断できません。想定浸水深、建物の階数、駐車場、避難方法なども合わせて確認してください。

Q. 1階は避けた方がいいですか？

一律には言えません。1階には階段移動がないなどのメリットもあります。一方、水害が気になる地域では道路との高さや浸水想定も確認しましょう。

Q. 重要事項説明でハザードマップを説明してもらえますか？

水防法に基づく水害ハザードマップについて、宅地建物取引業者は対象物件の所在地を示して説明することが求められています。 国土交通省

Q. 過去に浸水した場所は調べられますか？

さいたま市は浸水履歴マップを公開しており、過去に報告された浸水情報を確認できます。 さいたま市

Q. 高層階なら水害は関係ありませんか？

住戸まで水が届かなくても、建物入口、駐車場、電気設備、エレベーター、周辺道路などが影響を受ける可能性があります。

Q. 火災保険なら洪水も補償されますか？

保険商品・契約内容によります。水災補償が含まれているかを保険会社や契約書類で確認してください。

■さいたま市で「家賃＋災害リスク」まで見ながら物件を選ぶ

賃貸のお部屋探しでは、

家賃
駅徒歩
築年数
間取り
設備

が中心になりやすいですが、

長く生活する場所だからこそ、災害時のことも一度確認してから契約する

ことが重要です。

特にさいたま市では、2026年に内水ハザードマップが新しくなりました。

候補物件が見つかったら、

住所を確認する
↓
洪水・内水ハザードマップを見る
↓
浸水深を見る
↓
浸水履歴も確認する
↓
建物の階数・道路との高さを見る
↓
避難場所とルートを見る
↓
保険内容も確認する

という順番で整理すると分かりやすくなります。

ハザードマップは、

「この物件は危険だからダメ」と決めるための地図ではなく、自分がどのリスクを理解して住むのか判断するための資料

として活用しましょう。

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、ハザードマップや周辺環境、防災面まで確認しながら賃貸物件を探したい方は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。