店舗や事務所などのテナントを探していると、

「事務所だった物件を飲食店にしてもいい？」
「前が店舗なら、自分の業種でも使える？」
「貸主がOKなら営業できる？」
「用途変更って何？」
「200㎡以下なら何も確認しなくていい？」
「用途地域によって飲食店ができない場所がある？」
「美容室なら普通の事務所で開業できる？」
「クリニックや学習塾へ変更する場合は？」
「建築確認が不要なら、そのまま工事していい？」
「契約してから役所へ確認すればいい？」

と疑問を持つことがあります。

結論からいうと、

テナント契約では「貸主がその業種を承諾しているか」だけではなく、「その建物・場所で予定している用途が法令上可能か」を契約前に確認することが重要です。

確認したいのは、

賃貸借契約上の使用目的
＋ 用途地域
＋ 地区計画など地域独自の制限
＋ 建物の現在の用途
＋ 変更後の用途
＋ 用途変更部分の面積
＋ 建築確認の要否
＋ 消防・保健所など他法令

です。

特に注意したいのが、

「建築確認申請が不要」＝「何をしてもいい」ではない

という点です。

国土交通省によると、一定の特殊建築物へ用途変更する場合、用途変更部分の床面積が200㎡を超える場合には、原則として建築確認が必要になります。一方、200㎡以下で確認申請が不要となる場合でも、用途規制など建築基準関係規定への適合は必要です。 国土交通省

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で店舗・事務所・美容室・クリニック・飲食店などのテナントを探している方へ、用途地域、用途変更、200㎡、建築確認、契約前に確認したいポイントを詳しく解説します。

■そもそも建物の「用途」とは？

建築基準法では、

住宅
事務所
店舗
飲食店
病院・診療所
ホテル・旅館
倉庫
工場

など、建物が何の目的に使われるかによって必要な規制が変わります。

つまり、

同じ30坪のテナント

でも、

一般事務所として使用する場合

と、

飲食店として使用する場合

では確認事項が異なる可能性があります。

■「用途変更」とは？

簡単にいえば、

建物やテナント区画の使い方を別の用途へ変えること

です。

例えば、

事務所
↓
飲食店

物販店舗
↓
クリニック

倉庫
↓
店舗

住宅
↓
店舗

などです。

ただし、

業種が変わった
＝
必ず建築基準法上の用途変更手続きが必要

という単純なものではありません。

変更前後の用途、面積、類似用途かどうかなどによって判断します。

■前のテナントが事務所なら飲食店へ変更できる？

可能かどうかを確認する必要があります。

例えば、

前テナント：一般事務所
新テナント：居酒屋

の場合、

使う設備も来店者数も大きく変わります。

飲食店なら、

厨房
排気
ガス
給排水
消防設備
客席
避難経路

なども関係します。

つまり、

空室になっている事務所へ厨房を付ければ自動的に飲食店として使える

とは限りません。

■貸主から「飲食店OK」と言われたら大丈夫？

それだけでは十分ではありません。

貸主が、

「飲食店として貸しても構いません」

と承諾することと、

行政上、

その場所・建物を予定している飲食店として使用できる

ことは別の確認です。

テナントでは、

契約上OK
＋ 建築上OK
＋ 消防上OK
＋ 許認可上OK

まで確認して、初めて開業へ進めます。

■用途地域とは？

都市では、土地をどのように利用するかについて、

用途地域

が定められています。

さいたま市も、都市計画法によって住宅地域や工業地域など13種類の用途地域があり、建築基準法によって各用途地域で建築できる建物の用途などが制限されていると案内しています。 さいたま市

つまり、

土地を借りられる
建物がある

からといって、

どんな店舗でも営業できるとは限りません。

■用途地域によって店舗を出せないこともある？

あります。

用途地域によっては、

店舗の規模
建物の階数
業種

などに制限があります。

例えば、さいたま市も用途地域について、

独立した店舗が不可
物販店舗が不可
店舗は一定の階以下

など、地域によってさまざまな制限があると案内しています。 さいたま市

そのため、

「駅から近い」
「家賃が安い」
「広さがちょうどいい」

だけでは判断できません。

■用途地域はどうやって調べる？

さいたま市の場合、

さいたま市地図情報

から用途地域などを調べられます。

また、

防火地域・準防火地域
地区計画
都市計画道路

なども確認できます。 さいたま市

ただし、

地図を見ただけで自分の事業ができるか判断できない

場合もあります。

具体的な計画については、行政や建築士などへ確認しましょう。

■用途地域だけ見れば十分？

十分とは限りません。

その場所には、

地区計画
特別用途地区
建築協定

など、追加のルールが設定されている場合があります。

さいたま市の地区計画制度でも、

建物の用途
建物の規模
敷地面積

などを地区ごとに定めることができます。 さいたま市

つまり、

用途地域では営業可能

に見えても、

さらに細かな地域ルールがある可能性

があります。

■地区計画とは？

地区計画は、その地域に合わせて、

より細かなまちづくりルール

を定める制度です。

例えば、

建てられる建物の用途
高さ
敷地面積
壁面位置

などが決められる場合があります。

さいたま市では、地区計画区域内について建築物の用途などを制限する条例も定めています。 さいたま市

■特別用途地区もある

用途地域に加えて、

特別用途地区

が設定される場合もあります。

さいたま市でも、特定地区について建築物の用途を制限・誘導する条例があります。 さいたま市

そのためテナント探しでは、

「商業地域だから何でもできる」

とも限りません。

■200㎡という数字は何？

用途変更について調べると、

200㎡

という数字をよく見ます。

現在の建築基準法では、一定の特殊建築物へ用途変更する場合、用途変更する部分の床面積が200㎡を超えると建築確認が必要になる場合があります。

以前は100㎡超が基準でしたが、法改正によって200㎡超へ変更されています。 国土交通省

■200㎡以下なら用途変更は自由？

ここが大きな誤解です。

200㎡以下だから自由に用途を変えてよい、という意味ではありません。

一定の場合に、

建築確認申請という手続きが不要になる

という話です。

国土交通省も、用途変更の建築確認手続きを省略できる場合であっても、

用途規制などの規定には適合させる必要がある

と説明しています。 国土交通省

■「確認申請不要」と「法令適合」は別

例えば、

事務所100㎡
↓
飲食店100㎡

というケースで、用途変更に関する建築確認が不要だったとしても、

用途地域
避難
防火
採光
換気
消防

などの規定が消えるわけではありません。

つまり、

確認申請不要
↓
そのまま営業可能

ではありません。

■200㎡は建物全体？テナント部分？

実際の判断では、

用途変更する部分の床面積

が重要になります。

例えば大きなビルの中の150㎡区画だけを用途変更する場合など、建物全体の延床面積だけを見て判断するものではありません。

ただし、複数区画や複数階を一体で利用する場合などは判断が複雑になる可能性があります。

面積を自分で概算して、

「199㎡だから大丈夫」

と決めず、図面をもとに建築士や行政へ確認しましょう。

■物件情報の「専有面積」を見れば判断できる？

参考にはなりますが、それだけで建築基準法上の判断をするのは避けましょう。

募集図面の面積と、

建築関係資料上の面積

が必ず同じ考え方とは限りません。

契約判断へ影響する場合は、

建築図面
確認済証
検査済証

などの資料を確認することがあります。

■確認済証とは？

建築工事を始める前に、建築計画が建築基準関係規定へ適合していることについて確認を受けた際の書類です。

古い建物では、

書類が手元にない
所有者が保管していない

というケースもあります。

テナント用途の変更や大きな工事を考える場合には、建築士などへ相談しましょう。

■検査済証とは？

建築工事完了後、一定の建築物について完了検査を受け、建築基準関係規定に適合していると認められた際に交付されるものです。

古い建物では、

検査済証が確認できない

ケースもあります。

検査済証がないから、

必ず違法建築物

とは限りません。

しかし大規模改修や用途変更を行う場合、既存建物の適法性確認が重要になることがあります。

■図面と現況が違う場合は？

例えば、

図面上は一室
↓
実際は間仕切りが増えている

図面上は倉庫
↓
実際は店舗

といった場合があります。

過去のテナントが工事をしたものの、

図面へ反映されていない

可能性もあります。

内装工事が大きい事業では、

現況だけでなく建物資料も確認

することが重要です。

■前の店舗と同じ業種なら用途変更不要？

必ずではありませんが、同じ建築用途のまま使用する場合は、

用途変更そのものが発生しない

ケースがあります。

例えば、

前：飲食店
次：飲食店

という場合です。

ただし、

同じ飲食店でも、

カフェ
↓
焼肉店

となれば、

排気
ガス
消防
給排水

など、設備面は大きく変わります。

用途変更が不要でも、設備確認は別に必要です。

■居抜きなら安心？

居抜き物件でも同じです。

前の借主が、

飲食店
美容室
物販店

として営業していたからといって、

新しい借主が同じ条件ですぐ営業できるとは限りません。

例えば、

営業者が変わる
レイアウトを変える
席数を増やす
厨房を変更する
業種を変更する

ことで、新たな確認が必要になる場合があります。

スマイファミリーHPでは、居抜き物件の設備・造作譲渡・原状回復について詳しく解説しています。

埼玉で居抜き店舗を借りる前に確認したいことは？造作譲渡・設備故障・原状回復を解説

■飲食店で特に確認したいこと

事務所から飲食店へ変更する場合は、

用途だけではなく、

厨房
ガス
電気
排気
給排水
グリストラップ
消防設備
ごみ

などを確認します。

つまり、

建築上飲食店として使える
↓
営業できる

ではありません。

設備・消防・保健所などの確認も必要

です。

■美容室なら普通の事務所を使える？

物件によります。

美容室では、

シャンプー台
給湯
給排水
電気容量
換気

などが必要です。

また、開設に関する保健所の確認もあります。

貸主が美容室を承諾していても、

必要な設備工事をできなければ開業できません。

■クリニックの場合は？

クリニックでは、

診療科目
医療機器
給排水
電気
バリアフリー
消防
開設手続き

などが関係します。

さらに建物の現在用途や規模、改修内容によって用途変更などの確認が必要になる可能性があります。

スマイファミリーHPでは、クリニック開業時の建物用途・設備・行政手続きについても詳しく解説しています。

埼玉でクリニック向けテナントを借りるには？設備・開設手続・契約前の確認点

■学習塾なら事務所物件で大丈夫？

これも物件ごとの確認が必要です。

学習塾では、

生徒が多数出入りする
夜間営業する
自転車が増える

など、普通の事務所とは利用実態が異なります。

建築上の用途だけでなく、

管理規約
貸主条件
消防
騒音
駐輪場

なども確認しましょう。

■ジム・フィットネスは？

スポーツジムでは、

利用人数
振動
騒音
シャワー
給排水
床荷重
電気容量

などが関係します。

上階テナントの場合、

トレーニング器具による振動

が問題になる可能性があります。

「店舗利用可」

だけで契約せず、具体的な営業内容を伝えましょう。

■バー・スナックなら？

バーやスナックなどでは、

飲食店としての確認だけでなく、

営業時間
酒類提供
深夜営業
消防
風営法等

などが関係する可能性があります。

業態によって必要な許可・届出が異なります。

不動産会社へ、

「飲食店をやりたい」

だけではなく、

何時まで、どのような営業をするのか

まで伝えることが重要です。

■ペットショップなども用途地域に注意

さいたま市は、用途地域による制限の例として、

店舗や一定規模以上の畜舎など

への制限を案内しています。

また、動物取扱業の登録ができたとしても、それだけで建築基準法に適合していることを意味しないと注意喚起しています。 さいたま市

つまり、

営業許可・登録
＝
建物利用もOK

とは限りません。

■行政の許可が取れれば建物も問題ない？

これも注意が必要です。

例えば、

営業許可
事業者登録

などは、その制度の基準に基づいて審査されます。

それとは別に、

建築基準法
消防法
都市計画

などの規定があります。

一つの行政手続きが終わったから、

他の法律も全部クリア

という意味ではありません。

■消防署への確認も重要

用途や間取りを変えると、

消防設備

へ影響する可能性があります。

例えば、

事務所
↓
飲食店

個室を増設
客席数を増やす
火気設備を新設

などです。

さいたま市も用途変更などの計画段階で、必要に応じて管轄消防署へ事前相談するよう案内しています。

スマイファミリーHPでは、テナント契約前に確認したい消防設備・防火管理者・届出について詳しく解説しています。

テナント契約前に消防設備を確認！消火器・誘導灯・防火管理者・使用開始届を解説

■消防設備が既に付いていれば大丈夫？

必ずではありません。

例えば、

自動火災報知設備
消火器
誘導灯

がある建物でも、

新しい用途
新しいレイアウト
収容人数

によって必要な設備が変わる可能性があります。

消防設備が見えるから、

問題なし

とは判断しないようにしましょう。

■電気容量も用途変更と一緒に確認する

業種が変われば、

使用する電気量

も変わります。

例えば、

事務所
↓
飲食店

なら、

業務用冷蔵庫
冷凍庫
製氷機
厨房機器
業務用エアコン

などが増える可能性があります。

スマイファミリーHPでは、テナントの電気容量・動力・三相200Vについて詳しく解説しています。

テナントの電気容量は足りる？動力・三相200V・ブレーカーを契約前に確認

■給排水も同じ

例えば、

事務所
↓
美容室

へ変更する場合、

今までトイレと給湯室しかなかった区画に、

シャンプー台を複数設置

することがあります。

この場合、

給水
排水
給湯

を増設できるか確認が必要です。

「水道がある」

というだけでは足りません。

■ダクトを外壁へ出せる？

飲食店などでは、

排気ダクト

が重要です。

しかし、

テナント区画から外壁まで自由に穴を開けられる

とは限りません。

ダクト経路には、

共用部分
上階
隣接テナント
外壁
屋上

などが関係します。

用途が飲食店として可能でも、

排気経路を確保できない

ため営業計画が難しくなるケースがあります。

■建物所有者の承諾も必要

建築上の確認が取れても、

賃貸借契約上、

勝手に工事をしてよいわけではありません。

例えば、

壁へ穴を開ける
ダクトを設置する
配管を増設する
分電盤を変更する

などは貸主承諾が必要になる場合があります。

法令と賃貸借契約、

両方を確認します。

■管理規約で業種が制限される場合もある

分譲マンション内の店舗区画や複合ビルでは、

管理規約

によって、

飲食店禁止
臭気の強い業種禁止
深夜営業禁止

などの制限がある場合があります。

建築基準法上可能でも、

管理規約上できない

可能性があります。

■用途変更できても深夜営業できるとは限らない

例えば飲食店として使用できても、

営業時間について、

貸主
管理規約
地域ルール
警察関係の届出

などが関係する可能性があります。

事業内容は、

業種だけではなく、

営業時間
提供するサービス
設備

まで具体的に伝えましょう。

■内装工事を始めてから用途変更に気付くと危険

避けたいのは、

テナント契約
↓
内装工事開始
↓
行政へ相談
↓
用途上の問題が判明

という順番です。

すでに、

保証金
仲介手数料
前家賃
設計料
工事着手金

などを支払っていれば、事業計画への影響が大きくなります。

だからこそ、

契約前または契約判断の早い段階

で用途を確認します。

■申込み前に建築士を連れて行ってもいい？

物件や管理会社の了承を得たうえで、再内見を相談できる場合があります。

特に、

用途変更が疑われる
大規模な内装工事をする
設備工事が多い

場合は、

建築士
内装会社
設備業者

などへ確認してもらう方法があります。

■不動産会社だけで最終判断できる？

用途地域や募集条件などについて不動産会社が確認できる部分はあります。

しかし、

建築基準法上の用途変更判断
構造
避難規定
既存建物の適法性

など、専門的な内容については建築士や行政へ確認する必要があります。

不動産会社へ、

「この物件なら絶対に用途変更不要ですよね？」

とだけ確認して終わらせないようにしましょう。

■行政へ何を持って相談する？

具体的な相談では、

物件住所
建物図面
テナント平面図
現在の用途
予定用途
使用面積
予定する内装工事

などがあると確認しやすくなります。

実際に必要な資料は窓口へ確認してください。

■用途地域はネットで確認、用途変更は専門家へ

テナント候補を探す段階では、

さいたま市地図情報などで、

用途地域
地区計画

を確認できます。 さいたま市

そのうえで具体的な候補が決まったら、

建築士
行政窓口

などへ用途変更の要否を確認します。

この二段階で考えると分かりやすくなります。

■契約書の使用目的も具体的にする

例えば、

使用目的：店舗

だけでは、

何の店舗なのか分かりにくくなります。

可能であれば、

飲食店
美容室
物販店
事務所

など、実際の用途と契約内容が一致しているか確認しましょう。

さらに貸主へ伝えた業態と、

実際の営業内容

が変わる場合は、事前相談が必要になる可能性があります。

■業態変更するときも注意

例えば契約当初は、

物販店

だったものを、

数年後にカフェ

へ変更したい場合があります。

同じ借主だから、

自由に業態を変えられる

とは限りません。

貸主承諾
建築用途
消防
許認可

などを再確認します。

■用途変更の工事費も事業計画へ入れる

用途変更に伴って、

防火区画
避難設備
消防設備
トイレ
換気
給排水

などの工事が必要になれば、費用が増える可能性があります。

例えば、

A物件
賃料30万円
用途・設備がほぼそのまま使える

B物件
賃料25万円
大規模改修が必要

なら、

家賃だけではB物件が安く見えても、開業までの総額ではA物件の方が安い

可能性があります。

■開業スケジュールにも影響する

用途変更や関連工事があると、

建築士への相談
設計
申請
貸主承認
消防協議
工事

などに時間がかかる場合があります。

そのため、

「契約した翌月にはオープンしたい」

という事業では、用途確認が遅れると開業日へ影響する可能性があります。

■フリーレント期間も無駄にしない

テナントでは、

内装工事期間としてフリーレント

が設定される場合があります。

しかし用途確認に時間がかかり、

工事を始められないままフリーレント期間が進む

可能性もあります。

契約条件だけでなく、事前調査のスケジュールも考えましょう。

■用途確認で契約前に見るチェックリスト

テナント候補が見つかったら、

・現在の建物用途
・現在のテナント区画用途
・予定している業種
・用途地域
・地区計画
・特別用途地区
・管理規約
・用途変更の有無
・用途変更部分の床面積
・200㎡を超えるか
・建築確認の要否
・確認済証
・検査済証
・図面と現況
・貸主承諾
・消防設備
・保健所などの許認可
・電気容量
・給排水
・ガス
・換気・ダクト
・工事費
・原状回復

を整理しましょう。

すべてを借主自身で判断する必要はありません。

むしろ、

分からない部分を契約前に専門家へ確認すること

が重要です。

■よくある質問

Q. テナントの用途変更とは何ですか？

建物や区画の使用目的を、事務所から飲食店など別の用途へ変更することです。変更内容によって建築確認などが必要になる場合があります。

Q. 200㎡以下なら用途変更の確認は不要ですか？

一定の用途変更について建築確認申請が不要になる場合はありますが、建築基準法上の用途規制などへの適合まで不要になるわけではありません。 国土交通省

Q. 200㎡を超えたら必ず用途変更申請が必要ですか？

変更後の用途や、類似用途間の変更かどうかなどによって判断します。一定の特殊建築物へ用途変更する部分が200㎡を超える場合には、原則として建築確認が必要になります。 国土交通省

Q. 前のテナントが飲食店なら次も飲食店をできますか？

可能性はありますが、自動的に営業できるとは限りません。新しいレイアウト、消防設備、厨房、保健所の基準、貸主条件などを確認してください。

Q. 貸主が業種を承諾していれば大丈夫ですか？

貸主承諾と法令上の適合は別です。用途地域、建築、消防、行政許可なども確認する必要があります。

Q. 用途地域は自分で確認できますか？

さいたま市では「さいたま市地図情報」から用途地域や地区計画などを調べられます。具体的な事業で使用可能か判断が難しい場合は行政等へ確認しましょう。 さいたま市

Q. 建築確認が不要なら建築士へ相談しなくても大丈夫ですか？

大きな内装変更や用途変更がある場合は、建築確認申請の要否だけでなく法令適合を確認するため、建築士など専門家への相談を検討してください。

Q. 居抜きなら用途変更は関係ありませんか？

関係する場合があります。前テナントと用途が違えば確認が必要になる可能性があります。また用途が同じでも設備・消防・許認可は改めて確認します。

Q. 契約後に用途変更できないと分かった場合は？

契約解除や費用負担が契約内容によって問題になる可能性があります。だからこそ契約前の確認が重要です。

Q. 消防署へも契約前に相談した方がいいですか？

業種変更、内装変更、火気使用などがある場合は、計画段階での相談が重要です。

Q. 不動産会社に「店舗可」と言われたら何の店舗でもできますか？

「店舗可」だけでは業種の詳細まで分かりません。飲食店、美容室、クリニック、物販など、具体的な営業内容を伝えて確認しましょう。

■テナントは「借りられるか」ではなく「開業できるか」で選ぶ

テナント探しでは、

立地がいい
家賃が予算内
広さがちょうどいい

という物件が見つかると、早く契約したくなります。

しかし事業用物件で最も避けたいのは、

契約した後に「予定している業種では使えない」と分かること

です。

そのため、

物件候補を見つける
↓
貸主の業種承諾を確認する
↓
用途地域・地区計画を確認する
↓
現在用途と予定用途を確認する
↓
用途変更・建築確認の要否を確認する
↓
消防・保健所・設備条件を確認する
↓
工事費を把握する
↓
契約判断

という順番を意識しましょう。

特に、

200㎡以下だから大丈夫
前も店舗だったから大丈夫
貸主がOKだから大丈夫

という一つの情報だけで判断しないことが重要です。

テナント選びでは、

「契約できる物件」ではなく、「必要な確認と工事を終えて実際に開業できる物件」を探すこと

が事業失敗のリスクを下げます。

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、用途地域や用途変更・建築確認、設備条件まで確認しながら店舗・事務所・事業用物件を探したい方は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。