大宮駅西口はどう変わる？再開発・区画整理・道路整備と賃貸への影響を解説
大宮駅西口周辺で賃貸マンションやアパートを探していると、
「大宮駅西口は今後どう変わる？」
「再開発はもう終わった？」
「大宮サクラスクエアの周辺ではまだ工事が続く？」
「第3-A・D地区ってどこ？」
「桜木町では今後も新しい建物が増える？」
「駅までの歩道はもっと歩きやすくなる？」
「再開発で周辺の家賃は上がる？」
「工事中の騒音や交通規制はある？」
「今、大宮駅西口に住むなら何を確認すればいい？」
と気になることがあります。
結論からいうと、
大宮駅西口のまちづくりは、すべて完成したわけではありません。
すでに完了した再開発がある一方で、
第3-A・D地区の市街地再開発
第四地区の土地区画整理
第五地区の道路・公園整備
駅周辺の歩行空間整備
など、現在も複数の事業が並行して進められています。さいたま市も、大宮駅西口について複数地区で再開発・区画整理・道路整備を進めていると案内しています。 さいたま市公式サイト
つまり、大宮駅西口で住まいを探すときは、
現在の便利さ
＋ 今後のまちづくり
＋ 工事中の生活環境
＋ 駅までの実際の動線
を合わせて見ることが重要です。
この記事では、2026年10月3日時点でさいたま市が公表している情報をもとに、大宮駅西口の再開発・区画整理・道路整備と、周辺で賃貸物件を探す際の確認ポイントを解説します。
※事業内容やスケジュールは今後変更される可能性があります。最新情報はさいたま市などの公式発表をご確認ください。
■大宮駅西口では何が進んでいる？
大宮駅西口では、一つの巨大な再開発を行っているわけではありません。
複数の地区で、
市街地再開発
土地区画整理
道路整備
公園整備
歩行空間整備
などが進められています。
さいたま市が示す主な地区は、
大宮駅西口第3-B地区
大宮駅西口第3-A・D地区
大宮駅西口第四地区
大宮駅西口第五地区
などです。 さいたま市公式サイト
そのため、
「大宮駅西口の再開発は終わった」
とも、
「これから全部新しくなる」
とも単純には言えません。
地区ごとに進捗が違います。
■第3-B地区はすでに完了
大宮駅西口の変化として分かりやすいのが、
大宮駅西口第3-B地区
です。
この地区では市街地再開発が行われ、現在は完了地区として扱われています。 さいたま市公式サイト
整備されたのが、
大宮サクラスクエア
です。
さいたま市の資料では、第3-B地区は約1.3ヘクタールで、商業・業務施設と住宅施設などが整備され、住宅は582戸とされています。 さいたま市公式サイト
つまり、大宮駅西口では、
昔からある駅前商業エリア
＋ オフィス
＋ 新しい住宅
＋ 新しい道路
が混在する街へ変化しています。
■大宮サクラスクエアができたから西口再開発は終了？
終了ではありません。
第3-B地区は完了していますが、その西側では、
第3-A・D地区
の再開発が進められています。
さらに第四地区、第五地区でも別のまちづくりが続いています。 さいたま市公式サイト
そのため、大宮駅西口全体で見ると、
「一部完成、一部事業中」
という状態です。
■第3-A・D地区では何ができる予定？
第3-A・D地区は、
大宮区桜木町2丁目の一部
に位置し、区域面積は約1.5ヘクタールです。
さいたま市が公表している事業計画では、
商業
業務
住宅
駐車場
などを整備する計画です。
施設建築物は延床面積約85,000平方メートル、建築高さ約100メートルで、住宅は約230戸、業務施設や商業施設、駐車場なども計画されています。 さいたま市公式サイト
大宮駅西口周辺では、今後も住宅だけではなく、
働く場所
買い物をする場所
移動する場所
が一体的に変化していく可能性があります。
■第3-A・D地区はいつ完成する？
ここは注意が必要です。
現在公表されている事業計画では、事業施行期間が令和10年3月までと記載されています。
しかし、さいたま市の公式ページでは、
「現在、事業スケジュールに遅れが生じており、事業計画のスケジュールの見直しを行っております」
と明記されています。 さいたま市公式サイト
したがって、
「2028年3月に必ず完成する」
と考えるのは適切ではありません。
大宮駅西口周辺の物件を検討するときは、完成予定だけではなく、
現在どこまで工事が進んでいるか
物件と工事区域の距離
工事車両の通行経路
なども確認しましょう。
■再開発の目的は建物を高くすることだけではない
第3-A・D地区では、もともと、
木造建物
狭い道路
五差路
オープンスペース不足
などが課題として挙げられていました。
さいたま市は、市街地再開発によって、
防災性
土地利用
交通環境
などの改善を図る方針です。 さいたま市公式サイト
再開発というと、
「高層マンションが建つ」
という部分に注目しがちですが、
道路
歩行者動線
防災
広場
なども重要な要素です。
■大宮駅西口第四地区では何をしている？
そごう大宮店の南側周辺では、
大宮駅西口第四土地区画整理事業
が進められています。
事業区域は約9.68ヘクタールです。
さいたま市は、この地区について道路などの都市基盤を整備し、
業務・商業機能
都市型住宅
などを誘導する方針を示しています。 さいたま市公式サイト
市街地再開発と土地区画整理は同じものではありません。
大きな建物一棟を建てる話だけではなく、
道路
土地の区画
街区
そのものを整える事業も大宮駅西口で進んでいます。
■第五地区もまちづくりが進んでいる
さらに西側では、
大宮駅西口第五地区
のまちづくりも進められています。
対象区域は約18.2ヘクタールです。
国道17号、大宮岩槻線、工機部前通線などに囲まれたエリアで、地区内には狭い道路も多いことから、道路や公園などの整備が進められています。 さいたま市公式サイト
つまり、
大宮駅のすぐ近くだけ
が変わるわけではありません。
駅から少し離れた桜木町周辺にも、長期的なまちづくりの影響が及ぶ可能性があります。
■大宮駅西口は「歩きやすさ」も変わっている
建物だけでなく、駅から街へ歩く環境も変化しています。
大宮駅西口から国道17号方面へ延びる、
県道大宮停車場大成線
では、歩行空間を広げるなど「ウォーカブルなまちづくり」が進められています。
駅前区間については2024年3月に再整備工事が完了しています。 さいたま市公式サイト
さいたま市は、
車中心
↓
人中心
の道路空間への転換を進め、歩きやすい街を目指しています。
■駅前だけではなく再開発地区まで歩行者動線がつながる
大宮停車場大成線は、
大宮駅西口
ソニックシティ
鐘塚公園
第3-B地区
第3-A・D地区
などを結ぶ重要な歩行者動線です。
さいたま市も、再開発によって新しい居住者・施設利用者が増えることを想定し、歩行空間の充実が必要として整備を検討しています。 さいたま市公式サイト
大宮駅周辺で賃貸物件を探す場合、
駅徒歩○分
という数字だけではなく、
実際にどの道を歩くのか
を見ることが重要です。
■東口でもまちづくりが進んでいる
大宮駅では、西口だけではなく東口でも大きなまちづくりが進んでいます。
スマイファミリーHPでは、旧大宮区役所跡地や大宮小学校などを含む「駅前賑わい拠点」についても詳しく解説しています。
大宮駅の東西で何が違うのかを比較したい方は、こちらもあわせて確認してください。
大宮駅東口が変わる？「駅前賑わい拠点」実施方針と賃貸暮らしへの影響
■再開発すると大宮駅西口の家賃は上がる？
再開発があるからといって、
周辺すべての家賃が必ず上がるとは言えません。
賃貸住宅の家賃は、
駅からの距離
築年数
間取り
面積
設備
階数
周辺の供給
入居需要
建物管理
など、多くの条件によって決まります。
再開発によって利便性や街の認知度が変化し、住宅需要に影響する可能性はありますが、
「再開発＝家賃○％上昇」
のように単純に判断しないようにしましょう。
■新しいマンションが増えれば古い物件は安くなる？
これも一律ではありません。
新築・築浅物件が増えれば、
築年数
設備
家賃
の違いが比較しやすくなる可能性があります。
一方、
築年数は古くても駅に近い
家賃が抑えられている
部屋が広い
といった物件にも需要があります。
大宮駅西口では、
新しい街区
＋ 以前からある住宅
を比較できることも特徴です。
■再開発近くの物件は工事音を確認する
これから数年間住む予定なら、
完成後の便利さ
だけを見るのではなく、
入居している期間中に工事があるか
も確認しましょう。
例えば、
朝から工事音が聞こえる
工事車両が前面道路を通る
歩道が一時的に変更される
道路規制が行われる
といった可能性があります。
特に、
在宅勤務
夜勤
昼間に睡眠を取る仕事
小さな子どもがいる家庭
では、昼間の周辺環境も確認した方がよいでしょう。
■内見は休日だけでなく平日も見られると理想
休日は工事が止まっていて、
「静かな場所だ」
と感じることがあります。
一方、平日は、
工事
トラック
通勤者
会社員
店舗への搬入
などで周辺環境が違う場合があります。
可能であれば、
平日昼間
夕方
休日
など、時間を変えて周辺を確認すると生活をイメージしやすくなります。
■駅徒歩表示だけではなく信号と歩道も確認する
例えば同じ、
大宮駅徒歩10分
でも、
大きな交差点を渡る
歩道が広い
細い道路を通る
人通りが多い
など、歩きやすさは違います。
再開発や道路整備によって動線が変わる可能性がある地域では、
Googleマップの距離
だけではなく、
現地で駅まで実際に歩くこと
もおすすめです。
■自転車を利用する人は駐輪場も見る
大宮駅周辺では、
駅まで自転車
という方も多いでしょう。
その場合、
物件の駐輪場
駅周辺の駐輪場
自転車で通れる道路
歩行者専用区間
などを確認します。
東口側では、2026年10月26日から氷川参道の一部で歩行者専用区間の拡大が予定されています。
スマイファミリーHPでは、対象区間や周辺賃貸への影響も解説しています。 スミファミリー
大宮・氷川参道の歩行者専用区間が拡大｜開始日と周辺の賃貸への影響を解説
■車を使うなら駅距離より駐車場への入り方も重要
大宮駅西口周辺で車を使う場合は、
駐車場があるか
だけでなく、
前面道路
一方通行
右左折
工事規制
車両サイズ
なども確認します。
駅近になるほど、
人通り
タクシー
バス
送迎車
店舗への搬入
なども増えます。
自動車中心の生活なら、駅に数分近いことより、
車を出し入れしやすい物件
の方が生活しやすい場合もあります。
■大宮駅西口は商業・住宅・オフィスが近い
大宮駅西口には、
そごう大宮店
ソニックシティ
オフィス
飲食店
住宅
などが集まっています。
さらに再開発によって、
商業
業務
住宅
が一体となった街区が増えています。 さいたま市公式サイト
駅近で生活を完結しやすい一方、
人通り
イベント
交通量
なども確認したいところです。
■大宮駅西口で「駅近」と「静かさ」を両立できる？
物件によります。
大宮駅に近づくほど、
電車
車
人
商業施設
の影響を受けやすくなる場合があります。
一方、
駅から少し離れる
大通りから一本入る
ことで、住環境が変わることがあります。
大宮では、
徒歩分数だけでエリアを切る
より、
どの道路沿いか
窓がどちらを向いているか
周囲に何があるか
まで見ることが重要です。
■高層建物ができると日当たりや眺望は変わる？
周辺で新しい建物が建設されれば、
物件との位置関係によって、
眺望
日当たり
圧迫感
などが変化する可能性があります。
特に、
現在は空き地
低層建物
工事中
となっている方向に窓やバルコニーがある場合は、
将来何が建つ計画なのか
を確認しておくと安心です。
ただし、計画途中の建物について、
「絶対にこの高さになる」
など不確定な情報を前提に物件を判断しないようにしましょう。
■再開発エリアだから防災面も安心？
再開発では、
道路
建物
オープンスペース
などが整備され、防災性向上を目的に含む事業もあります。 さいたま市公式サイト
しかし、
再開発エリアに近い
＝
災害リスクがない
という意味ではありません。
物件ごとに、
建築時期
構造
階数
ハザードマップ
避難場所
などを確認しましょう。
■大宮駅西口へ引っ越した後は住所変更も忘れない
大宮区桜木町などへ引っ越した場合も、
住民票
マイナンバーカード
国民健康保険
郵便
運転免許証
など、必要な住所変更があります。
スマイファミリーHPでは、さいたま市へ引っ越した後に必要となる転入届・住所変更・区役所手続きもまとめています。 スミファミリー
さいたま市へ引っ越したら何をする？転入届・住所変更・区役所手続きを解説
■大宮駅西口で内見するときのチェックリスト
大宮駅西口周辺で物件を検討するときは、
・大宮駅まで実際に歩いてみる
・信号や横断歩道を確認する
・平日昼間の周辺環境を見る
・再開発・工事区域との距離を確認する
・工事車両の通行経路を確認する
・窓やバルコニーの方向を見る
・将来建物が建つ可能性のある土地を確認する
・道路の一方通行を確認する
・駐車場への進入経路を見る
・駐輪場を確認する
・夜間の人通りと明るさを見る
・駅から物件までの店舗や生活施設を見る
・ハザードマップを確認する
という順番で見ると、物件そのものだけでなく、
「この街で実際にどう生活するか」
までイメージしやすくなります。
■よくある質問
Q. 大宮駅西口の再開発は終わっていますか？
すべて終わってはいません。第3-B地区は完了していますが、第3-A・D地区、第四地区、第五地区などでは現在もまちづくりが進められています。 さいたま市公式サイト
Q. 大宮サクラスクエアは再開発でできた建物ですか？
はい。大宮駅西口第3-B地区第一種市街地再開発事業によって整備された地区です。住宅、商業、業務施設などがあります。 さいたま市公式サイト
Q. 第3-A・D地区はいつ完成しますか？
事業計画上の施行期間は令和10年3月までとなっていますが、さいたま市は現在スケジュールに遅れがあり、見直しを行っていると公表しています。最新情報を確認してください。 さいたま市公式サイト
Q. 再開発で大宮駅西口の家賃は必ず上がりますか？
必ずではありません。家賃は駅距離、築年数、間取り、設備、需給など多くの条件によって決まります。
Q. 再開発エリアの近くに住むデメリットはありますか？
工事期間中は騒音、振動、工事車両、通行経路変更などの影響を受ける可能性があります。物件との距離や工事状況を確認しましょう。
Q. 大宮駅徒歩10分ならどこでも同じくらい便利ですか？
同じ徒歩分数でも道路、信号、坂、歩道、人通りなどで体感は異なります。内見時に実際の駅ルートを歩くことをおすすめします。
Q. 大宮駅西口は車を使いやすいですか？
物件によります。一方通行や交通量、駐車場への進入経路などを確認する必要があります。
Q. 将来の眺望まで確認できますか？
現在公表されている再開発計画などは確認できますが、すべての将来建築を予測することはできません。周辺の工事・計画情報と現地状況を分けて確認しましょう。
Q. 大宮駅東口と西口はどちらが住みやすいですか？
生活スタイルによって異なります。駅までの動線、商業施設、周辺の静かさ、自動車利用などを現地で比較することが重要です。
■大宮駅西口でお部屋を探している方へ
大宮駅西口は、
すでに完成した街
＋ 現在工事中の街
＋ これから整備される街
が同時に存在しているエリアです。
そのため、
「大宮駅から徒歩○分」
という条件だけでは、物件の暮らしやすさを判断しにくい場合があります。
スマイファミリー大宮店では、
駅までの実際のルート
再開発との位置関係
道路環境
昼夜の人通り
買い物環境
駐車場
周辺工事
室内設備
なども確認しながら物件を比較します。
大宮駅西口で物件を探す際は、
完成後の街だけではなく、「今そこで暮らしたらどうなのか」を見ること
が重要です。
再開発によって将来便利になる可能性がある地域でも、
現在の家賃
現在の騒音
現在の交通
現在の生活施設
が自分の暮らしに合っているかを優先して確認しましょう。
埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、室内環境や設備まで確認しながらお部屋を探したい方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
