日本で会社を設立したり、新しく事業を始めたりする外国籍の方から、

「住んでいるマンションを会社住所にできる？」
「自宅兼事務所でも大丈夫？」
「SOHO可なら法人登記できる？」
「バーチャルオフィスだけでも会社を作れる？」
「法人設立前でも事務所を借りられる？」
「外国籍だとテナント審査は難しい？」
「経営・管理の在留資格なら普通の賃貸住宅でもいい？」
「登記できる住所なら経営・管理の事業所としても使える？」

と疑問を持つことがあります。

結論からいうと、

「法人登記に使えるか」「賃貸借契約上、事業利用できるか」「在留資格『経営・管理』の事業所要件を満たすか」は、それぞれ別に確認する必要があります。

ここを混同しないことが非常に重要です。

例えば、

法人登記について相談できる住所

であっても、

賃貸借契約では事務所利用禁止

という可能性があります。

また、

事務所利用可能な物件

であっても、

在留資格「経営・管理」の申請に必要となる事業所として適切かどうかは、入管上の要件を別に確認する必要があります。

JETROも、日本で事業拠点を設立する際には、会社登記、在留資格申請、銀行口座、従業員採用などの手続きに事務所住所が重要になると案内しています。 ジェトロ

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、日本で起業・会社設立を予定している外国籍の方へ、事務所選びについて詳しく解説します。

■まず「会社住所」と「実際の事業所」を分けて考える

事務所探しでは、

「登記できれば大丈夫」

と思ってしまうことがあります。

しかし、

登記上の本店所在地

と、

実際に事業を行う場所

は確認する目的が異なります。

さらに外国籍の経営者で「経営・管理」の在留資格が関係する場合は、

在留資格上の事業所

という確認も加わります。

そのため、

1．法人登記
2．不動産の賃貸借契約
3．在留資格

を分けて確認しましょう。

■外国籍でも日本で会社を設立できる？

外国籍であることだけを理由に、日本法人を設立できないわけではありません。

JETROでは、外国企業が日本で事業を行う方法として、

・日本法人
・日本支店
・駐在員事務所

などの形態を案内しています。 ジェトロ

ただし、

会社を設立できること

と、

日本でその会社を経営するために必要な在留資格を取得できること

は別問題です。

■会社を作れば「経営・管理」の在留資格を取れる？

必ずではありません。

会社を設立しただけで、自動的に「経営・管理」の在留資格が認められるわけではありません。

出入国在留管理庁では、

実際に事業の経営・管理に従事する活動があること

に加えて、事業所などの基準を設けています。 法務省

つまり、

会社登記完了
＝
経営・管理の許可

ではありません。

■2025年10月から「経営・管理」の基準が変わっている

ここは特に注意してください。

在留資格「経営・管理」に関する上陸基準省令等は、2025年10月16日に改正されました。

そして現在の出入国在留管理庁の案内では、事業所について、

事業規模等に応じた経営活動を行うための事業所を確保する必要があり、自宅を事業所と兼ねることは原則として認められない

とされています。 法務省

昔のインターネット記事だけを見て、

「自宅の一室を会社住所にすれば大丈夫」

と判断しないようにしましょう。

■自宅兼事務所は絶対にダメ？

「経営・管理」が関係する場合は、現在の出入国在留管理庁の取扱いとして、

自宅を事業所と兼ねることは原則認められない

と明示されています。 法務省

一方、

在留資格「経営・管理」を必要としない人が自宅で仕事をする場合

まで、すべて同じルールになるわけではありません。

例えば、

すでに別の就労・身分系在留資格がある
日本人の配偶者等
永住者
永住者の配偶者等

など、個別の状況があります。

在留資格については行政書士や出入国在留管理庁へ確認しましょう。

■普通の居住用マンションを会社住所にできる？

まず賃貸借契約を確認します。

居住用として借りているマンションでは、

・事務所利用禁止
・法人登記禁止
・来客禁止
・看板禁止
・不特定多数の出入り禁止

などが契約条件になっている場合があります。

法務局で行う法人登記の問題とは別に、

賃貸借契約上、その住所を事業に使用してよいか

を貸主・管理会社へ確認する必要があります。

■無断で法人登記するとどうなる？

居住用として契約した部屋で、

貸主へ相談せず法人登記を行うことは避けましょう。

法人登記だけでなく、

郵便物
従業員の出入り
取引先の来訪
荷物の搬入
商品の保管
看板

など、実際の利用方法も契約条件に関係します。

無断で用途を変えると、賃貸借契約上の問題になる可能性があります。

■SOHO可なら法人登記もできる？

必ずではありません。

「SOHO可」

という表記も物件によって意味が異なります。

例えば、

自宅でパソコン作業のみ可能
来客不可
法人登記不可

という物件も考えられます。

一方、

法人登記相談可

という物件もあります。

したがって、

SOHO可＝登記可

と判断せず、

「法人登記してもよいですか？」

まで確認しましょう。

■SOHOとは？

一般的には、

Small Office / Home Office

の略として使用されます。

例えば、

Web制作
デザイン
プログラミング
翻訳
コンサルティング
オンライン業務

など、パソコン中心で自宅に近い環境で仕事をするケースがあります。

ただし、

「SOHO」という言葉自体が、すべての物件で同じ契約条件を意味するわけではありません。

■自宅で仕事するだけなら全部「事務所利用」？

そうとは限りません。

例えば、

会社員が自宅でリモートワーク

する場合と、

法人登記して従業員や顧客が出入りする

場合では、建物の使われ方が違います。

物件を探す際には、

何をするのかを具体的に説明

することが重要です。

■フリーランスで自宅を仕事場にしたい場合

フリーランスや個人事業主の方でも、

・法人登記
・来客
・荷物保管
・従業員
・看板
・騒音
・におい

などがある場合は、事前確認が必要です。

スマイファミリーHPでは、フリーランス・個人事業主のお部屋探しと、自宅で仕事をする場合の注意点についても解説しています。

→
「フリーランス・個人事業主は賃貸審査に通る？必要な収入証明と申込対策」

■バーチャルオフィスとは？

バーチャルオフィスは一般的に、

実際の専用事務室を借りるのではなく、

・住所利用
・郵便物受取
・電話転送
・法人登記住所

などのサービスを利用するものです。

料金を抑えて会社住所を用意できることがあります。

ただし、

法人登記に利用できることと、「経営・管理」で求められる実際の事業所を確保できていることは同じではありません。

■「経営・管理」ならバーチャルオフィスだけで大丈夫？

慎重に考える必要があります。

出入国在留管理庁は「経営・管理」の事業所について、

・一定の場所を占めて経済活動を行うこと
・人や設備を有し、継続的に事業が行われること

などを基準として示しています。

また、短期間の月単位賃貸スペース等では、原則として事業所要件への適合が認められないとしています。 法務省

そのため、

住所だけを借りるタイプのバーチャルオフィスを契約すれば、それだけで「経営・管理」の事業所要件を満たす

とは考えない方がよいでしょう。

■レンタルオフィスなら大丈夫？

こちらも契約内容・利用形態によります。

例えば、

専用個室がある
継続利用できる
実際にそこで事業を行う
必要な設備がある

というレンタルオフィスと、

毎回違う席を短時間利用するだけのスペース

では状況が異なります。

在留資格の事業所として利用する場合は、物件契約前に専門家や入管へ確認しましょう。

■コワーキングスペースでもいい？

単に、

好きな日に席を利用できる

というコワーキング契約だけでは、事業所要件について慎重な確認が必要です。

重要なのは名称ではなく、

実際にどのスペースを、どの契約で、どのように継続使用できるのか

です。

■インキュベーションオフィスには例外的な取扱いもある

出入国在留管理庁は、一定の起業支援を行うインキュベーターから一時的な事業用オフィスの提供を受け、必要な使用承諾書等があるケースについて、事業所確保の要件に適合するものとして取り扱う場合があると案内しています。 法務省

「レンタルオフィス」という名前だけでは判断できないことが分かります。

■「経営・管理」で事務所を借りる場合、賃貸借契約の名義は？

出入国在留管理庁は、賃貸物件を事業所とする場合、

使用目的が事業用・店舗・事務所等であることを明確にし、賃貸借契約者についても法人等の名義として、その法人等が使用することを明確にする必要がある

と案内しています。 法務省

そのため、

個人名義の居住用賃貸契約

をそのまま会社事務所として使えばよい、

とは考えない方がよいでしょう。

■まだ会社を作っていないのに法人名義で借りられる？

ここが起業時の難しいところです。

会社設立前には、

法人そのものがまだ存在していません。

そのため、

設立予定法人名で契約できない

という物件があります。

対応は物件によって異なり、

・代表者個人で先に契約
・法人設立後に名義変更
・設立予定法人として審査
・法人設立後に正式契約

などが考えられます。

ただし、どの方法でも可能という意味ではありません。

法人設立前であることを最初から不動産会社へ伝えること

が重要です。

■「先に会社を作る」「先に事務所を借りる」どちら？

実際の会社設立では、ここが問題になることがあります。

JETROも、日本で会社を設立する際には、会社登記、在留資格認定証明書、銀行口座開設などに事務所住所が関係するため、早い段階で事務所探しを行う重要性を案内しています。 ジェトロ

だからこそ、

会社設立の予定
＋ 在留資格
＋ 事務所契約

を別々に進めず、全体の順番を整理する必要があります。

■新設法人はテナント審査で何を見られる？

設立したばかりの法人では、

過去の決算書がありません。

そのため物件によって、

・代表者本人の情報
・事業内容
・事業計画書
・資本金
・預貯金
・会社設立予定日
・保証会社
・連帯保証人

などを確認される場合があります。

新設法人だから必ず契約できないわけではありません。

一方、

法人を作れば必ず審査に通る

というものでもありません。

■外国籍だからテナント審査に通りにくい？

外国籍という理由だけで、すべての事務所・テナントが契約できないと決まっているわけではありません。

ただし物件によって、

・在留カード
・パスポート
・在留資格
・在留期限
・日本での事業内容
・日本国内の緊急連絡先
・保証会社

などを確認される場合があります。

■在留期限が近い場合

代表者自身の在留期限が近い場合、

保証会社・貸主等から現在の在留状況を確認される可能性があります。

スマイファミリーHPでは、外国籍の方で在留期限が近い場合や、現在更新申請中の場合の賃貸審査について詳しく解説しています。

→
「外国籍で在留期限が近くても賃貸審査は受けられる？在留カード・更新申請中の確認点」

■会社名義にすれば外国籍代表者の確認は不要？

必ずしもそうではありません。

法人名義の契約でも、

・代表者
・実質的な利用者
・事業内容
・法人の状態

などが確認される場合があります。

新設法人の場合は特に、代表者本人に関する資料を求められることがあります。

■保証会社を利用することもある

事業用物件でも、

家賃保証会社への加入

を契約条件とする場合があります。

保証会社によって、

・新設法人への対応
・外国籍代表者への対応
・必要書類
・保証料
・代表者保証

などは異なります。

申し込む前に確認しましょう。

■住む部屋と会社事務所を分ける方法

特に「経営・管理」が関係する場合、

住居と事務所を別々に探す

という方法があります。

例えば、

住居
→居住用マンション

事務所
→事務所利用可能な小規模オフィス

という形です。

現在の「経営・管理」の事業所取扱いでは、自宅兼事務所は原則認められないとされているため、この違いは以前より重要になっています。 法務省

■法人契約の住居と事務所契約は違う

「会社名義で部屋を借りる」

という言葉には注意が必要です。

例えば、

社宅

法人が契約者
実際には従業員が住む

事務所

法人が契約者
事業を行うために使用する

では、用途がまったく違います。

法人名義だからといって、居住用物件を事務所として利用できるわけではありません。

スマイファミリーHPでは、社宅・転勤などで住宅を法人契約する場合の審査と必要書類についても詳しく解説しています。

→
「埼玉で賃貸物件を法人契約するには？社宅・転勤時の審査と必要書類」

■法人登記できるか必ず確認する

事務所利用可能でも、

法人登記は不可

という物件があります。

反対に、

法人登記可

でも、

不特定多数の来客不可
店舗営業不可
看板不可

という条件が付く場合があります。

「事務所可」という一言だけでは判断しないようにしましょう。

■郵便物の受け取りも確認する

会社を設立すると、

役所
銀行
取引先
税務関係

などから会社宛ての郵便物が届く可能性があります。

オフィスを借りる場合は、

・郵便受け
・会社名表示
・宅配便
・書留
・営業時間外の受け取り

なども確認しておくと安心です。

■看板を出せるとは限らない

事務所契約でも、

入口
外壁
窓
エントランス

などへ自由に会社名を表示できるとは限りません。

ビルの管理規約や貸主の承諾が必要になる場合があります。

事業上、会社名表示が重要なら契約前に確認しましょう。

■不特定多数の来客がある場合

例えば、

コンサルティング
スクール
サロン
店舗
ショールーム

などは、単純な事務所とは利用方法が違います。

物件側が、

「事務所利用可」

としていても、

頻繁な来客は不可

ということがあります。

仕事内容を具体的に説明しましょう。

■従業員が増える予定なら広さも確認する

会社設立時は、

代表者1人

でも、半年後には、

代表者＋従業員3人

になる可能性があります。

その場合、

・机
・椅子
・収納
・会議スペース
・ネット回線
・トイレ
・空調

なども必要になります。

契約時点だけではなく、

事業が少し成長した後でも使えるか

を考えましょう。

■オフィスを借りる前のチェックリスト

外国籍の方が日本で事務所を借りる場合は、少なくとも次を整理しましょう。

・現在の在留資格
・今後必要となる在留資格
・会社設立前か設立後か
・法人名
・代表者
・事業内容
・法人登記するか
・事務所として使用できるか
・契約名義
・保証会社
・来客の有無
・従業員数
・荷物や在庫
・看板
・郵便物
・利用時間
・将来必要な広さ
・退去時条件
・保証金・敷金
・契約期間

■物件を契約してから在留資格を確認しない

特に「経営・管理」が必要な方は、

物件契約
↓
内装
↓
法人登記
↓
最後に在留資格を確認

という順番で自己判断しないようにしましょう。

事業所として適切かについて、

出入国在留管理庁
行政書士などの専門家

へ早い段階で確認することが重要です。

不動産会社は物件契約について説明できますが、在留資格の許可を保証することはできません。

■よくある質問

Q. 外国籍でも日本で事務所を借りられますか？

相談できる物件はあります。ただし法人の状況、代表者の在留状況、保証会社、事業内容などによって契約条件は異なります。

Q. 自宅を会社事務所にできますか？

賃貸借契約上、事業利用や法人登記が認められているか確認する必要があります。また「経営・管理」の在留資格が関係する場合、現在の出入国在留管理庁の取扱いでは、自宅兼事業所は原則として認められません。 法務省

Q. SOHO可なら法人登記できますか？

必ずではありません。SOHO可でも法人登記不可の物件があります。管理会社・貸主へ個別に確認してください。

Q. バーチャルオフィスだけで「経営・管理」を申請できますか？

住所利用ができることと、在留資格で求められる事業所を確保していることは別です。出入国在留管理庁は、継続的に事業を行う実態のある事業所を求めています。 法務省

Q. 法人設立前でも事務所を借りられますか？

物件によっては相談できます。ただし存在していない法人名義では契約できない場合があるため、代表者個人での契約や法人設立後の名義変更などを事前に確認します。

Q. 法人登記できれば「経営・管理」でも大丈夫ですか？

同じではありません。法人登記、不動産の利用条件、在留資格の事業所基準はそれぞれ確認が必要です。

Q. 外国籍だから保証会社を利用できませんか？

外国籍の代表者へ対応する保証会社もあります。必要書類・保証条件は会社ごとに異なります。

■外国籍の方の日本での事務所探しをサポートします

スマイファミリー大宮店では、埼玉を中心に、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、外国籍の方・外国人経営者の事務所・テナント探しについてもご相談を承っています。

「これから日本で会社を作りたい」
「法人設立前に事務所を探したい」
「外国籍代表者でも借りられる事務所を探したい」
「法人登記できる物件がいい」
「経営・管理を予定している」
「住居と事務所を両方探したい」
「小さなオフィスから始めたい」
「保証会社について相談したい」

このような場合も、

事業内容
＋ 法人設立状況
＋ 利用目的
＋ 契約名義
＋ 法人登記
＋ 保証会社
＋ 希望エリア
＋ 予算

を整理しながら物件をお探しします。

重要なのは、

「住所を借りられる」
「法人登記できる」
「事務所として使える」
「在留資格上の事業所として認められる」

を同じ意味として考えないことです。

JETROも、日本で事業拠点を設立する際には、早い段階で適切なオフィスを確保することが、その後の登記・在留資格・銀行口座などの手続きに関係すると案内しています。 ジェトロ

また、在留資格「経営・管理」の取扱いは2025年10月16日の改正後の基準が現在適用されています。古い情報だけで事務所を決めず、最新の入管情報を確認しながら進めることが重要です。 法務省

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、日本で起業するための事務所・オフィス・テナントをお探しの場合は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。

English Version

Can Foreign Nationals Rent an Office in Japan? Home Offices, SOHO, Virtual Offices and Company Registration

Foreign nationals planning to establish a company or start a business in Japan often have questions such as:

“Can I register my company at my apartment?”
“Can I use my home as my office?”
“Does SOHO-permitted mean company registration is allowed?”
“Can I use only a virtual office?”
“Can I rent an office before incorporating my company?”
“Can a foreign company representative pass the rental screening?”
“Is a residential apartment acceptable for Business Manager status?”

The most important point is that the following are not the same question:

1. Whether an address can be used for company registration
2. Whether the lease permits business use
3. Whether the premises satisfy immigration requirements for Business Manager status

Each must be checked separately.

JETRO also explains that securing an office address is an important part of establishing a business presence in Japan and can affect procedures including registration, immigration applications, bank accounts and hiring. ジェトロ

■Can a foreign national establish a company in Japan?

Foreign nationality itself does not prevent a person from establishing a business entity in Japan.

Foreign businesses generally operate in Japan through structures such as:

・a Japanese subsidiary
・a Japanese branch
・a representative office

depending on their activities and circumstances. ジェトロ

However, establishing a company and obtaining permission to reside in Japan for the purpose of managing that company are separate matters.

■Does establishing a company automatically qualify you for Business Manager status?

No.

Registering a company does not automatically result in approval for the Business Manager status of residence.

Immigration authorities examine whether the applicant actually conducts management activities and whether the business satisfies applicable requirements, including requirements relating to the business premises. 法務省

■The Business Manager rules changed in October 2025

The rules relating to the Business Manager status were revised on October 16, 2025.

Under the current guidance, applicants are expected to secure premises appropriate for the scale and nature of their management activities.

Immigration Services Agency guidance states that, as a general rule, using the applicant’s home as the business office is not accepted under the revised framework. 法務省

Therefore, older online information stating that a room in a residence can simply be used as a Business Manager office may no longer reflect current practice.

■Can I use a residential apartment as my company address?

You must first check the lease.

A residential lease may prohibit:

・office use
・company registration
・customers or visitors
・business signs
・employees entering the property
・commercial activities

Even if there is no registration obstacle, using the property for business may violate the lease.

Always obtain confirmation from the landlord or property manager.

■Does “SOHO permitted” mean company registration is permitted?

Not necessarily.

A property may allow limited work from home but still prohibit company registration.

For example:

SOHO use: permitted
Customers: not permitted
Company registration: not permitted

may all exist within the same lease.

Ask specifically whether corporate registration at the property is permitted.

■What is a virtual office?

A virtual office generally provides services such as:

・business address use
・mail handling
・telephone forwarding
・company-registration address services

without providing a dedicated office where the company continuously conducts its operations.

This may be useful for some businesses, but it should not be confused with the physical-office requirements that may apply to Business Manager status.

■Can a virtual office alone satisfy Business Manager requirements?

Do not assume that it can.

Immigration guidance looks for an actual place where business activities are carried out continuously with the necessary people and equipment.

The Immigration Services Agency also states that very short-term monthly rental spaces may not satisfy the business-office requirement. 法務省

Therefore,

“This virtual office allows company registration”

does not automatically mean,

“This address satisfies Business Manager immigration requirements.”

■What about rental offices and coworking spaces?

The actual arrangement matters more than the label.

A dedicated office that the company can continuously occupy may be different from a coworking membership where the user simply chooses an available desk each day.

If the premises are intended for a Business Manager application, confirm the arrangement before signing the lease.

■What should the office lease say for Business Manager purposes?

Immigration Services Agency guidance states that where rented premises are used as the business office, the lease should make clear that the premises are being used for business, office or commercial purposes.

The contracting party should also clearly reflect the corporation or business using the premises. 法務省

A residential lease in an individual’s name should therefore not automatically be treated as equivalent to a corporate office lease.

■Can I rent an office before my company exists?

Sometimes, but the process depends on the property.

Before incorporation, the corporation does not yet legally exist.

Possible arrangements may include:

・an initial contract in the representative’s personal name
・a later change to the corporate name
・screening for a company that is currently being established
・execution of the formal lease after incorporation

Not every landlord accepts every arrangement.

Tell the real-estate company at the beginning that the corporation is still being established.

■What is checked for a newly established company?

A new company may not yet have financial statements.

Depending on the property, the landlord or guarantor may review:

・the representative
・business plan
・business activities
・capital
・available funds
・incorporation schedule
・guarantor requirements

A new company is not automatically rejected, but incorporation alone does not guarantee approval.

■Can foreign company representatives use rent-guarantee companies?

Some guarantee companies accept applications involving foreign representatives.

Requirements may differ regarding:

・residence card
・passport
・status of residence
・period of stay
・company documents
・emergency contacts
・representative guarantees

Check the applicable guarantor before applying.

■Residence and office may need to be separate

For persons whose Business Manager status is relevant, it may be appropriate to search separately for:

Residence: a residential apartment
Business: an office permitted for commercial use

Under the current revised Business Manager framework, combining the home and business office is generally not accepted. 法務省

■Company housing and a corporate office are different

A company may rent a residential property for an employee.

That does not make the property an office.

Company housing is still primarily residential use, whereas a corporate office is rented for business activities.

A lease in a company name does not automatically permit business operations at a residential property.

■Checklist before renting an office in Japan

Before applying, confirm:

・your current status of residence
・the status you may need in the future
・whether the company has already been incorporated
・company name
・representative
・business activities
・whether company registration is required
・whether office use is permitted
・leaseholder name
・guarantee company
・number of employees
・customer visits
・inventory and deliveries
・signage
・mail handling
・operating hours
・future space requirements
・deposit and initial costs
・lease term

Do not wait until after signing the lease to confirm whether the premises are suitable for your immigration and business plans.

■For foreign entrepreneurs looking for offices in the Kanto region

SMY × FAMILY Omiya assists with office and commercial-property searches in Saitama, Tokyo, Chiba, Kanagawa, Ibaraki, Tochigi and Gunma.

We can help organize property requirements for people who:

・plan to establish a company in Japan
・need an office before or after incorporation
・need a property that permits company registration
・are foreign company representatives
・are preparing for Business Manager status
・need both a residence and a separate office
・want to start with a small office

The key is to distinguish between:

an address you can rent,
an address you can register,
a property you may legally use as an office,
and premises that satisfy immigration requirements.

These are not automatically the same thing.