外国籍の方が日本で会社を設立したり、飲食店・店舗・事務所を開業しようとすると、

「外国籍でも日本でテナントを借りられる？」
「日本法人をまだ設立していなくても申し込める？」
「海外法人名義で契約できる？」
「在留資格が『経営・管理』の場合、普通の事務所でいい？」
「法人登記できる物件を選ぶ必要がある？」
「保証会社へ加入する？」
「日本人の連帯保証人が必要？」
「日本国内の緊急連絡先がいない」
「契約書が日本語しかない場合はどうする？」

と疑問を感じることがあると思います。

結論からいうと、

外国籍の方や外国人経営者でも、日本でテナント・店舗・事務所を借りられる物件はあります。

ただし、

外国籍だから一律に契約できる・できないという単純な話ではありません。

実際には、

・個人契約か法人契約か
・日本法人がすでに設立されているか
・海外法人なのか
・事業内容
・在留資格
・契約期間
・法人登記の可否
・保証会社
・代表者の本人確認
・日本国内の連絡先
・保証金や初期費用

などを確認しながら進めます。

さらに、在留資格「経営・管理」を利用して日本で事業を行う予定の場合には、不動産契約だけではなく入管上の事業所要件との整合性も考える必要があります。

出入国在留管理庁は、「経営・管理」の事業所について、賃貸物件の場合には賃貸借契約上の使用目的を事業用・店舗・事務所などの事業目的と明らかにし、契約者についても法人等の名義として、その法人等による使用を明確にする必要があると案内しています。 法務省

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬でテナント・事務所・店舗を探している外国籍の方・外国人経営者へ、契約前に確認したいポイントを解説します。

■外国籍でも日本でテナントを借りられる？

外国籍の方が申し込めるテナント・事務所はあります。

ただし物件によって、

・外国籍代表者の申込み可
・日本法人のみ
・法人設立後なら相談可
・保証会社加入必須
・代表者保証が必要
・日本国内の連絡先が必要

など条件が異なる場合があります。

そのため、

気に入った物件を見つけてから外国籍であることを伝えるのではなく、物件探しを始める段階で状況を伝える

方がスムーズです。

■外国籍というだけで審査に落ちる？

一律には言えません。

事業用賃貸では、

・契約者
・会社の状況
・事業内容
・賃料
・保証金
・保証会社
・代表者
・契約期間

など複数の項目から審査されます。

外国籍であることだけでなく、

誰が、何の事業を、どのような法人・契約形態で行うのか

を整理することが大切です。

■個人名義と法人名義のどちらで借りる？

事業の状況によって異なります。

例えば、

個人契約

契約者：外国籍の代表者本人
使用者：本人の事業

法人契約

契約者：株式会社・合同会社等
代表者：外国籍の方

という形があります。

物件によっては、

事業用物件は法人契約を希望

する場合もあれば、個人事業主として契約できる場合もあります。

■日本法人を設立したばかりでも契約できる？

相談できる物件はあります。

ただし設立直後の法人では、

・決算書がない
・売上実績がない
・会社の業歴がない

ことがあります。

そのため、

・事業計画書
・預金残高
・代表者個人の資料
・保証会社
・代表者保証

など、追加確認を求められる場合があります。

スマイファミリーHPでは、設立直後の法人を含む法人契約について別の記事で詳しく解説しています。 スマイファミリー

→
「埼玉で賃貸物件を法人契約するには？社宅・転勤時の審査と必要書類」

■まだ会社を設立していない場合は？

ここは非常に重要です。

まだ株式会社や合同会社を設立していなければ、

存在していない法人名義で通常の契約を完成させることはできません。

物件によっては、

・代表者個人で申し込む
・法人設立後に契約する
・設立予定法人として相談する

などを検討できる場合があります。

ただし、どの方法が可能かは貸主・管理会社によって異なります。

■「先に物件を借りるか、先に会社を作るか」で悩む場合

外国人起業家では特に多い問題です。

会社を設立するために事務所が必要
↓
しかし法人契約するためには会社が必要

という順番の問題が起こることがあります。

この場合は、

不動産会社だけで判断せず、会社設立や在留資格を担当する行政書士・司法書士等ともスケジュールを合わせる

ことが重要です。

■海外法人名義で借りられる？

物件によって相談できる場合があります。

ただし日本法人と比べ、

・海外法人の登記資料
・会社概要
・財務資料
・代表者本人確認
・日本国内の責任者
・翻訳資料

などを求められる可能性があります。

貸主・保証会社によって認める書類は異なります。

■海外法人の資料は英語のままでいい？

必ずしもそうとは限りません。

英語その他の外国語で作成された会社資料について、

日本語訳を求められる場合があります。

どの書類に翻訳が必要かは、契約先へ事前に確認しましょう。

■在留カードは必要？

個人契約や代表者確認などで、

・在留カード
・パスポート

を求められる場合があります。

特に、

・在留資格
・在留期間
・氏名
・住所

などを確認することがあります。

■在留期限が近い場合は？

申込み時点で在留期限が近い場合、

更新申請の状況などを確認される可能性があります。

スマイファミリーHPでは、外国籍の方の在留期限・在留カード・更新申請中のお部屋探しについて詳しく解説しています。 スマイファミリー

→
「外国籍で在留期限が近くても賃貸審査は受けられる？在留カード・更新申請中の確認点」

■「経営・管理」の在留資格とは？

出入国在留管理庁では、在留資格「経営・管理」について、日本で貿易その他の事業を経営したり、その事業の管理に従事する活動を対象としています。 法務省

外国人経営者が日本で会社経営を行う場合に関係する代表的な在留資格の一つです。

ただし、

外国籍で会社を経営する人が全員「経営・管理」であるとは限りません。

本人がどの在留資格で活動できるかは、出入国在留管理庁や専門家へ確認してください。

■「経営・管理」なら事務所は必要？

現在の出入国在留管理庁の案内では、「経営・管理」について、日本国内に事業所を確保していることが基準の一つになっています。 法務省

また、申請資料として、

・不動産登記簿謄本
・賃貸借契約書
・その他事務所の存在を明らかにする資料

などが案内されています。 法務省

■賃貸借契約書は「事務所使用」になっていればいい？

「経営・管理」に関連する場合は特に慎重に確認しましょう。

出入国在留管理庁は、賃貸物件について、

使用目的が事業用・店舗・事務所等であることを明らかにすること

を案内しています。

さらに、契約者についても法人等の名義とし、その法人等による使用であることを明確にする必要があるとしています。 法務省

■居住用マンションを勝手に会社事務所にしていい？

おすすめできません。

居住用契約の物件が、

・事務所利用不可
・法人登記不可
・不特定多数の来客不可

となっている場合があります。

契約書上は「住居」なのに、実際には事務所として使用すると契約違反になる可能性があります。

■「SOHO可」と「事務所可」は同じ？

同じとは限りません。

SOHO可でも、

・法人登記不可
・来客不可
・看板不可
・従業員の出入り不可

など条件がある場合があります。

「仕事ができる＝会社の正式な事務所として使える」

とは限りません。

■法人登記できるか確認する

会社の本店所在地として使いたい場合、

法人登記が可能か

を契約前に確認しましょう。

「事務所利用可」

でも、

法人登記不可

となっている物件も考えられます。

■バーチャルオフィスだけでも大丈夫？

在留資格「経営・管理」を前提にする場合には注意が必要です。

出入国在留管理庁は、事業が継続的に運営されることが求められるため、月単位の短期間賃貸スペース等では事業所要件に適合しない場合があると案内しています。

一方、JETROのビジネスサポートセンターなど一定の起業支援施設については例外的な取り扱いがあります。 法務省

物件を契約する前に専門家へ確認しましょう。

■シェアオフィスなら大丈夫？

一律には判断できません。

・専用区画があるか
・契約期間
・法人登記できるか
・実際に事業活動が行えるか
・在留資格上の事業所として認められるか

などを確認する必要があります。

■保証会社は利用できる？

外国籍の方でも保証会社を利用できる場合があります。

ただし、

保証会社ごとに審査条件は異なります。

住宅賃貸でも外国籍の申込みを受け付ける保証会社がありますが、事業用物件では法人・事業用の保証商品を利用することもあります。

■日本人の連帯保証人は必ず必要？

必ずとは限りません。

例えば、

保証会社
＋代表者保証

などで契約する場合があります。

一方、貸主側から追加の保証条件を求められる可能性もあります。

■日本国内の緊急連絡先がいない場合は？

最初に相談しましょう。

海外から来日したばかりでは、

「日本に親族がいない」

ということがあります。

物件や保証会社によって対応は異なります。

緊急連絡先がいないことを隠して、無断で他人の情報を書くことは避けましょう。

■テナントの保証金は高い？

事業用賃貸では、住宅より高額な保証金・敷金が設定される場合があります。

例えば、

賃料30万円
保証金6か月

なら、

保証金だけで180万円

です。

さらに、

・前家賃
・仲介手数料
・保証会社費用
・火災保険
・内装工事

などが必要になる可能性があります。

スマイファミリーHPでは、テナントの保証金・敷金・償却について詳しく解説しています。 スマイファミリー

→
「テナントの保証金・敷金・償却とは？退去時にいくら戻るか契約前に確認」

■保証金は全部返ってくる？

必ずではありません。

契約によって、

・償却
・敷引き
・原状回復
・未払い賃料

などが差し引かれる場合があります。

外国人経営者の場合も、日本人経営者の場合と同じように、

契約時だけでなく退去時条件まで確認

することが重要です。

■定期借家契約にも注意

事業用テナントでは、

「定期借家3年」
「定期借家5年」

などがあります。

定期建物賃貸借契約は、原則として契約期間満了で契約が終了します。

再契約できる場合もありますが、自動的な更新とは異なります。

スマイファミリーHPでは定期借家契約について詳しく解説しています。 スマイファミリー

→
「テナントの定期借家契約とは？普通借家との違い・再契約・中途解約を契約前に確認」

■「5年借りられる」と思って開業しない

例えば、

内装工事1,000万円
保証金300万円

を投入する店舗で、

定期借家3年

なら、再契約できなかった場合も考える必要があります。

外国籍かどうかに関係なく、

契約期間と事業投資の回収期間

を確認しましょう。

■外国料理店を開業したい場合

例えば、

・中華料理
・韓国料理
・インド料理
・ネパール料理
・ベトナム料理
・タイ料理
・トルコ料理

などの店舗を開業する場合も、外国籍という点だけで判断されるものではありません。

重要なのは、

実際の業態と設備

です。

■料理の種類は具体的に伝える

「レストランです」

だけでは不十分な場合があります。

例えば、

・強い火力を使う
・油を多く使う
・炭を使う
・煙が多い
・香辛料の強い香りが出る
・深夜営業する

など、店舗によって設備条件が異なります。

貸主へ具体的な営業内容を伝えましょう。

■「飲食店可」なら何でもできる？

必ずではありません。

飲食可でも、

・軽飲食まで
・重飲食不可
・焼肉不可
・ラーメン不可
・深夜営業不可

など条件がある場合があります。

■事務所なら確認することは少ない？

事務所でも、

・法人登記
・従業員数
・来客数
・営業時間
・看板
・郵便物
・荷物の搬入
・業種

などを確認します。

■貿易会社なら倉庫利用も確認する

輸出入・EC・貿易業などでは、

事務所だけでなく、

・在庫保管
・商品の搬入
・宅配便
・大型荷物

が発生する場合があります。

一般オフィスで大量の商品を保管できるとは限りません。

■契約書が日本語しかない場合は？

日本の賃貸借契約では、日本語の契約書が使用されることがあります。

内容が十分理解できない場合は、

署名・押印する前に説明を受ける

ことが重要です。

必要に応じて通訳や、日本の契約実務を理解する専門家へ相談しましょう。

■英語で説明してもらえば日本語契約書を読まなくていい？

おすすめできません。

英語で概要説明を受けたとしても、

実際に締結する契約書の内容

を確認する必要があります。

特に、

・保証金
・償却
・中途解約
・違約金
・原状回復
・定期借家
・用途制限

は重要です。

■申込み前に準備しておきたい情報

外国籍の方・外国人経営者が事業用物件を探す場合は、

・国籍
・在留資格
・在留期限
・在留カード
・パスポート
・日本法人の有無
・会社設立日
・事業内容
・代表者
・資本金
・会社資料
・希望業種
・希望エリア
・希望賃料
・法人登記の必要性
・必要な設備
・日本国内の連絡先
・保証会社利用の可否

などを整理しておくとスムーズです。

■よくある質問

Q. 外国籍でも日本のテナントを借りられますか？

申し込める物件はあります。外国籍という理由だけではなく、法人、事業内容、保証会社、契約条件などを含めて審査されます。

Q. 日本法人をまだ設立していなくても事務所を探せますか？

物件探しはできます。ただし法人設立前は法人名義で正式契約できない場合があるため、申込み方法や会社設立との順番を事前に相談しましょう。

Q. 「経営・管理」の申請に使う事務所はどこでもいいですか？

出入国在留管理庁は、日本国内に事業所を確保することや、賃貸の場合には事業用・店舗・事務所等の使用目的を明確にすることなどを案内しています。物件契約前に入管または専門家へ確認してください。 法務省

Q. バーチャルオフィスでも「経営・管理」の申請ができますか？

一律には判断できません。出入国在留管理庁は、月単位の短期間賃貸スペース等では事業所要件に適合しない場合があると案内しています。一部の起業支援施設には特別な取扱いがあります。 法務省

Q. 日本人の保証人がいないと契約できませんか？

必ずではありません。保証会社を利用できる物件などがあります。ただし物件・貸主・保証会社によって条件が異なります。

Q. 海外法人でも借りられますか？

相談できる場合がありますが、海外法人資料、代表者確認、日本国内の連絡先や翻訳資料などを求められる場合があります。

Q. 外国料理店でもテナントを借りられますか？

相談できる物件はあります。国籍よりも、業態、火気、煙、臭気、ダクト、ガス、営業時間などの条件確認が重要です。

■関東で外国籍の方・外国人経営者のテナント探しをサポートします

スマイファミリー大宮店では、埼玉を中心に、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、外国籍の方・外国人経営者の店舗・事務所・テナント・事業用物件探しについてもご相談を承っています。

「外国籍でも契約できる事務所を探したい」
「日本法人を設立する予定」
「法人登記できる事務所が必要」
「経営・管理の事業所について確認したい」
「海外法人名義で相談したい」
「外国料理店を開業したい」
「日本人の保証人がいない」
「日本語の契約が不安」

このような場合も、

国籍・在留状況
＋ 法人
＋ 事業内容
＋ 物件用途
＋ 法人登記
＋ 保証会社
＋ 保証金
＋ 設備
＋ 契約期間

を整理しながら物件をお探しします。

在留資格や会社設立そのものについては、必要に応じて出入国在留管理庁や専門家へ確認していただく必要があります。

不動産会社として重要なのは、

「借りられる物件」を探すだけではなく、実際に予定している事業に使用できる契約条件かを確認すること

です。

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、日本での開業・会社設立に伴うテナント・事務所探しについてお悩みの場合は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。

Can Foreign Nationals Rent Commercial Space or an Office in Japan?

Foreign nationals planning to start a company, open a restaurant, rent an office, or operate a store in Japan often have questions such as:

“Can a foreign national rent commercial property in Japan?”
“Can I apply before my Japanese company is incorporated?”
“Can an overseas company sign the lease?”
“What type of office do I need for Business Manager status?”
“Does the property need to allow corporate registration?”
“Do I need a guarantor company?”
“Do I need a Japanese guarantor?”
“What if I do not have an emergency contact in Japan?”
“What if the lease agreement is only in Japanese?”

The short answer is:

Yes. There are commercial properties, offices, and stores in Japan that foreign nationals and foreign business owners can apply for.

However, the process depends on factors such as:

・Whether the lease is personal or corporate
・Whether a Japanese company has already been incorporated
・Whether the tenant is an overseas corporation
・Type of business
・Status of residence
・Lease term
・Whether corporate registration is permitted
・Guarantor company requirements
・Identity of the company representative
・Japanese contact information
・Security deposit and initial costs

If you plan to operate a business under the Business Manager status of residence, the property also needs to be considered from an immigration perspective.

The Immigration Services Agency explains that when leased premises are used as the business office for Business Manager status, the lease should clearly show that the premises are being used for business, store, or office purposes, and the use by the relevant company or entity should be clear. 法務省

This article explains the main points for foreign nationals and foreign entrepreneurs looking for commercial property in Saitama, Tokyo, Chiba, Kanagawa, Ibaraki, Tochigi, and Gunma.

■Can a foreign national rent commercial property in Japan?

Yes, there are properties that accept applications from foreign nationals.

However, requirements may vary.

For example, a property may require:

・A Japanese company
・A guarantor company
・A personal guarantee by the representative
・A contact person in Japan
・Additional company documents

It is better to explain your situation before you start viewing properties, rather than after choosing a property.

■Does being a foreign national automatically make screening difficult?

Not necessarily.

Commercial leasing usually considers several factors, including:

・Who the tenant is
・Company status
・Business activities
・Rent
・Security deposit
・Guarantor company
・Company representative
・Lease period

The important question is not simply nationality.

It is:

Who will lease the property, what business will be operated, and under what legal and corporate structure?

■Should I rent personally or through my company?

This depends on your business situation.

For example:

Personal lease

Tenant: Foreign national business owner
User: The individual’s business

Corporate lease

Tenant: Japanese corporation, such as a Kabushiki Kaisha or Godo Kaisha
Representative: Foreign national

Some properties may prefer a corporate tenant, while others may accept sole proprietors.

■Can a newly established company rent an office?

Sometimes.

A newly incorporated company may not yet have:

・Financial statements
・Sales history
・A long business history

Therefore, the landlord or guarantor company may request additional information, such as:

・Business plan
・Bank balance information
・Documents relating to the representative
・Guarantor company approval
・Personal guarantee

SMY × FAMILY also explains corporate rental screening in another article.

→ Add an internal link here:
“Corporate Rental Contracts in Japan: Screening and Required Documents”

■What if my company has not been incorporated yet?

This is an important point.

If the company does not yet legally exist, a normal lease generally cannot simply be completed under that nonexistent company’s name.

Depending on the property, possible arrangements may include:

・Applying personally first
・Signing after incorporation
・Discussing the planned company with the landlord

The available method depends on the landlord and property manager.

■Should I incorporate first or secure an office first?

Foreign entrepreneurs sometimes face this timing issue:

You need an office for the business
↓
But you want the company to be the tenant
↓
The company has not yet been incorporated

When immigration procedures are also involved, it is important to coordinate the schedule with the professionals handling your company formation and status of residence.

■Can an overseas corporation rent an office in Japan?

It may be possible depending on the property.

The landlord or guarantor company may request items such as:

・Overseas corporate registration documents
・Company profile
・Financial information
・Representative identification
・A responsible contact person in Japan
・Japanese translations

Required documents vary by landlord and guarantor company.

■Can I submit company documents only in English?

Not always.

Japanese translations may be requested for documents originally prepared in English or another foreign language.

Check the required format before submitting your application.

■Will I need my residence card?

For personal applications or verification of a foreign representative, you may be asked to provide:

・Residence card
・Passport

The landlord or guarantor company may confirm your:

・Status of residence
・Period of stay
・Name
・Address

■What if my period of stay is about to expire?

You may be asked about the status of your renewal application.

SMY × FAMILY also has a separate guide about residence cards, expiration dates, and rental screening while a renewal application is pending. スマイファミリー

→ Add an internal link here:
“Can Foreign Nationals Apply for Rental Screening When Their Period of Stay Is Near Expiration?”

■What is Business Manager status?

The Immigration Services Agency describes Business Manager as a status of residence for activities involving the operation or management of a business in Japan. 法務省

Not every foreign business owner necessarily uses this status.

Your appropriate status of residence should be confirmed with the Immigration Services Agency or a qualified professional.

■Do I need an office for Business Manager status?

The Immigration Services Agency currently lists securing a business office in Japan as one of the relevant requirements and asks for documents showing the existence of the office, which may include a lease agreement. 法務省

■What should the lease say for Business Manager purposes?

This is especially important.

The Immigration Services Agency states that, for leased premises, the lease should make clear that the property is being used for a business, store, office, or other business purpose, and the use by the relevant company or entity should also be clear. 法務省

Do not assume that any room with a desk automatically qualifies.

■Can I use a residential apartment as my company office?

Do not assume so.

A residential lease may prohibit:

・Office use
・Corporate registration
・Customer visits
・Signs
・Employee traffic

Using a residential property for business without permission may violate the lease.

■Is “SOHO permitted” the same as “office permitted”?

Not necessarily.

A SOHO property may still restrict:

・Corporate registration
・Customer visits
・Signage
・Employees

Always check the exact lease conditions.

■Can I register my company at the property?

If you want to use the property as the registered head office of your company, confirm before signing the lease that corporate registration is permitted.

An office-use property does not automatically mean corporate registration is permitted.

■Can I use only a virtual office?

Be careful if you are considering Business Manager status.

The Immigration Services Agency explains that very short-term rented spaces may not satisfy the office requirement in some cases because the business must be operated on a continuing basis. Certain officially supported incubation facilities may receive different treatment. 法務省

Confirm your individual situation before signing a contract.

■What about a shared office?

It depends on the arrangement.

Important questions include:

・Do you have a dedicated business area?
・How long is the contract?
・Can you register the company there?
・Can you actually conduct business there?
・Will it satisfy immigration requirements if applicable?

■Can foreign nationals use a guarantor company?

Yes, depending on the property and guarantor company.

Commercial properties may use guarantee products designed for companies or business tenants.

Requirements differ between guarantor companies.

■Do I always need a Japanese guarantor?

Not always.

Some leases may use:

Guarantor company + personal guarantee by the representative

rather than requiring a separate Japanese guarantor.

However, additional conditions may be requested by the landlord.

■What if I have no emergency contact in Japan?

Discuss this early.

People who have recently moved to Japan may not have relatives living in Japan.

Available options depend on the property and guarantor company.

Do not enter someone else’s personal information without permission.

■How much is the security deposit for commercial property?

Commercial leases may require a larger deposit than residential leases.

For example:

Monthly rent: ¥300,000
Security deposit: 6 months

The security deposit alone would be:

¥1,800,000

You may also need:

・Advance rent
・Brokerage fee
・Guarantor company fee
・Insurance
・Interior construction costs

SMY × FAMILY has a separate guide to commercial security deposits and amortization. スマイファミリー

→ Add an internal link here:
“Commercial Security Deposits, Deposits, and Amortization Explained”

■Will the entire deposit be refunded?

Not necessarily.

The contract may include:

・Amortization
・Non-refundable deductions
・Restoration costs
・Unpaid rent

Always review the move-out conditions as well as the initial cost.

■What is a fixed-term commercial lease?

Some commercial properties use a fixed-term lease for three or five years.

A fixed-term building lease generally ends when the agreed period expires.

A new lease may be possible if both parties agree, but that is different from an automatic renewal.

SMY × FAMILY explains fixed-term commercial leases in another article. スマイファミリー

→ Add an internal link here:
“Fixed-Term Commercial Leases: Renewal, Re-Contracting, and Early Termination”

■Consider your investment period before signing

For example:

Interior construction: ¥10,000,000
Security deposit: ¥3,000,000
Lease term: 3 years

If the lease cannot be renewed, you need to consider whether the investment can be recovered within the available period.

This applies regardless of nationality.

■Can a foreign national open a restaurant?

There are properties where foreign business owners can operate restaurants.

The key question is not nationality alone.

The actual business may require confirmation of:

・Cooking method
・Gas use
・Smoke
・Odor
・Ventilation
・Exhaust ducts
・Operating hours
・Fire safety requirements

■Explain the menu and cooking style clearly

Simply saying:

“Restaurant”

may not provide enough information.

A café, yakiniku restaurant, ramen shop, Indian restaurant, and Chinese restaurant can have very different facility requirements.

Explain the actual business to the landlord before applying.

■Does “restaurant permitted” mean any restaurant is allowed?

No.

A property may allow food service but prohibit certain uses, such as:

・Heavy cooking
・Yakiniku
・Ramen
・Late-night operation

Always confirm the permitted business category.

■What should I check for an office?

Even for a normal office, consider:

・Corporate registration
・Number of employees
・Visitors
・Business hours
・Signs
・Mail delivery
・Goods delivery
・Business category

■Trading and e-commerce companies should check storage rules

Import/export and e-commerce businesses may require:

・Stock storage
・Frequent parcel deliveries
・Large shipments

A standard office may not permit large-scale storage or frequent loading operations.

■What if the lease agreement is only in Japanese?

Do not sign a contract you do not understand.

If necessary, ask for an explanation or use an interpreter or professional adviser.

Pay particular attention to:

・Security deposit
・Amortization
・Early termination
・Penalties
・Restoration obligations
・Fixed-term lease provisions
・Permitted use

■Frequently Asked Questions

Q. Can a foreign national rent commercial property in Japan?

Yes, there are properties open to foreign applicants. Screening may consider the company, business activities, guarantor arrangements, and other lease conditions.

Q. Can I look for an office before incorporating my Japanese company?

Yes, you can search for property. However, the lease structure must be coordinated because an unincorporated company may not be able to execute the final lease in its own name.

Q. Can I use any office for Business Manager status?

Not necessarily. The Immigration Services Agency provides specific guidance regarding the existence and use of a business office. Check the property and your immigration requirements before signing. 法務省

Q. Is a virtual office sufficient?

Not always. Short-term rental space may not meet the business office requirement in some cases. 法務省

Q. Do I need a Japanese guarantor?

Not necessarily. Some properties may accept a guarantor company or other guarantee arrangement.

Q. Can an overseas company rent an office?

It may be possible, but additional overseas corporate documents, translations, and Japanese contact information may be required.

Q. Can I open a foreign-food restaurant?

Yes, depending on the property. The landlord will usually need to check the actual business type, cooking methods, ventilation, gas use, odors, and other facility requirements.

■Commercial Property Support for Foreign Nationals in the Kanto Area

SMY × FAMILY Omiya supports commercial property searches for foreign nationals and foreign business owners, mainly in Saitama, Tokyo, Chiba, Kanagawa, Ibaraki, Tochigi, and Gunma.

We can help if you are looking for:

“An office that accepts foreign business owners”
“An office that allows corporate registration”
“Commercial property before or after company incorporation”
“A store for a foreign-food restaurant”
“A property that works with a guarantor company”
“An office related to a Business Manager application”
“A commercial lease when you do not have a Japanese guarantor”

We help organize the key points:

Status and applicant information
＋ Company structure
＋ Business type
＋ Permitted property use
＋ Corporate registration
＋ Guarantor company
＋ Security deposit
＋ Facilities
＋ Lease period

Immigration status and company incorporation may require confirmation with the Immigration Services Agency or a qualified professional.

From a real-estate perspective, the important point is not simply finding a property that is available.

It is finding a property whose lease conditions actually allow the business you plan to operate.

If you are looking for commercial property, an office, or a store in Saitama, Tokyo, Chiba, Kanagawa, Ibaraki, Tochigi, or Gunma, please contact SMY × FAMILY Omiya.