フリーランス・個人事業主は賃貸審査に通る？必要な収入証明と申込対策
会社員として勤務せず、フリーランスや個人事業主として働いている方も、賃貸物件を借りることは可能です。
ただし、毎月決まった給与を受け取る会社員とは収入の確認方法が異なるため、賃貸審査では確定申告書などの提出を求められることがあります。
「売上はあるのに審査で何を見られる？」「確定申告書はどのページを提出する？」「開業したばかりでも契約できる？」と不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。
フリーランスや個人事業主という働き方だけで、賃貸審査に通らないと決まるわけではありません。
一方で、収入を示す書類が不足していたり、申込書と提出書類の内容が一致していなかったりすると、審査に時間がかかる可能性があります。
今回は、埼玉県で賃貸物件を探すフリーランス・個人事業主の方へ、入居審査で確認される内容、提出を求められる可能性がある収入証明、開業直後の申込方法、物件選びの注意点について解説します。
■フリーランスでも賃貸物件を借りられる？
フリーランスや個人事業主でも、賃貸物件へ申し込むことは可能です。
審査では、働き方の名称だけではなく、家賃を継続して支払えるか、申込内容に不自然な点がないかなどが確認されます。
一般的には、次のような内容が確認される可能性があります。
・申込者の収入
・事業を続けている期間
・仕事の内容
・家賃と収入のバランス
・現在の居住状況
・転居理由
・入居予定者
・緊急連絡先
・保証会社の審査
・提出書類の内容
審査基準は、貸主、管理会社、保証会社、物件によって異なります。
ある物件で承認されなかった場合でも、別の物件や保証会社であれば審査結果が変わる可能性があります。
■フリーランスと個人事業主の違いは審査に影響する？
フリーランスは、特定の会社に所属せず、個人で仕事を請け負う働き方を表す言葉として使われています。
個人事業主は、一般的には個人で事業を営んでいる方を指します。
税務署へ開業届を提出している方もいれば、副業から始めたため、まだ開業手続きをしていない方もいらっしゃいます。
賃貸審査では、フリーランスまたは個人事業主という呼び方よりも、実際の事業内容や収入を証明できるかが重要になります。
申込時には、次の内容を正確に説明できるようにしましょう。
・現在の仕事内容
・屋号
・事業を始めた時期
・主な取引先
・仕事を行っている場所
・年間の売上
・確定申告上の所得
・今後の収入見込み
申込書へ記載した内容と提出書類が異なると、追加確認が必要になる可能性があります。
分からない項目を推測で記載せず、不動産会社へ確認しましょう。
■賃貸審査では売上と所得のどちらを見る？
個人事業主の収入を確認するときは、「売上」と「所得」の違いに注意が必要です。
売上は、仕事によって受け取った金額の合計です。
所得は、売上から事業に必要な経費などを差し引いた金額です。
例えば、年間の売上が高くても、経費を差し引いた所得が低い場合があります。
賃貸審査では、売上だけでなく、確定申告書に記載された所得金額などを確認される可能性があります。
申込書の年収欄へ売上を記載するか、所得を記載するかは、申込書や審査会社の取り扱いによって異なる場合があります。
自己判断で金額を記載せず、次の内容を不動産会社へ確認しましょう。
・年収欄へ記載する金額
・売上と所得のどちらを申告するか
・税込みと税引き後のどちらか
・直近何年分の書類が必要か
・追加資料を提出できるか
審査へ有利に見せようとして、実際と異なる金額を記載することは避けましょう。
■家賃と収入のバランスが確認される
フリーランスや個人事業主に限らず、賃貸審査では家賃と収入のバランスが確認されます。
家賃には、毎月の賃料だけでなく、共益費や管理費などが含まれて判断される場合があります。
さらに、物件によっては次のような月額費用が発生します。
・共益費
・管理費
・月額保証料
・24時間サポート費用
・定額水道料
・駐車場代
・インターネット利用料
・町会費
賃料だけを見ると支払えそうでも、月額費用を合計すると負担が大きくなる可能性があります。
事業収入に月ごとの変動がある方は、売上が少ない月でも無理なく支払える金額で物件を探すことが大切です。
■必要になる可能性がある収入証明
フリーランスや個人事業主が賃貸物件へ申し込む場合は、収入や事業状況を確認する書類の提出を求められることがあります。
主な書類は次のとおりです。
・確定申告書の控え
・青色申告決算書
・収支内訳書
・課税証明書
・納税証明書
・所得証明書
・事業用口座の入出金履歴
・業務委託契約書
・取引先からの発注書
・報酬の支払明細
・請求書や入金記録
・開業届の控え
すべての書類が必要になるわけではありません。
どの書類を何年分提出するかは、貸主、管理会社、保証会社によって異なります。
個人情報や取引先情報が含まれる書類もあるため、不動産会社から必要な範囲を確認してから提出しましょう。
■確定申告書はどこを確認される？
確定申告書では、申告した収入や所得、申告者の氏名などを確認される可能性があります。
青色申告をしている場合は、青色申告決算書の提出を求められることもあります。
白色申告の場合は、収支内訳書などを確認される可能性があります。
確定申告書を提出するときは、次の内容を確認しましょう。
・申込者本人の名前が記載されているか
・対象となる年が分かるか
・収入金額が分かるか
・所得金額が分かるか
・申告したことを確認できる資料があるか
・必要なページが揃っているか
・提出した書類が不鮮明になっていないか
電子申告を利用している場合は、申告書の控えとあわせて、申告を受け付けたことが分かる画面や通知の提出を求められる可能性があります。
スクリーンショットだけでよいか、印刷した書類が必要かは、申込前に確認しましょう。
■課税証明書や所得証明書とは？
課税証明書や所得証明書は、前年の所得などを確認するために利用される書類です。
自治体によって書類の名称や記載内容が異なる場合があります。
現在の収入ではなく、原則として過去の所得をもとに発行されるため、開業したばかりの方や前年と収入状況が大きく変わった方は、現在の事業状況を十分に示せない可能性があります。
その場合は、次のような資料をあわせて提出できるか確認しましょう。
・現在の業務委託契約書
・直近の入金履歴
・取引先からの発注書
・現在の売上が分かる帳簿
・今後の契約期間が分かる書類
自治体の証明書だけで審査が完了するとは限らないため、必要書類を不動産会社へ確認することが大切です。
■事業を何年続けているかも確認される？
賃貸審査では、現在の収入だけでなく、事業を継続している期間を確認される場合があります。
事業期間が長ければ必ず承認されるわけではありませんが、複数年の確定申告書を提出できれば、収入の推移を説明しやすくなります。
一方、開業したばかりの場合は、過去の確定申告書がありません。
事業期間が短い方は、次の内容を整理しておきましょう。
・開業した日
・開業前の勤務状況
・独立した理由
・現在契約している仕事
・毎月の売上見込み
・取引が継続する期間
・預貯金の状況
・家賃の支払い計画
過去の勤務先から独立し、その勤務先と業務委託契約を結んでいる場合などは、仕事の継続性を説明できる資料が役立つ可能性があります。
■開業直後でも賃貸審査へ申し込める？
開業直後でも、賃貸物件への申し込みは可能です。
ただし、確定申告をまだ行っていない場合は、通常の収入証明を提出できません。
そのため、現在の収入状況や今後の見込みを示す別の資料が必要になる可能性があります。
例えば、次のような書類です。
・開業届の控え
・業務委託契約書
・取引先との契約書
・発注書
・報酬額が分かる書類
・直近の入金履歴
・事業計画書
・預貯金残高が分かる資料
・前職の源泉徴収票
・退職前の給与明細
どの書類が認められるかは審査先によって異なります。
書類を準備してから物件を探すのではなく、開業直後であることを最初に不動産会社へ伝え、申し込める物件を確認しましょう。
■預貯金は審査で考慮される？
現在の収入を十分に証明できない場合、預貯金の残高を確認する審査方法が利用できる可能性があります。
ただし、預貯金があれば、どの物件でも契約できるわけではありません。
残高をどのように評価するか、預貯金審査を利用できるかは、貸主や保証会社などによって異なります。
預貯金を示す場合は、次の点を確認しましょう。
・残高証明書が必要か
・通帳の写しでよいか
・口座名義が申込者本人か
・どの時点の残高が必要か
・取引履歴も必要か
・事業用口座と生活用口座のどちらを提出するか
口座情報には重要な個人情報が含まれています。
必要なページや提出方法を確認し、求められていない情報まで提出しないようにしましょう。
■複数の取引先がある場合
フリーランスの方は、一つの会社だけでなく、複数の取引先から報酬を受け取っている場合があります。
一つひとつの報酬額が小さくても、合計すると一定の収入になることがあります。
審査時には、主な取引先だけでなく、収入全体を説明できるようにしましょう。
整理したい内容は次のとおりです。
・主な取引先
・取引先ごとの報酬
・契約期間
・毎月継続する仕事か
・単発の仕事か
・過去の入金実績
・年間の売上と所得
取引先が多い場合も、すべての契約書や請求書を無計画に提出すると、内容を確認しにくくなります。
必要な資料を不動産会社と相談し、収入の継続性が分かるように整理しましょう。
■収入に月ごとの変動がある場合
フリーランスや個人事業主は、月によって売上が変動することがあります。
繁忙期には多くの収入があっても、閑散期には少なくなる場合があります。
直近1か月の売上だけでは、年間を通した支払い能力を判断しにくいことがあります。
収入に変動がある場合は、次のような資料を準備すると説明しやすくなります。
・年間の確定申告書
・毎月の売上一覧
・複数月の入金履歴
・継続契約の内容
・今後確定している仕事
・預貯金残高
売上が高かった月だけを示すのではなく、収入が少ない月を含めた実際の状況を説明することが大切です。
■申込書の勤務先欄はどう書く？
個人事業主の場合、賃貸申込書の勤務先欄に何を記載すればよいか迷うことがあります。
一般的には、屋号、事業所の所在地、事業内容、開業年月などを記載します。
屋号を使用していない場合や、自宅で仕事をしている場合もあります。
その場合は、自己判断で架空の会社名や所在地を記載せず、不動産会社へ相談しましょう。
確認したい項目は次のとおりです。
・勤務先名または屋号
・事業所所在地
・勤務先電話番号
・職種
・事業内容
・勤続年数または営業年数
・年収
・雇用形態
自宅を事業所としている場合は、現在の住所を記載することがあります。
審査会社が申込書を見て理解できるように、実態に合った内容を記載しましょう。
■本人確認や事業確認の電話はある？
審査中に、申込者本人や取引先などへ確認の電話が入る可能性があります。
ただし、連絡の有無や確認先は審査によって異なります。
申込時には、次の点を確認しましょう。
・本人確認の電話があるか
・どの電話番号から連絡が入るか
・電話へ出られない時間帯
・折り返し先
・取引先へ連絡する可能性があるか
・事前に取引先へ伝える必要があるか
取引先へ連絡されると業務上困る場合は、申込前に不動産会社へ伝えましょう。
無断で第三者へ連絡するのではなく、どのような確認が行われる可能性があるかを先に確認することが大切です。
■自宅兼事務所として使用できる？
賃貸住宅を、自宅だけでなく仕事場として使用したい方もいらっしゃるでしょう。
しかし、居住用として募集されている物件では、事務所利用や店舗利用が禁止されている場合があります。
自宅でパソコンを使用して仕事をする場合と、不特定多数の来客がある場合では、貸主側の判断も異なる可能性があります。
申込前に、次の内容を伝えましょう。
・仕事の内容
・来客の有無
・従業員の出入り
・荷物の搬入
・在庫の保管
・看板設置の有無
・法人登記や住所登録の予定
・電話やオンライン会議の頻度
・騒音や振動が発生する可能性
許可を得ずに事務所や店舗として使用すると、契約違反になる可能性があります。
在宅勤務が可能か、事業利用に該当するかを管理会社へ確認しましょう。
■法人を設立している場合
法人を設立している方は、個人名義で申し込む場合と法人名義で申し込む場合があります。
どちらの契約方法を利用できるかは、物件や貸主の意向によって異なります。
法人契約では、次のような書類を求められる可能性があります。
・履歴事項全部証明書
・会社概要
・決算書
・代表者の本人確認書類
・法人の印鑑証明書
・事業内容が分かる資料
・入居者の情報
・代表者個人の収入証明
設立直後で決算書がない法人の場合は、事業計画や代表者個人の状況などを確認される可能性があります。
法人名義にすれば必ず審査へ通りやすくなるわけではありません。
契約名義を決める前に、不動産会社へ相談しましょう。
■確定申告をしていない場合
本来必要な確定申告を行っていない場合は、収入を公的な書類で証明することが難しくなります。
口頭で収入を伝えたり、銀行口座への入金だけを見せたりしても、希望する審査資料として認められない可能性があります。
また、申込書の内容と公的な証明書に記載された所得が大きく異なると、理由を確認されることがあります。
現在提出できる書類を整理し、確定申告をしていない事実を隠さず、不動産会社へ伝えましょう。
審査に合わせて事実と異なる書類を作成したり、金額を書き換えたりすることは避けてください。
■申込内容を正確にそろえる
フリーランスや個人事業主の審査では、申込書と各種書類の内容をそろえることが重要です。
次のような不一致があると、追加確認が必要になる可能性があります。
・申込書と本人確認書類の住所が異なる
・屋号や事業所名が書類によって異なる
・開業年月が一致しない
・年収欄の金額と確定申告書が大きく異なる
・事業内容の説明が書類ごとに変わる
・入居人数が申込時と異なる
・転居理由が明確でない
合理的な理由がある不一致まで問題になるとは限りません。
住所変更をしていない、屋号を変更したなどの事情がある場合は、先に説明しましょう。
■審査中の追加書類には早めに対応する
申込後に、管理会社や保証会社から追加書類を求められる場合があります。
提出まで時間がかかると、審査も止まる可能性があります。
特に、人気のある物件では、契約開始日などの調整に影響することがあります。
申込前に、次の書類を準備できるか確認しておきましょう。
・本人確認書類
・確定申告書
・所得を確認できる書類
・事業内容が分かる資料
・現在の契約書や発注書
・預貯金を確認できる資料
・緊急連絡先の情報
提出する画像が暗い、文字が切れている、対象年度が違うといった場合は、再提出を求められる可能性があります。
スマートフォンで撮影するときも、書類全体が読める状態にしましょう。
■家賃を上げすぎない
希望条件を増やすと、家賃も高くなる傾向があります。
しかし、審査だけを考えて無理な家賃で契約すると、入居後の生活や事業資金に影響する可能性があります。
フリーランスや個人事業主は、税金、社会保険料、事業経費などを自分で支払う場合があります。
売上の全額を家賃や生活費へ使えるわけではありません。
物件を探すときは、次の費用も含めて考えましょう。
・毎月の家賃
・共益費や管理費
・光熱費
・通信費
・税金
・社会保険料
・事業経費
・賃貸契約の更新費用
・保証会社の更新料
・火災保険料
売上が少ない月でも支払いを続けられる家賃帯を検討することが大切です。
■審査に不安がある場合は申込前に伝える
収入や事業期間に不安がある場合は、物件を申し込んだあとではなく、探し始める段階で不動産会社へ伝えましょう。
申込前に伝えたい内容は次のとおりです。
・フリーランスまたは個人事業主であること
・仕事内容
・事業を続けている期間
・直近の所得
・収入の変動
・提出できる書類
・自宅で仕事をするか
・来客や荷物の搬入があるか
・希望する家賃
・入居希望日
先に状況が分かれば、申込条件を確認したうえで物件を選びやすくなります。
働き方を隠したまま申し込み、審査途中で説明を変えることは避けましょう。
■物件を選ぶときのチェック項目
フリーランスや個人事業主が賃貸物件を探すときは、家賃や間取りに加えて、仕事を続けやすい環境か確認しましょう。
主なチェック項目は次のとおりです。
・フリーランスでも申し込めるか
・必要な収入証明
・保証会社の利用条件
・自宅で仕事ができるか
・事務所利用に該当しないか
・インターネット環境
・携帯電話の電波
・オンライン会議の音が響かないか
・来客が認められるか
・荷物の受け取り方法
・法人登記が可能か
・月額費用の合計
仕事の内容によって、必要な住環境は異なります。
パソコンを使う仕事、商品を保管する仕事、音や振動が発生する仕事など、自分の働き方に合う物件を探しましょう。
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「申込前に必要書類を確認したい」
このような場合も、仕事内容、事業期間、提出できる収入証明、家賃、保証会社の条件などを確認しながら、申し込める可能性のある物件をお探しします。
フリーランスや個人事業主だからといって、賃貸物件を借りられないと決まるわけではありません。
一方で、申込先によって必要書類や審査方法が異なるため、事業や収入の状況を正確に伝え、申込前に条件を確認することが大切です。
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