埼玉で賃貸管理会社を探すオーナー様へ｜管理業務の内容と選び方を解説
埼玉県でアパートやマンション、戸建てなどの賃貸経営をしているオーナー様のなかには、「入居者対応に時間を取られている」「空室がなかなか決まらない」「現在の管理会社を変更したい」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。
賃貸管理では、家賃の集金だけではなく、入居者募集、契約更新、設備の故障、クレーム、退去、原状回復など、さまざまな対応が必要です。
管理会社へ委託できる業務や管理費用、報告方法は会社によって異なります。
今回は、埼玉県で賃貸管理会社を探しているオーナー様へ、主な管理業務の内容、管理を委託するメリット、管理会社を選ぶときのポイントを解説します。
■賃貸管理会社とは？
賃貸管理会社は、アパート、マンション、戸建てなどの賃貸物件について、オーナー様に代わって管理業務を行う会社です。
主な業務には、次のようなものがあります。
・入居者募集
・申込みの受付
・入居審査に関する手続き
・賃貸借契約の締結や更新
・家賃や共益費などの管理
・家賃滞納への対応
・入居者からの問い合わせ対応
・設備の故障や修繕の手配
・退去受付や室内確認
・原状回復工事の手配
・敷金の精算
・建物の維持管理
・オーナー様への収支や対応状況の報告
実際に委託できる業務は、管理会社や契約プランによって異なります。
管理を依頼する前に、どこまで対応してもらえるかを確認しましょう。
■自主管理と管理委託の違い
賃貸物件の管理方法には、オーナー様自身で対応する「自主管理」と、管理会社へ業務を任せる「管理委託」があります。
自主管理は、管理費用を抑えられる可能性がある一方で、入居者対応、家賃管理、修繕手配などをオーナー様自身で行う必要があります。
設備の故障や水漏れなどは、休日や夜間に連絡が入ることもあります。
管理委託では管理費用が必要になりますが、専門的な業務や日々の入居者対応を管理会社へ任せることができます。
所有している物件数、物件までの距離、本業や家庭との両立、賃貸管理の経験などを考え、適した方法を選びましょう。
■賃貸管理を委託するメリット
管理会社へ賃貸管理を委託する主なメリットを紹介します。
■入居者対応の負担を減らせる
賃貸経営では、設備の故障、騒音、共用部分の利用方法、近隣トラブルなど、さまざまな問い合わせが発生します。
管理会社へ委託することで、入居者からの連絡窓口を管理会社にまとめることができます。
オーナー様が入居者と直接やり取りする機会を減らせるため、精神的・時間的な負担を軽減できる可能性があります。
■家賃の入金状況を管理してもらえる
管理会社へ家賃管理を委託すると、毎月の入金確認や未入金時の連絡などを任せることができます。
家賃の支払いが遅れている場合は、早めに状況を確認することが重要です。
管理会社によって対応範囲は異なるため、滞納が発生した場合の連絡方法や保証会社との連携について確認しましょう。
■修繕や設備故障に対応してもらえる
給湯器、エアコン、トイレ、給排水設備などの故障が発生した場合は、状況確認や修理業者の手配が必要です。
管理会社へ委託することで、入居者から故障内容を確認し、必要に応じて修理業者を手配してもらえます。
修繕費用が一定額を超える場合に、事前にオーナー様へ承認を求めるなど、対応方法を取り決めることもあります。
どの範囲まで管理会社の判断で対応するのか、管理受託契約を結ぶ前に確認しておきましょう。
■退去から次の募集まで進めてもらえる
入居者が退去する際は、退去受付、室内確認、原状回復費用の整理、敷金精算、修繕や清掃の手配などが必要です。
その後、次の入居者を募集するために、室内写真の撮影、募集条件の決定、物件情報の掲載などを行います。
退去後の対応が遅れると、募集開始も遅くなり、空室期間が長くなる可能性があります。
退去予定が分かった段階から募集準備を進められる管理体制が整っているか確認しましょう。
■空室対策は何をする？
空室が続いている場合、単純に家賃を下げればよいとは限りません。
まずは、問い合わせや内見が少ない原因を確認する必要があります。
空室対策として、次のような方法が考えられます。
・募集賃料や共益費を見直す
・敷金や礼金などの募集条件を見直す
・初期費用を分かりやすくする
・室内写真を撮り直す
・募集図面の内容を整える
・清掃や修繕を行う
・設備を追加または交換する
・入居条件を見直す
・周辺の競合物件と比較する
・募集を開始する時期を早める
物件の立地、築年数、間取り、ターゲットとなる入居者によって、効果的な対策は異なります。
費用をかけたリフォームが必ずしも家賃や入居率の向上につながるとは限りません。
周辺相場や入居希望者のニーズを確認し、優先順位を決めて対策することが大切です。
■管理会社を選ぶときのポイント
賃貸管理会社を選ぶ際は、管理費用だけではなく、業務内容や対応体制も比較しましょう。
■管理業務の範囲
「賃貸管理」と表示されていても、委託できる業務は会社によって異なります。
次のような内容を確認しましょう。
・入居者募集を行うか
・家賃の入金管理を行うか
・滞納時はどこまで対応するか
・契約更新や解約を管理するか
・修繕業者を手配できるか
・退去時の室内確認を行うか
・原状回復工事を手配できるか
・定期的な建物巡回を行うか
・オーナー様への報告方法や頻度
必要な業務が管理委託の範囲に含まれているか、契約前に確認することが重要です。
■管理費用と追加費用
管理会社へ支払う費用には、毎月の管理料のほか、契約更新、退去、修繕、清掃などに関する費用が含まれる場合があります。
管理料が安く見えても、別途必要となる費用が多ければ、年間の負担が大きくなる可能性があります。
見積書を確認するときは、次の内容を整理しましょう。
・毎月の管理料
・入居者募集時の費用
・契約更新時の費用
・退去時の費用
・巡回や清掃の費用
・修繕手配に関する費用
・送金や報告に関する費用
・管理契約を解約する場合の条件
毎月の管理料だけではなく、年間を通して発生する可能性がある費用を確認しましょう。
■募集力と対応エリア
空室対策では、入居者募集の方法も重要です。
物件情報をどのような媒体へ掲載するのか、他の不動産会社へも紹介するのか、反響や内見状況を報告してもらえるのか確認しましょう。
また、管理会社が物件のある地域の家賃相場や入居者ニーズを把握しているかも重要です。
埼玉県内でも、大宮、浦和、川口、川越、春日部、所沢など、地域によって賃料相場や求められる設備は異なります。
地域の特徴を踏まえて募集条件を提案できる管理会社を選びましょう。
■担当者の対応
賃貸管理では、設備の故障や入居者からの相談など、突発的な対応が必要になる場合があります。
問い合わせへの返信が遅い、報告が少ない、担当者によって説明が変わる場合は、オーナー様が不安を感じる原因になります。
契約前の相談段階で、説明の分かりやすさ、連絡の速さ、提案内容などを確認しましょう。
■管理受託契約の内容を確認する
管理を委託する場合は、オーナー様と管理会社の間で管理受託契約を締結します。
契約前には、委託する管理業務の内容、実施方法、費用、契約期間、更新、解約条件などについて説明を受けます。
特に、次の内容を確認しましょう。
・委託する業務の具体的な範囲
・管理費用と支払方法
・家賃の送金日
・修繕を行う場合の承認方法
・業務の実施状況に関する報告
・契約期間と更新方法
・中途解約の方法や予告期間
・管理会社を変更する場合の引継ぎ
分からない項目がある場合は、理解できないまま契約せず、説明を求めることが大切です。
■サブリースとの違いを確認する
管理委託とサブリースは、契約の仕組みが異なります。
管理委託は、オーナー様と入居者が賃貸借契約を結び、管理会社が管理業務を行う方法です。
サブリースは、サブリース会社がオーナー様から物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。
サブリースでは、空室時にも一定の賃料を受け取れる契約がありますが、賃料の見直し、免責期間、修繕費用、解約条件などを確認する必要があります。
「家賃保証」という言葉だけで判断せず、将来の賃料変更や契約解除の条件を含めて説明を受けましょう。
■管理会社を変更する前に確認すること
現在の管理会社の対応や管理費用に不満があり、管理会社の変更を検討するオーナー様もいらっしゃいます。
管理会社を変更する際は、まず現在の管理委託契約書を確認しましょう。
主な確認項目は次のとおりです。
・解約の予告期間
・違約金の有無
・入居者への通知方法
・家賃の振込先変更
・敷金や契約書類の引継ぎ
・鍵や設備情報の引継ぎ
・保証会社との契約
・修繕やクレーム対応の履歴
・退去予定者や滞納者の情報
引継ぎが不十分だと、家賃の振込先や問い合わせ先が分からず、入居者に不安を与える可能性があります。
現在の管理会社と新しい管理会社で日程を調整し、空白期間が生じないように進めましょう。
■相続した物件の管理も早めに相談する
相続によってアパートや戸建てを所有することになり、初めて賃貸経営を行う方もいらっしゃいます。
入居者がいる物件を相続した場合は、賃貸借契約、家賃の入金状況、敷金、修繕履歴、保証会社などの情報を確認する必要があります。
相続登記や税金に関する手続きが必要になる場合もあります。
管理状況が分からないまま放置せず、必要に応じて司法書士、税理士などの専門家にも確認しましょう。
■埼玉県で賃貸管理会社をお探しのオーナー様へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理についてご相談を承っています。
「空室が長く続いている」
「入居者対応の負担を減らしたい」
「家賃の入金や滞納対応を任せたい」
「退去後の原状回復や募集をまとめて相談したい」
「現在の管理会社から変更したい」
「相続した物件をどのように管理すればよいか分からない」
このような場合も、物件の所在地、戸数、入居状況、現在の管理方法、ご希望を伺いながら、必要な管理内容を整理していきます。
賃貸管理は、建物を維持するだけではなく、入居者が安心して暮らせる環境を整え、オーナー様の大切な資産を長く支えていく仕事です。
埼玉県でアパート・マンション・戸建てなどの賃貸管理をご検討中のオーナー様は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
