住宅ローンの事前審査に通ったのに本審査で落ちたら？手付金・ローン特約・契約解除を解説

「住宅ローンの事前審査には通ったのに、本審査で落ちてしまった」

「すでに売買契約を結んでいるけれど、手付金は返ってくる？」

「住宅ローンが借りられなかったら、違約金を支払わなければならない？」

住宅を購入する際、このような状況になると不安を感じる方も多いと思います。

結論からいうと、住宅ローンの事前審査に通過していても、本審査で否決されることはあります。ただし、売買契約に適切なローン特約が設けられ、その適用条件を満たしていれば、手付金の返還を受けて契約を解消できる場合があります。

重要なのは、金融機関の審査結果だけでなく、売買契約書に記載された融資条件、解除期限、通知方法を確認することです。

今回は、東京・埼玉をはじめ関東でマンションや戸建ての購入を検討している方へ、住宅ローンの本審査で落ちる理由、売買契約への影響、手付金の扱い、否決後の具体的な対応まで解説します。

■住宅ローンの事前審査に通っても本審査で落ちることはある？

あります。

住宅ローンには、一般的に「事前審査」と「本審査」という段階があります。

事前審査は、申込者の収入、借入希望額、勤務状況、既存の借入などを基に、住宅ローンの利用が可能かどうかを事前に判断するものです。

一方、本審査では、金融機関や保証会社などが必要書類や物件情報を確認し、融資の可否を最終的に判断します。

審査の流れや確認項目は金融機関によって異なります。

つまり、事前審査に通過した段階では、住宅ローンの利用が最終的に確定したわけではありません。

特に、事前審査から本審査までに収入や借入状況が変わった場合、審査結果に影響する可能性があります。

■住宅ローンの本審査で落ちる主な理由

本審査で否決される理由は一つとは限りません。

また、金融機関が詳しい否決理由を開示しない場合もあります。

代表的な確認ポイントを見ていきましょう。

①事前審査から収入や勤務状況が変わった

例えば、事前審査の通過後に次のような変化があった場合です。

• 転職した

• 退職した

• 勤務形態が変わった

• 収入が減少した

• 休職に入った

• 賞与や歩合給が想定より少なくなった

転職したから必ず審査に落ちるわけではありません。

しかし、金融機関が判断した収入の継続性や返済能力が変化した場合、再審査が必要になることがあります。

事前審査後に勤務状況が変わった場合は、住宅ローンの担当者へ早めに伝えることが重要です。

②新しい借入が増えた

事前審査後に自動車ローンやカードローンなどを利用すると、返済負担が変わります。

例えば、住宅ローンの審査中に自動車を購入し、毎月4万円のローン返済が増えたケースです。

年間の返済額は、

40,000円 × 12か月 ＝ 480,000円

増える計算になります。

金融機関では、住宅ローンだけでなく、その他の借入返済も含めて返済負担を確認することがあります。

そのため、審査期間中に大きな借入を増やすことは慎重に判断する必要があります。

③申告内容と提出書類に違いがあった

事前審査時の申告と、本審査で提出する資料が一致しない場合も注意が必要です。

例えば、

• 年収の申告額と源泉徴収票の数字が異なる

• 勤続年数に誤りがある

• 他の借入を申告していなかった

• 雇用形態の申告が実態と異なる

• 物件価格や借入希望額が変更された

などです。

単純な入力ミスと、意図的な虚偽申告では事情が異なります。

記入ミスに気付いた場合は、自己判断で放置せず、金融機関へ正確な情報を伝えましょう。

④購入予定の不動産が融資条件に合わなかった

住宅ローンでは、申込者本人だけでなく、購入する不動産も確認対象になります。

例えば、中古住宅で次のような事情がある場合です。

• 建物の法令適合性に確認が必要

• 増築部分の状況が不明

• 再建築の可否に問題がある

• 接道条件に懸念がある

• 担保評価が希望借入額に満たない

• 金融機関が求める物件資料が不足している

物件によっては、自己資金を増やす、借入額を見直す、別の金融機関へ相談するなどの対応を検討できる場合があります。

ただし、すべての物件が別の金融機関で融資を受けられるわけではありません。

⑤団体信用生命保険に加入できなかった

住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が融資条件になっている商品があります。

団信は、契約上の対象となる死亡や所定の高度障害などが発生した場合に、保険金によって住宅ローン残高の返済に充てる仕組みです。

健康状態などによって団信の引受条件を満たさない場合、利用できる住宅ローンが限られることがあります。

ただし、団信への加入が必須ではない商品や、引受条件が異なる商品もあります。

審査で問題が生じた場合には、金融機関に利用可能な選択肢を確認しましょう。

■本審査で落ちたら売買契約はどうなる？

ここが非常に重要です。

住宅ローンの本審査で否決されたからといって、売買契約が必ず自動的に解除されるわけではありません。

まず確認するのは、売買契約書の「融資利用の特約」、一般的にローン特約と呼ばれる条項です。

ローン特約は、買主が予定していた住宅ローンを利用できなかった場合に備え、一定の条件で売買契約を解除または失効させるための取り決めです。

ただし、特約の文言によって、解除手続きが必要なものと、条件を満たすと契約の効力が失われるものがあります。

一般的な確認項目は次のとおりです。

重要なのは、売買契約を締結する前に、ローン特約の内容を具体的に確認することです。

すでに契約を締結している場合には、契約書と重要事項説明書を確認し、不動産会社に現在の状況を伝えましょう。

住宅購入全体の流れや資金計画については、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

東京・埼玉など関東で不動産を購入する方へ｜マンション・戸建て・住宅ローン・資金計画を解説

■ローン特約があれば手付金は返ってくる？

ローン特約の適用条件を満たして契約が適切に解除・失効した場合には、支払い済みの手付金が返還される取り決めが一般的です。

ただし、ローン特約が契約書に記載されているだけで、どのような状況でも手付金が返還されるわけではありません。

実際の取り扱いは、特約の内容や融資を受けられなかった事情などによって異なります。

具体例：4,000万円の住宅を購入する場合

次の条件で売買契約を結んだとします。

この場合、契約書のローン特約が適用され、適切に契約を解除・失効させられれば、200万円の手付金が返還される取り決めになっていることが一般的です。

一方、ローン特約を利用できず、買主が契約上の義務を履行できない場合などには、手付金の喪失や違約金の問題が生じる可能性があります。

「住宅ローンに落ちたから手付金は必ず返ってくる」と考えず、契約条件を先に確認することが重要です。

■特に注意したいのはローン特約の解除期限

住宅ローンの本審査が長引いている場合、最も注意したいのが解除期限です。

例えば、次のような契約だったとします。

• 10月1日：売買契約締結

• 10月5日：住宅ローン本審査申込み

• 10月20日：融資承認取得期日

• 10月25日：ローン特約による契約解除期日

• 11月10日：残代金決済予定日

このような契約で、10月20日を過ぎても金融機関から正式な承認が得られていない場合、すぐに契約内容を確認する必要があります。

単に「銀行の回答を待っている」という状態で、10月25日の解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による契約解除ができなくなる可能性があります。

解除日までに必要な手続きを行うタイプの契約では、期限内に適切な解除通知を行うことが重要です。

一方、自動失効型の契約では、失効の条件や判定日を確認する必要があります。

どちらの場合も、契約書の具体的な文言が判断の基準になります。

実際に解除期限が問題になった裁判例

不動産適正取引推進機構が公開する裁判例には、融資特約の期限が重要な争点になった事例があります。

2026年3月25日の大阪高等裁判所の裁判例では、売買代金の支払時期を延長する覚書が交わされたものの、融資特約による解除期日までは延長されていないと判断され、手付金返還請求が認められませんでした。

つまり、決済日が延長されたとしても、ローン特約の解除期限まで自動的に延長されるとは限らないということです。

出典：

不動産適正取引推進機構｜ローン解除・特約による解除の裁判例

■本審査で落ちたときに最初にすること

本審査で否決された場合、次の住宅ローンを探す前に、現在の売買契約を整理することが重要です。

ステップ1：審査結果を確認する

金融機関から否決の連絡があった場合、まず次の点を確認します。

• 正式に否決されたのか

• 書類不足による審査保留ではないか

• 希望額より少ない金額なら融資できるのか

• 追加書類による再審査の余地があるか

• 審査結果を書面などで確認できるか

金融機関が詳細な否決理由を説明しないこともあります。

その場合でも、正式な審査結果や今後の選択肢を確認することは重要です。

ステップ2：不動産会社へ速やかに連絡する

住宅ローンの否決が分かったら、不動産会社へ速やかに連絡しましょう。

特に売買契約後の場合は、次の情報を共有します。

• 金融機関名

• 借入申込額

• 審査結果が出た日

• 否決・保留などの状況

• 追加審査の可能性

• 契約書に記載された解除期限

口頭だけでなく、メールなど記録が残る方法でも伝えておくと、後から状況を確認しやすくなります。

ただし、不動産会社への連絡だけで正式な解除通知の要件を満たすとは限りません。契約で定められた通知先や方法も確認してください。

ステップ3：売買契約書のローン特約を確認する

ローン特約の内容によって、取るべき対応は変わります。

特に確認したいのは、

「予定していた金融機関の融資が承認されなかった場合に、いつまで、どのような方法で契約を解除できるか」

という点です。

否決の連絡が解除期限の直前だった場合には、別の金融機関を探すことよりも、契約上の期限を守るための対応を優先する必要があります。

ステップ4：解除するか、融資を再検討するか判断する

審査で否決された場合でも、別の金融機関や別の住宅ローン商品を利用できる可能性はあります。

ただし、再審査を申し込めば必ず融資が受けられるわけではありません。

また、再審査の結果を待っている間にローン特約の解除期限を過ぎてしまう危険もあります。

再審査を検討する場合には、売主側との協議を含め、解除期限をどう取り扱うか書面で確認することが重要です。

期限の変更が必要な場合は、当事者間で明確に合意しておく必要があります。

■別の銀行なら住宅ローンが通る可能性はある？

金融機関によって審査基準や住宅ローンの商品条件が異なるため、一つの金融機関で否決されたからといって、すべての金融機関で融資が受けられないとは限りません。

ただし、否決された原因を整理せずに、次々と申し込むことはおすすめできません。

例えば、次のような場合には検討する余地があります。

注意したいのは、金融機関を変更したときのローン特約です。

当初の契約に特定の金融機関が記載されている場合、別の金融機関への申込みが、当初のローン特約とどのような関係になるか確認が必要です。

勝手に金融機関や融資条件を変更するのではなく、不動産会社を通じて売主側とも契約内容を整理しましょう。

■本審査で落ちてもローン特約が適用されないケースは？

ローン特約には適用条件があります。

本審査で否決されたという事実だけで、必ずしも特約を利用できるわけではありません。

特に注意したいケースを紹介します。

①必要な住宅ローンの申込みを行わなかった

契約書で定められた金融機関への申込みを行わなかったり、必要書類の提出を正当な理由なく怠ったりした場合、ローン特約の適用をめぐって問題になることがあります。

ただし、どのような対応義務があるかは契約内容によって異なります。

②虚偽の申告によって融資を受けられなかった

収入や勤務先などについて意図的に虚偽の申告を行い、それが融資否決の原因となった場合、ローン特約の適用が認められない可能性があります。

申込みの段階から正確な情報を伝えることが重要です。

③買主が融資条件を満たせなくなった

例えば、必要な連帯保証人を確保できなくなるなど、買主側の事情によって当初予定した融資条件が満たせなくなる場合です。

このようなケースでは、契約条件や事情によってローン特約の適用が争われることがあります。

④解除期限を過ぎてしまった

解除期限が設定されている契約では、期日を過ぎることで解除権が失われる可能性があります。

審査結果が出ない場合も、期限が近づいた段階で不動産会社へ相談し、必要な対応を検討しましょう。

■ローン特約なしで売買契約をした場合は？

ローン特約のない売買契約では、住宅ローンが利用できなくなっても、契約で定められた売買代金の支払義務が残ることがあります。

そのため、買主が残代金を支払えなくなった場合、契約違反や契約解除、違約金の問題につながる可能性があります。

ただし、実際の結論は契約書の内容や当事者間の事情によって異なります。

手付解除とローン特約による解除の違い

ここは混同しやすいポイントです。

住宅ローンの利用を前提に購入する場合は、ローン特約の有無だけでなく、その内容を理解してから契約することが重要です。

■契約後に住宅ローンが否決された場合、ほかに支払った費用はどうなる？

ローン特約によって手付金が返還される場合でも、購入に関連して支払った費用がすべて戻るとは限りません。

住宅購入では、売買代金以外にも費用が発生します。

特に、仲介手数料の取り扱いは、契約が成立した後にどのような理由・方法で解除されたかによって判断が変わることがあります。

手付金が返還されるからといって、購入に関するすべての支出がなかったことになるわけではありません。

売買契約の締結前に、ローン特約が適用された場合の各費用について、不動産会社や関係事業者へ確認しておくと安心です。

■住宅ローンの本審査で落ちるリスクを減らすには？

本審査で必ず承認される方法はありません。

しかし、事前審査から本審査までの間に、状況が大きく変わらないよう注意することはできます。

①事前審査の申告内容を正確にする

年収や勤続年数、他の借入などは正確に申告します。

借入がある場合は、住宅ローン以外のローンも含めて整理しましょう。

②本審査が終わるまで新しい借入を慎重に判断する

自動車ローンやカードローンなど、新たな返済負担が発生する契約は慎重に判断する必要があります。

③転職や退職の予定を早めに相談する

住宅購入の時期と転職時期が重なる場合は、先に金融機関へ確認しましょう。

住宅ローンの条件に影響する可能性があります。

④購入する物件の融資条件を確認する

中古戸建てや中古マンションでは、物件の状態によって金融機関が求める書類が異なる場合があります。

物件を決める前に、希望する金融機関で融資対象となるか確認することも大切です。

中古住宅の購入とリフォームを合わせて検討している場合は、購入代金と工事費用の両方を含めた資金計画が必要です。

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⑤ローン特約の解除期限に余裕を持たせる

住宅ローンの審査期間は、金融機関や申込内容によって異なります。

追加資料が必要になるケースも考え、契約時には現実的な融資承認取得期日と解除期日を設定することが重要です。

審査が長引いた場合には、期限を迎える前に対応する必要があります。

■よくある質問（FAQ）

Q1．住宅ローンの事前審査に通ったら、本審査もほぼ確実に通りますか？

事前審査の通過は、本審査の承認を保証するものではありません。

収入や借入状況の変化、提出書類、物件の担保評価、団信の審査などによって、最終的に融資が承認されない可能性があります。

Q2．住宅ローンの本審査に落ちたら、手付金は全額返ってきますか？

ローン特約の適用条件を満たし、契約が適切に解除・失効した場合は、手付金が返還される取り決めが一般的です。

ただし、契約書に定められた条件や期限によって結論が異なるため、必ず返還されるとは限りません。

Q3．住宅ローンの審査結果が解除期限までに出なかったらどうなりますか？

契約書に記載された融資承認取得期日とローン特約の解除期日、特約の種類によって扱いが変わります。

審査結果が出ていないからといって、期限が自動的に延長されるとは限りません。

期限前に不動産会社へ相談し、必要に応じて売主側と期間延長を書面で協議することが重要です。

Q4．本審査で落ちた後、別の銀行へ申し込めますか？

別の金融機関へ住宅ローンを申し込むこと自体は可能です。

ただし、審査基準は金融機関によって異なり、融資の承認が保証されるわけではありません。

すでに売買契約を締結している場合には、再審査によってローン特約の期限を過ぎないよう注意が必要です。

Q5．売買契約後に転職して本審査で落ちた場合、ローン特約は使えますか？

転職によって融資が否決された場合、ローン特約が適用されるかどうかは、契約内容や転職の経緯、融資条件などによって異なります。

転職したという事実だけで、一律にローン特約が使えなくなるわけではありません。

個別の状況を金融機関と不動産会社に伝え、契約条件を確認することが必要です。

■まとめ｜本審査で落ちたら、最初にローン特約と期限を確認する

住宅ローンの事前審査に通過していても、本審査で否決されることはあります。

その場合、大切なのは、すぐに別の住宅ローンへ申し込むことだけではありません。

まず確認したいのは次の5つです。

1. 金融機関からの正式な審査結果

2. 売買契約書のローン特約の内容

3. 融資承認取得期日と契約解除期日

4. 手付金やその他費用の取り扱い

5. 再審査を行う場合の売主側との調整

特に売買契約後は、住宅ローンの審査状況と契約上の期限を分けて考えないことが重要です。

住宅ローンを借りられなくなった場合の負担を減らすためにも、売買契約を締結する前から融資条件やローン特約を確認しておきましょう。

■関東で住宅購入や住宅ローンに不安がある方へ

「事前審査には通ったけれど、本審査が不安」

「中古住宅を購入したいけれど、希望額を借りられるか分からない」

「すでに売買契約を結んでいるが、住宅ローンの審査が長引いている」

「住宅ローンの条件と売買契約の内容を整理してから購入したい」

このような場合は、物件を探すことと同じくらい、資金計画や契約条件を確認することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東での不動産購入についてご相談を承っています。

物件価格、自己資金、購入諸費用、住宅ローンの利用予定、契約スケジュールなどを整理しながら、無理のない住宅購入を一緒に考えていきます。

住宅ローンの審査に不安がある方や、これからマンション・戸建ての購入を検討される方は、スマイファミリーへご相談ください。

なお、すでに売買契約を締結していて解除期限が迫っている場合や、手付金返還などについて売主との間で争いがある場合は、契約書を確認したうえで、必要に応じて弁護士などの専門家へ速やかに相談することも重要です。