テナントを退去するときは何か月前に連絡する？解約予告・家賃・原状回復を解説

店舗や事務所、倉庫などを借りて事業をしていると、

「閉店することになったら、いつまでに連絡すればいい？」

「テナントは1か月前の解約通知ではダメ？」

「解約予告6か月とはどういう意味？」

「店を閉めた日から家賃は払わなくていい？」

「原状回復工事中も家賃はかかる？」

「保証金はいつ返ってくる？」

と疑問に感じることがあります。

結論からいうと、

テナント・事業用物件の退去では、まず現在の賃貸借契約書に定められている「解約予告期間」を確認することが重要です。

住居用の賃貸とは異なり、事業用物件では、

3か月前
6か月前

など、比較的長い解約予告期間が設定されていることがあります。

また、

営業を終了した日
原状回復工事をする期間
物件を明け渡す日
賃貸借契約が終了する日

が同じ日になるとは限りません。

そのため、店舗の閉店や事務所移転を決めたら、できるだけ早い段階で契約内容を確認しましょう。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、店舗・事務所・倉庫・土地などテナント・事業用物件のご相談を承っています。

埼玉・東京など関東でテナント・事業用物件を探す方へ｜店舗・事務所・倉庫の賃貸を解説

■テナントの「解約予告」とは？

解約予告とは、

「賃貸借契約を終了したい場合は、何か月前までに貸主や管理会社へ通知してください」

という契約上のルールです。

例えば、

解約予告6か月前

となっている場合、

9月30日に契約を終了したい
↓
原則として3月末頃までに解約の通知が必要

という考え方になります。

ただし、

通知日をどのように数えるか
月末解約のみなのか
日割りできるのか
書面提出日が基準なのか

などは契約によって異なります。

必ず契約書を確認してください。

■テナントは「1か月前に言えば退去できる」とは限らない

住居用賃貸では、1か月前の解約予告を経験したことがある方も多いと思います。

その感覚で、

「来月閉店するので解約します」

と連絡しても、テナント契約では希望どおりの日に契約終了できない場合があります。

例えば、

解約予告6か月

の契約で、閉店1か月前に通知した場合、

営業していなくても、その後一定期間の賃料負担が残る可能性があります。

事業用物件では毎月の賃料も大きくなりやすいため、解約時期の確認は重要です。

■「閉店日」と「契約終了日」は別

ここは特に注意したいポイントです。

例えば、

6月30日　店舗営業終了
7月～8月　原状回復工事
8月31日　物件明渡し

という流れになる場合があります。

営業をやめた6月30日に、

自動的に家賃が止まる

とは限りません。

賃貸借契約が続いている間は、契約内容に基づいて賃料などが発生する可能性があります。

そのため事業計画では、

「いつ営業をやめるか」だけでなく、「いつ物件を明け渡せるか」まで考える

必要があります。

■解約通知は電話だけでいい？

契約によります。

事業用の賃貸借契約では、

解約届
解約通知書
書面
指定フォーム

などによる通知を求める場合があります。

例えば電話で、

「来月退去したいです」

と伝えただけでは、正式な解約通知として扱われない可能性もあります。

解約を決めたら、

・通知方法
・提出先
・提出期限
・解約希望日

を管理会社や貸主へ確認しましょう。

■メールで送れば解約になる？

これも契約内容や管理会社の運用によります。

メールでの受付が可能な場合もあれば、

指定の解約届を提出してください

という場合もあります。

「メールを送った日が解約通知日になる」と自己判断せず、受付方法を確認しましょう。

■解約予告6か月なら、6か月分を必ず払う？

例えば契約で、

6か月前予告

となっている場合、通知してから契約終了までの賃料が発生する可能性があります。

ただし契約によっては、

一定額の賃料相当額を支払うことで早期解約できる

などの条項が設けられている場合もあります。

つまり、

「6か月前予告」という文字だけでは、実際の負担額までは判断できません。

中途解約条項や違約金についても確認してください。

■中途解約できないテナントもある？

あります。

特に定期建物賃貸借契約などでは、

契約期間中の中途解約について条件が設定されていることがあります。

例えば、

中途解約不可
一定期間経過後のみ解約可能
解約時に違約金が必要

などです。

「テナントはいつでも解約できる」

と考えず、契約前から中途解約条件を確認しておくことが重要です。

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■契約期間が残っている場合は？

例えば、

契約期間5年

で、2年目に閉店することになった場合でも、

残り3年分の家賃を必ずすべて支払う

とは一概に言えません。

契約書の中途解約条項によって扱いが変わります。

確認したいのは、

中途解約できるか
何か月前予告か
違約金があるか
一定期間内の解約に特約があるか

などです。

■短期解約違約金にも注意

契約によっては、

契約開始から1年未満
2年未満

など、短期間で解約する場合に違約金を設定していることがあります。

例えば、

1年未満の解約で賃料2か月分

などです。

これは解約予告期間とは別に設定されることがあります。

そのため、

解約予告＋短期解約違約金

の両方を確認しましょう。

■原状回復工事はいつまでに終わらせる？

テナントでは、明渡し日までに原状回復工事を完了する契約になっている場合があります。

例えば、

契約終了日：8月31日

なら、

8月31日に店を閉めてから工事開始

では間に合わない可能性があります。

営業終了
↓
什器・商品搬出
↓
原状回復工事
↓
貸主・管理会社確認
↓
鍵返却
↓
明渡し

までを逆算してスケジュールを組みます。

■スケルトン返しとは？

店舗テナントでは、

退去時に内装や設備を撤去して、スケルトン状態へ戻す

という契約があります。

例えば、

間仕切り
厨房設備
カウンター
床
天井
照明
看板
ダクト
給排水設備

などを撤去する場合があります。

「居抜きで借りたから、居抜きのまま返せる」

とは限りません。

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■居抜きで次の借主へ引き継げば原状回復しなくていい？

これも自己判断はできません。

次の借主が、

そのまま内装や設備を使いたい

と言っていても、

貸主が居抜きでの引継ぎを認めるか

は別の問題です。

造作譲渡や居抜きでの引継ぎには、貸主や管理会社の承諾が必要になる場合があります。

先に次の借主と話を進めるのではなく、まず契約条件を確認しましょう。

■看板の撤去も忘れない

店舗を閉店するときは、

店内だけでなく、

袖看板
壁面看板
窓面シート
置き看板
案内看板

などの撤去が必要になる場合があります。

看板を設置した際に、

外壁への穴あけ
配線工事
照明工事

などをしている場合は、補修が必要になる可能性もあります。

■保証金は退去すれば全額戻る？

必ずしも全額返還されるとは限りません。

テナント契約では、

保証金
敷金
償却
敷引き

などの条件があります。

例えば、

保証金6か月
解約時2か月償却

という契約であれば、契約内容に応じて一部が返還されない場合があります。

さらに、

未払い賃料
原状回復費用
その他借主負担

などが精算される可能性があります。

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■保証金はいつ返ってくる？

返還時期も契約によって異なります。

住宅の敷金返還と同じ感覚で、

鍵を返した翌日に戻ってくる

とは限りません。

契約によっては、物件明渡し後一定期間を経て精算する場合があります。

事業資金として保証金の返還を予定している場合は、

返還時期まで契約前から確認しておく

ことが重要です。

■閉店すると決めたら最初に何をする？

まず賃貸借契約書を確認します。

特に、

・契約期間
・解約予告期間
・中途解約
・違約金
・解約通知方法
・原状回復
・スケルトン返し
・造作
・保証金
・償却
・明渡し条件

を確認しましょう。

そのうえで管理会社や貸主へ相談します。

■移転の場合は新店舗の契約時期にも注意

閉店ではなく、

今の店舗から別の店舗へ移転する

場合もあります。

その場合、

現在の店舗の賃料
＋
新店舗の賃料

が重なる期間が発生する可能性があります。

さらに、

新店舗保証金
内装費
引越し費用
旧店舗原状回復費

なども必要です。

「新しい物件が見つかったからすぐ移転」

ではなく、旧店舗の解約予告期間まで含めて資金計画を立てましょう。

■退去直前まで営業する方が得？

必ずしもそうとは限りません。

営業期間を長くすれば売上を確保できますが、

原状回復工事の期間が足りなくなる

可能性があります。

例えば契約終了直前まで営業し、

その後に工事しようとしても、

明渡し期限に間に合わなければ問題になります。

工事業者とも早めに相談し、

営業最終日
搬出日
工事開始日
工事完了日
明渡し日

を整理しましょう。

■原状回復業者は自分で選べる？

契約によります。

テナントによっては、

貸主指定業者
管理会社指定業者

を利用する条件になっている場合があります。

自分で安い業者を見つけても、自由に工事できるとは限りません。

見積もりを取る前に、工事業者の指定があるか確認しましょう。

■よくある質問

Q. テナントは何か月前に解約連絡が必要ですか？

契約によって異なります。3か月前や6か月前などの場合があるため、契約書の解約条項を確認してください。

Q. 店を閉めた日から家賃は払わなくていいですか？

営業終了日と契約終了日は別です。契約が継続している期間は賃料などが発生する可能性があります。

Q. 電話で「退去します」と言えば解約になりますか？

契約によっては書面や指定の解約届が必要です。正式な通知方法を確認しましょう。

Q. 解約予告6か月ですが、すぐ退去できますか？

早期解約について違約金などの条件が設定されている場合があります。契約書を確認してください。

Q. 居抜き物件なら内装を残して退去できますか？

必ずではありません。居抜きで借りても、退去時にスケルトン返しを求められる契約があります。

Q. 保証金は全部返ってきますか？

償却、未払い賃料、原状回復などの条件によって返還額が変わる場合があります。

Q. 次のテナントが決まれば家賃を払わなくていいですか？

貸主との契約条件や新しい借主との契約開始時期などによります。借主同士だけで決めることはできません。

■関東でテナント・事業用物件をお探しの方へ

テナントは、

「借りるとき」だけでなく「退去するとき」まで考えて契約すること

が重要です。

賃料や立地だけを見て契約すると、

解約予告が6か月だった
中途解約に違約金があった
退去時はスケルトン返しだった
保証金から償却があった

など、閉店・移転時に想定していなかった費用が発生する可能性があります。

これから店舗・事務所・倉庫などを借りる方も、契約前に出口条件まで確認しておきましょう。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、店舗・事務所・倉庫・土地などテナント・事業用物件のお探しをお手伝いしています。

これから開業する方、店舗移転を検討している方、事業内容に合ったテナントを探したい方は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。