賃貸で無断ペット飼育が発覚したら？オーナーが確認したい契約違反・原状回復・退去対応

アパートやマンションを所有していると、

「ペット不可なのに犬を飼っているようだ」
「隣の入居者から猫の鳴き声について苦情が入った」
「共用廊下で入居者が犬を連れているのを見た」
「室内から強いペット臭がする」
「契約時はペットなしだったのに途中から飼い始めている」
「1匹まで許可したのに2匹飼っている」
「小型犬のみ許可したのに大型犬を飼っている」
「無断飼育ならすぐ退去させられる？」
「壁や床の傷は入居者へ請求できる？」
「注意しても飼育をやめない場合はどうする？」

といった問題が起こることがあります。

結論からいうと、

無断でペットを飼育していることが分かったからといって、オーナー様がその場で一方的に室内へ入り、ペットを処分したり、荷物を撤去したり、直ちに強制退去させたりする対応は避ける必要があります。

まず確認するのは、

現在の賃貸借契約
＋ ペットに関する禁止・承諾条件
＋ 実際の飼育状況
＋ 周辺への影響
＋ 室内への損傷
＋ これまでの注意履歴

です。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、犬や猫などの飼育について、貸主の書面による承諾を必要とする形の条項例が示されています。また、禁止・制限条項への違反があったとしても、直ちに契約解除できるとは限らず、違反の内容や貸主・借主間の信頼関係への影響などを踏まえた判断が必要とされています。国土交通省

今回は、埼玉県でアパート・マンション・戸建てなどを所有するオーナー様へ、無断ペット飼育が発覚したときの確認方法、入居者への連絡、近隣トラブル、原状回復、退去まで詳しく解説します。

■最初に「本当に無断飼育なのか」を確認する

まず、

「ペットを見た」
「鳴き声がする」

という情報だけで契約違反と決めつけないようにします。

例えば、

一時的に家族の犬を預かっている
来客がペットを連れてきた
隣室の鳴き声を勘違いしている

などの可能性もあります。

反対に、

毎日のように鳴き声がする
散歩している姿を何度も確認している
ペット用品が継続的に置かれている

など、実際に飼育している可能性が高いケースもあります。

重要なのは、

推測と確認できた事実を分けること

です。

■契約書のどこを確認する？

無断飼育の可能性がある場合、最初に賃貸借契約書と関連書類を確認します。

例えば、

ペット飼育禁止
ペット飼育は貸主の書面承諾が必要
小型犬1匹まで
猫は不可
飼育開始前に申請が必要
ペット飼育時は敷金追加
飼育規則を遵守する

などです。

さらに、

使用細則
管理規約
ペット飼育承諾書
誓約書

が別になっている場合もあります。

募集当時の条件だけではなく、

実際に締結した契約内容

を確認しましょう。

■「ペット不可」と「ペット相談可」は違う

物件募集では、

ペット不可
ペット可
ペット相談可

などの表現があります。

「相談可」は、

何でも自由に飼育してよい

という意味ではありません。

例えば、

小型犬のみ
1匹まで
猫は貸主確認
種類と体重を確認して承諾

など、個別承認が前提になっていることがあります。

入居者が、

「ネットにペット相談可と書いてあった」

と主張した場合でも、実際の契約条件と承諾の有無を確認します。

■契約時にはペットがいなかった場合は？

契約時点では飼っていなくても、

入居後に犬や猫を迎える

ことがあります。

その場合、契約上、

飼育前に貸主・管理会社の承諾が必要

とされていれば、事前確認が必要です。

「ペット可の建物だから連絡しなくてもいい」

とは限りません。

ペット可物件でも、

種類
頭数
体重

などを登録する場合があります。

■1匹許可したのに2匹飼っている場合は？

これも契約内容を確認します。

例えば、

小型犬1匹まで

という条件で承諾している場合、

2匹目を無断で追加

すれば当初の承諾内容とは異なります。

ペットそのものを許可しているから問題ないのではなく、

何を、何匹、どの条件で許可したのか

を確認しましょう。

■犬は許可したが猫を飼っていた場合は？

ペット可物件でも、

犬は可
猫は不可

という条件があります。

猫では、

爪とぎによる壁や柱の傷
建具や網戸への損傷
臭い

などを考慮して、犬とは別条件にしている物件もあります。

「ペット1匹可」という曖昧な契約では後から認識違いが起きやすいため、今後の契約では、

犬・猫
頭数
大きさ
種類

などを具体的に記載しておくと管理しやすくなります。

■近隣入居者から苦情が来た場合は？

例えば、

「毎晩犬が鳴いている」
「共用廊下がペット臭い」
「ベランダから鳴き声がする」

という相談が入ることがあります。

この場合も、

「○号室が違反している」

と即断せず、

いつ
何時ごろ
どのような音・臭いか
どのくらい続くか
何回程度発生しているか

などを確認します。

騒音や臭いは主観も関係するため、

日時と状況を記録すること

が重要です。

■匿名で注意してほしいと言われたら？

苦情を伝えた入居者が、

「自分が言ったと分からないようにしてほしい」

と希望する場合があります。

その場合、

「隣の○○さんから苦情が来ています」

と伝えるより、

「建物内でペットに関する相談が入っています」

など、必要以上に相談者を特定できる情報を出さずに事実確認する方法があります。

入居者同士を直接話し合わせると、別のトラブルへ発展する可能性があります。

■ペットの鳴き声はすぐ契約解除の理由になる？

鳴き声があっただけで、

直ちに契約解除

とは限りません。

時間帯
頻度
継続期間
改善状況
契約違反の内容

などを確認します。

国土交通省の賃貸住宅に関する相談事例でも、禁止特約への違反だけで直ちに解除できるとは限らず、近隣住民や貸主へ多大な迷惑を与えるなど、信頼関係が破壊されたと評価される場合に解除が問題となることが示されています。国土交通省

■無断飼育を確認したら、まず何を伝える？

管理会社などを通して、

契約上のペット条件
確認されている事実
現在の飼育状況

を確認します。

例えば、

「賃貸借契約ではペット飼育には事前承諾が必要になっています。現在犬を飼育されていますか？」

という形で事実確認をします。

最初から、

「違反だからすぐ出て行ってください」

と決めつけるのではなく、状況を確認したうえで対応します。

■電話だけではなく記録を残す

無断飼育について対応する場合は、

いつ連絡したか
誰と話したか
入居者が何と説明したか
どのような改善を求めたか
回答期限
その後どうなったか

を記録しましょう。

電話だけで終わらせず、必要に応じて、

メール
書面
管理アプリ

などでも内容を残します。

後から、

「そんな注意は受けていない」

という認識違いを防ぎやすくなります。

■ペットを手放すよう求めれば終わる？

契約上ペット飼育が認められていない場合、契約に沿った改善を求めることになります。

ただし、

すでに飼育している動物

については、現実的な対応期間も考える必要があります。

入居者が、

親族へ預ける
ペット可住宅へ転居する
その他の飼育先を探す

などの対応をする可能性があります。

どの程度の期間を設けるかは、契約内容や状況によって判断します。

■「今からペット可の契約に変えてほしい」と言われたら？

オーナー様が承諾するかどうかを検討します。

例えば、

これまで問題がない
1匹だけ
建物としてペット飼育を許可できる

という場合は、

追加敷金
飼育条件
誓約書

などを含め、正式に契約条件を変更する方法を検討することがあります。

一方で、

建物全体をペット不可として募集している

場合は注意が必要です。

他の入居者が、

「ペット不可だからこの物件を選んだ」

可能性もあるためです。

■1室だけペット可にしてもいい？

物件の状況によります。

しかし、

建物全体をペット不可として募集
↓
一室だけ事後的に許可

とすると、

鳴き声
臭い
共用部分

などを理由に他の入居者とのトラブルになる可能性があります。

目の前の一件だけではなく、

建物全体の募集条件と管理方針

まで考えて判断しましょう。

■ペット可へ変更するなら募集条件も見直す

今後、

ペット不可
↓
ペット可・相談可

へ募集条件そのものを変更する場合は、

飼育できる動物
犬・猫
体重
頭数
敷金
原状回復
共用部分
鳴き声
臭い

などを決めます。

条件を曖昧にすると、

大型犬でもいいのか
猫2匹でもいいのか
追加で飼っていいのか

といった問題が後から出てきます。

■無断ペットで壁・床に傷がある場合は？

ペットによる、

柱の引っかき傷
壁紙の傷
床の傷
建具の損傷
尿による汚れ
強い臭い

などが生じる場合があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、ペットによる柱やクロスなどの傷、臭いについて、通常使用による損耗とは異なり、賃借人負担と判断される場合が多いとする考え方が示されています。また、ペット飼育が禁止されている物件での飼育については、用法違反に当たると考えられるとされています。国土交通省

■ペットの傷なら修理代を全部請求できる？

必ず全額とは限りません。

原状回復では、

損傷の原因
損傷した範囲
材料
経過年数
契約内容
特約

などを確認します。

国土交通省のガイドラインでは、通常損耗・経年変化については原則として賃貸人側の負担とし、賃借人の故意・過失や通常使用を超える損耗等について賃借人負担とする考え方が示されています。国土交通省

そのため、

「ペットを飼っていたから室内全部新品交換」

と一律に判断するのではなく、実際の損傷範囲を確認します。

■臭いはどう判断する？

ペット臭は、

写真だけでは記録しにくい

という問題があります。

そのため退去時には、

室内全体
壁
床
建具
ペットを飼育していた場所

などを確認し、

臭いがどこに残っているか

を整理します。

通常の清掃で除去できるのか、

特殊な消臭・洗浄
壁紙交換
床材交換

などが必要なのかによって費用も変わります。

■入居者が「最初から臭っていた」と言ったら？

このようなトラブルを防ぐためにも、

入居時の室内記録

が重要です。

国土交通省も、原状回復トラブルを避けるため、入居時・退去時に室内状況を確認し、チェックリストや写真などで記録することを推奨しています。国土交通省

今後の入居者については、

壁
床
建具
設備

などを入居前に撮影しておくと比較しやすくなります。

■退去が決まったら室内を確認する

無断ペット飼育が原因で本人が転居する場合でも、

通常の退去手続き

が必要です。

確認したいのは、

解約日
鍵返却
残置物
室内状態
原状回復
敷金精算

などです。

ペットだけに注意が向くと、

通常の退去手続きを見落とすことがあります。

スマイファミリーHPでは、解約連絡から退去立会い、原状回復、敷金精算までの一般的な流れも詳しく解説しています。

埼玉の賃貸を退去するときは？解約連絡の期限・立会い・費用を解説

■室内を勝手に確認していい？

「犬を飼っているらしいから室内を見たい」

という理由だけで、オーナー様が自己判断で合鍵を使って室内へ入ることは避けましょう。

室内は入居者が生活している空間です。

設備点検や緊急対応など、契約上・実務上立入りが必要になる場面とは分けて考える必要があります。

室内確認が必要な場合は、管理会社を通じて入居者と日時を調整するなど、適切な方法で進めます。

■点検を理由にペットを探すのは？

例えば、

消防設備点検
排水管清掃
設備修理

など、本来別の目的で入室する機会があります。

その際に偶然ペット飼育が確認されることはあります。

しかし、

ペットを探す目的だけで別の点検理由を作る

といった対応は避けましょう。

管理は、

契約
事実確認
記録

を基本に進めることが重要です。

■共用廊下で犬を歩かせている場合は？

ペット可物件でも、

共用廊下では抱きかかえる
ケージへ入れる
リードを使用する

などのルールが設けられている場合があります。

また、

ペット用品
ケージ
トイレ用品

などを共用部分へ置くケースもあります。

共用部分は他の入居者も使用するため、ペット問題とは別に建物の管理ルールも確認しましょう。

スマイファミリーHPでは、共用廊下・階段などに入居者の私物が置かれている場合のオーナー対応について解説しています。

埼玉の賃貸物件で共用廊下に私物が置かれていたら？オーナー様の対応と注意点

■ペットの糞尿が共用部分に残されていたら？

共用廊下
エレベーター
駐輪場
敷地内

などで排泄が繰り返されると、

臭い
衛生面
他の入居者からの苦情

につながります。

誰が行ったか確認できていない段階で、

特定の部屋番号を掲示する

ような対応は避けます。

まず建物全体へルールを案内し、必要に応じて事実確認を進めます。

■「猫なら室内から出ないから問題ない」と言われたら？

問題の有無は、

外へ出るかどうか

だけではありません。

猫でも、

壁・柱への傷
網戸の破損
臭い
鳴き声

などが生じる可能性があります。

契約で飼育禁止または事前承諾制としている場合は、

室内飼育だから自由

ということにはなりません。

■小動物なら黙って飼ってもいい？

契約条件によります。

国土交通省の標準契約書の例では、犬・猫などについて貸主の書面承諾を求める一方、小鳥や魚など一定の動物との区別も示されています。実際の契約でどこまで禁止・承諾対象としているかを確認する必要があります。国土交通省

ハムスター
ウサギ
爬虫類
鳥
魚

などについても、

自己判断ではなく契約書を基準にします。

■注意後にすぐペットを移した場合は？

契約違反状態が解消されたとしても、

それまでに室内へ損傷が発生していないか

という問題は別に残ります。

ただし、入居中に必ずすぐ原状回復工事を行うとは限りません。

室内の損傷状況や生活への影響を確認し、

退去時に精算する
緊急性がある部分のみ修理する

など、状況に応じて判断します。

■注意しても飼育を続けている場合は？

この段階では、

口頭注意だけを繰り返す

のではなく、契約内容とこれまでの記録を整理します。

例えば、

1回目の確認日
入居者の回答
改善依頼
回答期限
再確認日
近隣苦情
飼育継続の確認

などです。

今後、契約解除や明渡しを検討する可能性がある場合は、自己判断で強制的な対応をせず、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談しましょう。

■無断ペットなら鍵を交換して入れなくしていい？

避けるべき対応です。

契約違反が疑われても、

鍵を勝手に交換する
荷物を外へ出す
電気・水道を止める

など、自力で退去を実現しようとする対応は大きなトラブルにつながります。

契約解除や明渡しが必要な場合は、適切な手続きを踏んで進めます。

■保証会社へ連絡すれば退去させてもらえる？

保証会社は、

家賃等の保証

を主な役割としているため、

ペット問題そのものを解決する会社とは限りません。

契約違反や建物管理については、

貸主
管理会社

を中心に対応します。

保証会社へ確認が必要な事項がある場合でも、それだけで問題が解決するとは考えないようにしましょう。

■火災保険でペットによる傷は直せる？

加入している保険商品と事故内容によって異なります。

「火災保険に入っているからペットの傷も全部補償される」

とは限りません。

損害が発生した場合は、

原因
発生日
損傷状態

を整理し、保険会社へ補償対象か確認します。

■ペットを原因に他の入居者が退去すると言ったら？

無断飼育による、

鳴き声
臭い
共用部分の汚れ

などが続けば、他の入居者から、

「改善しないなら退去したい」

と言われる可能性があります。

一件の無断飼育問題が、

他室の解約
空室

につながる可能性もあるため、放置しないことが重要です。

■ただし、苦情だけで犯人扱いしない

オーナー様として早く解決したい場合でも、

「犬の鳴き声がする」

という一件の苦情だけで、

特定の入居者へ強い処分を行う

ことは避けます。

複数の情報
契約内容
本人確認

を整理しましょう。

■管理会社へ任せるメリット

自主管理の場合、

注意を受ける入居者
オーナー様

が直接やり取りするため、感情的な問題になりやすい場合があります。

管理会社へ委託していれば、

事実確認
入居者への連絡
注意履歴の管理
近隣からの苦情受付
退去時の室内確認

などを依頼できる場合があります。

スマイファミリーHPでは、賃貸管理会社へ委託できる業務や、自主管理との違い、管理会社を選ぶポイントについて詳しく解説しています。

埼玉で賃貸管理会社を探すオーナー様へ｜管理業務の内容と選び方を解説

■今後の新規契約でペットトラブルを防ぐには？

無断飼育を完全になくすことは難しいものの、契約条件を明確にすることで認識違いを減らせます。

例えば、

ペット飼育の可否
承諾が必要な動物
犬・猫
頭数
体重
飼育開始時の届出
追加敷金
共用部分のルール
退去時の原状回復

などです。

「ペット禁止」

だけではなく、

どこまで禁止なのか

を明確にしておくことが大切です。

■申込時にペットの有無を確認する

新規入居者へ、

現在飼っているか
今後飼う予定があるか

を確認します。

ペット可物件の場合は、

犬種・猫種
体重
年齢
頭数

などを確認する方法があります。

ペット情報を申込書とは別に管理しておけば、入居後に、

「契約時は何匹だったか」

を確認しやすくなります。

■ペットの写真を提出してもらう方法もある

物件によっては、

ペット写真
種類
体重
ワクチン等の情報

などを登録する場合があります。

例えば、

契約時の犬と違う犬を飼っている

といったケースも確認しやすくなります。

必要な情報量は物件ごとに決めます。

■定期巡回で建物の変化を見る

無断ペットは、

室内を直接見る

以外でも気付くことがあります。

例えば、

ペット用ゴミ
共用廊下の毛
臭い
鳴き声
ペット用品
散歩

などです。

ただし、

一つの状況だけで決めつけず、

巡回記録として残しておく

ことが重要です。

■募集条件と契約条件を一致させる

募集サイトでは、

ペット不可

なのに、

契約書ではペットの記載が曖昧

という状態は避けたいところです。

逆に、

ペット相談可

と募集しているのに、

どの条件なら承諾するのか社内で決まっていない

という場合もトラブルになりやすくなります。

仲介会社
管理会社
オーナー様

の認識を揃えておきましょう。

■無断ペット飼育が発覚したときの確認順序

無断飼育が疑われる場合は、次の順序で整理すると対応しやすくなります。

1．賃貸借契約書・使用細則を確認する
2．ペット飼育に関する承諾履歴を確認する
3．苦情や目撃情報など、確認できた事実を整理する
4．入居者本人へ飼育状況を確認する
5．契約違反があれば改善を求める
6．連絡内容・回答・期限を記録する
7．改善状況を再確認する
8．近隣への影響や室内損傷を確認する
9．必要に応じて管理会社・専門家へ相談する
10．退去時は原状回復・敷金精算を適切に行う

ポイントは、

「ペットがいるらしい」から、いきなり「退去」へ飛ばないこと

です。

■よくある質問

Q. ペット不可物件で犬を飼っていたらすぐ退去させられますか？

契約違反があったからといって、直ちに契約解除できるとは限りません。契約内容、違反の程度、改善状況、近隣への影響などを確認する必要があります。国土交通省の資料でも、違反により信頼関係が破壊されたかどうかが重要になる旨が示されています。国土交通省

Q. ペット不可なのに猫を飼っていた場合も契約違反ですか？

契約で猫を含むペット飼育を禁止している、または事前承諾が必要としている場合は、契約条件に反する可能性があります。まず契約書を確認してください。

Q. 犬1匹を許可したのに2匹飼っている場合は？

承諾内容が「1匹まで」であれば、2匹目は当初の承諾範囲外となります。入居者へ状況を確認し、契約条件に沿って対応します。

Q. ペットによる壁紙の傷は入居者へ請求できますか？

国土交通省のガイドラインでは、ペットによる傷や臭いは賃借人の使用方法に起因する損耗として、賃借人負担と判断される場合が多いとの考え方が示されています。ただし実際の費用負担は損傷範囲、経過年数、契約内容なども含めて判断します。国土交通省

Q. ペット臭の消臭費用を全額請求できますか？

必ず全額とは限りません。臭いの程度、必要な工事、経過年数、契約上の特約などを確認して精算します。

Q. 入居者がペット飼育を否定したら室内へ確認に入れますか？

自己判断で合鍵を使って立ち入ることは避け、契約内容や状況に応じて、管理会社などを通じ適切な確認方法を検討しましょう。

Q. 無断ペット飼育が分かったら鍵を交換してもいいですか？

入居者を締め出す目的で一方的に鍵を交換するような対応は避ける必要があります。契約解除・明渡しが必要な場合は適切な手続きを取ります。

Q. 入居者がペットを手放せない場合は？

ペット可物件への転居などを検討するケースがあります。現在の物件で飼育を認めるかどうかは、建物全体の管理方針や他の入居者への影響も含めて判断しましょう。

Q. 途中からペット可契約へ変更できますか？

オーナー様が承諾する場合は、飼育条件、頭数、追加費用、原状回復などを明確にし、書面に残す方法があります。ただし他の入居者との関係や建物全体の募集条件も考える必要があります。

Q. 管理会社へ全部任せられますか？

管理契約の範囲によります。入居者対応、苦情受付、注意、退去立会いなどを委託できる場合がありますが、契約解除など重要な判断ではオーナー様の確認や専門家への相談が必要になる場合があります。

■埼玉で賃貸管理・入居者対応にお悩みのオーナー様へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内のアパート・マンション・戸建てなどについて、賃貸管理や入居者募集のご相談を承っています。

「ペット不可物件で無断飼育が見つかった」
「入居者から犬の鳴き声について苦情が入っている」
「猫による壁や床への傷が心配」
「注意してもペット飼育をやめてもらえない」
「ペット可へ募集条件を変えるべきか迷っている」
「退去時の原状回復をどう整理すればいいか分からない」
「自主管理で入居者との直接対応に負担を感じている」

このような場合も、

契約内容
＋ 飼育状況
＋ 苦情履歴
＋ 建物全体の条件
＋ 原状回復
＋ 募集条件
＋ 管理方法

を整理しながら対応を検討します。

無断ペット飼育への対応で重要なのは、

「違反を見つけたらすぐ退去」でも、「面倒だから黙認」でもありません。

まず契約内容と事実を確認し、入居者へ改善を求め、その経過を記録します。

そして、

改善されたのか
問題が継続しているのか
近隣へどの程度影響しているのか
室内にどのような損傷があるのか

を一つずつ確認することが、賃貸管理上のトラブルを大きくしないために重要です。

今回はオーナー様向けの賃貸管理記事なので、未公開物件（賃貸）バナー・テナント事業用バナーともに入れません。

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、室内環境や設備まで確認しながらお部屋を探したい方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。