飲食店のテナントを探していると、

「前も飲食店だったから、そのまま営業できる？」
「換気扇が付いているから排気は大丈夫？」
「ダクトがあるなら焼肉店でも使える？」
「排気口が隣のマンション側でも問題ない？」
「料理のにおいで苦情が来ることはある？」
「脱臭装置は必要？」
「ダクト清掃は誰が負担する？」
「屋上までダクトを伸ばせる？」
「契約してから厨房業者に見てもらえばいい？」

と疑問を持つ方も多いと思います。

結論からいうと、

飲食店テナントでは、「排気できること」と「予定している業態を問題なく営業できる排気設備があること」は別です。

例えば、

カフェ
ラーメン店
焼肉店
焼鳥店
中華料理店
居酒屋

では、調理方法も、油煙・蒸気・熱・においの量も異なります。

飲食店では、調理臭が近隣にとって悪臭になる場合があります。

特に住宅に近い立地や周囲を建物に囲まれた場所では、換気扇やダクトから出たにおいが十分に拡散せず、近隣トラブルにつながることもあります。

そのため、

「飲食店可」
「ダクトあり」
「居抜き」

という募集条件だけで判断せず、

何を調理するのか
＋ どれくらい排気するのか
＋ どこへ排気するのか
＋ 周辺に何があるのか

まで確認することが重要です。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で飲食店・店舗テナントを探している方へ、契約前に確認したい排気・臭気・ダクトについて詳しく解説します。

■まず「どんな飲食店を開くか」を具体的にする

単に、

「飲食店をやります」

だけでは、必要な設備を判断しにくくなります。

例えば、

・カフェ
・パン屋
・ラーメン店
・焼肉店
・焼鳥店
・中華料理店
・居酒屋
・カレー店
・揚げ物専門店
・弁当店

では設備条件が違います。

特に、

焼く
炒める
揚げる
炙る

といった調理が多い業態では、油煙・熱・においへの対策が重要になります。

■「軽飲食可」と「重飲食可」は同じではない

テナント募集では、

「軽飲食相談」
「重飲食相談」

などと表示されることがあります。

ただし、

軽飲食・重飲食には全国共通の厳密な不動産上の定義があるわけではありません。

物件ごとに貸主・管理会社が、

・火気の使用
・油の使用量
・煙
・臭気
・営業時間
・排気設備

などを見て判断する場合があります。

そのため、

「飲食店可」

だけではなく、

ラーメン店なのか、焼肉店なのか、カフェなのか

まで具体的に伝えましょう。

■換気扇があるだけでは足りない場合がある

室内に換気扇が付いていても、

家庭用に近い換気設備

と、

業務用厨房の排気設備

では能力が異なります。

店舗によっては、

・天蓋
・排気ダクト
・排気ファン
・グリスフィルター

などを組み合わせます。

つまり、

「換気扇が付いている＝予定している飲食店を営業できる」

とは限りません。

■排気ダクトとは？

厨房で発生した、

・熱
・蒸気
・煙
・油煙
・におい

などを屋外へ排出するための通り道です。

厨房の天蓋から、

天井内
壁面
外壁
屋上

などへダクトを通す場合があります。

ただし、

ダクトを通したい場所に自由に通せるとは限りません。

■ダクトのルートを確認する

例えば1階店舗で、

厨房
↓
天井内
↓
外壁
↓
建物上部

までダクトを設置したいとします。

その途中に、

・他テナント
・共用部
・窓
・配管
・梁
・設備スペース

などがあると、希望するルートで工事できない場合があります。

建物構造も関係します。

契約前に内装・設備業者へ現地を見てもらうことが重要です。

■外壁に穴を開けていいとは限らない

排気ダクトを新設すると、

外壁への開口

が必要になる場合があります。

しかし外壁は建物の重要な部分です。

借主が自由に穴を開けられるとは限りません。

確認したいのは、

・貸主の承諾
・管理会社の承諾
・工事方法
・防水処理
・退去時の復旧

などです。

■屋上までダクトを伸ばせる？

物件によります。

例えば、

1階店舗
↓
4階建てビルの屋上

まで排気ダクトを延ばす場合、かなり大きな設備工事になる可能性があります。

外壁へダクトを固定することについても、

貸主や建物管理側の承諾が必要になる場合があります。

また、工事費だけでなく、

将来の清掃
修理
撤去

まで考えなければなりません。

■排気口の位置は非常に重要

排気量だけでなく、

どこへ排気するか

も重要です。

例えば店舗裏側に、

マンションの窓
住宅
バルコニー
隣店舗の入口

がある場合、

そこへ調理臭を直接排気すると近隣トラブルになる可能性があります。

排気ダクトの向き・高さ・排気位置まで確認しましょう。

■隣が住宅なら特に慎重に確認する

商業地域だから、

「周辺は全部店舗」

とは限りません。

例えば、

1階　飲食店
2階～6階　住居

という建物もあります。

また、

店舗の裏側だけ住宅街

というケースもあります。

内見時には店舗の中だけではなく、

建物の裏側・上階・隣地

も確認しましょう。

■昼間の内見だけでは分からないこともある

例えば夕方から営業する飲食店では、

昼間は気にならなかった周辺環境が、夜になると変わる場合があります。

・住宅の窓が開く
・周囲が静かになる
・排気ファンの音が目立つ
・調理臭を感じやすくなる

などです。

可能であれば、

実際に営業する時間帯の周辺状況

も確認してみましょう。

■「いい匂い」でも苦情になることがある

飲食店側からすると、

焼肉
パン
コーヒー
カレー

などは「良い香り」に感じるかもしれません。

しかし同じにおいが、

毎日
長時間
住宅の窓付近

へ流れてくれば、近隣住民にとって負担になる場合があります。

自分たちにとって良いにおいかどうかではなく、周辺へどの程度影響するか

で考えることが大切です。

■悪臭に関する規制も確認する

店舗所在地によっては、悪臭防止法や自治体の条例・規制などが関係する場合があります。

確認が必要になるのは、

・特定悪臭物質
・臭気指数
・規制地域
・自治体独自の基準

などです。

実際の基準や相談窓口は地域によって異なるため、

開業予定地の自治体へ確認

しましょう。

■法律上問題なければ何をしてもいいわけではない

数値上の規制だけでなく、

近隣住民
隣店舗
建物オーナー

との関係があります。

仮に規制基準内でも、

毎日強いにおいが住宅へ入る

となればトラブルにつながる可能性があります。

飲食店では、

苦情が発生してから対策するより、開業前から発生しにくい設備計画を考える

ことが重要です。

■臭気対策は「発生源」から考える

臭気対策というと、

「脱臭装置を付ければいい」

と思われがちですが、それだけではありません。

まずは、

・厨房内を清潔に保つ
・油汚れを放置しない
・適切に排気する
・排気位置を工夫する
・必要に応じて脱臭設備を設置する

という順番で考えます。

■脱臭装置が必要になることもある

業態や立地によっては、

排気ダクトだけで十分とは限りません。

例えば、

周囲が住宅
排気口を高くできない
強い調理臭が出る

などの場合、脱臭設備を検討することがあります。

ただし、

脱臭装置を付ければ必ず苦情がなくなる

というものではありません。

■脱臭装置は能力とメンテナンスも重要

脱臭装置には複数の方式があります。

また、

・処理する臭気
・排気量
・設置場所
・フィルター交換
・清掃
・メンテナンス

などが適切でなければ、期待した効果が出ない場合があります。

設備業者へ相談しましょう。

■ダクトだけでなく「給気」も考える

大量に排気する場合、

室内へ入ってくる空気も必要です。

排気だけを強くして給気が不足すると、

・入口ドアが開けにくい
・空調効率が悪化する
・排気性能が安定しない
・室内の空気バランスが崩れる

などの問題が起こることがあります。

厨房設計では、

排気＋給気

をセットで考えます。

■エアコンと換気は別

業務用エアコンが設置されていても、

「換気も大丈夫」

とは限りません。

空調と厨房排気は役割が異なります。

特に厨房は大量の熱が発生するため、

排気
給気
空調能力

をまとめて設備業者へ確認しましょう。

■夏場の厨房環境にも影響する

排気設備が不十分だと、

厨房内に熱がこもる可能性があります。

その結果、

従業員の作業環境
空調負荷
客席温度

などにも影響します。

「煙が外へ出ればいい」

だけではなく、

営業中に厨房環境を維持できるか

まで確認する必要があります。

■グリスフィルターとは？

油を多く使う厨房では、排気に油脂分が含まれます。

その油脂を捕集するために使用されるのが、

グリスフィルター

などです。

ただし、

フィルターが付いているからダクト内部が汚れない

というわけではありません。

■ダクト内部の油汚れは火災リスクにも関係する

油を多く使う店舗では、

排気ダクト内部へ油脂が蓄積することがあります。

清掃をせずに使用し続けると、

ダクト火災につながる可能性があります。

そのため、

天蓋
フィルター
ダクト
排気ファン

などは定期的な清掃・点検が重要です。

■前の飲食店が使っていたダクトならそのまま使える？

自己判断しない方がよいでしょう。

居抜き店舗では、

前テナントのダクトが残っていることがあります。

ただし、

・内部の油汚れ
・ファンの状態
・ダクト径
・排気能力
・排気口
・清掃履歴

が分からない場合があります。

さらに、

前店舗がカフェ
↓
新店舗が焼肉店

なら、必要な設備条件が大きく変わる可能性があります。

スマイファミリーHPでは、居抜き店舗の造作譲渡・設備故障・残置物・原状回復について詳しく解説しています。

→
「埼玉で居抜き店舗を借りる前に確認したいことは？造作譲渡・設備故障・原状回復を解説」

■ダクトは「貸主設備」なのか確認する

店舗に排気ダクトが残っていても、

必ず貸主設備とは限りません。

例えば、

・貸主設備
・前テナント設備
・造作譲渡設備
・残置物

などの可能性があります。

故障した場合に、

大家さんが修理するのか
借主が修理するのか

も変わる可能性があります。

契約前に確認しましょう。

■排気ファンが壊れたら営業できないこともある

厨房の排気設備は営業上重要です。

排気ファンが故障すれば、

調理できない
厨房が高温になる
煙が客席へ流れる

などの可能性があります。

居抜き設備を利用する場合は、

故障時の交換費用まで想定

しておきましょう。

■ダクト清掃費用は誰が払う？

物件・契約条件によります。

営業中の厨房設備については、

借主側で維持管理する契約

になっているケースがあります。

一方、

建物共用ダクト

などが関係する場合は管理方法が異なることがあります。

契約書・管理規約を確認しましょう。

■共用ダクトを使う店舗は注意

複数テナントが入るビルでは、

建物側の共用排気設備

を利用する場合があります。

この場合、

・使用できる風量
・接続条件
・使用可能業種
・清掃方法
・費用負担

などを確認します。

自分の店舗だけで自由に設備を変更できない可能性があります。

■厨房の場所も排気設備で決まる場合がある

店舗を見て、

「入口側に厨房を置きたい」

と思っても、

排気ダクト接続場所が店舗奥

ということがあります。

厨房位置を変更すると、

長いダクト
天井工事
排気ファン変更

などが必要になる可能性があります。

デザインを決める前に設備ルートを確認する

のがおすすめです。

■給排水も一緒に確認する

厨房を作るには排気だけでなく、

・給水
・排水
・給湯
・グリストラップ

なども関係します。

排気条件が良くても、

厨房を作りたい場所まで排水を通せない

ということがあります。

スマイファミリーHPでは、飲食店などのテナントで確認したい給排水・排水勾配・グリストラップについて詳しく解説しています。

→
「テナントの給排水は足りる？飲食店・美容室・クリニックで契約前に確認したいこと」

■ガス・電気容量も同時に確認する

厨房機器によって、

ガス
電気

の必要量が変わります。

例えば、

ガスコンロ
フライヤー
オーブン
冷蔵庫
冷凍庫
製氷機
食洗機
業務用エアコン
排気ファン

などです。

排気だけ工事できても、

厨房機器を動かす容量が不足していれば営業できません。

■消防設備との関係も確認する

飲食店では、

火気
厨房設備
排気ダクト
客席
避難経路

など消防上の確認も必要になる場合があります。

特に油を多く使う厨房では、

排気ダクトや天蓋などの維持管理

も火災予防に関係します。

スマイファミリーHPでは、テナント契約前に確認したい消防設備や防火管理について詳しく解説しています。

→
「テナント契約前に消防設備を確認！消火器・誘導灯・防火管理者・使用開始届を解説」

■排気ファンの「音」にも注意

においだけでなく、

排気ファン
室外機
厨房設備

の音が近隣へ影響する場合があります。

特に、

住宅に近い店舗
深夜営業する店舗

では注意が必要です。

店舗所在地や時間帯によって騒音に関する規制・条例などが関係する場合もあります。

■深夜営業なら昼間以上に慎重に

例えば、

17時開店
翌2時閉店

という店舗では、

深夜まで、

排気ファン
厨房設備
客の出入り

が続きます。

昼間は気にならない音やにおいでも、深夜の住宅地では問題になる可能性があります。

営業時間も物件選びの条件

に入れましょう。

■貸主が飲食店OKでも行政上すべてOKとは限らない

貸主から、

「飲食店で大丈夫です」

と言われても、

それだけで、

消防
保健所
建築
環境関係

などの確認がすべて終わるわけではありません。

反対に行政上可能でも、

貸主が予定業態を認めない場合もあります。

賃貸借契約上の承諾と行政上の確認は別

と考えましょう。

■内装業者には契約前に見てもらう

理想的には、

物件内見
↓
設備・内装業者の現地確認
↓
工事内容と概算費用を確認
↓
貸主へ工事内容を確認
↓
契約

という流れです。

物件によってすべてを契約前に確定できない場合もありますが、

少なくとも大きな設備工事が可能か

は早めに確認しましょう。

■排気設備工事はいくらかかる？

物件によって大きく異なります。

例えば、

既存ダクトを利用できる店舗

と、

1階から屋上まで新しくダクトを立ち上げる店舗

では工事内容がまったく違います。

さらに、

・脱臭装置
・防火対策
・足場
・外壁工事
・排気ファン
・天蓋

などが加わる場合があります。

そのため、

「家賃が安い＝開業費も安い」

とは限りません。

■家賃より設備工事で差が出ることもある

例えば、

A物件

家賃22万円
既存厨房排気を利用できる

B物件

家賃18万円
新規ダクト工事が必要

なら、

月額家賃だけを見るとB物件が安く見えます。

しかし開業時の設備工事まで含めると、総額が逆転する可能性があります。

テナントは、

賃料＋初期費用＋内装＋設備工事

で比較しましょう。

■退去時にダクト撤去が必要か確認する

新しく設置したダクトについて、

退去時にそのまま残せるとは限りません。

契約条件によっては、

・ダクト撤去
・外壁補修
・開口部復旧
・屋上設備撤去

などが必要になる可能性があります。

開業時の工事費だけでなく、

退去時の撤去費

まで考えておきましょう。

■近隣クレームが出た場合の対応も考える

営業開始後に、

「においが入ってくる」
「排気音がうるさい」

などの苦情が発生する可能性があります。

その場合、

・排気方向変更
・ダクト延長
・脱臭設備追加
・営業時間調整
・設備清掃

などの対応が必要になることがあります。

契約前に、

追加対策ができる構造か

まで考えておくと安心です。

■契約前に確認したいチェックリスト

飲食店テナントでは、少なくとも次を確認しましょう。

・予定業態
・調理方法
・油の使用量
・火気使用
・既存ダクトの有無
・ダクト径
・排気能力
・排気ファン
・排気口の位置
・排気方向
・周辺住宅
・上階住戸
・給気
・脱臭設備
・グリスフィルター
・清掃履歴
・設備所有者
・修理負担
・新規工事の可否
・外壁開口の可否
・屋上利用の可否
・退去時撤去
・消防確認
・給排水
・ガス・電気容量
・営業時間

■よくある質問

Q. 「飲食店可」ならラーメン店や焼肉店もできますか？

必ずではありません。飲食店可でも、業態・火気・油煙・臭気・排気設備などによって貸主の承諾条件が異なる場合があります。

Q. 換気扇があれば飲食店を開業できますか？

換気扇があるだけでは判断できません。予定している調理に必要な排気能力、ダクト、排気口、給気などを設備業者へ確認しましょう。

Q. 前も飲食店だった居抜き物件ならダクトはそのまま使えますか？

使える場合もありますが、ダクトの能力・汚れ・設備所有者・清掃履歴などの確認が必要です。前店舗と業態が違えば必要な排気能力も変わる可能性があります。

Q. 排気口が住宅側に向いていても大丈夫ですか？

自己判断は避けましょう。調理臭が住宅へ流れると近隣トラブルにつながる可能性があります。排気方向・高さ・必要に応じた脱臭対策を検討します。

Q. においにも規制がありますか？

悪臭防止法や自治体条例等が関係する場合があります。規制地域や基準は所在地によって異なるため、店舗所在地の自治体へ確認しましょう。

Q. ダクト清掃は必要ですか？

特に油を使用する厨房では重要です。ダクト内部へ油汚れが蓄積すると、排気性能だけでなく火災リスクにも関係します。

Q. 契約してから設備業者に確認してもいいですか？

契約後に大きな追加工事や工事不可が分かると開業計画へ影響します。可能であれば契約前に内装・設備業者へ現地確認を依頼することをおすすめします。

■関東で飲食店テナントをお探しの方へ

スマイファミリー大宮店では、埼玉を中心に、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、飲食店・店舗・テナント・事業用物件のお探しについてご相談を承っています。

「焼肉店を開業したい」
「ラーメン店向けの物件を探している」
「既存ダクトを使える店舗がいい」
「居抜き店舗を探している」
「排気設備まで確認してから契約したい」
「住宅が近いので臭気が心配」
「重飲食を相談できるテナントを探したい」

このような場合も、

業態
＋ 厨房設備
＋ 排気・ダクト
＋ 給排水
＋ ガス・電気
＋ 消防
＋ 営業時間
＋ 初期費用

まで整理しながら物件をお探しします。

飲食店テナントでは、

「前も飲食店だった」
「換気扇が付いている」
「ダクトが見える」

だけで契約を決めないことが重要です。

開業後に、

「排気が足りない」
「においの苦情が来た」
「屋上までダクトを延ばせない」
「既存ダクトが使えなかった」

とならないよう、

契約前に予定している業態と設備を具体的にして確認する

ことが大切です。

埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、排気・厨房設備まで確認しながら飲食店テナントを探したい方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。