2026年にマンションや戸建ての購入を検討している方にとって、確認しておきたい制度の一つが**住宅ローン減税（住宅ローン控除）**です。

「2026年も住宅ローン控除は使える？」

「中古マンションでも対象になる？」

「中古住宅は10年ではなく13年になった？」

「子育て世帯は控除額が多くなる？」

「40㎡台のマンションでも対象？」

「省エネ住宅じゃない中古住宅はどうなる？」

と気になっている方も多いと思います。

2026年度税制改正によって、住宅ローン減税は2030年まで5年間延長されました。

さらに今回の改正では、特に省エネ性能の高い中古住宅への支援が拡充されています。国土交通省によると、適用期間は2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合へ延長されました。国土交通省

結論からいうと、

2026年以降の住宅購入では「新築か中古か」だけでなく、「住宅の省エネ性能がどの区分なのか」まで確認することが重要になっています。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、中古マンション・中古戸建て・新築住宅などの購入についてご相談を承っています。

東京・埼玉など関東で不動産を購入する方へ｜マンション・戸建て・住宅ローン・資金計画を解説

■住宅ローン減税とは？

住宅ローン減税は、一定の条件を満たして住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、

住宅ローンの年末残高などをもとに計算した金額を、所得税などから控除できる制度

です。

2026年以降の制度では、基本となる**控除率は0.7％**です。国土交通省

ただし、

住宅の種類
省エネ性能
新築か中古か
世帯属性
入居時期

などによって、借入限度額や控除期間が異なります。

つまり、

「住宅ローンを組めば誰でも同じ金額が戻る制度」ではありません。

■2026年度改正の大きなポイント

今回の改正で特に確認したいのは次の内容です。

・住宅ローン減税を2030年まで5年間延長

・省エネ性能の高い中古住宅の借入限度額を拡充

・一定の中古住宅で控除期間を13年へ拡充

・子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ

・床面積要件を原則40㎡以上へ緩和

です。国土交通省

特に注目したいのは、

中古住宅への支援が大きくなったこと

です。

新築価格が上昇するなか、中古マンションや中古戸建てを選択肢に入れている方には重要な変更です。

■2026年から2030年まで延長

住宅ローン減税の適用期限は、

2026年1月1日～2030年12月31日

までの入居へ延長されました。国土交通省

「2025年で住宅ローン控除が終わった」

というわけではありません。

ただし、

2030年まで制度が同じ内容のまま続く

という意味でもありません。

例えば新築の「省エネ基準適合住宅」は、2028年以降の取り扱いが変わります。

購入時期によって確認が必要です。

■中古住宅の支援が大きくなった

今回の改正で特に大きいのが、中古住宅です。

これまで、

「住宅ローン減税は新築の方が有利」

というイメージを持っていた方もいると思います。

2026年以降は、省エネ性能の高い中古住宅について、

借入限度額の引き上げ

に加えて、

控除期間13年

の対象が広がりました。国土交通省

これは、中古マンション・中古戸建てを購入する方にとって重要な変更です。

■長期優良住宅・低炭素住宅の場合

2026年以降の既存住宅で、

長期優良住宅・低炭素住宅

に該当する場合、

一般世帯の借入限度額は、

3,500万円

子育て世帯・若者夫婦世帯では、

4,500万円

控除期間は、

13年

となります。国土交通省

■ZEH水準省エネ住宅の場合

既存住宅のZEH水準省エネ住宅も、

一般世帯：

3,500万円

子育て世帯・若者夫婦世帯：

4,500万円

控除期間：

13年

です。国土交通省

中古住宅を購入するとき、

築年数
価格
駅距離

だけでなく、

住宅性能がどの区分なのか

も確認する意味が大きくなっています。

■省エネ基準適合住宅の場合

既存の省エネ基準適合住宅では、

一般世帯：

2,000万円

子育て世帯・若者夫婦世帯：

3,000万円

控除期間：

13年

です。国土交通省

同じ3,000万円の中古マンションでも、

どの住宅性能区分に該当するのかによって、住宅ローン減税の扱いが変わる可能性があります。

■省エネ基準に該当しない中古住宅は？

「古い中古住宅だと住宅ローン減税を使えない？」

と心配になる方もいると思います。

2026年以降も、一定の条件を満たすその他の既存住宅については、

借入限度額：

2,000万円

控除期間：

10年

となっています。国土交通省

つまり、

中古住宅＝省エネ住宅でなければ住宅ローン減税が一切使えない

というわけではありません。

ただし、耐震基準など他の要件もあるため、物件ごとの確認が必要です。

■子育て世帯・若者夫婦世帯とは？

今回の制度では、

子育て世帯・若者夫婦世帯

について借入限度額の上乗せがあります。

国土交通省では、

19歳未満の子を有する世帯

または、

夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

を対象としています。国土交通省

例えば、

35歳の夫婦
子どもはいない

という世帯でも、夫婦のいずれかが40歳未満であれば対象となる場合があります。

■どのくらい差が出る？

例えば、中古の長期優良住宅などでは、

一般世帯：

借入限度額3,500万円

子育て・若者夫婦世帯：

借入限度額4,500万円

となります。

つまり、

借入限度額に1,000万円の差

があります。

ただし、

借入限度額が増える
＝
必ずその金額すべての控除を受けられる

という意味ではありません。

実際の住宅ローン年末残高や所得税額などによって控除額は変わります。

■最大控除額をそのまま「もらえるお金」と考えない

住宅ローン減税の記事を見ると、

「最大○○万円」

という表現を目にすることがあります。

例えば国土交通省の資料では、住宅性能によって最大控除額の目安も示されています。国土交通省

ただし、

最大控除額＝購入者全員がその金額を受け取れる

という意味ではありません。

住宅ローン年末残高
借入限度額
所得税額
住民税
控除期間

などによって実際の控除額は異なります。

「最大○○万円戻ってくるから、この物件を買おう」

という判断はおすすめしません。

■床面積40㎡以上へ緩和

今回の改正では、住宅ローン減税の床面積要件も重要です。

新築・既存住宅とも、

原則40㎡以上

へ緩和されました。国土交通省

これは特に、

都市部のコンパクトマンション

を検討している方には影響があります。

例えば、

40㎡台の1LDK
コンパクト2LDK

なども選択肢が広がる可能性があります。

■40㎡なら誰でも対象？

ここは注意が必要です。

床面積40㎡以上の緩和については、

合計所得金額1,000万円以下

などの条件があります。

また、

子育て世帯等への借入限度額上乗せを利用する場合や所得1,000万円超の場合は、50㎡以上が必要とされています。国土交通省

そのため、

「40㎡以上なら誰でも住宅ローン減税OK」

という理解は避けましょう。

■マンションの40㎡は広告面積だけで判断しない

中古マンションでは特に注意したいところです。

広告に、

40.5㎡

と書かれていても、住宅ローン減税の床面積要件を判断するときに使用する面積と、広告上の面積が同じとは限りません。

国土交通省の資料では床面積要件を登記簿上の面積で判定するとしています。区分所有建物では内法面積が関係します。国土交通省

つまり、

「SUUMOでは40㎡を超えていた」

だけで判断するのはおすすめできません。

購入前に確認しましょう。

■中古マンション購入では住宅性能証明も確認

中古住宅で省エネ性能の高い住宅として住宅ローン減税を利用するには、

その住宅が、

長期優良住宅
ZEH水準省エネ住宅
省エネ基準適合住宅

などの基準に該当することを確認する必要があります。

物件広告に、

「省エネ」

と書いてあるだけで判断できるとは限りません。

必要な証明書類があるかも確認しましょう。

■中古マンションなら管理状態も忘れない

住宅ローン減税が有利だからといって、

税制だけで中古マンションを選ぶことはおすすめしません。

購入後には、

管理費
修繕積立金
大規模修繕
管理組合
駐車場
設備更新

などがあります。

住宅ローン減税で一定のメリットがあっても、

毎月の修繕積立金が大きい
将来大幅な値上げ予定がある

場合には、家計への負担が変わります。

【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
埼玉で中古マンションを購入する前に確認したい管理状況と修繕積立金

※既存記事の正式URLを現在のページから使用してください。

■中古戸建ても「価格が安い」だけで判断しない

中古戸建ての場合も、

住宅ローン減税
＋
購入価格

だけを見るのでは足りません。

例えば、

外壁
屋根
給湯器
水回り
配管
耐震性

などを確認します。

購入価格が低くても、入居後すぐに数百万円規模の修繕が必要になれば総額は変わります。

中古住宅では、

物件価格＋必要なリフォーム・修繕費

で資金計画を考えましょう。

埼玉で中古住宅を購入してリフォームするには？費用・流れ・注意点を解説

■新築住宅は今後さらに省エネ性能が重要になる

今回の制度は、中古住宅だけではありません。

新築住宅についても省エネ性能によって支援内容が異なります。

特に注意したいのが、

省エネ基準適合住宅の新築

です。

国土交通省によると、2028年以降は一定の新築省エネ基準適合住宅について住宅ローン減税の対象外となる方向で、一定の経過措置があります。国土交通省

今後の新築住宅購入では、

「新築だから住宅ローン減税が使える」

ではなく、

どの住宅性能区分なのか

まで確認する必要があります。

■2028年以降は立地要件にも注意

さらに2028年以降の入居分では、

一定の災害レッドゾーンにある新築住宅について、住宅ローン減税の適用対象外となる制度が導入されます。既存住宅や建替え、リフォームはこの立地要件の扱いが異なります。国土交通省

対象となる区域には、

土砂災害特別警戒区域
地すべり防止区域
急傾斜地崩壊危険区域
浸水被害防止区域

などがあります。

これは税制だけの問題ではありません。

住宅を購入する場合には、

ハザード情報そのものを確認する意味もあります。

■住宅ローン減税を理由に予算を上げない

ここは非常に重要です。

例えば、

「住宅ローン減税で税金が戻るから、もう500万円高い物件を買おう」

という考え方はおすすめしません。

住宅ローン減税は、

住宅購入費そのものを国が払ってくれる制度ではありません。

住宅ローンは毎月返済します。

さらに、

固定資産税
管理費
修繕積立金
修繕費
火災保険

などもあります。

減税額より、

購入後に長期間支払う金額

の方がはるかに大きくなります。

税制はあくまで購入判断の一要素として考えましょう。

■住宅ローン減税と住宅ローン審査は別

住宅ローン減税の対象になる住宅だからといって、

住宅ローンを必ず借りられる

というわけではありません。

住宅ローン審査では、

年収
勤務先
勤続期間
年齢
他の借入
返済負担
信用情報
物件

などを金融機関が確認します。

逆に住宅ローン審査に通ったとしても、

購入した住宅が住宅ローン減税の条件を満たしているとは限りません。

住宅ローン審査と住宅ローン減税は分けて確認

しましょう。

■住宅ローン減税の主な基本要件

国土交通省では、住宅ローン減税の主な要件として、

自ら主として居住する住宅であること

住宅の引渡しまたは工事完了から6か月以内に居住すること

住宅ローンの返済期間が10年以上であること

などを示しています。国土交通省

店舗併用住宅の場合には、床面積の2分の1以上が居住用であることなどの条件もあります。

■投資用マンションには使える？

住宅ローン減税は、

自分が居住する住宅

について利用する制度です。

投資目的で購入して第三者へ賃貸する住宅に、そのまま住宅ローン減税を利用する制度ではありません。

「将来自分で住むかもしれない」

というだけで対象になるとは限りません。

購入目的を明確にしておきましょう。

■住宅ローン減税の手続きは？

住宅ローン減税を利用するためには、必要な手続きがあります。

一般的に、給与所得者でも最初の年は確定申告が必要になる場合があります。

近年は、金融機関から税務当局へ年末残高情報を提供する調書方式への対応も進んでいます。国税庁は対応金融機関の一覧を公開しています。国税庁

実際の申告方法は、

購入した住宅
勤務状況
金融機関

などによって確認してください。

■購入前に確認したい5つ

2026年以降に住宅を購入するなら、最低限、

1．新築か中古か

2．住宅の省エネ性能区分

3．住宅ローン減税の借入限度額

4．控除期間

5．床面積・所得などの適用要件

を確認しておきましょう。

特に中古住宅は、

住宅性能によって税制上の扱いが大きく変わる

時代になっています。

■「中古＋性能」で物件を見る時代へ

今回の2026年度改正を見ると、国の住宅政策の方向性も見えてきます。

単純に、

新築を買う

だけではなく、

性能の高い既存住宅を長く使う

という考え方です。

国土交通省も今回の制度改正について、既存住宅ストックを最大限活用し、多様な居住ニーズを満たす住宅市場を構築するため、省エネ性能の高い既存住宅への支援を拡充したと説明しています。国土交通省

これは中古住宅市場にとってかなり重要な変化です。

■よくある質問

Q. 2026年も住宅ローン減税はありますか？

あります。2026年度税制改正で適用期限が5年間延長され、2030年末までの入居が対象期間となりました。国土交通省

Q. 中古マンションでも住宅ローン減税を使えますか？

一定の要件を満たす中古住宅は対象になります。住宅性能によって借入限度額や控除期間が異なります。国税庁

Q. 中古住宅も13年間控除されますか？

長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など一定の既存住宅では13年となっています。その他住宅は10年です。国土交通省

Q. 子どもがいなくても若者夫婦世帯になりますか？

夫婦のいずれかが40歳未満であれば対象となる場合があります。国土交通省

Q. 40㎡のマンションでも対象になりますか？

原則40㎡以上へ緩和されていますが、所得などの条件があります。またマンションでは登記簿上の床面積を確認する必要があります。国土交通省

Q. 省エネ性能のない中古住宅は住宅ローン減税を使えませんか？

一定要件を満たすその他の既存住宅も、2,000万円×10年の枠があります。国土交通省

Q. 減税されるなら予算を上げても大丈夫ですか？

おすすめしません。住宅ローン減税は購入費そのものを補助する制度ではありません。住宅ローン返済、固定資産税、管理費、修繕費などを含めた資金計画が重要です。

■東京・埼玉など関東で住宅購入を検討している方へ

2026年度の住宅ローン減税では、

制度が5年間延長

されただけではありません。

特に大きいのは、

省エネ性能の高い中古住宅への支援が拡充されたこと

です。

これから中古マンションや中古戸建てを探す場合は、

価格
築年数
駅距離
間取り

だけではなく、

住宅性能

も確認する価値があります。

一方で、

住宅ローン減税が大きい物件
＝
自分にとって一番いい住宅

とは限りません。

毎月の返済。

管理費・修繕積立金。

将来の修繕。

家族構成。

通勤・通学。

周辺環境。

こうした条件を含めて判断することが重要です。

スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、新築・中古マンション・中古戸建てなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「住宅ローン減税を使える中古物件を探したい」「マンションと戸建てで迷っている」「自分たちの予算ならどこまで購入できるか知りたい」という段階でも、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。