賃貸オーナーが家賃を値上げしたいときは？更新時の通知・相場・入居者対応を解説｜東京・埼玉・関東

アパートやマンションを所有しているオーナー様のなかには、

「周辺の家賃が上がっているので、自分の物件も値上げしたい」

「10年以上、家賃を変更していない」

「固定資産税や修繕費が上がっている」

「更新のタイミングで家賃を見直したい」

「いくらまでなら値上げしても入居者が退去しない？」

と考える方もいらっしゃると思います。

結論からいうと、家賃の値上げを検討すること自体はできますが、オーナー様が希望する金額を通知すれば、その金額に自動的に変更できるとは限りません。

大切なのは、

なぜ現在の家賃を見直す必要があるのか

を整理し、周辺相場、現在の契約内容、値上げ幅、入居者との関係、退去した場合の空室リスクまで含めて判断することです。

東京・埼玉・千葉・神奈川など関東では、エリアや駅、築年数によって賃貸市場が大きく異なります。

周辺相場が上昇しているからといって、すべての物件で同じように家賃を上げられるわけではありません。

埼玉で賃貸管理にお悩みのオーナー様へ｜空室対策・入居者募集・修繕・退去まで解説

■家賃はオーナーが自由に値上げできる？

賃貸住宅の家賃は、オーナー様が希望すれば自由に好きな金額へ変更できる、というものではありません。

借地借家法では、土地・建物に対する税などの負担、土地・建物価格や経済事情の変動、近隣にある同種の建物の賃料との比較などによって、現在の賃料が不相当となった場合に、将来に向かって賃料の増減を請求できることが定められています。

また、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」でも、こうした事情によって賃料が不相当となった場合に、貸主と借主が協議のうえで賃料を改定する形が示されています。 国土交通省

そのため、

「物価が上がったから5,000円上げる」

「更新だから自動的に値上げする」

と考えるのではなく、現在の家賃が適正なのかを確認することから始めます。

■更新時でなければ家賃は見直せない？

家賃の見直しは、必ずしも契約更新時だけに限定されるものではありません。

ただし、実務上は契約更新の案内と合わせて賃料改定を提案するケースも多くあります。

更新時であれば、

現在の契約条件
更新後の条件
更新料
保証会社
火災保険

などをまとめて確認するため、入居者へ説明するタイミングを作りやすいからです。

一方で、

「更新日だから値上げが当然」

というわけではありません。

現在の契約書に家賃改定についてどのような記載があるかも確認しましょう。

■まず現在の家賃と周辺相場を比較する

家賃を見直す場合は、最初に周辺の募集物件を確認します。

比較するのは家賃だけではありません。

・最寄り駅
・駅からの距離
・築年数
・間取り
・専有面積
・階数
・方角
・建物構造
・オートロック
・宅配ボックス
・インターネット設備
・エアコンなどの設備
・駐車場
・ペット条件
・リフォーム状況

など、できるだけ条件が近い物件を比較します。

例えば、

「同じ駅の1LDKが10万円で募集されている」

という理由だけで、自分の物件も10万円にできるとは限りません。

駅徒歩3分と15分、築5年と築25年では条件が大きく異なります。

また、ポータルサイトに掲載されている家賃は現在の募集賃料です。

実際にその金額で契約されたかまでは分からないため、複数の物件を比較しましょう。

■長期間家賃を変えていない場合

同じ入居者が長く住んでいる場合、

10年前
15年前
20年前

から家賃を一度も変更していないケースがあります。

その間に、

周辺家賃
固定資産税
建物維持費
修繕費
共用部分の電気代
清掃費

などが変化していることもあります。

そのため、現在の募集相場と大きな差が生じている場合には、家賃を見直すことを検討するケースがあります。

ただし、

「長く住んでいるから家賃を上げる」

という考え方ではなく、現在の賃料と物件条件を比較して判断することが重要です。

■設備を新しくしたら家賃を上げられる？

設備交換やリフォームを行ったことが、賃料を検討する材料になる場合はあります。

例えば、

・エアコン交換
・給湯器交換
・インターホン交換
・インターネット設備導入
・宅配ボックス設置
・共用部分改修
・大規模修繕

などです。

しかし、

「100万円修繕したから家賃を5,000円上げる」

と単純に決められるわけではありません。

その設備によって物件の市場価値や競争力がどの程度変わったのか、周辺物件との比較も必要です。

■値上げ幅はいくらがいい？

ここは一律に、

「3％まで」

「5,000円まで」

などと決められるものではありません。

現在の家賃が相場よりどの程度低いのか。

周辺相場はいくらなのか。

入居期間はどのくらいか。

設備や管理状態はどうか。

値上げによって退去する可能性はどの程度あるか。

こうした点を考えます。

特に重要なのが、値上げによる増収と退去による損失を比較することです。

例えば月3,000円値上げした場合、年間の増収は36,000円です。

一方、値上げをきっかけに入居者が退去し、1か月空室になれば、それだけで現在の家賃1か月分の収入がなくなります。

さらに、

原状回復
クリーニング
募集広告
設備交換

などが発生する可能性もあります。

「家賃をいくら上げられるか」ではなく「値上げした方が賃貸経営全体として有利なのか」

まで考えることが大切です。

■入居者への通知には何を書く？

賃料改定を提案する場合は、入居者が内容を確認できるように整理します。

例えば、

・現在の賃料
・変更を希望する賃料
・変更希望日
・値上げ額
・値上げを検討した理由
・問い合わせ先

などです。

単に、

「来月から5,000円値上げします」

だけでは、入居者も納得しにくくなります。

周辺相場や維持管理費など、説明できる理由を整理しておきましょう。

■突然大幅に値上げすると退去につながることもある

オーナー様側には値上げする理由があっても、入居者側から見ると毎月の固定費が増えることになります。

家賃だけでなく、

管理費
駐車場
保証会社
光熱費
生活費

なども支払っています。

そのため、大幅な値上げを突然提案すると、

「同じ家賃なら別の物件へ引っ越そう」

と考えるきっかけになる場合があります。

特に、

長期入居
家賃滞納なし
近隣トラブルなし
室内を丁寧に使っている

といった入居者の場合は、現在の安定した入居を維持する価値も考える必要があります。

■値上げに同意してもらえない場合

入居者から、

「値上げには同意できない」

と言われる場合もあります。

そのときに、

「同意しないなら退去してください」

とすぐ進めるのは避けましょう。

まず、

なぜ値上げするのか
いくらなら検討できるのか
いつから変更するのか

などについて話し合います。

賃料改定について協議がまとまらない場合は、借地借家法上の手続きが関係することがあります。

トラブルになりそうな場合は、管理会社だけで判断せず、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談しましょう。

■借主側は家賃値上げをどう考える？

オーナー様側の記事だけでなく、入居者側が値上げ通知を受けたときに何を確認するのかを知っておくことも大切です。

入居者は、

値上げ理由
周辺相場
現在の契約書
改定時期
更新条件

などを確認します。

双方がどのような点を気にするか理解しておくことで、説明や話し合いを進めやすくなります。

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■管理会社に任せている場合は？

管理会社へ管理を委託している場合は、家賃を変更する前に相談しましょう。

管理会社では、

現在の募集相場
周辺競合物件
現在の入居者の状況
過去の募集状況
空室期間
問い合わせ状況

などを確認できる場合があります。

また、管理委託契約の内容によっては、オーナー様と相談した内容をもとに、入居者との賃料改定の連絡調整を行うこともあります。国土交通省の管理委託契約書の例でも、オーナーと協議した内容に基づき、管理会社が賃料改定について借主と協議する業務が示されています。 国土交通省

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■空室になったタイミングで募集賃料を見直す方法もある

現在入居中の方の家賃を変更する方法だけでなく、

退去後の次回募集から家賃を見直す

という方法もあります。

退去後であれば、

室内リフォーム
設備交換
募集条件変更
敷金・礼金見直し
インターネット設備導入

などと合わせて、新しい募集賃料を検討できます。

現在の入居者との関係を維持しながら、次回募集から市場に合わせていく方法も選択肢の一つです。

■家賃を上げる前に確認したいこと

賃料改定を検討するときは、

・現在の家賃
・契約開始時の家賃
・過去の値上げ履歴
・周辺の募集相場
・築年数
・設備
・修繕状況
・入居年数
・入居者の支払状況
・空室になった場合の募集期間
・値上げによる年間増収

などを一度整理しましょう。

値上げすること自体を目的にするのではなく、長期的な賃貸経営として適切かを考えることが重要です。

■よくある質問

Q. 契約更新のたびに家賃を上げてもいいですか？

更新のたびに自動的に家賃を上げられるという仕組みではありません。現在の契約内容や周辺相場、値上げ理由などを確認しましょう。

Q. 周辺の新築物件が高くなったので値上げできますか？

周辺相場は参考になりますが、築年数、駅距離、設備、広さなど条件が異なれば単純比較はできません。

Q. 入居者が値上げを拒否したら退去させられますか？

値上げへの不同意だけを理由に、直ちに退去となるとは限りません。協議がまとまらない場合は、個別の契約や法的な確認が必要です。

Q. 管理会社に値上げ交渉を任せられますか？

管理会社との契約内容によります。賃料改定について入居者との連絡調整や協議を行う管理会社もあります。

Q. 空室になってから家賃を上げる方がいいですか？

物件によります。現在の入居を維持するメリットと、次回募集時に賃料を見直すメリットを比較して判断します。

■関東で賃貸管理・家賃の見直しにお悩みのオーナー様へ

家賃を上げれば、毎月の収入は増えます。

しかし、賃貸経営では、

「いくら値上げできるか」だけを見ることはおすすめできません。

現在の入居者が長く住み続けてくれる価値、退去した場合の空室期間、原状回復、次回募集費用まで含めて考える必要があります。

スマイファミリーでは、埼玉を拠点に、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、賃貸管理、入居者募集、空室対策、管理会社変更など、オーナー様からの不動産相談を承っています。

現在の家賃を見直したい、周辺相場と比べたい、値上げするべきか迷っているというオーナー様も、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。