中古戸建ての前面道路が私道でも購入できる？持分なし・通行権・掘削承諾・再建築の注意点

「気に入った中古戸建ての前面道路が私道だった」

「私道持分なしと書いてあるけれど、購入して大丈夫？」

「通行承諾書や掘削承諾書がないと、建て替えできない？」

「水道管を交換するとき、私道の所有者に断られることはある？」

「私道に面している家は、将来売却しにくくなる？」

中古戸建てや土地を探していると、物件資料に「前面道路：私道」「私道負担あり」「私道持分なし」などと記載されていることがあります。

一般的な住宅購入では、価格・間取り・築年数・駅からの距離などに注目しがちです。

しかし、戸建て住宅では、土地がどの道路に接しているか、道路を誰が所有しているか、どのような権利で利用できるかも重要です。

結論からいうと、前面道路が私道でも、中古戸建てや土地を購入することは可能です。ただし、私道を通行できる根拠、建築基準法上の道路に該当するか、ライフラインの工事ができるかなどを確認する必要があります。

また、私道の持分がないという理由だけで、すべての物件が再建築不可になるわけではありません。

反対に、私道の持分があるからといって、自由に掘削や建築工事を行えるとも限りません。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川など関東で中古戸建てや土地の購入を検討している方へ、私道の持分、通行権、掘削、ライフライン、再建築、購入前の確認方法を詳しく解説します。

■中古戸建ての前面道路が私道でも購入できる？

前面道路が私道であっても、住宅を購入すること自体が一律に禁止されているわけではありません。

実際に、住宅地には私道に面した戸建て住宅が存在します。

ただし、重要なのは「私道」という名称だけで判断しないことです。

例えば、次のような違いがあります。

例えば、前面道路が私道でも、道路の利用関係が整理され、建築基準法上の接道条件を満たす土地であれば、住宅の建て替えを検討できる場合があります。

一方、道路の所有関係や接道状況が不明確な場合には、購入後の利用に影響する可能性があります。

■私道持分あり・持分なしとは何が違う？

私道持分とは、道路として利用されている土地について、共有持分などの所有権を持っている状態を指します。

例えば、住宅5区画が共有する私道がある場合です。

それぞれの住宅所有者が私道の5分の1ずつを所有しているケースも考えられます。

ただし、私道の所有形態はそれだけではありません。

一人の所有者が私道全体を所有している場合や、道路部分が複数の筆に分かれている場合もあります。

私道持分がある場合とない場合

持分がない物件は買わない方がいい？

私道持分がないことだけを理由に、すべての物件を購入対象から外す必要はありません。

例えば、通行に関する権利関係が明確で、接道条件やライフラインにも問題がないと確認できる物件であれば、検討できる可能性があります。

一方、所有者が誰か分からない、道路を利用する根拠が不明確、設備工事の条件が整理されていない場合には慎重な確認が必要です。

大切なのは、持分の有無だけでなく、購入後に何ができて、何に制約があるかを把握することです。

■私道に面した家は通行承諾書が必要？

私道を通行する権利や根拠は、道路の所有関係や土地の状況によって異なります。

例えば、次のような場合があります。

• 自分自身が私道の共有持分を持っている

• 通行地役権などの権利が設定されている

• 私道所有者との通行に関する取り決めがある

• 民法上の公道に至るための通行権が問題になる

• 過去の分譲時の契約関係がある

したがって、すべての私道について、必ず通行承諾書が必要というわけではありません。

ただし、通行できる根拠が不明確な場合、購入後のトラブルを防ぐため、書面による取り決めなどを確認することがあります。

通行承諾書で確認したい内容

ただし、承諾書があるというだけで、記載された内容のすべてが将来の所有者に当然に引き継がれるとは限りません。

承諾の対象者や契約内容、権利の性質を確認する必要があります。

■民法では、他人の土地を通行できる場合がある？

民法第210条では、ほかの土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者について、公道に至るために他人の土地を通行する権利を定めています。

一般に「囲繞地通行権」「公道に至るための他の土地の通行権」などと呼ばれるものです。

ただし、これは、すべての私道に面した住宅について自由な通行を認める制度ではありません。

通行する場所や方法についても、法律上の条件があります。

例えば、民法第211条では、通行の場所や方法は必要な範囲で、他の土地への損害が最も少ないものを選ぶことが定められています。

e-Gov 法令検索

自動車でも自由に通行できる？

必ずしもそうではありません。

通行権が認められる場合でも、通行方法や必要性などによって判断が異なることがあります。

例えば、人が歩いて通ることと、大型の工事車両が頻繁に通行することは、道路の利用方法として同じではありません。

購入を検討する場合は、現在の通行状況だけでなく、将来予定している工事や車両利用も踏まえて確認しましょう。

■私道の掘削承諾とは？水道管やガス管を交換できる？

私道に面した中古戸建てでは、水道管・ガス管・下水道管などが私道の地下に設置されている場合があります。

例えば、築30年の中古戸建てを購入し、入居後に水道管を交換したいケースです。

住宅の敷地内だけで工事が完了すればよいのですが、道路部分に埋設された配管の工事が必要になる場合もあります。

その際、私道の所有者や道路管理者、ライフライン事業者などとの調整が必要になる可能性があります。

掘削承諾書とは？

一般的には、私道を掘削して設備工事などを行うことについて、関係する土地所有者が同意する内容を記載した書面を指します。

ただし、掘削承諾書という名称の書類が、すべての私道工事で法律上必ず必要とされているわけではありません。

工事を行う権利があるか、事前通知が必要か、道路管理上の許可等が必要かを分けて確認することが重要です。

2023年の民法改正で何が変わった？

2023年4月施行の改正民法では、ライフラインの設備設置権・設備使用権に関する規定が設けられました。

民法第213条の2では、他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を利用したりしなければ電気・ガス・水道水などの継続的な供給を受けられない場合、必要な範囲で設備を設置・使用できることが定められています。

法務省は、私道所有者の所在が分からない場合や承諾を得られない場合など、ライフライン整備の支障を改善する目的を説明しています。

法務省

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参考：法務省｜ライフラインの設備設置・使用権について（PDF）

法律が変わったから自由に掘削できる？

いいえ。

民法第213条の2には、設備を設置・使用するための条件も定められています。

例えば、

1. 他人の土地や設備を使用する必要があること

2. 相手方の土地等への損害が最も少ない場所・方法を選ぶこと

3. 原則として、目的・場所・方法を事前に通知すること

4. 法律で定められた損害に対する償金等を負担すること

などです。

また、工事の内容によっては、道路管理・上下水道・ガスなどの別の法令や技術基準、手続きも関係します。

民法上の設備設置権があることと、私道を何の手続きもなく自由に掘削できることは同じではありません。

■私道の持分があれば掘削承諾は不要？

私道の共有持分がある場合でも、すべての工事を自由に行えるわけではありません。

例えば、道路の舗装を一部補修する場合と、地中の配管を大きく変更する場合では、工事内容が異なります。

また、共有物に関する民法上の規定、過去の取り決め、道路管理上の条件なども関係します。

持分がある場合でも確認すること

• 私道の共有者

• 自分の持分割合

• 工事の具体的な内容

• 他の共有者への影響

• 掘削・復旧の費用負担

• 設備所有者の承諾

• 管理者や事業者への申請

• 将来の維持管理

「共有持分を持っているから他の所有者への確認は不要」と一律に判断しないことが重要です。

■前面道路が私道だと再建築できない？

前面道路が私道という理由だけで、必ず再建築不可になるわけではありません。

建て替えを検討する際には、建築基準法上の道路に該当するか、敷地が必要な長さで道路に接しているかなどを確認します。

建築基準法第43条では、建築物の敷地について、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接することが求められます。

ただし、用途・規模や自治体の条例、同条第2項の認定・許可など、個別の条件が関係する場合があります。

私道と接道義務の関係

例えば、現在は問題なく住める建物であっても、建築当時と現在の法令・敷地条件が異なる場合があります。

そのため、「今、住宅が建っているから将来も同じ大きさで建て替えられる」と考えることは避けましょう。

私道持分なし＝再建築不可ではない

私道の持分があるかどうかと、建築基準法上の道路に接しているかどうかは、別の確認事項です。

持分がなくても接道条件を満たす場合があり、反対に持分があっても建築上の問題が残る場合があります。

購入前には、道路の種類と建築可能な条件を確認しましょう。

■「42条2項道路」と「セットバック」とは？

中古戸建てや土地の物件資料に「42条2項道路」「セットバック要」と記載されていることがあります。

建築基準法第42条第2項道路は、一定の条件を満たし、特定行政庁から指定された幅員4メートル未満の道です。

このような道路に接する敷地では、建て替え時などに道路中心線から原則2メートル後退する必要が生じる場合があります。

ただし、反対側が川・崖などの場合には、後退位置の考え方が異なることがあります。

セットバックの確認例

例えば、

敷地面積：100㎡

セットバック対象面積：5㎡

という土地を想定します。

この場合、建築計画上、道路後退部分5㎡を建築敷地面積へ算入できない場合があります。

建築可能な面積や建ぺい率・容積率の計算に影響するため、土地の表示面積だけで判断しないようにしましょう。

なお、セットバックした部分をすぐに道路管理者へ譲渡しなければならないとは限りません。所有や維持管理の取り扱いは別途確認が必要です。

■私道の維持管理費は誰が支払う？

私道の舗装が傷んだ場合、誰が補修費用を支払うかも重要です。

公道と異なり、私道では所有者や利用者の間で維持管理を行う場合があります。

例えば、次のような費用です。

• アスファルト舗装の補修

• 排水溝の清掃

• 側溝の修理

• 道路陥没の補修

• 雨水排水設備の整備

• 水道・ガス管工事後の復旧

ただし、誰がどの割合で費用負担するかについて、すべての私道に共通する単純な計算方法があるわけではありません。

共有関係、管理規約、当事者間の合意、個別の法令などを確認する必要があります。

私道補修費が120万円だった場合

仮に、5区画の利用者で均等に負担する合意があるとします。

これは説明用の仮定です。

実際には、共有持分割合や利用方法、取り決めによって負担額が異なります。

道路に面しているという理由だけで、必ず24万円を負担するという意味ではありません。

購入前には、過去の舗装工事や今後の補修予定、費用負担について確認できると安心です。

■私道持分なしの中古戸建てを買う前に確認したい書類

気になる物件の前面道路が私道だった場合は、まず書類で権利関係を確認することが重要です。

ただし、公図や登記上の地積だけで現地の道路幅員や境界が正確に確定するとは限りません。

必要に応じて現地測量や関係機関の調査などを検討する必要があります。

不動産会社へ確認する質問

例えば、次のように確認するとよいでしょう。

「この物件は私道持分なしと記載されていますが、現在の通行についてどのような権利関係になっていますか。また、将来の建て替えや給排水管の交換工事について、必要な確認や制限があれば教えてください。」

このように質問すれば、持分の有無だけでは分からない問題を整理しやすくなります。

■私道に面した中古戸建ては住宅ローンを利用できる？

私道に面している物件でも、住宅ローンを利用できる場合があります。

ただし、物件の担保評価や利用条件などは金融機関によって異なります。

例えば、次のような事項が確認される可能性があります。

• 建築基準法上の接道条件

• 土地と建物の権利関係

• 私道持分の有無

• 通行に関する権利

• ライフラインの状況

• 将来の建て替えの可能性

• 売買契約の条件

私道持分なしという理由だけで、すべての金融機関が住宅ローンを否決するわけではありません。

一方、接道や権利関係に問題がある場合は、融資審査に影響する可能性があります。

売買契約前にローンの条件を確認する

特に、私道の権利関係に確認事項がある物件では、住宅ローンの申込み時に物件資料を正確に提出することが重要です。

また、売買契約を締結する際には、住宅ローン特約の条件も確認しましょう。

本審査で融資が不承認になった場合の手付金や契約解除については、既存の記事で解説しています。

住宅ローンの本審査に落ちた場合の手付金・ローン特約について詳しく見る →

■私道の問題はインスペクションで分かる？

一般的な既存住宅の建物状況調査（インスペクション）では、建物の劣化状況などを確認します。

一方、私道の所有関係、通行権、建築基準法上の接道、ライフラインの設置権などは、建物状況調査とは別に確認する必要があります。

例えば、築20年の中古戸建てでインスペクションを行い、建物の状態に大きな指摘がなかったとします。

その場合でも、前面道路の通行関係や、建て替え時の接道条件まで問題がないと証明されたわけではありません。

建物の状態と土地の権利関係は、それぞれ確認することが重要です。

中古住宅のインスペクション・建物状況調査について詳しく見る →

■私道に面した物件の価格が安いのはなぜ？

私道に面した物件が、周辺のほかの住宅より安い価格で売り出されている場合があります。

ただし、私道であることだけが価格差の原因とは限りません。

例えば、次のような条件が影響している可能性があります。

• 築年数

• 建物の状態

• 駅からの距離

• 敷地の形状

• 土地の広さ

• 前面道路の幅員

• 再建築の条件

• 私道の権利関係

• 売主の売却事情

同じ地域にある物件でも、道路条件や建築条件が異なる場合があります。

価格だけで比較しない

例えば、次の2つの中古戸建てを比較します。

※仮定の物件です。

この場合、A物件の方が300万円安いという理由だけでお得とは判断できません。

しかし、私道だから必ずA物件の方が悪いともいえません。

必要な権利関係や建築条件を確認したうえで、価格差に納得できるか検討しましょう。

■購入前に確認したい12項目

これらはすべて、売主から聞いた説明だけで判断するのではなく、必要に応じて登記情報、行政資料、現地状況、関係者との取り決めなどを確認することが大切です。

■よくある質問（FAQ）

Q1．私道持分なしの中古戸建てでも購入できますか？

購入すること自体は可能です。

ただし、通行する根拠、建築基準法上の接道、設備工事の条件などを確認する必要があります。

Q2．私道の持分がなければ建て替えできませんか？

必ずしもそうではありません。

私道持分の有無と建築基準法上の接道条件は別の問題です。道路種別や接道状況などを確認しましょう。

Q3．2023年の民法改正で掘削承諾書は不要になりましたか？

すべてのケースで不要になったわけではありません。

改正民法によって、一定の条件で他人の土地への設備設置や他人の設備の使用が認められていますが、事前通知や工事方法、償金、他の法令上の手続きなどを確認する必要があります。

Q4．私道の持分があれば自由に水道管を交換できますか？

必ずしも自由ではありません。

共有者との関係、設備所有者、工事内容、法令上の条件などを確認する必要があります。

Q5．私道に面した家は住宅ローンが通りにくいですか？

物件の担保評価や権利関係などによって、金融機関の判断が異なります。

私道という理由だけで、必ず融資が不承認になるわけではありません。

■まとめ｜私道に面した中古戸建ては「持分」だけで判断しない

前面道路が私道であっても、中古戸建てや土地を購入することは可能です。

ただし、私道の所有関係や通行の根拠、設備工事の条件、建築基準法上の接道などについて、購入前に確認する必要があります。

重要なポイントは次の5つです。

1. 私道持分なしだからといって必ず再建築不可になるわけではない

2. 私道の通行について法律上の権利や取り決めを確認する

3. 掘削や設備工事について改正民法の条件を理解する

4. 接道義務と私道の所有関係を区別する

5. 将来の建て替えや売却も考えて購入判断を行う

特に中古戸建てでは、現在の生活に問題がなくても、将来の建て替えや設備交換の際に確認事項が生じる可能性があります。

住宅購入では、建物の状態や価格だけでなく、土地と道路の権利関係まで把握しておくことが重要です。

中古戸建て・土地・マンションの購入方法や住宅ローン、資金計画については、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

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■関東で中古戸建て・土地の購入を検討している方へ

「気になる中古戸建てが私道に面している」

「私道持分なしと書かれていて不安」

「購入後に建て替えできるか確認したい」

「通行権や掘削承諾について知りたい」

「中古戸建てと新築戸建てのどちらがよいか迷っている」

このような場合は、物件価格や間取りだけでなく、道路・土地の権利関係や建築条件まで確認することが重要です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東での中古戸建て・土地・マンションの購入についてご相談を承っています。

希望するエリア、購入予算、住宅ローン、土地・建物の条件などを整理しながら、住まい探しをお手伝いします。

また、購入を検討している物件の前面道路が私道の場合も、必要な確認事項を整理し、売主や関係先へ確認しながら検討を進めることができます。

なお、個別の通行権・共有権・設備設置権について法律上の争いがある場合には、弁護士などの専門家への確認が必要です。建て替えの可否については、建築士や特定行政庁などによる確認が重要です。

中古戸建てや土地の購入で、私道・接道・建て替えに不安がある方は、スマイファミリーへご相談ください。

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