住宅ローンの本審査に落ちたら手付金は戻る？ローン特約・売買契約解除・期限の注意点を解説

「住宅ローンの事前審査に通ったのに、本審査で落ちることはある？」

「売買契約後にローンが通らなかったら、手付金は戻ってくる？」

「ローン特約があれば、どんな理由でも契約を解除できる？」

「本審査の結果が出る前に、ローン特約の期限が来てしまう」

マンションや戸建ての購入では、住宅ローンを利用して購入代金を支払う方も多いと思います。

しかし、事前審査で承認されたからといって、必ず本審査でも承認されるとは限りません。

特に注意したいのが、売買契約を結んだ後に住宅ローンの本審査が否決された場合です。

結論からいうと、売買契約に適切な住宅ローン特約（融資利用特約）があり、その適用条件を満たして契約が解除された場合、原則として支払った手付金は返還されます。

ただし、住宅ローンが通らなければ、どのような契約でも自動的に手付金が戻るわけではありません。

特約の内容、金融機関、融資金額、解除期限、買主の手続き状況などが重要になります。

今回は、埼玉・東京・千葉・神奈川をはじめ関東で住宅購入を検討している方へ、本審査が否決された場合の対応、ローン特約と手付解除の違い、契約前に確認すべきことを詳しく解説します。

■住宅ローンの事前審査と本審査は何が違う？

住宅ローンでは、一般的に事前審査と本審査の2段階で確認が行われることがあります。

ただし、金融機関や住宅ローン商品によって審査の流れは異なります。

事前審査と本審査の比較

例えば、4,000万円の中古マンション購入を検討している方が、住宅ローンの事前審査で承認されたとします。

その後、売買契約を結び、本審査へ進みます。

しかし、本審査で申込内容や物件、担保などについて追加の確認が行われ、希望する融資が認められない可能性もあります。

事前審査の承認は、本審査の承認を保証するものではありません。

■事前審査に通ったのに本審査で落ちる理由は？

金融機関の審査基準は一般にすべて公開されているわけではありません。

そのため、本審査が不承認となった理由を一律に断定することはできません。

ただし、審査途中で次のような変化や問題が生じた場合は、確認が必要になることがあります。

• 事前審査と本審査で申告した情報が異なる

• 転職や退職によって勤務状況が変わった

• 新しい借入やローン契約が増えた

• 物件に関する追加資料が必要になった

• 担保評価が希望借入額に見合わない

• 収入証明書と申告内容に相違がある

• 団体信用生命保険の加入条件が問題になる

これらは確認事項の例であり、必ず否決される条件という意味ではありません。

また、金融機関によって審査方法は異なります。

本審査前に避けたいこと

例えば、住宅ローンの事前審査後に、自動車ローンやカードローンなどの新たな借入を検討している場合です。

借入状況が変わることで、金融機関による返済能力の判断に影響する可能性があります。

住宅ローンの正式な融資実行までに、勤務先、収入、借入などが変わる場合は、金融機関や不動産会社へ事前に相談しましょう。

■住宅ローン特約（融資利用特約）とは？

住宅ローン特約とは、住宅購入のために予定していた融資が受けられなかった場合について、売買契約であらかじめ定めておく取り決めです。

例えば、4,000万円の住宅を購入する際に、3,600万円を住宅ローンで借りる計画だったとします。

売買契約後に、契約で定めた条件に従って融資の申込みを行ったものの、融資が認められなかった場合です。

このとき、ローン特約の適用条件を満たしていれば、契約で定めた方法によって売買契約を解除できることがあります。

国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用資料でも、融資不成立時の解除措置や期限などについて説明することが示されています。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

ローン特約で確認すべき内容

ローン特約の内容は売買契約ごとに異なります。

そのため、「ローン特約あり」という記載だけで安心せず、具体的な条件まで確認することが大切です。

■住宅ローンの本審査に落ちたら手付金は返ってくる？

適切なローン特約に基づいて売買契約が解除された場合は、原則として、売主が受領した手付金や売買代金の一部は返還されます。

例えば、次の売買契約です。

この場合、ローン特約に従って解除されたなら、手付金200万円は原則として返還対象になります。

ただし、銀行の本審査で否決されたという事実だけで、必ず返還されると決まるわけではありません。

重要なのは、売買契約で定めたローン特約が適用される状況かどうかです。

手付金と仲介手数料はどうなる？

ローン特約によって契約が有効に解除された場合、仲介手数料についても契約内容や媒介契約の条件などを確認する必要があります。

国土交通省の標準媒介契約約款では、融資不成立によって契約の効力が失われた場合などについて、受領した媒介報酬の返還を定めています。

ただし、実際の取引で適用される媒介契約の内容を確認する必要があります。

参考：国土交通省｜標準媒介契約約款

■「ローン特約あり」でも手付金が戻らないことはある？

あります。

正確には、ローン特約が適用されず、契約を解除できない状況になる可能性があります。

例えば、次のような場合です。

①ローン特約の解除期限を過ぎている

売買契約書で定められた解除期限を過ぎてから、住宅ローンの不承認が判明した場合です。

この場合、特約を行使できるかが問題になることがあります。

ただし、期限を過ぎたら例外なく解除できないと一律に断定することもできません。契約条項や当事者間の経緯などを確認する必要があります。

②買主が融資申込みに必要な手続きを行っていない

例えば、買主が必要書類を提出せず、金融機関の審査が進まなかった場合です。

契約上、買主が融資取得に向けて必要な手続きを行うことが求められている場合、その不履行が特約の適用に影響する可能性があります。

③契約書で予定した融資とは異なる申込みをしている

契約で定めた金融機関や融資条件と、実際に申し込んだ融資が異なる場合です。

この場合、予定した融資が不成立になったと扱えるか確認が必要です。

④買主の事情で融資条件が大きく変わった

売買契約後に退職したり、申込内容に重大な変更が生じたりした場合です。

ただし、転職や退職があれば必ずローン特約が使えないという意味ではありません。

変更の内容、理由、契約条項との関係によって判断が異なります。

⑤ローン特約を付けずに契約していた

現金購入予定だった場合や、買主の判断などによってローン特約が設定されていないケースです。

融資不成立時に解除できる旨の取り決めがなければ、原則としてローン特約による解除はできません。

その場合、手付解除や債務不履行による解除など、別の法律問題になる可能性があります。

■ローン特約の解除期限はいつまで？

ローン特約では、住宅ローンの承認取得や契約解除のための期限が定められている場合があります。

例えば、次のようなスケジュールです。

※説明用の仮定であり、標準的な期限を示すものではありません。

この場合、11月21日までに所定の解除手続きが必要と定められているなら、その期限を意識しなければなりません。

本審査の結果が出ないまま期限が近づいたら？

まず、金融機関に審査状況を確認します。

次に、不動産会社へ状況を伝え、売主との間で期限の延長について協議する必要があるか確認しましょう。

ローン審査の結果がまだ出ていないからといって、契約書の解除期限が自動的に延長されるわけではありません。

期限の変更が認められる場合は、変更内容を当事者間で明確にしておくことが重要です。

■希望額より少ない住宅ローンしか承認されなかったら？

本審査では、希望した融資額より少ない金額で承認される場合も考えられます。

例えば、

物件価格：4,000万円

自己資金：400万円

住宅ローン希望額：3,600万円

実際の融資承認額：3,200万円

というケースです。

この場合、予定していた借入額より400万円不足します。

※購入諸費用は別途必要とします。

減額承認でもローン特約を使える？

これは契約内容によって異なります。

予定した融資額に満たない場合を、ローン特約の適用対象としているか確認する必要があります。

「希望額では借りられなかった」という理由だけで、必ず解除できるわけではありません。

反対に、不足した400万円を買主が必ず現金で用意しなければならないと一律に決まるものでもありません。

不足分を自己資金で補うかどうか判断する前に、契約条件と家計への影響を確認しましょう。

■手付解除とローン特約による解除は何が違う？

住宅購入では、「手付解除」と「ローン特約による解除」を混同しないことが重要です。

両者は、解除できる条件や金銭の取り扱いが異なります。

例えば、住宅ローンの審査は承認されたものの、買主が「別の物件が気に入った」と考えて契約をやめたい場合です。

通常、このような購入意思の変更は、ローン特約による解除とは異なります。

一方、契約どおり融資手続きを進めたものの、予定した融資が認められなかった場合には、ローン特約の適用を検討します。

ローン特約は、単に気が変わったときに無条件で契約を解除できる制度ではありません。

■住宅ローンの本審査が否決されたときの対応手順

本審査が否決された場合、焦って別の金融機関へ申し込む前に、売買契約の状況を整理することが重要です。

①金融機関からの審査結果を確認する

まず、融資が不承認になったのか、減額承認なのか、追加書類による審査継続なのかを確認します。

金融機関によっては、否決理由を詳しく説明してもらえない場合があります。

②不動産会社へ速やかに連絡する

本審査の結果を確認したら、売買契約を担当する不動産会社へ連絡しましょう。

特に、解除期限が近い場合には迅速な対応が必要です。

③売買契約書のローン特約を確認する

次の事項を確認します。

• 融資を申し込む金融機関

• 予定している融資額

• 融資承認取得期限

• ローン特約による解除期限

• 解除方法

• 手付金などの返還条件

④解除するのか、別の融資を検討するのか判断する

状況によっては、別の金融機関への申込みを検討する場合もあります。

ただし、別の金融機関で審査を受けるからといって、既存の売買契約の期限が自動的に延長されるわけではありません。

売主との協議が必要になることがあります。

⑤解除する場合は契約に定められた方法で進める

ローン特約によって解除する場合は、契約書に記載された方法や期限を確認しましょう。

口頭で「ローンが通らなかったのでキャンセルします」と伝えるだけで、必ず適切な解除手続きが完了するとは限りません。

解除通知などの記録を残しておくことも重要です。

■住宅ローンの本審査前に確認したいチェックリスト

売買契約前には、次の項目を確認しましょう。

特に、金融機関の審査に必要な期間とローン特約の期限には余裕を持たせることが大切です。

また、売買契約前に物件そのものの条件を十分に確認しておく必要もあります。

中古住宅では、建物の状態や修繕の必要性が購入後の資金計画に影響する場合があります。

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■本審査に通っても無理のない返済計画が大切

住宅ローンの本審査が承認されたとしても、その借入額が家計にとって最適とは限りません。

例えば、4,000万円の住宅を購入する場合、ローン返済額だけでなく次の費用も考慮する必要があります。

• マンションの管理費

• 修繕積立金

• 固定資産税・都市計画税

• 火災保険など

• 駐車場代

• 将来の修繕費

• 引っ越し費用

• 家具・家電の購入費

また、住宅ローン金利は金融機関や商品によって異なります。

現在の返済額だけでなく、金利の変動や将来の生活費まで考えることが重要です。

2026年の住宅ローン減税については、既存の記事で詳しく解説しています。

2026年の住宅ローン減税・中古住宅の適用条件について詳しく見る →

住宅ローン減税が利用できる場合でも、税制優遇だけを理由に借入額を増やすことは避けましょう。

■よくある質問（FAQ）

Q1．住宅ローンの事前審査に通っても本審査で落ちることはありますか？

あります。

事前審査で承認されても、本審査で申込者や物件などについて追加確認が行われるため、必ず承認されるとは限りません。

Q2．本審査に落ちたら手付金は全額返ってきますか？

適切なローン特約に基づいて売買契約が解除された場合、原則として手付金は返還されます。

ただし、特約の内容や解除期限などの条件を満たす必要があります。

Q3．ローン特約の期限までに本審査の結果が出なかった場合は？

金融機関に審査状況を確認し、速やかに不動産会社へ相談しましょう。

期限は自動的に延長されるわけではありません。必要に応じて売主との協議が必要です。

Q4．希望額より少ない融資しか承認されなかった場合も解除できますか？

契約内容によって異なります。

融資減額の場合をローン特約の適用対象としているか確認する必要があります。

Q5．住宅ローン特約がない契約でも、ローンが通らなければ解除できますか？

ローン特約がなければ、原則としてその特約に基づく解除はできません。

ほかの解除方法が認められるかどうかは、契約内容と個別事情によって異なります。

■まとめ｜住宅ローンの本審査前に、手付金と解除期限を必ず確認する

住宅ローンの事前審査で承認された場合でも、本審査で希望する融資を受けられるとは限りません。

そのため、住宅ローンを利用してマイホームを購入する際には、売買契約前にローン特約の内容を確認することが重要です。

特に押さえたいのは次の5点です。

1. 事前審査の承認は本審査の承認を保証しない

2. ローン特約によって解除できる条件を確認する

3. 融資承認期限と契約解除期限を区別する

4. 融資が減額された場合の取り扱いも確認する

5. 本審査の結果に問題が生じたら速やかに相談する

住宅購入では、物件価格や住宅ローン金利だけでなく、契約後に予想外の事情が生じた場合の取り扱いも重要です。

契約前に「万が一、住宅ローンが通らなかったらどうなるか」を理解しておくことで、不必要なトラブルを防ぎやすくなります。

住宅ローン、物件選び、購入諸費用、資金計画などについては、スマイファミリーの総合ガイドでも解説しています。

不動産購入について詳しく見る →

■関東でマンション・戸建ての購入を検討している方へ

「住宅ローンの事前審査から相談したい」

「気になる中古マンションがあるけれど、購入の流れが分からない」

「売買契約前にローン特約を確認したい」

「自分たちの収入で無理のない購入予算を知りたい」

「住宅ローンの本審査が心配」

このような場合は、物件選びだけでなく、資金計画と売買契約の条件を整理することが大切です。

スマイファミリーでは、埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など、関東でのマンション・戸建て・土地などの購入についてご相談を承っています。

購入予算、住宅ローン、物件条件、購入諸費用、引渡しまでのスケジュールなどを確認しながら、お客様の希望する住まい探しをお手伝いします。

また、すでに購入を検討している物件がある場合も、売買契約前に確認しておきたい事項を整理することができます。

なお、ローン特約による解除の可否や手付金返還について個別の法律上の争いがある場合には、弁護士などの専門家への相談が必要になることがあります。

家族のように寄り添い、暮らしをもっと豊かに。

住宅購入を検討している方は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。