相続した家は売る？貸す？不動産の売却・賃貸を決める判断基準｜東京・埼玉・関東
親や家族から家・マンション・土地などを相続したとき、
「自分では住まないので売った方がいい？」
「せっかくの不動産だから貸した方がいい？」
「将来自分や子どもが使うかもしれないので残したい」
「家賃収入が入るなら売らない方が得？」
「古い実家でも賃貸に出せる？」
「空き家のまま持っていても大丈夫？」
と迷う方もいらっしゃると思います。
結論からいうと、
相続した不動産は「売却が正解」「賃貸が正解」と一律に決められるものではありません。
判断するためには、
売却した場合の価格
賃貸した場合の家賃
修繕費
固定資産税
管理費用
住宅ローンの有無
建物の状態
立地
将来利用する予定
相続人同士の意向
などを整理する必要があります。
特に重要なのは、
「いくらで売れるか」と「いくらで貸せるか」の両方を確認してから決めること
です。
スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、賃貸管理だけでなく、不動産の売却・購入についてもご相談を承っています。
■まず「売る・貸す・残す」の3つに分けて考える
相続した不動産の選択肢は、大きく分けると、
・売却する
・賃貸する
・自分たちで保有する
の3つです。
「売るか貸すか」の二択だけではありません。
例えば、
数年後に子どもが住む予定がある
建替えて自分たちで使う予定がある
土地として将来利用したい
のであれば、すぐ売却しないという選択肢もあります。
一方で、
誰も住む予定がない
遠方にあって管理できない
建物が古い
という不動産を、明確な目的もなく長期間保有し続けることには費用や管理の負担もあります。
まず、
「この不動産を5年後・10年後にどうしたいか」
から考えてみましょう。
■売却するメリット
相続した不動産を売却すると、まとまった資金へ換えることができます。
売却後は、
固定資産税
建物管理
草刈り
清掃
修繕
空き家管理
などの負担を基本的には引き継ぐ必要がなくなります。
また、複数人で不動産を相続した場合、
不動産そのものを分けるのは難しくても、売却して現金化することで相続人同士で整理しやすくなる場合があります。
■売却する前に「いくら残るか」を確認する
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
売却時には、
仲介手数料
登記関連費用
測量費用
建物解体費用
残置物処分費用
税金
などが発生する場合があります。
また、不動産を売却して利益が生じた場合には譲渡所得に関する税金が関係することがあります。
相続によって取得した土地・建物を売却する場合、取得費や取得時期は原則として被相続人のものを引き継ぐ仕組みです。 国税庁
そのため、
売却価格だけを見るのではなく、最終的にいくら手元へ残るか
まで確認することが重要です。
税金について具体的な判断が必要な場合は、税理士などの専門家へ確認しましょう。
■貸すメリット
賃貸物件として活用できれば、
不動産を所有したまま家賃収入を得られる可能性
があります。
例えば、
将来子どもが使う可能性がある
今すぐ売却したくない
立地がよく賃貸需要が見込める
という場合には、貸すという選択肢があります。
ただし、
「家賃8万円で貸せるなら毎月8万円利益」
ではありません。
■家賃収入＝そのまま利益ではない
不動産を貸す場合には、
固定資産税
管理会社への管理料
修繕費
損害保険料
設備交換
退去後の原状回復
入居者募集費用
などが発生する可能性があります。
国税庁でも、不動産所得は基本的に、
総収入金額－必要経費
で計算し、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが必要経費の例として示されています。 国税庁
したがって、
家賃10万円
×12か月
＝年間120万円
だけで判断するのではなく、
年間でいくら残るのか
を計算する必要があります。
■空室期間も考える
賃貸に出しても、
必ずすぐ入居者が決まるとは限りません。
例えば、
家賃8万円
年間96万円
と想定していても、
3か月空室になれば、その期間は家賃収入がありません。
さらに退去後には、
クリーニング
壁紙交換
設備修理
などが必要になる場合があります。
そのため、
想定家賃×12か月だけで収益を計算しない
ことが重要です。
■古い実家でも貸せる？
物件によります。
例えば築年数が古くても、
駅から近い
周辺に賃貸需要がある
戸建て賃貸の供給が少ない
駐車場がある
室内状態がよい
などの条件によっては賃貸需要が見込める場合があります。
一方で、
水回りが古い
給湯器が故障している
雨漏りがある
エアコンがない
室内が大きく傷んでいる
といった場合には、募集前に修繕が必要になることがあります。
■リフォームしてから貸した方がいい？
必ずしも大規模リフォームが必要とは限りません。
例えば、
300万円かけてリフォームした
↓
家賃が月1万円上がった
場合、
増えた年間家賃は12万円です。
リフォーム費用を回収するには長い時間がかかります。
逆に、最低限の修繕だけでも十分な家賃で募集できる物件もあります。
重要なのは、
工事をする前に、その地域の家賃相場を確認すること
です。
■管理は自分でやる？管理会社へ任せる？
賃貸する場合には、
自主管理
または、
管理会社へ委託
する方法があります。
自主管理では費用を抑えられる可能性がありますが、
家賃管理
設備故障
入居者対応
更新
退去
原状回復
などを自分で対応する必要があります。
特に相続した実家が遠方にある場合には、管理会社へ委託した方が現実的なこともあります。
埼玉で賃貸管理会社を探すオーナー様へ｜管理業務の内容と選び方を解説
■相続した家が遠方にある場合
例えば、
自分は東京在住
相続した家は栃木
自分は千葉在住
実家は埼玉
というケースがあります。
遠方の物件を保有すると、
定期的な換気
郵便物確認
草木の管理
台風後の確認
設備故障
近隣対応
などが負担になることがあります。
そのため、
「思い出のある実家だから残しておく」
という気持ちだけでなく、
実際に誰が管理するのか
まで考えておく必要があります。
■空き家のままにしておく場合
すぐ売却も賃貸もしないという選択もあります。
しかし、
誰も住んでいないから何もしなくていい
わけではありません。
建物は、
換気
通水
清掃
庭木
雨漏り
害虫
防犯
などの管理が必要です。
法務省も、所有者が分からない不動産や管理されず放置された不動産が周辺環境へ影響することなどを、相続登記義務化の背景として説明しています。 法務省
長期間利用する予定がない場合は、
売却
賃貸
管理サービス
などを早めに比較しましょう。
■相続登記も忘れない
不動産を相続した場合には、相続登記についても確認が必要です。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されており、不動産を相続したことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請することが原則として必要です。 法務省
「売るか貸すかまだ決めていない」
という場合でも、登記の問題とは別です。
必要に応じて司法書士などの専門家へ相談しましょう。
■相続人が複数いる場合は先に話し合う
例えば、
兄
弟
妹
の3人で実家を相続する場合があります。
このとき、
兄：売却したい
弟：貸したい
妹：残したい
と意見が分かれることがあります。
不動産は現金のように簡単に分割できないため、
売却
賃貸
共有
誰か一人が取得する
などについて話し合う必要があります。
売却査定や賃料査定を先に行い、
数字を見ながら話し合う
と判断しやすくなることがあります。
■売却価格だけで決めない
例えば、
売却査定：2,000万円
賃貸査定：月10万円
だったとします。
一見すると、
年間120万円入るなら貸した方がいい
と感じるかもしれません。
しかし、
修繕費
管理費
固定資産税
空室
設備交換
などがあります。
逆に、
今後地域の賃貸需要が強い
建物状態がよい
長期間保有したい
なら、賃貸の方が目的に合う場合もあります。
数字だけではなく、
所有を続ける理由
も考えましょう。
■住宅ローンが残っている場合
相続した不動産に借入れが残っている場合は、まず現在の借入状況を確認します。
団体信用生命保険によって残債の扱いが変わる場合もあります。
また、自分が住んでいた住宅を賃貸へ変更するケースでは、住宅ローン契約との関係を金融機関へ確認する必要があります。
自己判断で賃貸募集を始めないようにしましょう。
■土地だけならどうする？
相続した不動産が建物ではなく土地の場合もあります。
土地の場合には、
売却
駐車場
事業用地として貸す
住宅用地として貸す
将来建物を建てる
など、建物とは異なる選択肢があります。
立地や用途地域、道路、土地形状などによって利用方法は変わります。
■「売却査定」と「賃料査定」を両方取る
売るか貸すか迷っている場合、
私はこれが最も重要だと考えます。
売却査定だけ取るのではなく、賃料査定も取る。
例えば、
売却すればいくらか
貸せば家賃はいくらか
貸すために修繕はいくら必要か
年間維持費はいくらか
管理費はいくらか
を比較します。
これで初めて、
「売った方がいい」
「貸した方がいい」
という判断材料ができます。
■売却を急がない方がいいケース
例えば、
相続人同士の話し合いが終わっていない
必要書類が揃っていない
土地の境界が分からない
家の中に大量の荷物がある
などの場合は、まず状況を整理します。
「早く処分しなければ」
と焦って価格だけで決めるのではなく、
物件の状態
権利関係
市場価格
を確認しましょう。
■逆に早めに判断した方がいいケース
例えば、
誰も管理できない
遠方で定期的に確認できない
建物の劣化が進んでいる
固定資産税などの負担が大きい
相続人全員が利用する予定がない
という場合は、
何年も判断を先送りするより、
売却または賃貸について早めに検討した方がよい場合があります。
■売るか貸すか判断するチェックポイント
相続した不動産について、次を整理してみてください。
・今後自分や家族が住む予定はあるか
・売却するといくらになりそうか
・貸すと家賃はいくらになりそうか
・賃貸前に修繕が必要か
・年間維持費はいくらか
・物件は自宅から近いか
・自分で管理できるか
・相続人は何人いるか
・全員の意見は一致しているか
・住宅ローンや借入れは残っているか
・相続登記は済んでいるか
全部を一度に決める必要はありません。
一つずつ数字と状況を整理しましょう。
■よくある質問
Q. 相続した実家はすぐ売った方がいいですか？
一律には判断できません。売却価格、賃料、建物状態、将来利用する予定などを比較して決めましょう。
Q. 古い戸建てでも賃貸できますか？
物件の状態や地域の需要によります。修繕費と想定家賃を比較することが重要です。
Q. 家賃収入が入るなら貸した方が得ですか？
家賃収入だけでは判断できません。管理費、固定資産税、修繕費、空室なども考える必要があります。
Q. 空き家のまま置いてもいいですか？
保有すること自体は選択肢ですが、建物や土地の管理は必要です。将来利用する予定がない場合は、売却・賃貸も比較しましょう。
Q. 相続登記をしていなくても売れますか？
相続した不動産については登記の手続きが必要になります。現在は相続登記も義務化されているため、早めに司法書士などへ確認しましょう。 法務省
Q. 相続人が複数いても賃貸できますか？
所有関係や意思決定について確認が必要です。相続人同士で事前に方針を話し合いましょう。
Q. 売却するか賃貸するか、不動産会社に両方相談できますか？
スマイファミリーでは、賃貸管理と不動産売買の両方についてご相談いただけます。現在の状況を整理しながら選択肢を比較します。 スマイファミリー
■関東で相続した不動産を売るか貸すか迷っている方へ
相続した家や土地は、
「とりあえず売る」
でも、
「せっかくだから貸す」
でもなく、
まず数字を確認することが大切です。
売却した場合はいくらになるのか。
賃貸した場合はいくらで貸せるのか。
貸すためにどの程度修繕が必要なのか。
毎年どのくらい維持費がかかるのか。
そして、
将来自分や家族が利用する可能性があるのか。
これらを比較してから判断しましょう。
スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、相続した戸建て・マンション・土地などについて、売却・購入・賃貸募集・賃貸管理までご相談を承っています。
「売った方がいいのか、貸した方がいいのか分からない」という段階でも、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。
