不動産売却の査定は何を見る？机上査定・訪問査定の違いと査定価格の考え方｜東京・埼玉・関東
家やマンション、土地を売却しようと考えたとき、最初に気になるのが、
「自分の不動産はいくらで売れる？」
ということではないでしょうか。
不動産会社へ相談すると、
「査定をしましょう」
と言われることがありますが、
「査定価格＝実際に売れる価格なの？」
「机上査定と訪問査定は何が違う？」
「家の中を見せないと査定できない？」
「複数の会社で査定価格が違うのはなぜ？」
「一番高い査定額を出した会社へ任せればいい？」
と疑問を持つ方もいらっしゃると思います。
結論からいうと、
不動産の査定価格は「この金額で必ず売れる」という保証価格ではありません。
周辺の成約事例、現在の販売物件、立地、土地・建物の状態、市場動向などを確認しながら、
「現在売却した場合、どのくらいの価格帯が考えられるか」
を検討するための一つの判断材料です。
そのため、不動産売却では、
査定価格の高さだけではなく「なぜその金額になるのか」を確認すること
が重要です。
スマイファミリーでは、大宮・埼玉だけに限らず、東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬など関東で、不動産の売却・購入、賃貸募集、賃貸管理についてご相談を承っています。
■不動産の査定とは？
不動産査定では、
「この家ならいくらで売れそうか」
を、不動産会社が物件の条件や周辺市場などから検討します。
価格を考える際には、
立地、駅距離、土地面積、建物面積、築年数、間取り、道路状況、マンションの階数・向き、周辺の取引事例、市場に出ている競合物件など、さまざまな要素を確認します。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格や成約価格、地価公示などを確認できます。国土交通省も、不動産を売買する際にはこうした取引価格情報を参考にすることが有効だと案内しています。国土交通省
ただし、不動産は同じ地域にあるからといって同じ価格になるわけではありません。
国土交通省も、面積や前面道路などの個別条件、取引時の事情などによって価格は異なると説明しています。不動産情報ライブラリ
■「机上査定」とは？
机上査定は、一般に現地を訪問せず、
所在地
土地・建物面積
築年数
間取り
過去の取引事例
周辺の販売状況
などの情報から査定価格を算出する方法です。
「まず大体いくらなのか知りたい」
「売るかまだ決めていない」
「相続した不動産なので、とりあえず価格感を知りたい」
といった初期段階では利用しやすい方法です。
ただし現地を確認していないため、
室内状態
リフォーム履歴
眺望
日当たり
道路との高低差
建物の劣化
境界
周辺環境
などが十分反映されていない場合があります。
そのため机上査定は、
売却を決定するための最終価格というより「最初の価格目安」
として考えるのが分かりやすいです。
■訪問査定とは？
訪問査定では、不動産会社が実際に物件を確認します。
戸建てであれば、
建物の状態
外壁・屋根
設備
リフォーム履歴
土地形状
接道状況
周辺環境
などを確認します。
マンションであれば、
室内状態
階数
向き
眺望
日当たり
設備
リフォーム状況
共用部分
なども判断材料になります。
机上査定では分からない物件固有の特徴を確認できるため、
実際に売却活動を始める段階では、訪問査定でより具体的に確認する
という流れが一般的です。
■戸建ての査定では何を見る？
戸建て住宅では、土地と建物の両方を確認します。
例えば同じ築年数・同じ広さでも、
駅徒歩10分か20分か
南道路か北道路か
整形地か不整形地か
道路幅は十分か
建物の修繕状態はどうか
などによって評価が変わる可能性があります。
また、古い戸建ての場合、
建物をそのまま利用できるのか
リフォームが必要か
土地としての利用価値が高いのか
という視点も出てきます。
「築年数が古い＝価値がない」
と自己判断せず、土地と建物を分けて確認しましょう。
■マンションの査定では何を見る？
中古マンションでは、
所在地
駅距離
築年数
専有面積
間取り
所在階
向き
眺望
室内状態
などを確認します。
さらに、
管理状況
管理費
修繕積立金
大規模修繕
総戸数
なども購入希望者が気にするポイントです。
同じマンション内でも、
5階と15階
南向きと北向き
リフォーム済みと未改装
では、条件が異なります。
そのため、
「隣の部屋が4,000万円で売りに出ているから、自分の部屋も4,000万円」
とは単純に判断できません。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、中古マンションなどの取引価格・成約価格情報も検索できます。不動産情報ライブラリ
■土地の査定では何を見る？
土地では、
所在地
面積
形状
間口
前面道路
接道
用途地域
建ぺい率
容積率
高低差
など、多くの項目を確認します。
同じ100㎡の土地でも、
四角く使いやすい土地
と、
細長い土地
では、建築できる建物や利用方法が変わることがあります。
また、
道路へ十分接しているか
再建築できるか
境界が明確か
なども重要です。
土地売却では、面積だけで価格を判断しないことが大切です。
■査定価格と売出価格は同じ？
同じとは限りません。
査定価格は、
「市場や物件条件を踏まえて考えられる価格の目安」
です。
一方、売出価格は、
実際に広告へ出して販売を開始する価格
です。
例えば査定結果が、
3,000万円前後
だったとしても、
売主の希望
販売期間
周辺競合
市場状況
などを踏まえ、
3,180万円から売り出す
という判断をすることもあります。
反対に、
早めに売却したい
という事情があれば、価格設定を変える場合もあります。
■査定価格と「成約価格」も違う
不動産売却で最終的に重要なのは、
実際にいくらで売買契約が成立したか
です。
例えば、
売出価格3,500万円
でも、
価格交渉の結果、
3,350万円で契約
となる場合があります。
この3,350万円が成約価格です。
東日本不動産流通機構も、REINS Market Informationで実際に売買された物件の成約価格などを検索できると案内しています。不動産流通機構
したがって、
現在インターネットに掲載されている売出価格だけではなく、過去の成約事例も確認する
ことが大切です。
■査定価格が会社によって違うのはなぜ？
同じ不動産でも、不動産会社によって査定価格が異なることがあります。
これは、
比較する取引事例
市場の見方
物件評価
販売戦略
などが異なるためです。
例えば、
A社：3,000万円
B社：3,150万円
C社：3,600万円
という査定結果になることもあります。
ここで、
「C社が一番高いからC社が一番良い」
とすぐ決めるのはおすすめしません。
確認したいのは、
「3,600万円という査定価格になった根拠は何か」
です。
■一番高い査定価格を選べばいい？
査定価格が高いこと自体が悪いわけではありません。
しかし、
高い査定額
＝
その価格で必ず売却できる
ではありません。
例えば市場価格が3,000万円前後なのに、
4,000万円で売り出す
と、購入希望者から比較対象にされにくくなり、長期間売れない可能性があります。
その結果、
4,000万円
↓
3,700万円
↓
3,400万円
↓
3,100万円
と何度も値下げすることになるケースも考えられます。
重要なのは、
高い査定か低い査定かではなく、査定根拠が説明できるか
です。
■査定するときに準備したいもの
最初の相談段階ですべて揃っていなくても構いません。
ただし、売却を具体的に進める場合には、
登記情報
購入時の資料
間取り図
固定資産税関係書類
マンション管理資料
リフォーム履歴
住宅ローン残高
などが参考になる場合があります。
相続した不動産では、
「購入したときの書類がどこにあるか分からない」
ということもあります。
その場合も、現在手元にある資料から整理していきます。
■住宅ローンが残っていても査定できる？
できます。
売却を考えるときは、
査定価格
だけでなく、
住宅ローン残高
も確認しましょう。
例えば、
査定価格3,000万円
住宅ローン残高2,000万円
なのか、
査定価格3,000万円
住宅ローン残高3,300万円
なのかでは、売却後の資金計画が大きく異なります。
実際の売却では仲介手数料などの諸費用も発生する可能性があるため、
売却代金から何が差し引かれ、最終的にいくら残るか
まで考える必要があります。
■相続した不動産の場合
相続した実家やマンションの場合、
そもそも、
売る
貸す
残す
で迷っている方もいます。
その場合は、
売却査定だけではなく、
賃料査定も一緒に確認する
のがおすすめです。
例えば、
売却すると2,500万円
賃貸すると月10万円
という数字が分かれば、
修繕費
管理費
固定資産税
空室リスク
などを加えて比較できます。
■売るか貸すか迷っていても査定していい？
問題ありません。
むしろ、
どちらがよいか決めるために査定する
という考え方があります。
例えば、
「売ればいくらか」
だけでなく、
「貸せばいくらか」
を確認します。
スマイファミリーでは、売却だけでなく賃貸募集・賃貸管理についても相談できるため、
売却
賃貸
の両方から比較できます。
■査定前にリフォームした方が高くなる？
査定を取る前に、大規模なリフォームをする必要はありません。
例えば、
300万円かけてリフォーム
したからといって、
必ず売却価格が300万円以上上がるとは限りません。
買主自身が、
「購入後に自分好みにリフォームしたい」
と考えている場合もあります。
まず現状のまま査定を受け、
どの程度手を入れるべきか
を相談してから判断しましょう。
■荷物が残っていても査定できる？
相続した実家などでは、
家具
家電
衣類
食器
思い出の品
が大量に残っている場合があります。
荷物があるから査定できないとは限りません。
まず査定を受け、
売却方針が決まってから、
残置物をどうするか
を考える方法もあります。
先に高額な処分費を払って全部片付ける必要があるとは限りません。
■空き家でも査定できる？
できます。
むしろ空き家の場合は、
管理状況
雨漏り
設備状態
庭木
建物劣化
などを確認することが重要です。
長期間空き家になっている場合も、
「古いから売れない」
と決めつけず、
土地としての需要
戸建てとしての需要
リフォーム前提の需要
などを確認してみましょう。
■売却査定だけでなく「売り方」も聞く
査定を受けるときには価格だけでなく、
どのような買主を想定するか
どのように広告するか
どれくらいの期間を想定するか
どの価格から販売を開始するか
も確認しましょう。
例えば同じ戸建てでも、
一般の住宅購入者向け
なのか、
建替えを考える購入者向け
なのかで見せ方が変わる可能性があります。
査定価格だけで不動産会社を比較するのではなく、
販売戦略まで聞くこと
が重要です。
■不動産情報ライブラリを自分で見るのもおすすめ
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、
不動産取引価格
成約価格
地価公示
都道府県地価調査
都市計画情報
防災情報
などを確認できます。不動産情報ライブラリ
自分の不動産と完全に同じ条件の事例があるとは限りませんが、
「この地域ではどのくらいで取引されているのか」
を見る参考になります。
ただし、
公的な価格情報を見ただけで自宅の売却価格を正確に決められるわけではありません。
土地形状や建物状態など、個別条件を合わせて判断しましょう。
■よくある質問
Q. 机上査定と訪問査定、どちらを選べばいいですか？
まず価格の目安を知りたい段階なら机上査定、実際に売却を検討している場合は訪問査定まで進めると物件固有の条件を確認しやすくなります。
Q. 査定価格で必ず売れますか？
必ずではありません。査定価格は市場や物件条件などから算出した目安で、実際の成約価格とは異なる場合があります。
Q. 一番高い査定額を出した会社へ任せるべきですか？
金額だけでなく、その査定額になった根拠や販売戦略を確認することが重要です。
Q. 家の中が散らかっていても査定できますか？
相談できます。売却前にすべて処分したり、大規模な片付けをしたりする前に、一度相談しても構いません。
Q. 相続した家でも査定できますか？
できます。売却だけでなく賃貸として活用する可能性があるなら、売却価格と想定賃料の両方を比較すると判断しやすくなります。
Q. 古い家でも査定できますか？
できます。建物だけでなく土地としての価値や利用方法も含めて確認します。
Q. 売却するかまだ決めていなくても相談できますか？
決める前の段階でも構いません。「売る・貸す・残す」の選択肢を整理するために価格を確認する方法もあります。
■関東で不動産の売却査定を検討している方へ
不動産を売却するとき、
「いくらで査定されたか」だけを見ることはおすすめしません。
大切なのは、
なぜその査定価格になったのか。
周辺では実際にいくらで成約しているのか。
どの価格で売り出すのか。
どのくらいの期間で売却するのか。
売却したあと、手元にいくら残るのか。
まで確認することです。
また、
相続した実家
空き家
マンション
戸建て
土地
の場合、
売却だけでなく、賃貸として活用する選択肢
があることもあります。
スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、不動産の売却・購入、賃貸募集、賃貸管理についてご相談を承っています。
「売却するかまだ決めていない」「まず価格だけ確認したい」「売るのと貸すのはどちらがいいか分からない」という段階でも、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。
