テナント内見では何を見る？店舗・事務所・事業用物件の契約前チェックリスト｜東京・埼玉・関東
店舗、事務所、美容室、飲食店、クリニック、倉庫などのテナントを内見するとき、
「広さと家賃だけ見ればいい？」
「電気や水道が付いていれば営業できる？」
「前も飲食店だったから、自分の店も大丈夫？」
「内装工事業者を連れて行った方がいい？」
「看板はどこに付けられる？」
「契約してから設備を調べても間に合う？」
と疑問を持つ方も多いと思います。
結論からいうと、
テナントの内見では、室内の見た目だけを確認して契約判断するのはおすすめできません。
住宅であれば、
広さ
間取り
収納
日当たり
駅距離
などが重要ですが、事業用物件ではさらに、
電気
給排水
ガス
換気
空調
消防
用途
看板
搬入経路
営業時間
内装工事
原状回復
など、実際にその場所で事業を行えるかを確認する必要があります。
スマイファミリーのテナント親ページでも、同じ30坪でも事務所・美容室・飲食店・クリニック・倉庫では必要な設備が大きく異なるため、業種や使用設備まで整理して物件を探すことを案内しています。 スマイファミリー
【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
埼玉・東京でテナント・事業用物件をお探しの方へ｜店舗・事務所・倉庫・飲食店
URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-865107/
■内見前に「何をする店か」を整理する
テナント内見は、物件に着いてから考えるのではなく、内見前の準備が重要です。
例えば、
「飲食店をやります」
だけでは十分ではありません。
カフェ
ラーメン店
焼肉店
居酒屋
パン屋
では必要な設備が大きく違います。
美容系でも、
美容室
ネイルサロン
エステ
アイラッシュ
マッサージ
では給排水・電気・換気・ベッド配置・来客数などが異なります。
まず、
・具体的な業種
・営業時間
・スタッフ人数
・来客人数
・使用する設備
・必要な席数
・必要な水回り
・必要な電気容量
・ガス使用の有無
・看板
・荷物の搬入
・駐車場・駐輪場
を整理してから内見しましょう。
■1．室内の広さだけでなく「実際に使える面積」を見る
募集図面に、
30坪
と記載されていても、30坪すべてを自由に使えるとは限りません。
例えば、
柱
梁
PS
トイレ
給湯室
設備スペース
などがあります。
特に店舗では、
入口
受付
客席
バックヤード
厨房
スタッフ動線
収納
を配置すると、想像より狭くなる場合があります。
内見時には、
「何坪あるか」ではなく、「希望するレイアウトが入るか」
を考えましょう。
■2．天井高を確認する
図面上の面積が十分でも、天井が低いと店舗の印象が変わります。
さらに、
空調
ダクト
配管
照明
防音工事
などを追加すると、実際の天井がさらに低くなる場合があります。
特に、
美容室
飲食店
スタジオ
ジム
クリニック
などは、内装工事後の天井高さまで想定した方が安心です。
■3．入口の幅・段差を確認する
室内だけでなく、入口も確認しましょう。
例えば、
入口が狭い
階段しかない
大きな段差がある
エレベーターが小さい
場合があります。
飲食店なら厨房設備、美容室ならシャンプー台、クリニックなら医療機器、事務所なら大型家具などを搬入できるかも重要です。
契約後に、
「設備が入口から入らない」
となると、工事計画を変更する可能性があります。
■4．電気容量を確認する
テナントで特に重要なのが電気です。
室内にコンセントがあるからといって、
予定している機器をすべて使えるとは限りません。
例えば、
業務用エアコン
大型冷蔵庫
冷凍庫
製氷機
食洗機
美容機器
ドライヤー
コンプレッサー
サーバー
などを同時に使用する場合は、必要な電気容量が大きくなります。
また、
単相200V
三相200V・動力
では用途が異なります。
既存のブレーカーだけを見て判断せず、使用予定機器の電圧・消費電力・台数を整理し、必要に応じて電気工事業者へ確認しましょう。スマイファミリーの既存記事でも、テナントでは「電気が通っていること」と「必要設備を全部使えること」は別として詳しく解説しています。 スマイファミリー
【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
テナントの電気容量は足りる？動力・三相200V・ブレーカーを契約前に確認
URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-854633/
■5．給排水の位置を見る
飲食店、美容室、クリニックなどでは給排水が重要です。
内見時には、
水道があるか
だけではなく、
どこに給水・排水があるか
を確認します。
例えば美容室で、
現在の排水位置：入口付近
希望するシャンプー台：店舗奥
の場合、配管延長が必要になる可能性があります。
飲食店なら、
厨房シンク
食洗機
製氷機
手洗い
グリストラップ
なども考えます。
給排水工事はレイアウトや工事費へ大きく影響するため、設備依存度が高い業種では内見段階で専門業者へ確認するのがおすすめです。 スマイファミリー
【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
テナントの給排水は足りる？飲食店・美容室・クリニックで契約前に確認したいこと
URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-855566/
■6．トイレの位置と数を確認する
トイレがあるから問題ない、とは限りません。
確認したいのは、
・専用か共用か
・男女共用か
・個数
・位置
・お客様が利用しやすいか
・従業員と共用するか
・移設できるか
です。
店舗レイアウトによっては、
厨房を通らないとトイレへ行けない
など、使い勝手に問題が出る場合があります。
■7．ガス容量を確認する
飲食店では電気だけでなく、ガスも重要です。
例えば、
ガスコンロ
フライヤー
給湯器
大型調理機器
を使用する場合、必要なガス容量を確認します。
前の店舗が飲食店だったとしても、
前店舗：カフェ
新店舗：焼肉店
では必要設備がまったく違う可能性があります。
「前も飲食だから大丈夫」では判断しない
ことが重要です。
■8．換気・ダクトを見る
重飲食では特に重要です。
煙、油、臭いをどこへ排気できるのか確認します。
例えば、
上階が住居
隣がオフィス
ダクト排気口が近隣窓の近く
などの場合、営業後に問題になる可能性があります。
確認したいのは、
既存ダクト
排気方向
屋上まで延長できるか
換気設備
工事ルート
貸主承諾
などです。
見た目だけでは判断できないので、飲食店の場合は内装・設備業者と一緒に確認するのがおすすめです。
■9．空調設備を確認する
エアコンが設置されていても、
貸主設備
前テナントの残置物
では扱いが異なる場合があります。
残置物なら、故障した際に貸主が修理してくれるとは限りません。
また、
能力は十分か
いつ製造されたか
何台あるか
交換できるか
室外機を置けるか
も確認します。
■10．看板をどこに出せるか確認する
店舗の場合、室内と同じくらい重要なのが看板です。
例えば、
外壁
袖看板
共用看板
窓ガラス
入口
A型看板
などがあります。
内見時は店の前だけでなく、
道路の反対側
駅から歩いてくる方向
車から見える方向
からも建物を見てみましょう。
「店舗前では目立つけれど、道路から店の存在が分からない」
ということもあります。
また、看板設置には貸主承諾や管理規約、屋外広告物に関するルールなどが関係する場合があります。 スマイファミリー
【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
テナントの看板は自由に付けられる？屋外広告物・貸主承諾・撤去費用を契約前に確認
URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-854874/
■11．営業時間の制限を確認する
例えば、
24時間利用可
夜22時まで
深夜営業不可
など、建物によって条件が異なります。
飲食店やバーだけでなく、
深夜まで営業する美容室
24時間ジム
早朝営業する店舗
夜間作業する事務所
なども確認が必要です。
希望する営業時間を先に伝えておきましょう。
■12．音・振動・臭いを確認する
予定している事業によっては、
音
振動
臭い
が発生します。
例えば、
飲食店
ジム
ダンススタジオ
音楽教室
作業場
ペット関連店舗
などです。
建物構造や上下階・隣接区画によって、可能な営業内容が変わる場合があります。
「テナントだから何をしてもいい」
というわけではありません。
■13．用途を確認する
非常に重要です。
貸主が、
「その業種で使っていいですよ」
と言っていても、それだけで営業可能とは限りません。
確認するのは、
賃貸借契約上の使用目的
用途地域
建物の現在用途
変更後の用途
用途変更の必要性
消防
保健所
などです。
特に、
事務所 → 飲食店
物販店 → クリニック
など、使用方法が大きく変わる場合には注意しましょう。
スマイファミリーの用途変更記事でも、一定の特殊建築物への用途変更では床面積などにより建築確認が必要になる場合があり、確認申請が不要でも他の法令への適合確認は必要と解説しています。 スマイファミリー
【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
テナントの用途変更は必要？用途地域・200㎡・建築確認を契約前に確認
URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-864835/
■14．消防設備を見る
店舗の間仕切りを変更すると、
感知器
誘導灯
スプリンクラー
非常灯
などへ影響する場合があります。
特に、
個室を増やす
天井まで壁を作る
大規模にレイアウト変更する
場合は注意が必要です。
その場で判断できなければ、施工業者や管轄機関へ確認しましょう。
■15．エレベーターを確認する
2階以上の場合、
エレベーターがあるか
だけでなく、
サイズ
重量制限
使用可能時間
まで確認すると安心です。
美容機器や大型家具、厨房設備などを搬入する場合、
エレベーターに入らない
可能性もあります。
階段の幅や踊り場も確認しましょう。
■16．搬入口・道路幅を確認する
店舗・倉庫では、
荷物をどのように運ぶのか
も重要です。
例えば、
大型トラックが入れない
店舗前へ車を止められない
搬入口が狭い
荷物用エレベーターがない
ということがあります。
倉庫の場合は特に、
トラックサイズ
道路幅
シャッター
荷捌きスペース
を確認します。
■17．駐車場・駐輪場を見る
駐車場がある場合でも、
従業員用
お客様用
共用
など利用条件が異なる場合があります。
確認したいのは、
台数
料金
時間制限
大型車可否
来客利用
駐輪場
バイク置場
などです。
郊外店舗では、店舗そのものより駐車場条件が集客へ影響する場合もあります。
■18．ゴミ置場・廃棄物の扱いを確認する
飲食店や美容室などでは、事業系ゴミが出ます。
住宅用のゴミ置場へ自由に捨てられるとは限りません。
確認したいのは、
ゴミ置場
収集方法
契約業者
保管場所
収集時間
などです。
飲食店なら臭いや害虫対策も考えましょう。
■19．前テナントの業種を確認する
前のテナントが何をしていたのかも参考になります。
例えば、
前も美容室
なら、給排水設備などを利用できる可能性があります。
ただし、
前テナントと同じ業種＝設備をそのまま使える
とは限りません。
設備の所有者、故障時の負担、造作譲渡、残置物などを確認します。
居抜き物件では特に重要です。 スマイファミリー
【内部リンク挿入位置：この段落の直後】
リンク先記事タイトル：
埼玉で居抜き店舗を借りる前に確認したいことは？造作譲渡・設備故障・原状回復を解説
URL：
https://www.smy-family.co.jp/blog/entry-843251/
■20．原状回復を契約前から確認する
「退去するときのことは、開業後に考えればいい」
と思いがちですが、テナントでは契約前から確認した方が安心です。
例えば、
内装をすべて撤去
スケルトン返し
看板撤去
ダクト撤去
造作撤去
などが必要になる場合があります。
開業工事に1,000万円かけても、
退去時にさらに大きな撤去費用が必要
という可能性があります。
入口だけでなく出口の費用も含めて物件を選ぶ
ことが重要です。
■21．賃料発生日を確認する
テナントでは、契約してすぐ営業できるとは限りません。
契約
↓
内装設計
↓
貸主承認
↓
消防・保健所等の確認
↓
工事
↓
開業
と進みます。
この期間も賃料が発生する可能性があります。
フリーレントがある場合も、
いつからいつまでなのか
を確認してください。
■22．業者と再内見する
最初の内見で気に入ったら、
契約前に内装業者や設備業者と再内見
するのがおすすめです。
特に、
飲食店
美容室
クリニック
ジム
倉庫・作業場
などは、一般の内見だけでは判断できない設備条件があります。
業者には、
電気
水道
排水
ガス
換気
空調
工事可能範囲
などを見てもらいます。
なお、貸主・管理会社の許可なく設備を分解したり、天井や床を開けたりすることはできないため、調査方法は事前に確認しましょう。 スマイファミリー
■テナント内見チェックリスト
実際の内見では、最低限次を確認しましょう。
室内
広さ・形・柱・天井高・入口・トイレ・収納
設備
電気容量・動力・給排水・ガス・空調・換気
営業条件
業種・営業時間・音・臭い・振動・用途
建物
エレベーター・搬入口・消防設備・セキュリティ
外部
看板・道路からの見え方・駐車場・駐輪場
工事
内装工事可能範囲・指定業者・貸主承認・行政確認
契約
賃料発生日・保証金・契約期間・原状回復・解約予告
スマートフォンで写真を撮影できる場合は、
室内全景
分電盤
水回り
天井
設備
入口
建物外観
看板位置
なども残しておくと、あとで施工業者と相談しやすくなります。
■よくある質問
Q. テナントの内見は一度で決めてもいいですか？
設備条件が少ない事務所などでは判断しやすい場合もありますが、店舗や設備依存度の高い業種では、専門業者を連れた再内見をおすすめします。
Q. 電気と水道が使えれば飲食店できますか？
それだけでは判断できません。ガス、排気、給排水能力、消防、用途、貸主条件なども確認します。
Q. 前も飲食店だったので自分も営業できますか？
必ずとは限りません。前店舗と業態や設備が異なる場合があります。
Q. 内装業者を内見へ連れて行ってもいいですか？
相談できる物件があります。管理会社・貸主へ事前に確認してください。
Q. 内見時に設備を分解して確認できますか？
貸主・管理会社の許可なく行うことは避けてください。必要な調査方法を事前に確認しましょう。
Q. 物件を申し込んでから設備確認してもいいですか？
設備条件によって開業できない可能性がある業種では、契約前に確認した方が安心です。
Q. 家賃が安ければ多少工事費が高くても得ですか？
必ずではありません。賃料差と、初期工事・営業開始までの期間・原状回復費まで含めて比較しましょう。
■関東でテナント・事業用物件をお探しの方へ
テナント内見で大切なのは、
「きれい」「広い」「家賃が安い」だけで決めないこと
です。
実際に確認するべきなのは、
その場所で予定する事業ができるのか。
必要な設備を設置できるのか。
内装工事はいくらかかりそうか。
営業開始までどのくらい時間がかかるのか。
退去するときにどこまで戻す必要があるのか。
というところまでです。
特に飲食店、美容室、クリニック、ジム、倉庫などは、契約後に「できない」と分かると事業計画そのものへ影響します。
スマイファミリーでは、東京・埼玉・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、店舗・事務所・飲食店・美容室・クリニック・倉庫・作業場など、テナント・事業用物件のお探しについてご相談を承っています。
「物件を内見したけれど何を確認すればいいか分からない」「内装業者と一緒に確認したい」「自分の業種で使えるテナントを探したい」という方も、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。
