高齢者に賃貸を貸すときの注意点は？保証会社・見守り・孤独死・残置物をオーナー向けに解説
アパートやマンションを所有していると、
「75歳の一人暮らしでも入居を受け入れて大丈夫？」
「高齢者だと家賃滞納が心配」
「室内で亡くなったらどうする？」
「孤独死が起きたら次の募集に影響する？」
「家族や緊急連絡先がいない場合は？」
「保証会社を付ければ安心？」
「見守りサービスを条件にできる？」
「亡くなった後に家具が大量に残ったら誰が処分する？」
「高齢者の申込みを断るより、受け入れる方法を考えた方がいい？」
「空室対策として高齢者を受け入れたいけど、管理方法が分からない」
と悩むオーナー様もいらっしゃると思います。
結論からいうと、
高齢者だからという理由だけで一律に「貸さない」と判断するのではなく、オーナー様が不安に感じるリスクを一つずつ分解し、保証・見守り・緊急連絡・残置物対応などを組み合わせて考えることが重要です。
例えばオーナー様が心配しているのが、
家賃滞納なのか
安否確認なのか
孤独死なのか
入院なのか
認知機能の変化なのか
死亡後の残置物なのか
によって、必要な対策は違います。
国土交通省も、高齢者など住宅確保要配慮者の賃貸住宅への入居について、貸主側には孤独死、死亡後の残置物、家賃滞納などへの懸念があると整理しています。そのうえで、2025年10月に改正住宅セーフティネット法を施行し、居住サポート住宅、認定家賃債務保証業者、残置物処理などの制度を整備しています。国土交通省
今回は、埼玉県を中心に賃貸物件を所有するオーナー様へ、高齢者から入居申込みが入ったときの確認項目、保証会社、緊急連絡先、見守り、孤独死、残置物、入居後の管理まで詳しく解説します。
■高齢者から申込みが入ったら、最初に年齢だけで判断しない
例えば、
70歳
75歳
80歳
という年齢だけを見ると、不安を感じるオーナー様もいらっしゃると思います。
しかし、同じ75歳でも、
年金収入が安定している
家族が近くに住んでいる
保証会社を利用できる
定期的に介護サービスを利用している
という方もいれば、
若くても家賃支払いに不安がある方
もいます。
そのため、
年齢そのものではなく、実際にどのようなリスクがあるのか
を確認することが重要です。
■高齢者の賃貸でオーナーが心配しやすいこと
代表的なのは、
家賃を継続して支払えるか
本人と連絡が取れなくなったらどうするか
急病や事故があった場合どうするか
室内で亡くなった場合どうするか
相続人と連絡が取れるか
家具や家財が残った場合どうするか
などです。
ここで重要なのは、
これらを全部、
「高齢者リスク」
という一つの言葉でまとめないことです。
例えば家賃滞納なら、
保証会社
という対策があります。
安否確認なら、
見守りサービス
という方法があります。
残置物なら、
契約段階で準備できる方法
があります。
リスクごとに対策を考えます。
■年金収入でも賃貸審査はできる？
年金収入だからといって、必ず賃貸審査ができないわけではありません。
確認したいのは、
年金額
毎月の家賃
預貯金
保証会社
その他の収入
などです。
例えば、
年金月額15万円
家賃5万円
という方と、
年金月額9万円
家賃8万円
という方では、家賃負担の状況が違います。
「年金だから不安」
ではなく、
現在の収入と家賃のバランス
を見ます。
■家賃保証会社を利用する
高齢者を受け入れる場合でも、家賃保証会社を利用する方法があります。
保証会社は、契約内容に基づき、借主が家賃等を支払わない場合に貸主側へ支払いを行う仕組みです。
ただし、
高齢者だからどの保証会社でも利用できる
わけではありません。
保証会社ごとに、
年齢
収入
緊急連絡先
親族
審査条件
などが異なる可能性があります。
管理会社が複数の保証会社を取り扱っている場合は、申込者の状況に合わせて相談できることがあります。
■保証会社を利用すればすべて解決する？
いいえ。
保証会社は主に、
家賃債務
などに備える仕組みです。
一方、
安否確認
入院
室内事故
認知機能の低下
死亡後の家財
まで、すべての問題を解決する会社とは限りません。
そのため、
保証会社＋緊急連絡先＋見守り
など、役割を分けて考える必要があります。
スマイファミリーHPでは、家賃保証会社と連帯保証人の違い、保証範囲、緊急連絡先について詳しく解説しています。
埼玉の賃貸契約で連帯保証人は必要？家賃保証会社との違いや費用を解説
■緊急連絡先は誰にする？
高齢の単身入居者の場合、
子ども
兄弟姉妹
甥・姪
などを緊急連絡先として登録できる場合があります。
ただし、
親族がいない
家族と疎遠
家族が遠方
という方もいます。
その場合は、
友人
支援者
福祉関係者
などを相談できるか、管理会社や保証会社の条件を確認します。
重要なのは、
存在しない親族を書く
ような形にしないことです。
■緊急連絡先と連帯保証人は違う
ここはオーナー様側でも整理しておく必要があります。
緊急連絡先は、
本人と連絡が取れない
などの場合の連絡先です。
一方、連帯保証人は、契約内容に基づいて借主の債務について責任を負う場合があります。
そのため、
「娘さんの電話番号があるから家賃も安心」
とは限りません。
誰が、
緊急連絡先
連帯保証人
保証会社
なのかを契約時に明確にします。
■子どもがいるなら安心？
必ずではありません。
例えば、
子どもはいる
↓
海外在住
↓
普段ほとんど連絡を取っていない
という場合があります。
反対に、
親族ではないものの、毎週会っている支援者がいる
という方もいます。
家族構成だけではなく、
実際に緊急時に連絡できる体制があるか
を確認することが重要です。
■見守りサービスとは？
高齢者の一人暮らしでは、
安否確認
を行うサービスがあります。
例えば、
センサー
電気・ガス等の利用状況
電話
訪問
通信機器
などを利用する方法があります。
サービス内容や料金は事業者によって異なります。
オーナー様が自分で毎日確認するのではなく、外部サービスを利用することで管理負担を減らせる場合があります。
■居住サポート住宅とは？
2025年10月1日から、
居住サポート住宅
の認定制度が始まっています。
居住サポート住宅は、大家と居住支援法人等が連携し、
日常の安否確認
訪問等による見守り
必要に応じた福祉サービスへのつなぎ
などを行う住宅です。国土交通省
高齢者だけが対象ではありませんが、住宅確保要配慮者の入居支援策の一つとして、今後オーナー様側でも知っておきたい制度です。
■見守りを付ければ孤独死は絶対に防げる？
そうではありません。
見守りサービスは、
異変への早期対応
につながる可能性があります。
しかし、
死亡そのものを完全に防ぐサービス
ではありません。
重要なのは、
異変に気付くまでの時間を短くする
必要な支援へつなぐ
という考え方です。
■「孤独死が怖いから高齢者へ貸せない」と考える前に
オーナー様が心配する理由の一つとして、
孤独死
があります。
確かに単身入居者の場合、
室内で亡くなったあと発見まで時間がかかる
可能性があります。
しかし、
緊急連絡先
見守り
定期訪問
管理会社からの連絡
などによって、リスクを減らせる場合があります。
「高齢者だから孤独死する」
という考え方ではなく、
単身入居者として安否確認をどうするか
という視点で考える方が実務的です。
■室内で自然死が起きたら、次の入居者へ必ず告知する？
必ずではありません。
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」では、居住用不動産で発生した、
老衰
持病による病死
日常生活上の不慮の事故
などの自然死・日常生活の中での不慮の死については、原則として宅建業者が次の借主へ告げなくてもよいとされています。国土交通省
ただし、
特殊清掃が行われた
事件性・周知性など特段の事情がある
入居希望者から事案の有無を質問された
などの場合は取扱いが変わります。
「自然死なら絶対に何も言わなくていい」
と単純に判断せず、実際の事案に応じて管理会社・宅建業者へ確認しましょう。
■特殊清掃が入った場合は？
例えば、
死亡後の発見まで時間が経過
↓
室内に臭いや汚損
↓
特殊清掃を実施
という場合があります。
国土交通省のガイドラインでは、自然死であっても特殊清掃等が行われた場合について、賃貸では原則として事案発覚から概ね3年間は告知対象となる考え方が示されています。国土交通省
ただし個別事情によって判断が必要です。
■高齢者を受け入れると家賃を下げる必要がある？
必ずではありません。
高齢者を受け入れるから、
自動的に賃料を下げる
というルールはありません。
賃料は、
立地
築年数
間取り
設備
周辺相場
などから決めます。
一方で長期間空室が続いている場合は、
募集条件を狭くしたまま空室を続ける
より、
高齢者を含めて入居対象を広げる
ことが空室対策になる可能性があります。
■高齢者を受け入れるメリットも考える
高齢者の中には、
長期間同じ地域に住みたい
転勤がない
落ち着いた住環境を希望する
という方もいます。
もちろんすべての高齢者が長期入居になるわけではありません。
しかし、
年齢だけで申込み対象から外す
と、本来入居できる方まで除外する可能性があります。
■生活保護受給中の高齢者の場合
高齢者の中には、
生活保護を受給しながら賃貸住宅を探している方
もいます。
この場合は、
住宅扶助
代理納付
保証会社
緊急連絡先
見守り
などを確認します。
スマイファミリーHPでは、生活保護受給中の高齢者について、借主側の視点から賃貸審査・見守り・居住支援を詳しく解説しています。
埼玉で生活保護受給中の高齢者が賃貸を借りるには？審査と見守りを解説
■死亡後の賃貸借契約は自動的に全部終わる？
ここは注意が必要です。
一般的な賃貸借契約では、借主が死亡したからといって、
その瞬間に契約関係も家財もすべて自由に処理できる
という単純なものではありません。
国土交通省は、借主死亡後には賃借権や室内の家財が相続人へ承継されるため、相続人の有無・所在が分からない場合、契約終了や残置物処理が難しくなることがあると説明しています。国土交通省
■だから残置物対策が重要
単身高齢者を受け入れる際に、
オーナー様が特に不安を感じるものの一つが、
死亡後に室内へ残る家具・家電・荷物
です。
例えば、
ベッド
冷蔵庫
タンス
衣類
写真
貴重品
などがあります。
本人が亡くなったからといって、
「もう使う人がいないから全部捨てよう」
とオーナー様だけで判断することは避ける必要があります。
■残置物のモデル契約条項とは？
国土交通省と法務省は、
単身高齢者などが亡くなった後の、
賃貸借契約の解除
残置物の処理
を円滑に行うため、
「残置物の処理等に関するモデル契約条項」
を策定しています。国土交通省
一定の仕組みに基づいて、入居時に本人が第三者へ、
死亡後の賃貸借契約解除
残置物処理
などを委任しておく方法です。
■オーナー自身を受任者にすればいい？
モデル契約条項を利用する場合も、
誰を受任者にするか
は重要です。
国土交通省の資料や手引きを確認し、管理会社、居住支援法人などとも相談しながら進めることが必要です。
契約書を自己流で一行追加するだけ
という方法ではなく、制度の趣旨と手続きを理解して利用しましょう。
■2025年の法改正で残置物対応も変わった？
2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法では、
居住支援法人の業務に残置物処理を追加する仕組み
なども整備されました。国土交通省
高齢者等の受入れで、
死亡後の残置物が不安
というオーナー様にとって、今後こうした制度・居住支援法人との連携も選択肢になります。
■家財保険や孤独死保険も確認する
オーナー向けの保険には、
孤独死
特殊清掃
原状回復
空室期間
などを補償対象とする商品があります。
ただし、
保険へ入ればどんな費用も全額出る
とは限りません。
確認したいのは、
補償対象
免責
上限額
空室損失
特殊清掃
残置物撤去
などです。
現在加入している火災保険やオーナー向け保険に、どこまで補償が付いているのか一度確認しておくとよいでしょう。
■入居時に健康状態を細かく聞けばいい？
健康情報は慎重に扱う必要があります。
オーナー様が不安だからといって、
病歴を何でも詳しく聞く
ことが適切とは限りません。
むしろ実務上確認したいのは、
緊急時に連絡できる人がいるか
見守りが必要か
生活支援サービスを利用しているか
何かあったときの連絡方法
などです。
必要以上の個人情報を集めず、入居管理に必要な情報を整理することが重要です。
■介護サービスを利用している場合
高齢者の中には、
訪問介護
デイサービス
訪問看護
などを利用している方もいます。
定期的に人が訪問する生活であれば、
異変へ気付く機会が増える
可能性があります。
ただし、介護事業者が、
賃貸管理の緊急連絡先
家賃保証人
になるとは限りません。
役割を混同しないようにしましょう。
■認知症になったらすぐ退去させる？
認知症という診断だけで、
直ちに退去
と単純に判断する問題ではありません。
実際に、
火の管理
徘徊
近隣トラブル
家賃管理
契約手続き
などにどのような影響が出ているのかを確認します。
家族
福祉関係者
管理会社
などと連携して、現在の住まいを継続できるかを検討する場合があります。
■入院が長期化した場合は？
高齢の入居者が入院して、
数週間
数か月
部屋を空けることがあります。
入院したからといって、
空室と同じ扱い
になるわけではありません。
賃貸借契約が継続している限り、
家賃
室内管理
などの問題があります。
長期不在時の緊急連絡先も確認しておくとよいでしょう。
■郵便物がたまっていたらどうする？
管理巡回で、
郵便受けが何日もいっぱい
宅配物が残っている
などの状況に気付く場合があります。
だからといって、
すぐ合鍵で室内へ入る
という判断は避けます。
まず、
本人へ電話
緊急連絡先へ確認
など、契約・状況に応じた方法で確認します。
明らかな緊急性がある場合は、警察・消防などへの相談が必要になることもあります。
■見守りのためなら管理会社が勝手に入室できる？
見守り契約があるからといって、
管理会社やオーナー様が自由に室内へ入れる
とは限りません。
賃貸住宅は借主の生活空間です。
設備トラブルや生命・身体に関わる緊急事態など、それぞれの状況に応じた判断が必要です。
「高齢だから心配」
という理由だけで日常的に入室確認するのは避けます。
■高齢者向けに1階を勧めた方がいい？
階段の利用が難しい方なら、
1階
エレベーター付き
などが生活しやすい場合があります。
しかし、
高齢者＝1階
と決める必要はありません。
本人の生活状況、
階段
エレベーター
買い物
病院
駅・バス停
などを確認して物件との相性を考えます。
■建物設備も受入れやすさに影響する
例えば、
エレベーターがない4階
浴室の大きな段差
急な階段
などは、将来的な生活負担になる可能性があります。
一方、
エレベーター
手すり
段差が少ない
スーパーが近い
バス停が近い
といった物件は、高齢者にとって選ばれやすくなる可能性があります。
■高齢者受入れを空室対策にするなら「募集条件」を整える
高齢者からの申込みが来るたびに、
オーナー判断
↓
毎回条件が違う
では募集担当者も案内しにくくなります。
例えば、
保証会社利用
緊急連絡先
見守りサービス
残置物対応
について、
どこまで必要とするのか
を管理会社と決めておくとスムーズです。
■「65歳まで」「70歳まで」と年齢だけで切る前に
年齢基準だけなら簡単ですが、
良好な入居希望者まで失う
可能性があります。
今後は単身高齢世帯の増加も想定されており、国も住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への入居を支える制度を強化しています。国土交通省
空室期間が長い物件ほど、
受入れ条件をどう整えるか
という視点を持つ価値があります。
■既存入居者が高齢になった場合も考える
高齢者問題は、
新規申込み
だけではありません。
入居時は50歳だった方が、
長期入居
↓
70歳
↓
80歳
になることもあります。
つまり、
「高齢者を最初から入れなければ問題は起きない」
という話ではありません。
長期保有する賃貸物件なら、
既存入居者の高齢化
も管理上のテーマになります。
■入居者との連絡先を定期的に更新する
10年以上入居していると、
緊急連絡先の電話番号が変わっている
親族が亡くなっている
本人の携帯番号が変わっている
ことがあります。
契約更新などの機会に、
本人電話番号
緊急連絡先
を確認しておくとよいでしょう。
■管理会社との情報共有が重要
高齢入居者についてオーナー様だけが情報を持っていても、
実際の連絡窓口が管理会社
なら対応しにくくなります。
例えば、
緊急連絡先
保証会社
見守り契約
長期不在連絡
など、必要な情報を管理会社と共有します。
スマイファミリーHPでは、賃貸管理会社へ委託できる業務や管理会社を選ぶポイントについて詳しく解説しています。
埼玉で賃貸管理会社を探すオーナー様へ｜管理業務の内容と選び方を解説
■自主管理オーナーは特に対応手順を決めておく
自主管理の場合、
本人から電話が来ない
郵便物がたまっている
近隣から異変の連絡
といった状況に、オーナー様自身が対応することになります。
そのため、
本人への連絡
緊急連絡先
管理協力会社
警察・消防等への相談
などの対応手順を整理しておくことが重要です。
■高齢者の申込み時に確認しておきたいこと
高齢者の入居申込みが入った場合は、次の項目を整理すると判断しやすくなります。
- 毎月の収入と家賃のバランス
- 利用する保証会社と保証範囲
- 緊急連絡先と本人との関係
- 見守りサービス等の必要性
- 長期不在・入院時の連絡方法
- 死亡後の契約・残置物への備え
- 建物設備と本人の生活との相性
- 管理会社がどこまで対応するか
高齢者だから受け入れる・受け入れないではなく、管理できる条件を作れるか
という視点がポイントです。
■よくある質問
Q. 80歳でも賃貸契約できますか？
年齢だけで全国一律に契約できないと決まっているわけではありません。収入、保証会社、緊急連絡先、見守りなどを含めて物件ごとに判断します。
Q. 年金だけの方へ貸しても大丈夫ですか？
年金額と家賃のバランス、保証会社などを確認します。年金収入という理由だけで判断するのではなく、実際の支払能力を確認しましょう。
Q. 子どもを連帯保証人にすれば安心ですか？
連帯保証人の収入や契約内容などの確認が必要です。また、家賃保証と安否確認は別の問題なので、必要に応じて見守り等も検討します。
Q. 高齢者には見守りサービスを必須にできますか？
募集・契約条件として検討する場合は、サービス内容、料金負担、申込者への説明などを整理したうえで管理会社等へ相談しましょう。
Q. 室内で自然死したら事故物件になりますか？
「事故物件」という言葉だけで判断するのではなく、国土交通省の告知ガイドラインに沿って考える必要があります。自然死については原則告知不要とされていますが、特殊清掃等が行われた場合などは取扱いが異なります。国土交通省
Q. 入居者が亡くなったら家具を捨ててもいいですか？
自己判断で処分することは避けましょう。賃借権や残置物が相続人へ承継されることがあり、相続人不明の場合には処理が難しくなることがあります。国土交通省・法務省のモデル契約条項なども確認してください。国土交通省
Q. 孤独死保険へ入れば十分ですか？
保険は費用面の対策の一つですが、安否確認、緊急連絡、残置物などすべてを解決するものではありません。補償内容を確認したうえで他の対策と組み合わせます。
Q. 身寄りのない高齢者は受け入れない方がいいですか？
身寄りがないことだけで判断するのではなく、保証会社、居住支援法人、見守り、残置物対策などを利用できるか確認する方法があります。
Q. 居住サポート住宅とは何ですか？
大家と居住支援法人等が連携し、安否確認や見守り、必要に応じた福祉サービスへのつなぎなどを行う住宅です。2025年10月から認定制度が始まっています。国土交通省
Q. 既存の入居者が高齢になった場合も対策が必要ですか？
はい。長期入居者の高齢化も考え、緊急連絡先や管理体制を定期的に確認しておくことが重要です。
■高齢者の入居を「リスク」だけで判断しない賃貸管理へ
高齢者の入居申込みが入ると、
孤独死
家賃滞納
残置物
といった問題が最初に思い浮かぶかもしれません。
しかし、
「高齢者だから断る」か「何も条件を付けず受け入れる」かの二択ではありません。
現在は、
保証会社
見守りサービス
居住支援法人
居住サポート住宅
残置物処理の仕組み
など、オーナー様の不安を軽減する方法が増えています。国土交通省
重要なのは、
どのリスクが心配なのか
↓
そのリスクにどの対策を付けるのか
↓
管理会社と運用できるのか
まで整理することです。
これから単身世帯や高齢者の住宅需要が増えていく中で、
「誰を断るか」だけではなく、「どうすれば安心して受け入れられるか」を設計すること
は、空室対策と安定した賃貸経営の両方につながる可能性があります。
埼玉・東京・千葉・神奈川・茨城・栃木・群馬で、高齢者の入居受入れや保証会社・見守り・残置物対策、賃貸管理にお悩みのオーナー様は、スマイファミリーへお気軽にご相談ください。
