店舗・事務所・倉庫は同じ探し方でよい？テナント物件の用途別チェックポイント

事業を始めるときや事務所を移転するときは、賃料、広さ、駅からの距離などをもとにテナント物件を探します。

一方で、「空いている区画なら店舗として使える？」「事務所向け物件で来客対応はできる？」「倉庫として荷物を保管してもよい？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

テナント物件は、空室であっても希望する事業に使用できるとは限りません。

同じ広さや賃料でも、店舗、事務所、倉庫などの用途によって必要な設備や確認事項が異なります。

今回は、埼玉県を中心にテナント物件を探している方へ、店舗・事務所・倉庫による探し方の違い、契約前に確認したい条件、問い合わせ時に伝える内容を解説します。

■テナント物件とは？

テナント物件とは、店舗、事務所、倉庫など、事業に使用することを前提として貸し出される物件です。

主な種類には次のようなものがあります。

・飲食店
・美容室やサロン
・物販店
・クリニック
・学習塾やスクール
・一般事務所
・営業所
・倉庫
・工場
・作業場

ただし、募集情報に「テナント」「店舗・事務所」と記載されていても、すべての業種に対応できるとは限りません。

物件を探すときは、空室の有無だけではなく、予定している事業に使用できるか確認する必要があります。

■店舗・事務所・倉庫では確認条件が異なる

店舗、事務所、倉庫は、必要な立地や設備が異なります。

店舗では、来店しやすさ、看板の見え方、営業時間、給排水設備などが重要になります。

事務所では、インターネット環境、空調、来客対応、駐車場などを確認します。

倉庫では、搬入経路、出入口の大きさ、床の強度、車両の進入条件などが重要です。

「賃料が予算内だから」という理由だけで契約すると、営業や作業に必要な条件を満たせない可能性があります。

使用目的に合った条件を整理してから探しましょう。

■店舗物件を探すときの確認事項

店舗物件は、業種によって必要な条件が大きく変わります。

例えば、物販店と飲食店では、必要になる設備や工事内容が同じではありません。

店舗物件を探す際は、次の内容を確認しましょう。

・希望する業種で使用できるか
・営業時間の制限
・定休日に関する条件
・看板を設置できる場所
・入口や店内の見え方
・来店客が利用できる駐車場や駐輪場
・給排水設備
・電気やガスの容量
・空調設備
・換気や排気の方法
・内装工事の範囲
・退去時の原状回復条件

店舗として募集されていても、貸主や管理会社が想定する業種と異なる場合があります。

問い合わせる際は、具体的な営業内容を伝えましょう。

■飲食店は業態まで伝える

「飲食店相談可能」と記載された物件でも、すべての飲食業態に対応できるとは限りません。

カフェ、居酒屋、ラーメン店、焼肉店などでは、調理方法、煙、におい、営業時間、使用する設備が異なります。

飲食店を予定している場合は、次の内容を伝えましょう。

・提供する料理
・調理方法
・営業時間
・お酒を提供するか
・席数
・排気設備の予定
・ガスを使用するか
・油を多く使用するか
・テイクアウトや配達を行うか
・深夜営業を予定しているか

単に「飲食店」と伝えるだけでは、使用できるか正確に判断できないことがあります。

予定している業態を具体的に説明することが大切です。

■美容室やサロンを探す場合

美容室、理容室、ネイルサロン、エステサロンなども、業種によって必要な設備が異なります。

美容室では、シャンプー台を設置するための給排水設備や電気容量などを確認する必要があります。

サロン物件を探すときは、次の内容を確認しましょう。

・希望する業種の営業が認められるか
・給排水設備の位置
・電気容量
・給湯設備
・洗濯機を設置できるか
・施術室を区切れるか
・看板を設置できるか
・営業時間の制限
・不特定多数の来店が認められるか
・内装工事ができる範囲

マンションの一室を利用する場合は、事務所利用が可能でも、来店型店舗としての使用が認められないことがあります。

契約前に営業形態まで伝えて確認しましょう。

■事務所物件を探すときの確認事項

事務所物件では、働く人数、来客の有無、必要な設備などを整理します。

確認したい項目は次のとおりです。

・使用する人数
・来客の頻度
・法人登記ができるか
・郵便受けや社名表示
・インターネット回線
・電話回線
・空調設備
・使用できる時間帯
・共用部分の利用条件
・駐車場や駐輪場
・会議室を設置できるか
・荷物の搬入があるか

事務所として使用できても、頻繁に来客がある業態や大きな音が発生する業務には対応できない場合があります。

従業員だけが利用する事務所なのか、お客様が来店する営業所なのかも伝えましょう。

■住居用物件を無断で事務所にしない

住居用として契約する賃貸物件を、貸主や管理会社へ確認せず事務所や店舗として使用することは避けましょう。

住居用物件には、事業利用や不特定多数の来訪を認めていない物件があります。

次のような使い方を予定している場合は、申し込み前に確認が必要です。

・法人登記をする
・ホームページへ所在地を掲載する
・郵便物や荷物を頻繁に受け取る
・従業員が出入りする
・顧客が来店する
・商品を保管する
・看板や表札を設置する
・室内で作業を行う

事業利用が必要な場合は、使用目的に対応した物件を探しましょう。

■倉庫を探すときの確認事項

倉庫では、床面積だけでなく、荷物を安全に搬入・保管できるかが重要です。

主な確認項目は次のとおりです。

・保管する物の種類
・保管量
・荷物の重さ
・搬入する車両
・トラックが進入できるか
・荷下ろしできる場所
・入口の幅と高さ
・天井の高さ
・床の状態
・シャッターの有無
・使用できる時間帯
・空調や換気設備
・電気や水道の有無
・防犯設備

物件までの道路が狭い場合や、車両の高さ・重量に制限がある場合は、希望する車両で搬入できない可能性があります。

内見時には建物内部だけでなく、前面道路や搬入経路も確認しましょう。

■倉庫に保管できない物も確認する

倉庫として使用できる物件でも、保管する物の種類によっては貸主や管理会社の承諾を得られない場合があります。

例えば、次のような物を保管する場合は事前確認が必要です。

・においが発生する物
・可燃性のある物
・重量のある機械や商品
・大量の食品
・廃棄物
・薬品
・液体
・高額商品
・頻繁に搬出入する商品

「倉庫利用」とだけ伝えず、何をどの程度保管する予定なのか説明しましょう。

■作業場として使えるとは限らない

倉庫として募集されている物件が、作業場や工場としても使用できるとは限りません。

倉庫内で次のような作業を予定している場合は、事前に伝える必要があります。

・機械を使用する
・工具を使用する
・加工や組み立てを行う
・音や振動が発生する
・においや煙が発生する
・従業員が長時間滞在する
・車両を頻繁に出入りさせる
・商品を販売する

保管だけを行う倉庫と、作業を伴う物件では確認する条件が異なります。

実際の使い方を説明したうえで、使用可能か確認しましょう。

■テナントの用途は契約前に確認する

テナント契約では、賃貸借契約書に使用目的が記載されます。

契約書に記載された用途と異なる営業を始める場合は、貸主や管理会社への確認が必要になる可能性があります。

例えば、事務所として契約した物件を飲食店へ変更したり、物販店として契約した物件で別のサービスを始めたりする場合です。

将来的に業務内容を増やす予定がある場合は、契約前に伝えておきましょう。

「契約後に相談すればよい」と考えると、希望する営業が認められない可能性があります。

■設備容量を内見時に確認する

店舗や事務所では、設備が設置されていても、予定する営業に必要な容量を満たしているとは限りません。

内見時には次の内容を確認しましょう。

・電気の契約容量
・動力電源の有無
・ガスの種類や容量
・給水管や排水管の位置
・給湯設備
・空調設備
・換気設備
・トイレ
・照明
・インターネット回線

設備の増設や移設には、貸主の承諾や工事費用が必要になることがあります。

使用する機器や必要な容量が分かる資料を準備しておくと確認しやすくなります。

■看板や広告物の設置条件

店舗や事務所では、看板を設置できる場所や大きさも重要です。

建物の外壁、入口、窓、共用看板など、設置できる範囲は物件によって異なります。

確認したい内容は次のとおりです。

・看板を設置できる場所
・看板の大きさ
・デザインや色の制限
・照明付き看板を設置できるか
・窓面へ広告を貼れるか
・共用看板の利用料
・設置工事の承諾
・退去時の撤去方法

内装工事が認められても、希望する看板を設置できるとは限りません。

集客に看板が重要な業種では、契約前に設置場所を確認しましょう。

■営業時間と出入りの制限

テナント物件によっては、建物へ出入りできる時間や営業できる時間が決められています。

特に、住居と店舗が同じ建物に入っている物件や、複数のテナントが利用するビルでは注意が必要です。

確認する内容は次のとおりです。

・営業できる時間
・建物へ出入りできる時間
・定休日の指定
・深夜や早朝の利用
・従業員の出入り
・商品の搬入時間
・ごみを出せる時間
・共用入口の施錠時間

希望する営業時間と建物の利用条件が合っているか確認しましょう。

■駐車場と駐輪場も確認する

郊外型店舗、営業所、倉庫などでは、駐車場の有無が営業に影響します。

駐車場付きと記載されていても、店舗前の区画を自由に使用できるとは限りません。

次の内容を確認しましょう。

・利用できる台数
・従業員用と来客用の区別
・月額料金
・営業時間外の利用
・車両の大きさ
・トラックの駐車
・荷下ろしスペース
・駐輪場やバイク置場
・近隣の時間貸し駐車場

契約区画以外へ駐車すると、ほかの入居者や近隣との問題になる可能性があります。

必要な台数を申し込み前に伝えましょう。

■内装工事は契約前に相談する

店舗や事務所では、契約後に内装工事を行うことがあります。

ただし、借主の判断だけですべての工事を行えるわけではありません。

工事を予定している場合は、次の内容を確認しましょう。

・工事できる範囲
・貸主の事前承諾
・工事図面の提出
・指定業者の有無
・工事できる曜日や時間
・共用部分の養生
・電気や給排水の工事
・看板工事
・工事中の鍵の管理
・退去時の原状回復

希望する工事ができなければ、予定している営業が難しくなる場合があります。

契約前に内装業者へ相談し、必要な工事内容を整理しておくと安心です。

■テナント検索では賃料以外の費用も見る

テナント物件を比較するときは、月額賃料だけで判断しないことが大切です。

物件によっては、次のような費用が必要になります。

・共益費や管理費
・看板使用料
・駐車場代
・電気や水道の基本料金
・ごみ処理費用
・警備費用
・町会費
・保証会社の費用
・火災保険料
・更新時の費用

賃料が低くても、毎月必要な費用を合計すると予算を超える可能性があります。

契約前に、初期費用と月額費用を分けて確認しましょう。

■問い合わせ時に伝える内容

テナント物件について問い合わせる場合は、希望条件だけでなく、事業内容を具体的に伝えることが大切です。

主な内容は次のとおりです。

・希望する地域
・店舗、事務所、倉庫などの用途
・具体的な業種
・新規開業か移転か
・個人契約か法人契約か
・開業または移転の予定時期
・希望する広さ
・賃料の上限
・営業時間
・従業員数
・来客数の見込み
・必要な駐車台数
・使用する設備
・内装工事の予定
・希望する物件の状態

事業内容が分からないままでは、貸主や管理会社へ使用可否を確認できない場合があります。

決まっている内容から伝えましょう。

■内見時のチェック項目

テナント物件を内見するときは、室内の広さや雰囲気だけでなく、営業開始後の使い方を想像しながら確認します。

主なチェック項目は次のとおりです。

・入口の位置と大きさ
・室内の寸法
・天井の高さ
・柱や段差
・給排水設備
・電気やガス
・空調と換気
・トイレ
・看板の設置場所
・搬入経路
・前面道路
・駐車場
・近隣の店舗や住居
・営業時間帯の人通り
・携帯電話の電波や通信環境

可能であれば、内装業者や設備業者にも確認してもらいましょう。

■埼玉・東京・千葉・茨城・栃木・群馬のテナントを検索

スマイファミリー大宮店のホームページでは、埼玉県を中心に、東京都、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県のテナント物件を検索できます。

「新しく店舗を開業したい」
「事務所を移転したい」
「商品を保管できる倉庫を探したい」
「自分の業種で使用できる物件を確認したい」
「駐車場のある営業所を探したい」
「複数の地域をまとめて比較したい」

このような場合は、テナント物件検索もご利用ください。

検索結果に表示される物件でも、希望する業種や使い方が認められるとは限りません。

また、募集状況や契約条件が変更されている可能性があります。

気になる物件が見つかった場合は、申し込みや内装工事の手配を行う前に、最新の募集状況と使用条件をご確認ください。

スマイファミリー大宮店では、予定している事業内容、希望地域、広さ、賃料、必要な設備などを伺いながら、テナント物件探しをお手伝いします。

埼玉県を中心に、東京都、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県で店舗、事務所、倉庫などをお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。