テナント契約前に用途地域・用途変更を確認！「借りたのに営業できない」を防ぐポイント

店舗や事務所を開業するためにテナントを探していると、

「店舗募集と書いてあるから何の業種でも営業できる？」
「前も店舗だったから、そのまま使える？」
「事務所だった物件を店舗へ変更できる？」
「飲食店から美容室へ変えても問題ない？」
「用途変更って何？」
「物件を契約してから役所へ確認すればいい？」

と疑問を持つことがあります。

テナント探しで特に注意したいのが、「物件を借りられること」と「そこで予定している事業を営業できること」は同じではないという点です。

建物がある地域には用途地域が定められている場合があり、用途地域によって建築できる建物や利用できる用途に制限があります。

また、建物自体についても、現在どの用途で使用されているのか確認が必要です。

予定している事業によっては、建物の用途変更、消防設備の追加、保健所への申請、貸主の承諾などが必要になることがあります。

国土交通省の資料でも、用途地域によって店舗・事務所など建築物の用途に制限が設けられていることが示されています。例えば住居系の用途地域では、店舗の種類や床面積などに制限がある場合があります。

今回は、東京・埼玉・千葉・栃木・茨城・群馬で店舗・テナント・事業用物件を探している方へ、用途地域、建物用途、用途変更、契約前に確認したいポイントについて解説します。

■用途地域とは？

用途地域とは、都市の中で住宅、店舗、工場などが無秩序に混在することを防ぎ、地域に合った環境をつくるために定められているものです。

用途地域には、

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

などがあります。

どの用途地域なのかによって、建築できる店舗、事務所、工場などの種類や規模が異なります。

そのため、

「駅から近い」
「家賃が安い」
「広さがちょうどいい」

という条件だけでテナントを決めるのではなく、自分の事業がその地域で認められるのか確認する必要があります。

■商業地域なら何でも営業できる？

商業地域は店舗や事務所などが集まりやすい地域ですが、

「商業地域ならすべての業種を自由に営業できる」

という意味ではありません。

用途地域だけでなく、

・建物の用途
・建物の構造
・管理規約
・賃貸借契約
・貸主の承諾
・消防関係
・保健所などの許認可
・自治体の条例

なども確認する必要があります。

例えば、法律上その地域で営業できる業種でも、建物の賃貸借契約で禁止されている場合があります。

反対に、貸主が営業を認めても、行政上必要な条件を満たしていなければ営業できない可能性があります。

複数の条件を確認することが大切です。

■「店舗可」と書いてあれば大丈夫？

募集図面に「店舗可」「テナント募集」と書かれていても、すべての業種に対応しているとは限りません。

例えば、

・物販店舗
・美容室
・エステ
・飲食店
・クリニック
・学習塾
・事務所
・倉庫

では、必要となる設備や建物条件が異なります。

同じ「店舗」でも、

「物販は可能だが飲食店は不可」
「軽飲食のみ相談」
「美容室は給排水工事次第」
「不特定多数が出入りする業種は不可」

などの条件が設定されている場合があります。

問い合わせ時には、単に「店舗として使いたい」と伝えるのではなく、具体的な事業内容を説明しましょう。

■用途地域と「建物用途」は違う

テナントを探す際に混同しやすいのが、

「用途地域」と「建物の用途」

です。

用途地域は、その土地がある地域について都市計画上定められているものです。

一方、建物の用途は、その建物がどのような目的で使用される建物として計画・確認されているかという点に関係します。

例えば、物件がある場所自体は店舗を営業できる地域でも、現在の建物用途から予定する業種へ変更する際に、用途変更の確認が必要になる場合があります。

そのため、

「商業地域だから問題ない」

だけで判断することはできません。

■用途変更とは？

用途変更とは、建物または建物の一部について、これまでとは異なる用途で使用することです。

例えば、

・事務所から店舗
・事務所から飲食店
・店舗から診療所
・倉庫から店舗
・物販店舗から別の施設

など、利用方法が変わる場合があります。

ただし、用途が変わればすべて同じ手続きが必要になるわけではありません。

変更前と変更後の用途、床面積、建物の状況などによって確認内容は異なります。

予定する利用方法を設計士や行政窓口などへ確認することが重要です。

■200㎡以下なら何も確認しなくていい？

ここは誤解しやすいポイントです。

建築基準法では、特殊建築物に用途変更する場合などについて、用途変更部分の床面積によって建築確認申請が必要となるケースがあります。現在の基準では、対象となる用途への変更部分が200㎡を超える場合に確認申請が必要となるケースがあります。

ただし、

「200㎡以下なら何をしてもよい」
「200㎡以下なら建築基準法を確認しなくてよい」

という意味ではありません。

確認申請が不要なケースであっても、建築基準法上の用途制限や防火・避難などの基準に適合する必要があります。

物件の面積だけで自己判断しないようにしましょう。

■前のテナントと同じ業種なら大丈夫？

前の入居者と同じ業種であれば、設備面では利用しやすい場合があります。

例えば、

美容室→美容室
飲食店→飲食店
事務所→事務所

などです。

しかし、前のテナントと同じ業種だからといって、現在の営業計画で必ず問題ないとは限りません。

例えば飲食店でも、

・軽飲食
・重飲食
・深夜営業
・酒類提供
・客席数
・厨房設備
・排気量

などが異なります。

美容室でも、

・セット面の数
・シャンプー台
・従業員数
・給排水設備

によって条件が変わる場合があります。

「前も同じ店だったから大丈夫」と判断せず、今回の事業内容で改めて確認しましょう。

■事務所から店舗へ変更する場合

事務所として使われていた物件を店舗として利用したい場合があります。

例えば、

・事務所から美容サロン
・事務所から物販店
・事務所からスクール
・事務所から飲食店

などです。

この場合は、

・用途地域
・建物用途
・来客人数
・営業時間
・避難経路
・消防設備
・給排水
・電気容量
・ガス
・看板
・管理規約

などを確認します。

特に事務所は、従業員中心の利用を前提としている建物があります。

不特定多数のお客様が出入りする店舗へ変更すると、必要な条件が変わる可能性があります。

■倉庫から店舗にできる？

倉庫を改装して店舗にしたいという相談もあります。

広い倉庫は賃料や内装の自由度などに魅力を感じる場合がありますが、店舗利用へ変更できるかは別の問題です。

確認したい内容は、

・用途地域
・現在の建物用途
・用途変更の可否
・道路条件
・駐車場
・避難経路
・消防設備
・トイレ
・給排水
・空調
・断熱
・来客動線

などです。

倉庫として問題なく使えていた建物でも、多くのお客様が出入りする店舗として必要な条件を満たしているとは限りません。

契約する前に確認しましょう。

■飲食店ではさらに確認事項が増える

飲食店の場合は、用途地域や建物用途だけではなく、

・厨房設備
・給排水
・ガス容量
・電気容量
・ダクト
・排気
・臭気
・グリストラップ
・消防設備
・保健所
・営業時間
・ごみ処理

なども確認が必要です。

例えば、地域や建物として飲食店を利用できても、ダクトを希望する位置まで設置できなければ予定している営業が難しくなる場合があります。

貸主の承諾と行政上の条件、設備条件を分けて確認しましょう。

■クリニックや福祉施設も事前確認が重要

クリニック、福祉施設、介護関係などでは、一般的な事務所とは違った建物条件が必要になる場合があります。

例えば、

・出入口
・通路幅
・段差
・トイレ
・消防設備
・避難経路
・床面積
・行政への届出や許可

などです。

「広さが足りているから開業できる」とは限りません。

申込み前に予定する事業について、必要に応じて行政窓口や専門家へ確認しましょう。

■スクール・塾なら事務所物件でも使える？

学習塾、スクール、教室なども注意が必要です。

事務所として募集されている物件でも、

・生徒が多数出入りする
・夜間まで営業する
・声や音が発生する
・送迎車が停車する

など、一般事務所とは利用状況が異なります。

貸主や管理会社から事業内容の確認を求められることがあります。

周辺が住宅地の場合は、近隣への音や送迎車についても考えましょう。

■営業時間も契約前に伝える

予定する業種だけでなく、営業時間も重要です。

例えば、

・早朝営業
・深夜営業
・24時間営業
・土日営業

などです。

建物のエントランスが夜間施錠される場合や、管理規約で利用時間が設定されている場合があります。

夜営業の店舗なのに、

「建物の出入口が夜には閉まる」

と契約後に判明すると営業計画に影響します。

問い合わせ時に営業時間も伝えましょう。

■看板が出せない物件もある

店舗では看板が集客に大きく関係します。

しかし、

・外壁
・窓
・共用看板
・袖看板
・入口

などへ自由に看板を設置できるとは限りません。

建物によっては看板の位置、サイズ、色、照明などが決められています。

また、屋外広告物について自治体のルールが関係する場合もあります。

店舗契約前に、

「どこへ、どの程度の看板を設置したいか」

まで伝えて確認すると安心です。

■消防設備は「あとで考える」では遅い場合がある

店舗や施設を開業する際は、使用方法によって消防設備について確認が必要になる場合があります。

例えば、

・消火器
・自動火災報知設備
・誘導灯
・非常照明
・避難経路

などです。

間仕切りを増やしたことで、消防設備の追加や移設が必要になることもあります。

内装工事が終わってから設備不足が分かると、追加工事が発生する可能性があります。

設計段階から消防署や専門業者へ確認しましょう。

■管理規約も忘れず確認する

区分所有マンションなどの一室を店舗・事務所として借りる場合は、建物全体の管理規約が関係することがあります。

例えば、

・営業可能な業種
・営業時間
・看板
・共用部分
・来客
・搬入
・騒音
・臭い
・ごみ

などについてルールが定められている場合があります。

貸主個人が「営業していい」と言っても、建物全体の管理規約に反する場合は問題になる可能性があります。

申込み前に確認しましょう。

■貸主の承諾と行政の許可は別

特に重要なのが、

「オーナーがOKと言った＝営業できる」

ではないという点です。

貸主は賃貸借契約上、その業種で物件を使用することを認めても、行政上の営業許可まで保証しているわけではありません。

逆に、行政上営業可能であっても、貸主がその業種を認めなければ賃貸借契約はできません。

テナント契約では、

1．物件の契約条件
2．貸主の業種承諾
3．用途地域・建物用途
4．消防・保健所などの行政条件
5．設備条件

をそれぞれ確認することが大切です。

■申込み前に事業内容を詳しく伝える

不動産会社へ問い合わせる際、

「店舗を探しています」

だけでは十分な確認ができない場合があります。

少なくとも、

・業種
・具体的な営業内容
・営業時間
・従業員数
・想定来客数
・飲食の有無
・火気使用
・音や振動
・臭い
・必要な設備
・希望する看板
・内装工事
・開業予定日

などを整理しておきましょう。

情報が具体的であるほど、条件に合わない物件を最初から除外しやすくなります。

■契約前に専門家へ確認する

用途変更や法令上の判断は、不動産会社だけでは最終判断できない場合があります。

必要に応じて、

・建築士
・設計事務所
・内装業者
・消防署
・保健所
・自治体の建築担当窓口
・各業種の許認可専門家

などへ相談しましょう。

特に大きな内装工事を予定している場合は、契約前に施工業者や設計者と現地確認することをおすすめします。

■「契約してから確認」はリスクがある

テナント探しでは、条件の良い物件を見つけると、

「とりあえず契約して、あとで役所に確認しよう」

と考えてしまうことがあります。

しかし、契約後に、

「予定している用途では利用できない」
「用途変更に大きな工事が必要」
「消防設備に想定以上の費用がかかる」
「希望する看板を設置できない」
「貸主が予定業種を認めない」

と判明しても、すでに契約費用が発生している可能性があります。

テナント契約は住宅賃貸より初期費用や工事費が大きくなることもあります。

契約前の確認が重要です。

■用途変更の費用も事業計画に入れる

用途変更に関係する手続きや工事が必要な場合、

・設計費
・確認申請に関する費用
・消防設備工事
・内装工事
・設備工事

などが発生する可能性があります。

家賃が安い物件でも、必要な工事費を含めると総額が大きくなることがあります。

テナントを比較するときは、

「物件取得費＋開業できる状態までの工事費」

で考えましょう。

■用途変更できない場合もある

建物の構造や現在の設備、地域の用途制限などによって、予定する用途への変更が難しい場合があります。

例えば、

・必要な避難経路を確保できない
・消防設備を追加できない
・必要な給排水設備を設置できない
・建物構造上必要な工事ができない
・貸主が工事を認めない

などです。

大きな費用をかければ必ず変更できるわけではありません。

契約前に可能性を確認することが大切です。

■物件内見時に確認したいポイント

用途や営業可否を確認しながらテナントを見る場合は、

・現在の利用用途
・以前のテナント業種
・建物図面
・出入口
・避難経路
・天井高
・電気容量
・ガス
・給排水
・換気、ダクト
・消防設備
・営業時間
・看板
・搬入経路
・共用部分
・管理規約
・工事可能範囲

などを確認しましょう。

予定しているレイアウト図がある場合は、内見時に持参すると相談しやすくなります。

■契約前の確認順序

テナントを見つけた場合は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

・予定する事業内容を整理する
・貸主がその業種を認めるか確認する
・用途地域と建物用途を確認する
・用途変更の必要性を確認する
・設備条件を確認する
・消防、保健所などへ必要な相談をする
・内装工事の可否と費用を確認する
・営業可能性を確認したうえで契約条件を詰める

物件によって確認する順番は異なる場合がありますが、少なくとも「契約してから営業可否を調べる」という進め方は避けた方が安心です。

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「飲食店を開業できる物件を探したい」
「内装業者と現地を確認したい」
「契約してから営業できないと分かるのが不安」

このような場合も、事業内容、希望エリア、必要な広さ、設備、営業時間、工事内容、開業予定日などを確認しながら物件をお探しします。

テナント探しでは、立地、賃料、広さだけでなく、**「予定している事業をその物件で実際に行えるか」**を確認することが重要です。

用途地域、建物用途、用途変更、消防、保健所、管理規約など、確認する内容は業種によって異なります。

気に入った物件を契約してから営業できないと判明することを防ぐためにも、事業内容を最初から正確に伝え、必要な確認を行いながら進めましょう。

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